Содержание
Десять признаков кризиса на рынке недвижимости
Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали настоящую ситуацию на рынке недвижимости, чтобы понять можно ли сегодня говорить о наступлении кризиса.
1. Девальвация рубля
В 2014 году случилось критическое падение курса национальной валюты более чем на 30%. Это спровоцировало повышенный спрос на недвижимость, но эксперты утверждают, что это всего лишь первая реакция рынка, и в последствие спрос существенно скорректируется.
2. Рост инфляции
Сейчас многие аналитики утверждают, что в конце 2014 года инфляция вырастет до 9% (изначальный прогноз Минэкономразвития – 5,5%). Это приведёт к повышению процентных ставок, в том числе по ипотечным кредитам. Кроме того, с ростом инфляции увеличивается и себестоимость строительства.
3. Снижение роста ВВП
Рост валового внутреннего продукта в России в 2014 году составит 0,5% (вместо ранее заявленных Минэкономразвитием 2,5%). Уровень благосостояния населения фактически снижается, и это напрямую влияет на спрос на недвижимость.
4. Снижение роста доходов населения
Согласно данным Минэкономразвития, в 2015 году реальный рост доходов населения снизиться в три раза, и составит не более 0,4%. Следовательно, платёжеспособность потенциальных покупателей падает на фоне роста уровня инфляции.
5. Рост ипотечных ставок
Повышение ключевой ставки ЦБ РФ в ноябре до 9,5% ведёт к повышению ипотечных ставок, которое эксперты наблюдают весь год. При этом АИЖК прогнозирует повышение ставок в декабре до 13-13,5%. Критическим можно считать порог ипотечной ставки в 14-15%. При такой стоимости кредита доля ипотечных покупателей резко снизится, и это существенно отразится на рынке недвижимости.
Среди признаков кризиса рынка недвижимости специалисты компании «Метриум групп» указали также рост количества отказов по выдаче ипотеки, рост стоимости проектного финансирования, падение объёмов строительства, а также уменьшение предложения, падение спроса на рынке недвижимости более чем на 10%, а также снижение цен.
Таким образом, из десяти перечисленных признаков критического состояния рынка на сегодняшний день мы по факту имеем семь, – комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Обратите внимание
Вместе с тем, мы фиксируем рост основных показателей рынка недвижимости (объем предложения, спрос и цены). Таким образом, в 2014 году рынок активно развивался, несмотря на нестабильный макроэкономический фон.
При этом повышение покупательской активности – это явление временное, и в дальнейшем спрос скорректируется. При условии сохранения нестабильной ситуации, в течение полугода можно ожидать снижение показателей развития рынка.
Антироссийские санкции и повышение ключевой ставки приведут к повышению ипотечных ставок, что повлечёт снижение объема спроса, увеличение конкуренции, а также снижение цен в наименее ликвидных объектах».
Рынок недвижимости: десять признаков кризиса
Категория: Рекламная деятельность, маркетинг, продвижение товаров
Несмотря на сложную экономическую ситуацию, в сфере недвижимости в 2014 году наблюдалось развитие.
В период продолжительной экономической нестабильности и отсутствия положительных прогнозов на будущее специалисты «Метриум Групп» провели анализ рынка недвижимости с целью определения признаков наступающего кризиса.
Обесценивание национальной валюты
В 2014 году наблюдалось снижение курса рубля более чем на 30%. Считается, что такой показатель уже критичен. Изначально данный факт способствовал росту спроса на недвижимость по причине того, что многие поспешили перевести денежные накопления в недвижимое имущество. Однако это является лишь первичным откликом рынка. Впоследствии возможна существенная корректировка ситуации.
Инфляция
По прогнозу Министерства Экономразвития РФ на 2014 год рост инфляции не должен был превысить 5,5%. Уже к августу по данным этого же ведомства показатель уровня инфляции составлял 7,5 %, что не стало пределом.
По данным Росстата к концу 2014 года уровень инфляции составил 11,4%. Неизбежно рост инфляции провоцирует увеличение ставок и по кредитам (ипотечных в том числе).
Помимо этого, он ведет к возрастанию себестоимости работ в строительной отрасли.
Уменьшение роста ВВП
По оценке Росстата показатель роста ВВП в 2014 году составил 0,6% по сравнению с предполагаемыми в начале года 2,5%. Являясь главным показателем состояния экономики страны, снижение ВВП свидетельствует о начинающемся застое. Соответственно, ухудшается благосостояние людей, что отрицательно влияет на спрос в сфере недвижимости.
Уменьшение доходов населения
Из-за предполагаемого снижения доходов у населения будет падать платежеспособность возможных покупателей квадратных метров. Ситуация еще больше усугубляется наблюдающимся инфляционным ростом. По данным Минэкономразвития рост доходов населения в 2014 году не отмечался (нулевой рост).
Увеличение ставок по кредитам
В 2014 году Центробанком РФ было произведено увеличение ключевой ставки до 9,5%, что автоматически способствовало росту ипотечных ставок. К концу года показатель ставок на ипотеку достиг уровня 13,5%.
Ставка 14-15% считается критической, при ней резко снижается количество покупателей, планирующих приобретение жилья в ипотеку.
Сильнее всего это повлияет на рынок так называемого эконом-жилья, где основной покупатель ипотечный и составляет около 70% от общего количества покупателей жилья этого класса.
Увеличение числа отказов в выдаче кредита
Опираясь на опыт кризиса 2008 года, банки более тщательно рассматривают заявки на ипотечное кредитование. Тем самым кредиторы стараются застраховать себя от рисков по несвоевременному возврату займов. Сложившаяся ситуация привела к снижению выдачи ипотечных кредитов.
Увеличение цен проектного финансирования
В обычное время для застройщиков допустима ставка 12%, сегодня она составляет 15%. Пределом является 18%, при достижении которого девелоперы, скорее всего, решат отказаться от реализации проекта, дожидаясь более благоприятного времени.
Снижение темпов строительства жилья
На протяжении года регулярно наблюдались новые проекты. В пределах старой Москвы только за год продажи были открыты более чем в 27 комплексах. Это больше, чем в 2013 году. Плюсом к уже открытым продажам были введены несколько проектов, еще увеличивших отрыв от 2013 года. Большее развитие наблюдается в секторе бизнес-класса. Таких новостроек введено больше примерно в 2 раза.
Однако стоимость проектного финансирования растёт. Ужесточился процесс приобретения территории под стройку, на разрешение стройки нужна предоплата в размере 100%. Все эти факторы увеличивают для застройщика стоимость. В этих условиях число участников рынка и новых проектов существенно снизится. Для кризиса характерно сжатие рынка.
Снижение спроса
Настораживающим фактом для продавцов является уменьшение спроса на 10%. За прошедший год такого спада не произошло. Покупательская способность, наоборот, выросла. По данным Росреестра число регистрации прав на недвижимость выросло почти на 17%.
Уменьшение цен
Свидетельством начинающегося кризиса является снижение цен более чем на 10%. В 2014 году этого не произошло. Напротив, возросла стоимость эконом-жилья и жилья бизнес-класса, что стало следствием возросшего спроса покупателей.
По результатам анализа, проведенного компанией «Метриум Групп», из 10 названных признаков 7 имеют место быть.
И хотя в 2014 году по ключевым показателям рынка отмечается положительная динамика, процесс этот временный.
В последующие несколько месяцев, если нестабильность в экономике, связанная с санкциями против России и повышением ключевой ставки, сохранится, то развитие рынка неминуемо пойдет на спад.
Эксперты обнаружили признаки кризиса на рынке недвижимости
Эксперты обнаружили на рынке недвижимости семь из 10 основных признаков кризиса. По их мнению, антироссийские санкции и повышение ключевой ставки могут ухудшить ситуацию.
Один из основных признаков кризиса на рынке недвижимости, который можно наблюдать сейчас, – девальвация рубля. Критическим можно считать падение курса национальной валюты на 30% и более, что и случилось в 2014 году.
С одной стороны, это спровоцировало повышенный спрос на недвижимость – люди начали срочно перекладывать рублевые сбережения в квадратные метры. «Но это всего лишь первая реакция рынка.
Важно
В дальнейшем спрос может существенно скорректироваться», – говорится в отчете компании «Метриум Групп».
Второй признак кризиса – рост инфляции. В августе Минэкономразвития пересмотрело свой прогноз по этому показателю, увеличив его с 5,5% до 7,5% к концу года. По некоторым прогнозам, к концу 2014 года инфляция может составить и 9%.
Снижение роста ВВП также негативно отражается на рынке недвижимости. Согласно обновленным прогнозам Минэкономразвития, рост валового внутреннего продукта в 2014 году составит 0,5% вместо заявленных ранее 2,5%. Уровень благосостояния населения снижается, что напрямую влияет на спрос на недвижимость.
Снижение роста доходов населения сказывается на платежеспособности потенциальных покупателей недвижимости. Уже в 2015 году реальный рост доходов населения может снизиться втрое, и составит в итоге не более 0,4%, согласно прогнозу Минэкономразвития.
Рост ипотечных ставок также может ударить по рынку. Повышение ключевой ставки Центробанка в ноябре до 9,5% автоматически ведет к повышению ипотечных ставок. АИЖК прогнозирует на декабрь рост ставок до 13-13,5%. Критическим можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%, при такой стоимости кредита доля ипотечных покупателей резко снизится.
Вместе с тем, растет количество отказов по выдаче ипотеки. В третьем квартале 2014 года банки стали более тщательно и строго рассматривать заявки клиентов. Кредиторы, наученные горьким опытом кризиса 2008 года, уже сейчас стараются минимизировать риск невозврата.
Рост стоимости проектного финансирования также указан в числе основных признаков кризиса на рынке недвижимости. Если в благополучные времена приемлемой для девелоперов считалась ставка в 12% годовых, то уже сегодня она увеличилась до 15%. При этом психологический порог – 18%, с достижением которого застройщики могут отложить свои планы до лучших времен.
Восьмой признак кризиса – падение объемов строительства и уменьшение предложения – на рынке пока не проявился. Напротив, в течение всего года регулярно выходили новые проекты.
Совет
Однако рост ставок по проектному финансированию, изменение процедуры выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство (по которой требуется уже 100%-ная оплата) ведут к существенному росту инвестиционной себестоимости проекта для застройщика.
«Соответственно, в таких условиях однозначно следует ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет сжиматься, что происходит именно в кризисные периоды», – утверждают аналитики.
Падение спроса, характерное для кризисной ситуации на рынке, также пока не отмечается. Более того, в течение всего года наблюдается повышенная покупательская активность.
Согласно данным Росреестра, количество зарегистрированных договоров долевого участия с января по октябрь 2014 года выросло на 10% относительно показателя за аналогичный период 2013 года.
Количество зарегистрированных прав на недвижимость за сопоставимые периоды 2013 и 2014 гг. увеличилось на 16,5%.
Также о наступлении кризиса можно говорить, когда ценники на первичном рынке жилья официально опустятся на 10% и более. Но по итогам 2014 года цены только выросли – на 8% в эконом-классе и 12% в бизнес-классе, отмечают эксперты.
«Итого, семь из десяти перечисленных признаков критического состояния рынка на сегодняшний день мы по факту имеем… В перспективе 3-6 месяцев при условии сохранения нестабильной ситуации, ожидается снижение показателей развития рынка, вызванное усугублением экономической ситуации.
Антироссийские санкции, очередное повышение ключевой ставки… неминуемо приведут к повышению ипотечных ставок, соответственно можно предположить снижение объема спроса, увеличение конкуренции, снижение цен в наименее ликвидных объектах», – комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
{ Десять кризисов на рынках недвижимости в
{ Десять кризисов на рынках недвижимости в мировой истории }
В истории рынок недвижимости часто становился жертвой макроэкономических неурядиц. Впрочем, в ряде случаев недвижимость сама провоцировала мировые экономические катаклизмы. Все они рано или поздно заканчивались.
Редакция «РБК-Недвижимости» вспоминает 10 кризисов, которые затронули рынки недвижимости в разных странах
Кризис-1873
Случился на фоне мирового финансового кризиса. Сильнее всего ударил по Южной Америке. Рынок континента стал заложником кредитного ажиотажа, подпитываемого инвестициями из Англии, а также спекулятивного бума на рынке недвижимости в Австрии и Германии.
Причиной явился рост рынков недвижимости в Австро-Венгрии и Германии. Застройщикам выдавали огромные кредиты, но многие из них не смогли по ним рассчитаться.
Обратите внимание
Паника, начавшаяся на биржах Европы, перекинулась в США и закрепилась в Латинской Америке.
Из-за рецессии в американской и европейской экономике экспорт латиноамериканских стран резко сократился, что привело к падению доходов государственных бюджетов.
«После того как акции на фондовой бирже Нью-Йорка упали, а банки Германии отказались пролонгировать кредиты, Америка также оказалась в глубоком финансовом кризисе», — рассказывает руководитель Центра фундаментальных и прикладных исследований Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, к. э. н. Минкаил Сулейманов. Долговая нагрузка строительных компаний росла высокими темпами, а вслед за ней и цены на недвижимость. Тогда и появились первые ипотечные бумаги.
Это один из самых затяжных кризисов, ситуация улучшилась только к 1878г. «Считается, что в прекращении финансового кризиса сыграл немалую роль Дж. П. Морган, один из влиятельнейших банкиров Америки, который предоставил 62 млн долл. золотом министерству финансов США. Это позволило расплатиться по суверенным обязательствам», — добавляет Минкаил Сулейманов.
Кризис-1914
Произошел из-за Первой мировой войны. Причина ‑ тотальная распродажа бумаг иностранных эмитентов правительствами США, Великобритании, Франции и Германии для финансирования военных действий.
Он начался практически одновременно в нескольких странах после того, как воюющие стороны стали ликвидировать иностранные активы. Это привело к краху на всех рынках, как товарных, так и денежных. После 1914г. недвижимость в Москве и Петербурге значительно подешевела.
Аренда жилья стоила в Петербурге 25 коп., а в Москве и Киеве — 20 коп. за квадратный аршин в месяц. Царские 20 коп. сегодня равны 256 руб., а квадратный аршин — 0,5058 кв. м. То есть месячная аренда одного квадратного метра стоила в 1914г. 506 сегодняшних рублей.
Кроме того, как пишет в своих трудах американский историк Эрик Лор, после начала войны в царской России начался процесс экспроприации недвижимости у иностранцев.
«Происходило вынужденное переселение приблизительно 1 млн гражданских лиц, национализация значительной части имперской экономики, а также переход обширных земельных владений и городской недвижимости из рук вражеских подданных к влиятельным группам населения», — утверждает ученый.
Кризис — 1929-1939 (Великая депрессия в США)
Причиной стал обвал фондового рынка, вызванный перегревом на волне слишком быстрого роста экономики США.
Важно
Сопровождался спадом производства во всех областях, ростом безработицы, отсутствием покупательской способности, в том числе в сфере недвижимости, массовой истерией.
Решение было найдено с помощью государственной программы Рузвельта по выходу из кризиса. Программа предполагала вливание денег в глобальное строительство. Господдержка ипотечного кредитования повлекла увеличение объемов строительства, активизацию спроса на жилье, рост рынка недвижимости в целом.
Кризис-1970 (Дания)
Причиной явился огромный рост инфляции в Дании, вследствие чего правительство страны обязало работодателей повысить заработные платы. В этих условиях население брало кредиты на покупку жилья. Расплатиться по своим обязательствам многие впоследствии не смогли.
«В распоряжении банков Дании оказалось огромное количество квартир, предложение которых на рынке недвижимости намного превышало спрос, а компании-застройщики в условиях жесткой конкурентной борьбы с банками вынуждены были снижать цены на недвижимость», — рассказывает Минкаил Сулейманов.
В результате этого кризиса цены на жилье в Дании обвалились на 30-40%, а многие компании-застройщики в этой стране обанкротились.
Кризис-1973 (Карибский кризис)
Причина: взлет цен на нефть, снижение добычи нефти в арабских странах, война Израиля и Сирии.
Ударил по США сокращением промышленного производства, увеличением цен нефть на 67%, масштабным ростом безработицы, инфляцией. Инфляция привела к росту стоимости стройматериалов. Заявленным проектам потребовалось дополнительное финансирование, рост объема кредитования вылился в избыточное предложение и уронил цены на жилье и коммерческую недвижимость.
Американские власти приняли меры для поддержки граждан — комиссия по банкротствам рекомендовала внести изменения в законы, гарантирующие сохранение недвижимого имущества (дома) в случае личного банкротства вне зависимости от его стоимости. Только к началу 1980-х кризис на рынке недвижимости был преодолен.
В ходе кризиса впервые четко обозначилась зависимость экономики развитых стран от цен на энергоносители.
Кризис конца 1980-х (США)
Причиной стали огромные инвестиционные вливания в новостройки, что, естественно, сказалось на перенасыщении рынка недвижимости предложениями. Так многие новостройки оказались невостребованными даже с учетом того, что цены упали почти на 50%.
Кризис 1991 года (Финляндия)
Причиной стало снижение ВВП Финляндии на 7%, а объемов частных инвестиций — на 25%. В 1993г. безработица в промышленности достигает критического уровня — 40%. Спрос на недвижимость вслед за падением покупательской способности сокращается более чем на 30%. Многие компании-застройщики обязаны были признать себя банкротами.
Совет
Однако к концу 2000-х гг.ситуация нормализовалась. Как говорит Минкаил Сулейманов, произошло это благодаря резкому снижению процентных ставок по ипотеке и росту дохода домашних хозяйств.
Кризис-1998 (дефолт в России)
Считается, что виной волнениям на российском рынке недвижимости послужило падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии. Однако подлинные причины — просчеты в кредитно-денежной политике российской власти, а также колоссальный долг по краткосрочным государственным обязательствам.
Тогда кризис существенно обрушил цены на московском рынке. В среднем на 35-40%, примерно до уровня 700 долл. за 1 кв. м.
«Сначала было незначительное повышение цен, — вспоминает глава российского представительства инвестиционно-девелоперской компании Rossmils Алексей Могила, — а затем резкое обрушение, в том числе ввиду невозможности изъятия денежных средств из банков». Рост цен возобновился в 2001г.
«В 1998-м цены на рынке недвижимости были долларовыми, после августа они продержались на прежнем уровне примерно до начала зимы. Рынок встал в декабре, когда покупательская способность оказалась уже слишком далека от цены предложения. Началось снижение цен, шло оно около полутора лет и составило примерно 35%», — вспоминает генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева,
Кризис-2007 (Латвия)
Как считают специалисты, причиной стало постановление правительства Латвии, усложнившее получение ипотечных кредитов. Документ приняли, чтобы остановить рост цен на недвижимость в стране и косвенно повлиять на растущую инфляцию, которая на тот момент достигла 18%. Однако это привело к обвалу рынка жилья.
«Кризис 2007-2008 гг. очень сильно ударил по латвийскому рынку недвижимости, в отдельных сегментах цены упали на 50-60%. Для того чтобы рынок начал восстанавливаться, потребовалось несколько лет, и сейчас процесс восстановления еще продолжается», — комментирует ведущий специалист Apella (подразделение по управлению недвижимостью латвийского банка Rietumu) Мария Сухаренко.
Кризис — 2006-2008 (кризис невозврата)
Причиной стал кризис ипотечного кредитования в США. Первые признаки стали проявляться еще в 2006г., что было наглядно видно по снижению числа продаж недвижимости США. В середине 2007г. ипотечный кризис в Америке постепенно начал трансформироваться в финансовый, затронувший не только США, но и весь мир.
«В России начался как кризис частного сектора, спровоцированный чрезмерными заимствованиями», — говорит Минкаил Сулейманов. В значительной мере — со стороны застройщиков.
В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008г. иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов промпредприятий и застройщиков.
В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской системе и остановка инвестиций в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь ипотечное. Это сказалось на покупательской способности населения.
«Проблемы у строителей начались незамедлительно», — напоминает Минкаил Сулейманов.
По словам Алексей Могилы, кризис сопровождался снижением стоимости недвижимости на 30% и более резким падением ставок аренды в сегменте коммерческой недвижимости, заморозкой проектов на стадии проектирования и начала строительства.
Обратите внимание
Выросло количество залоговых объектов в банках. Обанкротился ряд крупных девелоперов с серьезной кредитной нагрузкой. Произошел масштабный отток западных инвестиций и уход из России крупных инвестфондов.
Начал формироваться класс девелоперов в сегменте экономжилья,
По мнению некоторых экономистов, выход из этого кризиса еще не закончился.
Кризис-2014
Если подбирать аналогии, то нынешний кризис в России по некоторым признакам напоминает дефолт 1998-го. Тогда наблюдались похожие симптомы: падение цен на нефть, рост стоимости доллара по отношению к рублю.
Основная разница в том, что кризис-2014 в России в большей мере вызван политическими причинами (война на Украине, двусторонние санкции), чем экономическими. «Хотя «отголоски» кризиса 2008г. тоже играют роль», — отмечает Алексей Могила.
Как замечает заместитель директора Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Дмитрий Кувалин, нынешний кризис для рынка недвижимости может развиваться по похожему сценарию: цены в рублях будут некоторое время расти вследствие попыток застройщиков принять контрмеры к снижению рынка. В валюте они упали уже сейчас. По данным Информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», в долларах цена 1 кв. м за последний месяц снизилась на 18,1%, за год — на 41,2% (база предложений Winner).
«Насколько глубоким будет падение, зависит от поведения рубля, — говорит Дмитрий Кувалин. — На днях я был на конференции, где между ведущими экономистами страны разгорелась жаркая дискуссия. Те специалисты, которые ближе к финансовым рынкам, говорили, что к 1 июня 1 доллар будут стоить 70-80 руб. В свою очередь макроэкономисты прогнозировали цену 45-55 руб.».
__________________________________________________
Кризис на рынке недвижимости
Дата размещения: 07.04.2015
Анализ текущей ситуации в экономике ведущими финансовыми экспертами показал, что на рынке недвижимости обозначились несколько признаков наступления кризиса. В риелторской деятельности выделяют десять оснований, наличие которых позволяет установить дестабилизацию ситуации в жилищном секторе.
Кризис на рынке недвижимости в 2017 году
Рост курса иностранной валюты. Одним из ведущих признаков кризиса явилось падение курса покупки рублевой валюты более, чем на 30%. Первая реакция со стороны покупателей – резкое повышение спроса в ожидании резкого повышения цен.
Лучшим вложением сбережений становится превращение наличных рублей в квадратные метры. Покупательная способность будет сохранятся на высоком уровне некоторое время, но со временем обозначится спад.
В настоящее время лучшими инвестициями будут вложения в зарубежную недвижимость.
Высокие темпы инфляции
По сообщению Минэкономразвития рост инфляции в 2016 году составил 7,5% в сравнении с планируемыми 5,5%. Аналитики прогнозируют, что к концу года показатель достигнет 9%. Это ведет к повышению ставок на ипотечные кредиты и увеличению стоимости жилья в связи с увеличением себестоимости.
Снижение показателя ВВП
Планируемый уровень роста ВВП был озвучен Минэкономразвития в размере 2,5%. По факту значение достигло 0,5%. ВВП является основной характеристикой экономического состояния страны. Низкие темпы прироста означают снижение благосостояния населения и, как следствие, падение потребительского спроса на покупку объектов недвижимости.
Снижение уровня дохода населения
По прогнозам Минэкономразвития, уже к началу 2017 года доходы населения будет увеличены, по сравнению с 2015 годом до до 70%. Низкая платежеспособность в сочетании с увеличением роста инфляции скажутся отрицательно сказались на сфере недвижимости, но к 2017 году прогноз более оптимистичный.
Повышение ставок по ипотеке
На протяжении 2014-2016 годов отмечено постепенное повышение банковских ставок на ипотечные продукты. Изменения происходили на фоне увеличения ставки ЦБ РФ. На ноябрь значение составило 9%. Ожидается рост ставок до 13-13,5%. Критическое значение составит 14-15%. Это повлечет снижение потребительской способности на рынке недвижимости средней ценовой категории.
Ужесточение требований к заемщику
Наученные опытом 2008 года банки стали более тщательно рассматривать заявки на выдачу ипотеки. В приоритете оптимизация рисков кредитного учреждения. Значение уделяется уровню и стабильности получения доходов.
Повышение ставок на проектное финансирование
Ключевым признаком кризиса стало увеличение некоторыми банками ставок на финансирование строительных проектов. Процентная ставка для компаний-застройщиков увеличена с 12% до 15%. Считается, что порог составляет 18%. При его достижении развитие новых проектов будет приостановлено.
Снижение темпов строительства
На 2016 год возведение новых объектов производилось достаточно активно. Только на территории старой Москвы с февраля сданы в эксплуатацию 27 жилых комплекса. Общий объем строительства вырос на 23% относительно прошлого года.
Наряду с повышением ставок по проектному финансированию, среди признаков наступившего кризиса выделяют изменение процедуры выделения земель под строительство и получения разрешительной документации. Себестоимость проекта выросла в разы – для подготовки проекта требуется 100% предоплата. На рынке останутся только сильные компании.
Снижение спроса на квартиры
По результатам 2014 года на рынке недвижимости обозначен стабильный спрос. По заверению экспертов, тревожная цифра составляет снижение активности на 10%.
Уменьшение цены на новостройки в 2015, 2016 и в 2017 годах
Резкое снижение цен на новое жилье в пределах 10% свидетельствует о наступлении кризиса. За 2016 отмечено, напротив, постепенное повышение стоимости квадратного метра на 8% в отношении жилья среднего класса и 12% — люкс-апартаментов. Это связано с ростом спроса на недвижимость.
По итогам, из десяти семь признаков кризиса зафиксированы. Наряду с этим в отношении спроса и цены отмечен плавный рост в течение года.
Изменение макроэкономических показателей и стабилизация показателей, зависимых от введения антироссийских санкций, приведет к сохранению активности на рынке недвижимости.
Ситуация решится в течение ближайших полугода. Повышение ставок Центробанка, напротив, приведет к смещению условий выдачи ипотечных кредитов в сторону увеличения.
Это может повлечь снижение спроса и цен на ликвидные объекты.
У вас есть объект на продажу или аренду в этой стране? Разместите бесплатно объявление на нашем сайте!
Задать вопрос или оставить комментарий
На российском рынке недвижимости появились первые признаки кризиса | Rusbase
Банки повысили ставки по кредитам для строителей, заставляя их откладывать проекты
Из-за кризиса ликвидности многие банки повысили процентные ставки по кредитам для строительных девелоперов в среднем на 2-4%, а некоторые даже прекратили кредитовать строителей. Из-за дороговизны финансирования проектов девелоперы откладывают их завершение. В результате рынок ждет роста цен на недвижимость для покупателей и арендаторов.
В начале этого года московский рынок недвижимости пережил всплеск: за два первых месяца стоимость жилья увеличилась на 10%, столько же, сколько за весь 2007 год. После этого рост начал постепенно слабеть, и в начале этого месяца эксперты рынка недвижимости ожидали, что в мае волна подорожания московской недвижимости окончательно затухнет и наступит период стабилизации.
Даже если этот прогноз сбудется, в более долгосрочной перспективе (полтора-два года) докатившийся до нашего рынка недвижимости общемировой кредитный кризис вновь подтолкнет цены вверх.
Главная причина тому – вынужденное повышение банками ставок по кредитам, которое началось во втором квартале текущего года.
Важно
В частности, недавно стало известно, что один из лидеров рынка ипотечного кредитования ВТБ 24 повысил процентные ставки по кредитам на покупку жилья на 0,7% годовых.
Строить стало дорого
Растут кредитные ставки и для строителей, что еще более остро обещает сказаться на ценах на недвижимость. Как сообщили игроки рынка газете “Ведомости”, кредиты подорожали в среднем на 2-4%, местами даже на 5-10%, а некоторые банки из первой десятки вообще закрыли позиции по кредитованию строителей или даже по открытым кредитным линиям отказываются давать деньги.
Банки подтверждают, что процентные ставки выросли. К примеру, МДМ-банк повысил ставки для застройщиков примерно на 2-3%. ВТБ сообщил о повышении ставок для всех корпоративных клиентов на 1,5-2%.
Однако некоторые банкиры утверждают, что девелоперы относятся к тем заемщикам, которые могут позволить себе занять по повышенным ставкам, так как у них высокая норма прибыли. Действительно, согласно опубликованным недавно данным Росстроя, при себестоимости строительства 1 кв.
м жилья в Москве в 2007 году размером 34 692 руб. средняя рыночная цена продажи 1 кв. м в начале апреля составляла примерно 161 тыс. руб., т.е. маржа составляла около 360%.
Впрочем, сами застройщики утверждают, что они не получают эту заоблачную маржу, так как Росстрой не учел многих статей их расходов: выплаты столичным чиновникам за аренду земли, затраты на согласование проекта, подключение к инженерным коммуникациям и т.д.
В погоне за коротким долларом
В любом случае, строителям стало сложнее и взять кредит, и выплачивать его. Уже появились первые неплательщики: из-за невозврата кредита девелоперской компанией НБ “Траст” показал по РСБУ убыток за I квартал в 216 млн руб.
По данным ЦБ, просроченная задолженность нефинансовых организаций в феврале (по отношению к январю) росла быстрее, чем в прошлом году, – на 8% (вместо 6%) и достигла 92,5 млрд руб. По словам аналитиков, большую часть прироста этой задолженности обеспечили строительные предприятия.
Для многих компаний сегодня характерно вытеснение длинных займов короткими: никто не будет платить, к примеру, 12% за трехлетний заем, если можно взять под 10% на год, объясняют аналитики.
Эксперты также напоминают, что для застройщиков, как и для большинства других компаний, фактически закрыт и такой вид заимствования, как выпуск облигаций.
На плечи потребителей
В результате темпы ввода коммерческой недвижимости сокращаются. Согласно данным Colliers International, в 2007 г. была введена в эксплуатацию только половина торговой недвижимости из запланированной. Офисная недвижимость тоже “задерживается”: в 2007 г.
Совет
были перенесены сроки ввода таких многофункциональных комплексов, как “Капитал сити”, башня “Южная”, “Военторг”, “Четыре ветра”. Та же ситуация и на рынке складской недвижимости.
Аналитики, опрошенные “Ведомостями”, говорят, что последствия денежного кризиса будут очевидны через полтора-два года, когда будут завершены проекты, которые сейчас кредитуются: именно тогда мы увидим рост цен продаж и арендных ставок. Все ляжет на плечи потребителей, обещают эксперты.
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
Чем схожи кризисы 98-го и 2008-го годов?
Кризис 98-го года
«За год после начала кризиса в 1998 году цены на рынке первичного жилья снизились на 40%, в то время как элитный сегмент потерял в цене 22,5%, – вспоминает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Ценового «дна» же рынок новостроек достиг, потеряв 45%, при этом падение цен в элитном сегменте составило 33%».
Однако, несмотря на это, напомним, что уже к началу 2000 года первичный рынок начал восстанавливаться. Его восстановление длилось почти на год дольше, чем в сегменте элитного жилья.
Недвижимость, приобретенную в период кризиса, спустя год можно было продать на 14-15% дороже.
Таким образом, возвращение к докризисным показателям на первичном рынке произошло через 3 года и 7 месяцев после начала кризиса, а в элитном сегменте 2 года и 8 месяцев.
График. Сравнительная динамика восстановления цен на рынке новостроек после кризиса 1998 г.
Источник: данные компании Blackwood
Кризис 2008-го года
Прошел уже год с начала активного влияния текущего финансового кризиса на рынок недвижимости России. За это время новостройки Москвы, по словам Константина Ковалева, потеряли в цене 36%, а элитный сегмент – 19%. Показатели схожи с показателями 1998-1999гг.
Еще один фактор, который повлиял на снижение спроса на жилую недвижимость – ипотечное кредитование на первичном рынке практически прекратило свое существование, следовательно, покупку квартиры люди отложили на неопределенное время.
«На рынке жилья особенно заметно было снижение интереса к покупке квартир с инвестиционными целями, – отмечает Директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», Сергей Лобанов. – Однако, в силу дефицита жилья, активность на этом рынке сохранялась, в виде разнообразных вариантов обмена, альтернативных сделок и т.д.».
Сейчас же, уже спустя год после кризиса во всех сегментах жилой недвижимости наблюдается стабилизация. Конечно, снижение ценовых показателей по-прежнему происходит, однако уже гораздо меньшими темпами – в пределах 1-3%.
«По итогам первого полугодия, жилищное строительство продемонстрировало падение всего на 0.3% относительно соответствующего периода 2008 года (в 1м полугодии 2009 даже наблюдался небольшой рост), – говорит Евгения Пармухина, руководитель исследовательского агентства Research.Techart.
– Период с января по сентябрь уже прошел с небольшим ростом — в 1.2%».
Диаграмма. Динамика средней цены предложения 1 кв. м на первичном рынке
Источник: данные компании Blackwood
Что общего
Несмотря на схожесть, все-таки для российского рынка кризисы 98-го и нынешний проходят совершенно по-разному. Отличаются и предпосылки, и экономическая ситуация. Общность — в падении цен на недвижимость из-за отсутствия спроса.
«Если десять лет назад люди после объявления дефолта пытались вложить свои деньги в недвижимость, чтобы «спасти» их, то кризис 2008 году породил панические настроения, что отразилось на частных инвесторах и потребителях – все хотели «попридержать» свои деньги, – говорит Козлов, генеральный директор компании «Авгур Эстейт».
– Именно поэтому в 1998 году недвижимость непосредственно после объявления дефолта сначала даже немного подросла, а лишь потом ее цена стала падать, причем достаточно плавно». Текущий кризис же показал иную динамику – недвижимость просела в цене сразу и падала еще в течение нескольких месяцев.
Обратите внимание
Однако если сравнить показатели, как выше было сказано, в процентном отношении цена на недвижимость снизилась в среднем на 30% как во время кризиса десятилетней давности, так и в настоящее время.
Что будет
Кризис еще не локализован, однако нынешнее состояние рынка и экономики в целом дает возможность предполагать, что в ближайшее время существенных корректировок рынка происходить не будет.
Наиболее вероятна стабилизация до конца 2009 года, с традиционным сезонным спадом в декабре-январе, и восстановление тенденций роста на рынке в начале 2010 года. Эксперты в один голос говорят, что в силу большей активности на рынке жилья выходить из рецессии он будет раньше.
Объясняется это тем, что помимо активного спроса на рынке жилья существует и значительный отложенный спрос, который при дальнейшей стабилизации ситуации и последующем восстановлении экономики превратится в активный.
Поскольку строительство жилья сейчас ведется очень небольшими объемами, то к 2012-2013 годам есть вероятность, что наступит еще больший дефицит и рынок жилья резко пойдет вверх.
Автор Сугра Гаджиева
Недвижимые пузыри: как распознать кризис на рынке жилья
Чем выше в стране доля арендованного жилья, тем меньше страна подвержена кризисам недвижимости.
В Германии, где только 43% населения владеют недвижимостью, кризис 2007 года был мягким, чего нельзя сказать об Испании с 82% собственников жилья.
Институт ипотеки играет аналогичную роль для тех, кто способен сочетать владение и использование, и для инвесторов стоимость ипотеки выше стоимости аренды, так как поток в ипотеке конечен и включает передачу титула собственности.
Важно
Современные строители могут позволить себе существенно большие инвестиции в основные фонды. Однако риски никуда не уходят, они накапливаются в банковской системе и рано или поздно проявляют себя.
Причиной кризисов становятся не естественные колебания спроса и предложения, а инструменты их балансирования — рыночные циклы в недвижимости длиннее, а сами кризисы становятся глобальными, охватывая целую страну и даже группу стран — в соответствии с географией банковской системы.
От ситуации 1793–1797 годов, когда война в Европе с Наполеоном снизила возможности кредитования английскими банками и немедленно привела к краху рынка земли и недвижимости в США, включая даже новую столицу Вашингтон, и до последних кризисов в 2007–2010 годах схема одна: рост доли кредитов под залог недвижимости в балансах банков, продажа риска публике через ноты, рост стоимости недвижимости за счет увеличения финансовых возможностей рынка, снижение чувствительности к риску за счет ожидания дальнейшего роста и, наконец, — триггер, резко снижающий возможности дальнейшего банковского финансирования.
Борьба с последствиями кризисов проста: постепенно уровень доступного финансирования возвращается обратно, а его стоимость за счет рецессии и соответствующего падения потребления снижается.
Государство в тех случаях, когда оно готово поддержать банки ликвидностью и временно выкупить обеспеченные недвижимостью долги, ускоряет балансирование рынка.
Через временное снижение объема нового строительства и перераспределение части недвижимости в пользу более платежеспособных собственников кризисы разрешаются — конечно, если за время кризиса не меняются в худшую сторону свойства территории.
У надвигающегося кризиса недвижимости есть несколько «предикторов». Самым очевидным является рост долей капитального и жилищного строительства в ВВП.
Кризисы недвижимости в новейшей истории предварялись ростом первой до 10–12% и второй до 5–6% ВВП (исключением являлись страны с ростом ВВП выше 6% в год).
Совет
В Ирландии к 2006 году доля строительства в ВВП превысила 18%, доля жилищного строительства — 8%.
Вторым важным индикатором является величина арендных платежей.
Исторически проверено, что, если агрегированная ставка арендных платежей снижается ниже доходности среднесрочных государственных облигаций, уровень цен на недвижимость не является устойчивым и можно ожидать кризиса на рынке. В США перед 2007 годом снижение составило около 1% годовых, в Ирландии перед кризисом оно составляло около 0,5%.
Третьим индикатором является долгосрочный рост средних зарплат, сильно опережающий рост совокупной добавленной стоимости в ВВП и реального ВВП. В той же Ирландии за 6 лет XXI века зарплаты выросли на 30% (в то время как в зоне евро — в среднем на 10%).
Наконец, продолжительный (более 5 лет) рост стоимости недвижимости, опережающий рост ВВП на 4% годовых и более, в XX и XXI веках всегда заканчивался кризисом недвижимости. В США и Европе такой разрыв в 2000–2007 годах составлял от 4% до 6%.
Общие тенденции в развитых странах говорят в пользу будущего усугубления кризисов недвижимости. За последние 100 лет доля ипотеки в балансах банков выросла с 30% до 60%, отношение частного долга к ВВП в среднем выросло с 60% до 200%.
Доля «теневого банкинга» (прямых кредитов, коммерческих бумаг, небанковского финансирования другого рода) в недвижимости к 2000 году превысила 50%, и хотя к сегодняшнему дню она снизилась примерно до 40%, в абсолютном объеме она в 1,5 раза больше, чем 15 лет назад.
В России говорить о близости кризиса недвижимости пока нет оснований.
Доля строительства в ВВП не превышает 6–7%, доля жилищного строительства — 3–4%. Даже в период с 2000 по 2007 год цены на кв. м в Москве выросли меньше, чем долларовый ВВП (в 5 раз против 5,2 раза), а с 2007 года они стагнировали, несмотря на рост ВВП еще в 1,5 раза. Зарплаты в России также росли медленнее ВВП и не намного быстрее, чем объем добавленной стоимости.
Только ставки аренды уверенно сохранялись на уровне около 4% годовых, притом что доходность среднесрочных государственных облигаций России не опускалась ниже 4%, а сегодня они торгуются с существенно более высокой доходностью. Но последнее скорее признак низкого спроса на аренду: в России 84% жителей владеет жильем, а трудовая миграция внутри страны очень низка.
Обратите внимание
Однако это не означает, что цены на недвижимость не могут упасть. Падение доходов, рост ставки процента, снижение ВВП — все признаки сегодня указывают на будущее падение стоимости квадратного метра.
И раз экономика вслед за нефтью движется к уровням 2004–2005 годов, туда же вполне может отправиться и его цена.
Только процесс этот не будет лавинообразным и не приведет к массовым банкротствам, как это бывает в кризисы.
Циклы рынка недвижимости: как выбрать удачный момент для покупки жилья
13 октября 2015
«Транио» рассказывает, какие факторы помогают выявить рецессию или очередной пузырь на рынке и когда лучше приобретать, а когда — продавать дом или квартиру за рубежом.
Рынок недвижимости, как и экономика в целом, развивается циклично, причём его циклы определяются периодическими колебаниями основных показателей деловой активности, вызванными нарушением равновесия спроса и предложения. Рынок недвижимости особенно подвержен цикличности в связи с тем, что зачастую предложение не поспевает за быстро меняющимся спросом.
Цикл состоит из четырёх основных этапов: экспансии, перенасыщения, рецессии и восстановления. Каждая стадия характеризуется определённой динамикой цен, числа сделок и объёма строительства. Поэтому потенциальному инвестору важно понимать, в какой фазе цикла находится рынок страны, чтобы правильно выбрать момент для покупки или продажи недвижимости.
Цикл состоит из четырёх стадий: экспансии, перенасыщения, рецессии и восстановления
Экспансия
Экспансию порождает рост экономики и повышение покупательной способности населения. Рыночный цикл входит в эту фазу, когда уровень невостребованной недвижимости падает до минимума, а покупательский интерес, напротив, заметно увеличивается.
Повышенный спрос влечёт за собой увеличение числа сделок и объёмов выданных ипотечных займов. В этот момент инвесторы начинают активно вкладывать средства в строительство новых объектов, чтобы удовлетворить возросший спрос.
В условиях дефицита объектов на рынке наблюдается рост стоимости недвижимости и повышение арендных ставок.
Перенасыщение
В какой-то момент инвесторы перестают обращать внимание на завышенную стоимость земли или самих проектов, полагая, что дальнейший рост цен и арендных ставок окупит их затраты. Собственники объектов также продолжают играть на повышение цен.
Именно тогда цены на экспонируемые на рынке объекты начинают заметно превосходить реальные покупательные возможности населения и бизнеса и число сделок начинает сокращаться.
При этом строительство объектов, начавшееся ещё в период экспансии, невозможно остановить в одночасье, и наступает перенасыщение рынка, которое может привести к образованию пузыря.
Рецессия
Рецессия проявляется в снижении цен и арендных ставок, на которое влияет не только сократившийся спрос, но и рост доли невостребованной недвижимости, чей фонд пополняется завершающимися стройками. В период рецессии инвесторы замораживают новые проекты и темпы строительства падают.
Восстановление
Падение рынка происходит до тех пор, пока цены не опустятся до показателя, соответствующего реальным потребностям и возможностям покупателей.
Тут начинается оживление рынка, постепенно растёт число сделок и снижается доля невостребованной недвижимости: спрос начинает поглощать созданные на стадии экспансии лишние площади.
Восстановление рынка недвижимости должно подкрепляться экономическим ростом, который помогает поддерживать спрос на жилье и коммерческую недвижимость, хотя это происходит не всегда.
| Экспансия | ↑ | ↑ | ↑ | ↓ | ↑ | ↑ |
| Перенасыщение | → | → | ↑ | →/↑ | →/↓ | →/↓ |
| Рецессия | ↓ | ↓ | →/↓ | ↑ | ↓ | ↓ |
| Восстановление | ↑ | ↑ | → | ↓ | →/↑ | →/↑ |
Таким образом, чтобы определить на какой стадии цикла находится рынок, необходимо изучить долгосрочную динамику основных показателей спроса и предложения, а также поведение главного рыночного индикатора — цен на недвижимость.
Спрос может быть выражен количеством сделок или объёмом выданных ипотечных кредитов. При расчётах можно использовать и косвенные данные: количество регистраций сделок купли-продажи, объёмы перевода денежных средств с целью приобретения недвижимости и т.п.
Покупательная способность выражается показателями соотношения личных доходов населения и стоимости жилья. К таким относятся, к примеру, коэффициент отношения доходов к средней цене единицы жилья или доля ипотечных платежей в структуре дохода домохозяйств.
Предложение может быть выражено данными о строительстве: числом новых строек или их завершений, а также показателями объёма жилого фонда. Стоимость недвижимости находит отражение в ценах квадратного метра или арендных ставках.
От теории к практике
Рассмотрим цикличность рынка недвижимости на примере Великобритании.
Нынешний цикл на рынке недвижимости Великобритании начался с экспансии 2000-х годов, которая закончилась кризисом в 2007. За период экспансии, продлившийся с 2001 по 2007, цены выросли на 77,25 % (для сравнения: во время предыдущего цикла, начавшегося в середине 80-х, стоимость увеличилась на 63,60 %).
В 2000-е годы стремительный рост цен был обусловлен увеличением спроса: с 2002 по 2008 общий объём выданных ипотечных кредитов вырос на 64 % — с 221 до 363 млрд фунтов стерлингов. Рынок ответил на это ростом темпов строительства: с 2000 по 2007 ежегодное число завершённых проектов увеличилось на 30 %.
К 2007 году на рынке недвижимости образовался пузырь: темпы роста цен начали обгонять темпы роста заработной платы.
Важно
В 2007 году доля ипотечных платежей в доходах британцев достигла 51,8 %, тогда как в 2000 году она равнялась 26,5 %.
Коэффициент отношения цен на недвижимость к доходам населения впервые за 18 лет составил 5,75 (для сравнения: на пике предыдущего цикла, в 1989 он составлял 4,83).
С середины 2007 года началась рецессия: с резким падением спроса число сделок сократилось почти в два раза: с 1,6 млн в 2007 до 850 тыс. в 2008 году. Одновременно объём выданных ипотечных кредитов уменьшился на 28 %.
Всего за полтора года средняя стоимость недвижимости в Великобритании упала на 17 %. Со второй половины 2007 года началось постепенное сокращение числа новых строек, которое в середине 2008 достигло двадцатилетнего минимума — 16 тыс. (против 50 тыс. в середине 2007).
В 2009 году, когда число сделок с жилой недвижимостью сократилось до 800 тыс., средняя цена объекта упала до сопоставимого с 2005 годом уровня в 162 тыс. фунтов. Рецессия продолжалась с 2009 по 2012 год, а с начала 2013 началась фаза восстановления.
Постепенно восстановился спрос: число сделок в конце 2014 года составило 1,2 млн, что только на 400 тыс. ниже уровня 2007 года. Цены на недвижимость снова начали расти: с I квартала 2013 года по III квартал 2015 рост составил 20 %.
Одновременно с этим началось и восстановление строительства: в первом квартале 2015 года число новых строек достигло 40 тыс. единиц, что всего лишь на 10 тыс. единиц меньше пика 2007 года.
При первых признаках роста цен на рынке возникли опасения образования нового пузыря, однако, как и на стадии экспансии, в период восстановления цены могут расти до тех пор, пока они не войдут в противоречие с возможностями спроса. Сегодня доля платежей по ипотеке в доходах британцев в среднем составляет 28,8 %, что почти в два раза ниже уровня 2008 года, а коэффициент соотношения цен на жилье и доходов населения равняется 5,1.
Когда лучше покупать и продавать недвижимость
Выбирая недвижимость за рубежом, необходимо в первую очередь обратить внимание на состояние рынка выбранной страны и думать о долгосрочной перспективе, чтобы определить, как долго объект сохранит ликвидность и вырастет ли на него со временем цена.
Оптимальное время для покупки недвижимости — это начало стадии восстановления, когда цены достигают минимума и ожидается их дальнейший рост. Соответственно, лучшее время для продажи — это окончание периода экспансии или начало этапа перенасыщения.
Впрочем, в любой ситуации не стоит забывать о некоторых сопутствующих рисках:
- все рынки недвижимости развиваются циклично, но это не отменяет наличия особенностей каждого из них: так, рынок недвижимости Германии отличается плавностью перехода от одного этапа к другому благодаря законодательному регулированию, тогда как на более свободном рынке Испании часто случаются резкие спады и подъёмы;
- рынки недвижимости большинства стран, как правило, неоднородны: например, ситуация на рынке недвижимости Лондона несколько отличается от положения дел в других городах Великобритании, в Испании наблюдается рост цен в северных районах, а на юге стоимость жилья падает, а ситуацию на рынках недвижимости крупнейших мегаполисов мира, таких как Нью-Йорк, Лондон и Гонконг, вообще следует рассматривать отдельно;
- на длину циклов, глубину спадов и высоту подъёмов могут влиять и внешние факторы: социально-политические изменения, миграционные волны, ухудшение международной обстановки и т.п.
Иван Чепижко, «Транио»
