Застройщик не обязан предоставлять дольщикам другое жилье взамен квартиры с недостатками — юридические советы

Готовая квартира взамен недостроя

До недавнего времени расторжение договора долевого участия могло присниться покупателю лишь в кошмарном сне: из-за высоких темпов роста цен на недвижимость возвращенных девелопером денег, даже с учетом неустойки, было бы недостаточно для приобретения новой квартиры. Сегодня же, как показало исследование аналитиков компании «Метриум Групп», взамен квартиры в проблемной новостройке дольщики могут стать собственниками квартир в готовых домах, причем большей площади и за меньшие деньги. А при желании – выше классом.

Согласно федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве», покупатель жилья в новостройке может в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в том случае, если передача приобретенной квартиры задерживается на срок более двух месяцев от даты, указанной в ДДУ. Причем расторжение происходит по письменному уведомлению, после которого девелопер в течение 20 рабочих дней обязан полностью вернуть оплаченную по договору сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами.

«Нестабильность в российской экономике и снижающийся спрос на квартиры в новостройках – это два ключевых фактора, которые в ближайшей перспективе могут спровоцировать проблемы у девелоперов и увеличение сроков строительства объектов, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Поэтому вероятность наступления сценария, при котором у дольщиков может возникнуть потребность в расторжении ДДУ, сегодня очень высока».

На практике этой возможностью покупатели квартир в строящихся жилых комплексах пользуются крайне редко и предпочитают все-таки дождаться ввода в эксплуатацию проекта. Даже если период ожидания затягивается на несколько месяцев. Ведь на растущем рынке сумма, уплаченная за квартиру на этапе котлована, и которую вернет девелопер, окажется существенно ниже текущих рыночных цен. 

Но сегодня ситуация несколько изменилась. За два года, прошедшие с момента первого этапа девальвации рубля, цены на недвижимость почти не росли. Более того, за этот период на столичном рынке появилось немало проектов, цены на квартиры в которых существенно ниже уровня начала 2014 года.

Поэтому сейчас возврат денег, уплаченных по договору долевого участия пару лет назад, открывает перед дольщиком очень неплохие перспективы: вместо квартиры с неопределенными сроками сдачи в эксплуатацию, покупатель может получить жилье в уже готовой новостройке, причем дешевле и большей площади.

И даже поменять квартиру категории «комфорт» на жилье бизнес- или элит-класса.

Для своих расчетов эксперты «Метриум Групп» взяли минимальные цены двухлетней давности на квартиры разной комнатности в реальной новостройке массового сегмента, которая в начале 2014 года находилась на этапе котлована.

К стоимости жилья были добавлены проценты за пользование денежными средствами, выведенные по формуле, соответствующей ФЗ-214: стоимость квартиры * 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возврата денежных средств* количество дней с момента внесения покупателем всей или части стоимости квартиры до дня возврата денежных средств.

Здесь необходимо сделать небольшое, но важное отступление. По ФЗ-214 расчет процентов за пользование денежными средствами производится на основе ставки рефинансирования ЦБ.

С 1 января 2016 года Центробанк приравнял этот показатель к ключевой ставке и он моментально вырос с 8,25% годовых до 11% годовых.

Для дольщиков это изменение дало прибавку почти в 7 процентных пунктов к стоимости пользования средствами: расторгнув ДДУ в 2015 году, возврат процентов от стоимости квартиры произошел бы по ставке 20% годовых. Теперь же ставка составляет 26,8% годовых. 

Что делать, если застройщик не передал квартиру в срок? — Юридические советы

Нарушение срока передачи квартиры – самое распространенное нарушение застройщика.

Если застройщик нарушил срок, он обязан:

Направить письменное уведомление дольщику с информацией о том, что не укладывается в договорные сроки.  Такое уведомление направляется заказным письмом или передается лично в руки минимум за два месяца до срока сдачи квартиры, установленного договором.

Вместе с письменным уведомлением застройщик может предложить изменить условия договора или подписать дополнительное соглашение к  договору, которое переносит сроки сдачи объекта.

Стоит его подписывать или нет – решать дольщику. Но при подписании такого соглашения будет невозможно взыскать неустойку за просрочку. Так как срок переносится по обоюдной договоренности, то и просрочки не будет.

Также ФЗ № 214 предоставляет  дольщику право  требовать расторжения договора в одностороннем порядке.

Расторгать ли договор?

Если просрочка связана с причинами, которые застройщик может устранить в короткое время (например, поставщик задержал поставку стройматериалов и т.д.), то договор не расторгаем.

Лучше не впадать в панику и дождаться окончания строительства, тем более, если у строительной организации хорошая репутация.

Также не страшно, когда строительство дома практически завершено, остались лишь некоторые отделочные работы.

Если же просрочка вызвана серьезными причинами, например, отсутствие строительной документации, смена застройщика,  то можно задуматься о расторжении договора. Также повод задуматься о расторжении договора – отсрочка на очень длительный срок.

Если договор решили не расторгать, то можно взыскать неустойку за просрочку сдачи дома.

План действий, если застройщик не сдал квартиру вовремя:

1. Составляем претензию. Можно воспользоваться образцом претензии, размещенной на этом сайте далее.
2. Направляем претензию застройщику по почте заказным письмом с уведомлением, чтобы на руках остались доказательства отправки. Письмо отправляем по юридическому адресу застройщика.
3. Дожидаемся ответа застройщика, или ждем 30 дней, если застройщик не ответил.
4. Обращаемся в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки с застройщика .

Доказываем, что застройщик допустил просрочку

Доказывать, что Вам не передали  квартиру в срок, Вы не обязаны. Бремя доказывания в этом случае лежит на застройщике. Он должен предоставить акт приема-передачи квартиры с датой в доказательство того, что передал объект вовремя. Если акт не предоставлен, или дата в нем более поздняя, чем в договоре, то обязательство по передаче квартиры считается просроченным.

Что должна содержать претензия застройщику, образец.

Претензия должна содержать данные дольщика и застройщика, отсылку на договор, расчет неустойки и четко сформулированное требование выплатить неустойку в определенном размере.

Кроме требования о выплате неустойки можно просить передать квартиру, возместить убытки. Например, пока квартиры была не сдана, Вы жили в съемной квартире. Вы можете требовать  возмещения арендной платы за период просрочки, если подтвердите расходы чеками, договором аренды или другими документами.

Образец (форма, шаблон) претензии по ссылке.

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве за просрочку передачи квартиры?

Если дольщиком является юридическое лицо, то неустойка составляет – 1/300 ставки рефинансирования.

Если дольщик – физическое лицо, то неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.

Неустойка начисляется со следующего дня, который указан в договоре днем передачи объекта недвижимости.

Пример расчета:

Квартира стоимостью 3 000 000 рублей.

Срок сдачи по договору 25 октября 2017 года.

Фактически сдали 25 января 2018года.

Просрочка составила 93 дня (Начинаем считать с 26.10.2017г.).

Ставка рефинансирования смотрим на текущую дату ( сейчас она составляет 7,75%).

Формула: 3 000 000,00 × 93 × 2 × 1/300 × 7.75%=144 150,00 р.

Таким образом, неустойка составила 114 150 рублей 00 копеек.

Как взыскать неустойку с застройщика в суде, особенности?

1. Подсудность по делам о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве альтернативная. Можно обращаться как в суд по месту нахождения строительной организации, так и по своему месту жительства.
2. Образец искового заявления можно найти на многих сайтах, в правовых системах, можно воспользоваться нашим образцом.

   Обязательно указать ФИО, адрес истца, реквизиты застройщика, сформулировать свои требования, поставить дату и подпись.

3. Вы имеете право требовать взыскания морального вреда, вызванного просрочкой. Моральный вред не входит в цену иска.
4. Если застройщик не выплатил неустойку в добровольном порядке, то применяются положения Закона о защите прав потребителей.

   Суд взыскивает с застройщика штраф в размере 50% от суммы неустойки.

5. Суд может снизить размер неустойки, руководствуясь ст. 333 ГК РФ.
6. Дольщик может взыскать расходы на услуги представителя, подав письменное заявление.

7. Прикладываем к исковому заявлению квитанцию об оплате госпошлины, документы-доказательства (договор, квитанция об оплате по договору, претензия застройщику и др.), копию иска для ответчика (все документы в количестве по числу лиц участвующих в деле и для суда).
8. Подаем исковое заявление с приложениями лично в канцелярию суда, ставим на своем образце отметку о получении, либо направляем заказным письмом с описью.
9. После принятия, суд в течение 5 рабочих дней примет иск к производству. На адрес истца будет направлено определение суда, которое содержит информацию о дате и времени судебного заседания и судебная повестка.

   Если никакой информации из суда не поступило, то  необходимо связаться с гражданской канцелярией и самостоятельно выяснить дату назначения.

10. После принятия судом решения нужно получить исполнительный лист и подать его в службу судебных приставов.

Образец искового заявления о взыскании неустойки с застройщика за просрочку (по ссылке).

Таким образом, взыскивать неустойку с застройщика можно и нужно. Если исковое заявление составлено правильно, и просрочка действительно существует, суды удовлетворяют  данные иски.

При наличии вопросов по взысканию неустойки или сомнений при составлении претензии, искового заявления, рекомендуем обращаться к юристам.   К сожалению, положительное решение суда не всегда означает, что дольщик получит свои деньги.

Нужно учитывать платежеспособность застройщика, количество уже поданных на него исковых заявлений, число возбужденных исполнительных производств.

Как происходит передача квартиры от застройщика дольщику

После того, как строительство дома, наконец, завершено, наступает заключительный, но не менее важный этап – передача квартиры от застройщика дольщику. Именно в это время могут вскрыться, и чаще всего вскрываются, все недочеты и недоделки, допущенные застройщиком при строительстве.

Участнику предстоит внимательно отнестись к приемке своего жилья, которое нужно очень тщательно осмотреть, и оформить надлежащим образом все выявленные дефекты.

После того как передача квартиры состоится, и будет подписан соответствующий двусторонний акт, исправить ничего уже нельзя, и устранение недоделок, допущенных строителями, ляжет на плечи дольщика.

Уведомление дольщика о готовности объекта к сдаче

Окончив строительство, застройщик не может сразу же приступить к передаче жилья. Прежде всего, он должен получить соответствующее разрешение на ввод дома в эксплуатацию, которое выдается специальной государственной комиссией.

Только после этого у него появляется возможность передавать жилье их владельцам. Участнику перед приемкой следует обязательно убедиться, что такое разрешение существует. Процесс передачи объекта долевого строительства участникам достаточно долгий и может затянуться на несколько месяцев.

Обычно он проводится по графику, опубликованному на сайте девелопера.

Застройщик за две-четыре недели (в зависимости от условий ДДУ) до того, как наступит срок, указанный в документе, должен предупредить дольщика, что он уже готов передать ему квартиру. Но он не может просто сообщить устно или позвонить участнику и пригласить его принимать жилье.

Закон обязывает его либо вручить письмо лично под подпись дольщика, либо направить ему заказное почтовое отправление с описью и уведомлением.

Участник должен начать приемку своей квартиры в соответствии со сроками, указанными в ДДУ или, если в документе не установлено точное время, не позже семи будних дней после получения письма.

Нужно учесть, что если дольщик проигнорирует данное уведомление и не придет принимать свою квартиру в срок, закон дает право девелоперу самостоятельно составить и подписать акт передачи квартиры от застройщика дольщику при отсутствии последнего.

Акт может быть составлен только через шестьдесят дней после наступления срока сдачи объекта. Причем, если после его подписания  что-то случится с квартирой дольщика, застройщик уже не будет нести за это никакой ответственности.

Но законодатель оговаривает также, что данные действия могут иметь место только тогда, когда застройщик точно знает, что участник получил письмо или отказался от его получения на почте.

Как происходит процесс передачи квартиры в новостройке

Основным документом, который завершает отношения между девелопером и дольщиком и закрепляет факт сдачи жилья, является акт приема передачи квартиры по ДДУ.

Это очень важный документ для дольщика, подписывая его, он соглашается с тем, что строительная компания выполнила перед ним все обязательства, и передаваемый ему объект полностью соответствует договору. Однако спешить его подписывать не стоит.

Прежде нужно убедиться, что объект в действительности и по качеству, и по планировке, и по площади полностью соответствует ДДУ и проектной документации, что в квартире отсутствуют недоделки, дефекты и неисправности.

Приехав на место, нужно сверить фактический (по данным БТИ) и проектный метраж помещения, и внимательно осмотреть жилье. Необходимо проверить качество стяжки и установки стеклопакетов и дверей, провести осмотр канализации, водоснабжения, отопления, вентиляции, проверить электропроводку.

Если при передаче объекта дольщик обнаружит недостатки, он имеет право не подписывать акт приема передачи квартиры по договору долевого участия. В этом случае он может зафиксировать все недоделки и несоответствия в акте осмотра и потребовать от застройщика их устранения.

Если же дольщик не желает ждать, пока строители исправят свои недостатки, и хочет это сделать своими силами, он может выставить требование уменьшить начальную цену договора или оплатить ему расходы на самостоятельный ремонт.

Дольщик должен также знать, что невыполнение его требований застройщиком, дает ему право инициировать процедуру расторжения ДДУ.

В том случае, когда соглашение достигнуто, строительная компания удовлетворила все претензии участника, после повторного осмотра квартиры происходит подписание приемо-передаточного акта. После этого производится передача ключей дольщикам.

С этого момента считается, что стороны выполнили все обязательства по ДДУ и не имеют друг к другу никаких претензий. Однако нередко случается, когда переданный объект имеет скрытые дефекты, которые обнаруживаются не сразу.

Что необходимо предпринять владельцу квартиры? Законодатель предусмотрел это и установил срок гарантии на строение пять лет, а на коммуникации – два года. В течение этого времени строители обязаны устранить все выявленные недостатки абсолютно бесплатно.

Какие документы должны остаться у дольщика после приемки квартиры

Многие дольщики не представляют, какую форму должен иметь передаточный акт, и  какие документы должен, помимо акта, передать им застройщик. Как таковой единой формы документа не существует, примерный образец акта приема передачи квартиры можно посмотреть на нашем сайте. Обычно застройщик составляет его произвольно, однако бланк обязательно должен содержать следующие сведения:

• дата передачи дома;
• адрес дома, имеется в виду почтовый, а не строительный адрес, который присваивается строящемуся объекту;
• реальный метраж помещения (по данным БТИ);
• номер квартиры;
• полную стоимость жилья в соответствии с ДДУ;
• подтверждение, что у дольщика нет претензий к качеству и техническому состоянию объекта.

Кроме того, застройщик обязан передать владельцу жилья инструкцию по правильной эксплуатации объекта.

С какими проблемами можно столкнуться во время передачи квартиры

Приведенный выше процесс передачи квартиры – это то, как должно происходить в идеале. Однако на практике зачастую все происходит далеко не так гладко.

Например, дольщик может столкнуться с тем, что застройщик откажется подписывать протокол осмотра, в котором описаны недостатки помещения, а за то время, пока участник будет ждать их устранения, составит односторонний акт о передаче квартиры.

Чтобы этого не произошло, дольщику необходимо составить претензию, изложив  в ней все обстоятельства и указав конечную дату устранения недостатков, и отправить ее письмом с уведомлением в адрес строительной компании.

При приемке квартиры дольщик может столкнуться и с другими проблемами. Чтобы знать, как правильно поступить при возникновении спорных ситуаций, необходимо получить профессиональную юридическую консультацию.

Опытные юристы общества защиты прав дольщиков, проанализировав сложившиеся обстоятельства, подскажут, как нужно действовать в том или ином случае, помогут правильно составить претензию, проведут переговоры с другой стороной, при необходимости составят заявление в суд, где представят ваши интересы.

Свяжитесь с нами, чтобы задать волнующие вас вопросы, перейдя на страницу «Контакты».

Выявленные недостатки новостройки: какие меры предпринять дольщику по 214-ФЗ

Случаи выявления скрытых и явных дефектов в только что построенной квартире являются весьма распространенными и влияют не только на условия проживания в дальнейшем, но и на ее рыночную стоимость. Подробнее о том, какие меры предпринять дольщику при обнаружении недостатков в объекте долевого строительства – читайте далее.

Описание квартиры в ДДУ

Интересы каждого дольщика защищаются 214-ФЗ и Законом «О защите прав потребителей». Первый претерпел серьезные изменения с начала 2017 года, которые имели своей целью повышение гарантий безопасности сделки между всеми участниками, а также обеспечение прозрачности расчетов.

Нововведения коснулись и содержания договора долевого участия в отношении обязательности детального описания строящегося объекта. В частности, в ДДУ прописываются следующие характеристики:

• графическое представление объекта (в виде схемы или чертежа), на котором должно изображаться размещение конкретной квартиры по отношению к остальным объектам общей долевой собственности, а также план лоджий, балконов, террас, вспомогательных и технических помещений;
• общая площадь квартиры, этаж;
• количество комнат и площадь каждой из них (включая балконы, лоджии, вспомогательные помещения);
• общая площадь всего дома, его этажность, вид и назначение;
• материалы наружных стен и поэтажных перекрытий;
• класс сейсмостойкости и энергоэффективности.

В подписанном договоре должно четко прописываться, в каком состоянии, с какой отделкой и особенностями застройщик передаст жилой объект участнику ДДУ.

Передача объекта долевого строительства собственнику

После проверки дома государственной комиссией и получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик должен уведомить каждого дольщика об окончании возведения дома и готовности объекта долевого участия к передаче собственникам. Такое уведомление может быть направлено заказным письмом с уведомлением по почте или передано лично под расписку. Альтернативными способами оповещения участников ДДУ является рассылка смс-сообщений или звонки по телефону.

Принять квартиру дольщик должен в течение обозначенного в договоре срока или при отсутствии такого пункта в договоре не позднее 7-ми рабочих дней.

После получения уведомления и согласования даты передачи объекта производится первичный осмотр квартиры в присутствии комиссии, состоящей из ее владельца и представителя компании-застройщика. По желанию можно пригласить специалиста или просто человека, разбирающегося в тонкостях строительства и проектирования.

На такую встречу рекомендуется взять с собой:

• договор долевого участия (проверку лучше осуществлять по каждому пункту по порядку – все стены, потолки, двери и окна, сантехники, наличие соответствующей отделки);
• комплект необходимого оборудования (фонарик для осмотра труднодоступных и неосвещенных мест, строительный уровень, тестер для электричества, отвес, рулетку).

В обязательном порядке следует проверить и произвести тщательный осмотр пола, стен и потолков, которые должны соответствовать строительным нормативам (СНИПам), окна, двери, элементов электросети, отопления, водоснабжения и канализации, счетчики.

Могут быть обнаружены следующие явные дефекты:

1. Трещины в перекрытиях и стенах.
2. Перепады в уровне пола и неровности бетонной стяжки.
3. Кривизна стен при чистовой отделке.
4. Отсутствие гидроизоляции в санузле.
5. Неисправности электрики и проводки.
6. Дефект инженерных систем.
7. Несоответствие отделки и ее недостатки.

Безусловно, для черновой и чистовой отделки недочеты существенно различаются. Однако все четкие характеристики обязательно должны быть указаны в ДДУ, по которому и проверяется соответствие с передаваемым объектом. Никакие устные договоренности с застройщиком и его обещания не имеют юридической силы, так как доказать их практически невозможно.

Скрытые дефекты, которые обнаруживаются только с помощью специального оборудования или по прошествии некоторого времени:

1. трещины на стенах в результате усадки фундамента дома;
2. плохая звуко- и теплоизоляция;
3. негерметичность окон и балконных дверей (из-за чего появляется влажность и промерзание стен рядом);
4. отсутствие вентиляции;
5. выделение из некачественных стройматериалов вредных веществ и другие.

Непонравившийся цвет обоев или отличные от застройщика стилевые предпочтения недостатками не считаются, если цвет и прочие характеристики не были указаны в договоре.

Претензии и выявленные дефекты лучше выписывать на отдельный лист. Некоторые застройщики для таких целей выдают отдельный смотровой бланк (дефектную ведомость). Не лишним будет зафиксировать недостатки с помощью фотографий.

Обнаруженные дефекты с дефектной ведомости затем переносят в акт приема-передачи с установлением сроков их устранения.

Если же владельца квартиры все устроило, то можно смело подписывать акт, предварительно проверив дату подписания на актуальность. Документ без какой-либо даты подписывать ни в коем случае нельзя, так как застройщик изменит ее на более раннюю в своих интересах. Также не стоит забывать, что оплата за коммунальные услуги начинается именно с даты подписания акта приема-передачи.

Устранение недостатков

214-ФЗ устанавливает, что дольщик имеет право на свое усмотрение потребовать от застройщика:

• Уменьшить стоимость ДДУ на соразмерную обнаруженным дефектам сумму.
• Устранить недочеты в обговоренный срок за свой счет.
• Возместить расходы, понесенные участником ДДУ, в результате устранения дефектов им самим.

Второй пункт для любого дольщика является предпочтительным, так как остальные в большинстве случаев приводят к разбирательству в судебных органах из-за разных оценок.

Сроки исправления недостатков лучше обозначить сразу и зафиксировать документально.

Обычно такой процесс занимает от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от конкретной ситуации и характера работ.

Однако даже если сроки нигде обозначены не были, то в соответствии с российским законодательством компания-застройщик должна сделать это в срок, не позднее 45 дней после обнаружения.

Если в обозначенный срок дефекты устранены не были, то следующим этапом станет обращение в суд с взысканием неустойки (штрафа) за нарушение срока передачи приобретенной квартиры и устранением дефектов строительства.

Подписание акта без отметок об имеющихся недостатках не будет являться основанием освобождения застройщика от уплаты неустойки. Это также регламентировано законодательством о долевом строительстве.

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры

В случае неполучения дольщиком уведомления об окончании этапа строительства многоэтажного дома и необходимости передачи жилья или уклонения от такой процедуры застройщик имеет право (в соответствии с 6 ст. 214-ФЗ) составить односторонний акт приема-передачи квартиры или иной документ, по которому объект будет передан владельцу заочно.

В такой ситуации дольщику рекомендуется написать заявление-претензию с подробным изложением всех обнаруженных недочетов (если доступ к объекту физически получен) и направить его заказным письмом по почте в адрес застройщика.

Целью такого заявления является требование детального осмотра квартиры и фиксирование всех дефектов в новом акте приема-передачи.

При невозможности решения проблемы в досудебном порядке, а также при наличии одностороннего акта приема-передачи, подготовленного застройщиком, дольщику придется обратиться в суд.

Исковое требование будет касаться оспаривания одностороннего акта и взыскания в пользу собственника квартиры расходов, связанных с устранением дефектов строительства.

Для этого заблаговременно, до проведения ремонтных работ, необходимо будет сделать независимую техническую экспертизу в отношении всех недочетов и рассчитать стоимость устранения недочетов.

К моменту вынесения судебного решения, как правило, ремонт уже заканчивается, и дольщик имеет на руках документы, подтверждающие соответствующие расходы на материалы и проведение работ. Обозначенные документы нужно приобщить к материалам дела.

Выявление скрытых недостатков

По 214-ФЗ владелец квартиры в новостройке имеет право на предъявление претензий по ее качеству не позднее истечения гарантийного срока в 5 лет. Отсчет ведет с даты передачи объекта долевого строительства по акту. При этом доказывать причину появления обнаруженных дефектов не нужно.

Если дольщик в течение обозначенного срока обратился с претензией качества, то застройщик обязан за свой счет провести строительно-техническую экспертизу и устранить все недостатки.

Такая гарантия касается только долевого строительства многоквартирных домов, но не может быть использована, если строительство велось через привлечение застройщика жилищно-строительным кооперативом.

В случае, если срок гарантии уже истек, то владелец жилого объекта все равно имеет право потребовать возмещения расходов или устранения дефектов, однако придется предоставить доказательства их возникновения до даты передачи квартиры. Правда, в судебной практике положительных исходов решения таких исков крайне мало.

Дефекты общедомового имущества

Помимо недостатков в отдельных квартирах часто бывают случаи, когда выявляются дефекты в общем имуществе многоквартирного дома. По Жилищному кодексу РФ дольщики имеют право предъявить к застройщику требования устранения недостатков общедомового имущества. При принятии квартиры от застройщика следует обратить внимание на следующие факторы:

• работают ли лифты;
• функционирует ли мусоропровод;
• в порядке ли освещение в подъезде и на улице;
• как выглядит площадка перед домом и парковочная стоянка и др.

Приобретая квартиру, дольщик вместе с ней приобретает и общедомовое имущество. Отвечать и тратить на него средства будут только жители данного дома, а никак не город, власти или кто-то еще. Поэтому важно обращать на состояние такого имущества в момент передачи объекта долевого строительства.

И в соответствии с 214-ФЗ застройщик по аналогии с отдельными квартирами должен будет устранить выявленные дефекты общего имущества или компенсировать расходы, которые понесут жители при самостоятельном их устранении.

Также как и для квартир рекомендуется четко фиксировать каждый недочет и дополнительно  фотографировать. Осмотр и прием осуществляется в присутствии представителей компании-застройщика, дольщиков и ТСЖ (если он уже создан). По итогам такого осмотра оформляется окончательный акт, с которым можно обращаться с претензиями к застройщику или в дальнейшем в суд.

На общедомовое имущество также будет распространяться гарантийный срок, равный пяти годам с даты передачи.

Выводы

В целом же, следование следующим рекомендациям позволит дольщику избежать многих проблем в будущем и минимизировать издержки:

1. Покупать жилье и заключать договор долевого участия только с надежным застройщиком, имеющим хорошую репутацию, давно присутствующим на рынке и использующим передовые технологии, материалы строительства.
2. Периодически посещать строительную площадку и интересоваться этапами возведения дома или изучать фотографии и график строительства на сайте.
3. В случае обнаружения дефектов не подписывать первоначальный акт приема-передачи, в котором они не будут зафиксированы (даже в случае устных заверений застройщика об их быстром устранении или запугивании покупателя).
4. При некомпетентности дольщика целесообразнее на встречу по передаче квартиры пригласить специалиста, который поможет выявить имеющиеся недостатки и зафиксировать их (есть специализированные компании, предоставляющие такие услуги за дополнительную плату).

В любом случае дефекты и недочеты характерны не только для жилья «эконом» класса, но и для квартир в элитных жилых комплексах.

К процедуре осмотра, передачи квартиры и общего имущества многоквартирного дома, а также к подписанию акта приема-передачи объекта  следует подходить очень внимательно.

За обнаруженные недостатки и возмещение убытков застройщик должен будет ответить в соответствии с действующими нормативными актами (ЖК РФ, 214-ФЗ, Закон «О защите прав потребителей» и ГК РФ), которые определяют и защищают интересы участников долевого строительства.

Покупка квартиры в новостройке — что надо знать, чтобы избежать обмана

Покупка квартиры в новостройке – весьма важное предприятие, здесь нужны не только деньги, но и внимательность, осторожность, а также знание определенных законов. Ведь жилье – не перчатки, вряд ли получится поменять его: именно поэтому к приобретению квартиры нужно отнестись внимательно, чтобы избежать обмана.

К сожалению, далеко не все застройщики честны, а законы нашей страны не всегда могут защитить покупателя в случае обмана. Конечно, при долевом строительстве риски есть всегда, но часто они совершенно неоправданны.

Что может случиться, если застройщик ненадежен?

1. Цена жилья может становиться все больше и больше. Каждый раз застройщик убеждает покупателей, что это было в последний раз. Но стоимость все продолжает расти.
2. Застройщик обанкротился, а дом остался недостроенным.

   В таком случае покупатель может попрощаться и с новым жильем и со своими деньгами.

3. Застройщик намеренно тянет, не завершая строительство. Это делается для того, чтобы как можно дольше держать руку в кошельках дольщиков.

Конечно, это не все приемы, к которым прибегают недобросовестные компании, желая вытащить как можно больше денег из карманов покупателей.

Как проверить застройщика?

Что же делать покупателю новостройки, чтобы увериться в честности и надежности компании-застройщика? Конечно, постараться разузнать о ней как можно больше:

1. Как часто фирма появляется «на людях»? Если СМИ говорят о застройщике, значит, он не прячется и следит за своей репутацией.
2. Застройщик не боится показывать документы, покупатель может ознакомиться со всем пакетом – начиная со свидетельства о гос. регистрации и заканчивая планом квартир в новостройке.
3. Компания не предлагает «бесплатный сыр». Удивительно низкие цены на жилье – тревожный признак, заставляющий задуматься о честности застройщика.
4. Проверить, какими темпами идет строительство домов. Если постройки не растут месяцами – это печальный вестник того, что компания ненадежна.

Конечно, каждый отдельный случай нужно рассматривать особо, и например, частота появления в СМИ или высокие цены на недвижимость – еще не поводы для того, чтобы заключить договор с застройщиком и принять долевое участие в строительстве квартир.

Документы от застройщика при покупке новостройки

Для покупки квартиры в новостройке документы, правильно составленные и содержащие надежные гарантии для покупателя. Есть несколько документов, которые заказчик-застройщик обязан предоставить для ознакомления каждому дольщику. Это:

1. Разрешения на застройку.
2. Технико-экономическое обоснование проекта постройки недвижимости.
3. Заключение, выданное государственной экспертизой проектной документации.
4. Проектная документация и все изменения, внесенные в ее содержание.
5. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком.
6. Договор участия в долевом строительстве. 

Договор – формальность или защита?

Застройщик заключает договор с дольщиком. И это не один из документов, которые можно подписать не читая. С договором нужно ознакомиться очень внимательно, и убедиться, что в нем обязательно есть следующие пункты:

• срок, в который застройщик должен передать объект долевого строительства дольщику;
• срок гарантии на объект;
• цена договора, срок оплаты и порядок выплат.

Договор долевого участия ПО фз-214. Все ли риски исключены?

Несомненно, защита прав дольщиков должна осуществляться по закону. Но может ли закон полностью защитить от всех сетей, которые ставят недобросовестные застройщики? И поможет ли федеральный закон 214 не попасться в ловушку?

Отличная квартира?!

Как ни странно, ФЗ-214 не обязательно гарантирует, что квартира будет хорошего качества. Конечно, в нем есть раздел о гарантиях качества, предусмотренных договором.

Однако, застройщик достаточно просто может обойти закон – просто игнорируя его. В таком случае единственный выход для обманутого дольщика – это суд. Время и деньги, потраченные в юридических конторах, буду утекать, как вода.

Кроме этого, в суде нужно будет доказать, что квартира не соответствует стандартам качества.

Формально ФЗ-214 должен защитить и от долгостроя, однако здесь может случиться та же история, что и с качеством квартиры. Каждый раз, когда срок проходит, застройщику начисляется пеня. Однако закон разрешает сдвигать сдачу объекта неограниченное количество раз.

Настоящую защиту дольщиков ФЗ-214 может гарантировать только в случае так называемых двойных продаж, так как каждый договор долевого строительства должен быть зарегистрирован в Росреестре, а недвижимость проверяется – не находиться ли она уже в чьем-то владении.

Насколько защищает страховка при покупке квартиры в новостройке?

Долевое участие в строительстве квартир – дело всегда рисковое. Однако всегда есть возможность прибегнуть к страховке. Но так ли это выгодно, как кажется? Обычно дольщики сталкиваются с трудностями:

1. Необходимость заплатить страховой компании от 1,5 до 18% от стоимости жилья.
2. При наступлении страхового случая приходится собирать большой пакет документов, необходимых для подтверждения произошедшего.
3. Возможно, чтобы получить деньги, придется принять участие в судебном разбирательстве с застройщиком.
4. Если дольщик получил денежное покрытие от застройщика, он не платит налоги. Однако если сумма выплачена страховой компанией, налог составит 13%.

Конечно, есть люди, использующие страховку, но все же многие дольщики считают ее дополнительной проблемой.

Вывод

Какие необходимы документы при покупке квартиры в новостройке, как держать в узде застройщика, как отстоять свои права – ответы на эти вопросы необходимо узнать заранее, и только после этого принимать участие в долевом строительстве.

К сожалению, если не учесть всех нюансов, рассчитывая только на закон и договор с застройщиком, вместо новой квартиры можно получить только разочарование.

Поэтому именно знающий дольщик – это дольщик, который со временем станет обладателем новой квартиры. 

Посмотрите видео советы о том,как все таки не стать обманутым дольщиком покупая квартиру в новостройке.

Почему застройщики не дают право собственности сразу

Покупка квартиры — это всегда долгий процесс, да и довольно серьезный. Во время приобретения квартиры клиентам стоит быть очень внимательными, когда заключается договор купли-продажи, и пройтись по всем пунктам данного документа.

Причем это касается не только вторичного жилья, но и новостроек.

На сегодняшний день на ряду с оплатой за услуги ЖКХ за несколько месяцев вперед на первичном рынке недвижимости, также очень актуален вопрос, почему застройщики не дают право собственности сразу?

Если квартира приобреталась по ДДУ, то после подписания акта приема-передачи у дольщика, в принципе, уже есть весь пакет документов для того, чтобы оформить ее в собственность. Задержки могут возникнуть из-за того, что регистрирующий орган может не справляться с большим потоком обращений. То есть это никак не связано с застройщиком.

Если же квартира приобреталась по ПДКП, то получение права собственности действительно может занимать довольно продолжительное время.

Проблема в том, что его оформление невозможно до тех пор, пока все инвесторы, финансирующие проект, и застройщик не подпишут между собой акт реализации инвестиционного контракта. И этот прекрасный момент может откладываться очень долго по самым разным причинам.

Например, если в реализации проекта участвовали местные власти, они могут не подписывать акт, если девелопер не построил детский сад или школу.

«Есть понятие «регистрационный адрес», который необходимо открывать в регистрирующем органе в отношении каждой новостройки, прежде, чем покупатели смогли подать в административном порядке документы с целью оформления права собственности, — говорит Вера Богучарова Заместитель руководителя Юридической службы компании Est-a-Tet. — Открытие этого «регистрационного адреса» сопровождается правовой экспертизой документов застройщика, поэтому занимает долгий период времени. В судебном порядке право на собственность можно получить быстрее. Но это личное дело каждого».

Однако судебных процессов о признании права собственности сейчас не так много, уверяет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «Большинство застройщиков понимает свою ответственность. Они серьезно относятся к оформлению документов, озвучивают правильные сроки и чаще всего стараются в них укладываться», — говорит она.

Взаимовыгодное решение

«Нужно говорить не о том, что застройщики «дают» право собственности через год, а о том, что дольщики, с одобрения застройщика, вселяются в квартиру гораздо раньше, чем заканчивается процесс сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на него, — отмечает Зимин Евгений, директор Юридического департамента компании Blackwood. — Это взаимовыгодное решение – дольщик может начинать делать ремонт и перестать платить за съемное жилье, а застройщик избавляется от групп граждан, предъявляющих претензии по поводу сроков вселения в квартиры, в случае их нарушения. При этом необходимо понимать, что абсолютное большинство домов возводится с нарушением таких сроков».

Заметим, что по этим же причинам часть застройщиков предлагает своим дольщикам обращаться в суд с иском о признании права собственности.

Обычно это происходит, когда застройщик по тем или иным причинам (неправильность оформления документов, затягивание процесса на уровне чиновничьего аппарата, простое желание застройщика облегчить себе жизнь) не может своевременно и/или правильно сдать дом в эксплуатацию или оформить право собственности на него. Суды в таких случаях встают на сторону дольщиков, указывая, что проблемы застройщика не могут служить основанием для отказа в признании права собственности на квартиру дольщика, который в полном объеме выполнил свои обязательства. Необходимо, однако, отметить, что в последнее время наметилась тенденция отхода судом от этой позиции. В связи с чем «оформление права собственности через суд» может стать схемой, не всегда работающей на 100%.

Сколько надо ждать

По ДДУ/уступке собственность можно оформить после предоставления застройщиком необходимых документов в УФРС о сдаче дома в эксплуатацию и подписании Акта приема-передачи между Застройщиком и участником по объекту долевого строительства.

«Если у Застройщика возникли проблемы на данном этапе, то сделать что-либо очень трудно, — говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — А если все документы в УФРС уже были предоставлены Застройщиком или (идеальный вариант) получено первое свидетельство о собственности по адресу (адрес «открыт»), то проблем с регистрацией быть не должно.

И в течение 5 дней с момента подачи клиентом полного пакета документов для оформления права собственности он должен получить свидетельство о собственности».

Другое дело — если же заключался Предварительный ДКП на квартиру, то получение свидетельства о собственности может затянуться из-за того, что Застройщик сначала должен получить свидетельство о собственности на себя и только потом – заключить ДКП с покупателем. Данная процедура менее быстрая. Вполне возможно, что она может затянуться и на год.

Что касается обращения в суд о признании права собственности на квартиры по ПДКП, по словам Алексея Шмонова,генерального директора портала о недвижимости Move.

su, то тут надо учесть, что даже если Застройщик не будет выдвигать возражений в суде (а это может случиться, если Вы не согласуете позицию с застройщиком и он будет против такого оформления), то сроки такого оформления составят 3-5 месяцев с момента подачи пакета документов в суд. Насколько это устраивает клиента – нужно решать ему самостоятельно.

Причины задержки

«Бывает и так, что объект введен в эксплуатацию, все документы получены, но передача их покупателям все равно задерживается на два-три месяца. Причиной тому – пресловутый «человеческий фактор», — рассказывает Сергей Вадимович Гальский, генеральный директор УК «МИГ Недвижимость».

— Несмотря на установленные законом регистрации, ряд отделений Регпалаты не справляются с нагрузкой и могут задержать регистрацию на два-три месяца.

В своей практике с такой ситуацией мы сталкнулись в Химках, где у нас реализуется масштабный жилок комплекс «Правый берег», – и стараемся делать все, что в наших силах, чтобы наши клиенты не страдали от несовершенства системы.

С другой стороны, данную проблему нельзя назвать характерной для всего Подмосковья – к примеру, в Красногорском районе, где мы продаем квартиры в квартале малоэтажной застройки «Отрада» регистрирующий орган работает великолепно и ни разу не подвел нас и наших покупателей. Так что можно надеяться, что со временем ситуация нормализуется во всех районах».

Причин, почему застройщик не дает оформить права собственности может быть много. Если застройщик не уложился в сроки, указанные в договоре, то вручение ключей – это способ на какое-то время успокоить клиента, удержать его от написания претензий и похода в суд.

Большинство покупателей предпочитают «иметь хоть что-то», а ключи — возможность войти в собственную квартиру до поры до времени кажется важнее, чем документально подтвержденное право собственности. Кстати, суды – это еще один способ выиграть время.

Есть множество процессуальных способов затянуть судебное разбирательство, а тем временем застройщик может успеть сдать объект в эксплуатацию и оформить все необходимые бумаги.

Покупатели благополучно выигрывают суды и чувствуют себя победителями, в то время как по-настоящему застройщик и не имел намерения каким-либо образом нарушать права покупателя, ему требовалось, как уже было сказано, только время.