На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица? — юридические советы

Покупка вторичного жилья: на что обратить внимание. Плюсы, минусы, риски

Сегодня на Habrealty.ru:
на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке покупателю, чтобы без риска купить квартиру.

Внимание при подборе квартиры часто обращается на саму квартиру и покупатель может забыть остальные важные «мелочи», которые могут привести к потере жилья в будущем, либо возникновению судебных тяжб.

Чтобы подстелить соломки, как у нас говорят, попробуем принять превентивные меры, т. е. предупредить возможные проблемы.

На что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Квартиры с несовершеннолетними детьми

Покупая квартиру, обратите внимание на детей собственников. Если они владеют частью квартиры, то их родители в обязательном порядке получают на руки приказ опеки — он разрешает продажу квартиры.

Иначе, при продаже нарушаются права ребенка, а вы, как покупатель останетесь крайними и можете потерять часть купленной квартиры, которую позже отсудят дети, восстановившие свое право собственности.

Но это явный пример, о котором, возможно, знают многие. Есть неявный — когда дети просто прописаны в квартире. Здесь, казалось бы все просто!

Ребенок не собственник- разрешение опеки не надо и все тип-топ.. Нет!

Это момент появления маткапитала, который может использоваться, в том числе для покупки квартиры, оплаты части ипотеки, как первоначальный взнос.

И не надо далеко ходить, чтобы понять необходимость обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, сколько несовершеннолетних детей у продавца квартиры.

Если детей двое, значит, при покупке квартиры продавцом мог участвовать материнский капитал. Логично, что при этом ребенок имеет право на ту часть квартиры, которую оплатили его деньгами.

Обратите внимание на супругов

Постоянные читатели проекта «О недвижимости с душой» уже знают, что согласие супруга требуется в обязательном порядке, если покупали недвижимость, находясь в браке.

Сегодня же обращаю ваше внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, что даже тогда, когда они разведены, согласие все же требуется.

Кто не знаком с тонкостями развода супругов, сообщаю, что претензии по имуществу после развода решаются между разведенными в течение 3 лет. Т.е. развелись люди и три года могут в любой момент начать раздел имущества.

Считается, что по прошествии этого срока претензии уже не предъявляются. Разведенцы продолжают жить своей жизнью, у кого-то из них остается квартира, нажитая в браке и вдруг этот человек решает ее продать.

Второй супруг, казалось бы, по закону, не имеет на нее прав — три года-то прошло! Однако, вам, как покупателю, советую в обязательном порядке брать со второго супруга согласие!

Обращаю ваше особое внимание на это при покупке квартиры, потому что будет очень неприятно, если бывший супруг найдет способ отсудить у вас половину квартиры, которую вы купили на свои деньги!

Документы на вторичном рынке

В документах на квартиру есть на что обратить внимание, если знать, где искать. Обозначим основные направления:

1. документы на собственность — это документы-основания
2. свидетельство
3. справки (о прописанных, отсутствии задолженности за коммуналку, подтверждающие вменяемость продавца и т.д.)

В документах внимание надо обращать на всё:

• подлинность документа
• соответствие дат, фамилий, параметров квартиры на документах
• явное и неявное указание количества собственников
• правильной оформления предыдущей сделки
• и т.д.

После проверки документов по перечисленным пунктам, покупатель должен определить «юридическую чистоту», чтобы знать степень рисков возникновения споров по ней и отчуждения невесть откуда взявшимися претендентами.

Логично подключить к анализу грамотного юриста по жилищным вопросам. Именно такого, кто занимается только вопросами недвижимости и имеет в данном деле опыт.

Если продают квартиру по доверенности

Нередко на вторичном рынке продают квартиру по доверенности, потому что, например, собственник располагается в другом регионе.

На что важно обратить внимание:

• на саму доверенность
• на человека, которому ее выдали и его документы.

Что я имею ввиду?

Доверенности бывают разные по полномочиям, которые они наделяют доверенное лицо. Т.е. собственник может доверить любой этап продажи квартиры и прописать это:

• собрать документы на продажу
• получить справки
• провести сделку
• получить деньги от покупателя

Эти пункты могут быть указаны, как все вместе, так и по раздельности. Поэтому, вам, как покупателю, следует обратить внимание, какими полномочиями от лица собственника обладает доверенное лицо.

Если доверенное лицо не имеет право принимать деньги или проводить сделку, следовательно вам нельзя совершать ответных действий.

Даже если собственник доверяет провести сделку по доверенности, часто деньги переводятся на счет собственника, а не доверенного лица!

Обращайте внимание на период действия доверенности. А то может случиться так, что действие доверенности истекло, тогда оформленная сделка легко признается недействительной.

Обычно, доверенность выдается на совершение конкретных действий и срок ее действия, который можно указать — 3 года. Если он не прописан, то 12 месяцев.

Квартиры после наследства: внимание!

Для покупателей не новость такие квартиры на вторичном рынке.

Причем, довольно часто продают квартиры с т. н. «свежим» наследством, т. е. спустя 6 месяцев, как открыли наследство. Это очень рискованный для покупателя варант.

Чтобы соблазн был велик, продавцы часто снижают стоимость квартиры на 10% от рынка, привлекая покупателей. И они идут на это осознанно, т. к. риски с такими квартирами довольно реальные.

Согласно закона, после полугода, как объявились наследники, нельзя претендовать на квартиру. Однако, имеется в виду срок, когда человек узнал об его открытии, а если не знал?

Суд вообще может возобновить срок вступления в наследство по любой из причин. А это значит, что и после 3 лет могут появиться претенденты на наследство. И предъявлять иск будут уже состоявшемуся покупателю.

Как я писал в начале, этой статьей мы лишь подстелим соломку, под предполагаемое место падения. Но одна статья не может предусмотреть всех нюансов.

Здесь мы отметили самое важное из того, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.

Успехов вам!

Как правильно купить квартиру у юридического лица

Покупка квартиры не у физического, а у юридического лица будет иметь некоторые отличия. Такая процедура является более сложной, так как для ее проведения требуется большее количество документов, а также она имеет ряд особенностей.

Если покупатель – физлицо не имеет специальных знаний в этом вопросе, то разобраться в нюансах заключения сделки ему будет сложно. Он может упустить некоторые действия со стороны юрлица, которые в конечном итоге приведут к признанию сделки недействительной.

В статье подробно разберем как правильно купить квартиру у юридического лица.

Особенности покупки квартиры у юрлица

Для акционерных обществ законодательство предусматривает свой порядок реализации недвижимого имущества. Так, выделяют некоторые требования к реализации имущества, если эта сделка признается крупной. К крупным сделкам относят такие продажи, когда стоимость объекта реализации больше 25% балансовой стоимости имущества компании в целом.

Помимо этого, крупными сделками могут признаваться любые операции по покупке или продажи недвижимого имущества. Если такая сделка планируется на предприятии, то это необходимо согласовать со всеми участниками на совете директоров или на собрании акционеров.

При продаже покупателю предоставляют протокол собрания (заседания), на котором принято решение о продаже (Читайте также статью ⇒ Как проверить историю квартиры перед покупкой).

Какие документы потребуются для совершения сделки

Прежде чем совершить сделку, покупателю необходимо внимательно изучить документы юрлица. В связи с этим от продавца потребовать нужно следующие документы:

• Выписка из ЕГРН. Такая выписка позволяет получить сведения о собственнике объекта недвижимости, о том есть ли на квартиру обременения, были ли судебные разбирательства. Помимо этого в выписке содержится кадастровый номер объекта, а также адрес и площадь квартиры.
• Уставные документы продавца. Эти документы позволяют ознакомиться с полномочиями того лица, которое будет совершать сделку и подписывать документы.
• Документы, подтверждающие полномочия доверенного лица, то есть приказ на директора, доверенность, протокол.
• Документы, которые подтверждают согласие остальных собственников на продажу (протокол собрания или совета директоров).
• Документ, подтверждающий право собственности, например договор купли-продажи.
• Свидетельство о регистрации прав собственности.
• Кадастровый паспорт.
• Документы по предыдущему собственнику: выписка из ЕГРЮЛ, согласование на продажу и документы, подтверждающие полномочия предыдущего собственника.

Следует иметь ввиду, что перечень этих документов не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и дополнительные документы. Если в документах выявляются какие-либо несоответствия, это является поводом для отказа в совершении сделки.

Риски покупателя квартиры у юрлица

Со стороны продавцов-юрлиц нередко можно встретить мошенников. Какие же ситуации могут ожидать покупателя в этом случае? Одной и распространенных ситуаций является подделка разрешения на продажу квартиры, либо протокол собрания, либо согласие всех учредителей.

Подделка таких документов может быть связана с экономией времени, либо просто с целью личного обогащения директора предприятия. В результате этого, сделку по решению суда могут признать недействительной. К примеру, если в последствии один из учредителей выразит свое несогласие на продажу.

Как правило суд в этом случае обязывает вернуть покупателю его деньги, однако, как показывает практика, это может затянуться на продолжительный срок, или вовсе не выполняться.

Как покупателю обезопасить себя

Чтобы как можно больше обезопасить себя от мошенничества, покупателю помимо проверки документов стоит присутствовать на совете директоров (собрании участников), которое будет проводиться с целью принятия решения о продаже недвижимости компании.

Также покупатель может самостоятельно запросить выписку их ЕГРП в Росреестре, например, если продавец сам не торопиться ее предоставлять. Если в выписке указывается на частую смену собственников, то покупатель должен насторожиться.

Непосредственно перед подписанием договора, покупателю следует получить выписку из домовой книги, за 2-3 дня до сделки. Если в квартире есть прописанные лица, это должно насторожить покупателя.

Покупка квартиры от застройщика

Основным отличием покупки квартиры от застройщика является то, что в качестве объекта договора фигурирует не квартира, а право собственности на нее. Оформляют такую сделку в виде договора долевого участия (ДДУ).

В этом случае, помимо риска махинаций со стороны продавца, также существует вероятность того, что дом вообще не будет достроен и введен в эксплуатацию.

В первую очередь покупателю следует запросить у застройщика следующие документы:

• Лицензию;
• Разрешение на строительство;
• Проект;
• Правоустанавливающие документы на землю;
• Заключение Госстройэкспертизы.

Одной из часто встречающихся проблем при таких сделках являются право на участок земли. Он должен находиться у застройщика в собственности, либо на него должна быть оформлена долгосрочная аренда.

При заключении ДДУ особое внимание следует уделить возможности застройщика повышать стоимость квартиры в одностороннем порядке, а также применению различных штрафных санкций при расторжении договора.

Также следует иметь ввиду, что застройщик в договоре может предусмотреть взимание дополнительной платы за различные работы, например, за облагораживание территории возле дома, либо за оснащение стоянки, за подключение коммуникаций и т.д.

Покупка квартиры в ипотеку

Самым распространенным способом покупки квартиры у юрлица в ипотеку является покупка от застройщика, который с банком имеет партнерские отношения. Застройщики могут продавать квартиры и в строящихся домах и в уже готовых.

Основным плюсом совершения такой сделки является снижение рисков со стороны юрлица, так как проверку продавца осуществляет банк. Если строительная компания не имеет отношений с банком, то покупка квартиры на этапе строительства в ипотеку у нее будет практически невозможной.

При покупке квартиры на вторичном рынке заключении такой сделки возможно, однако банк будет проводить более тщательную проверку юрлица, чем при совершении сделок с физлицом.

Таким образом, покупка недвижимости у юридических лиц требует еще большей осторожности, чем сделки с физлицами. В связи с этим заключение такой сделки лучше проводить со специалистом (Читайте также статью ⇒ Как купить-продать квартиру через банковскую ячейку?).

На что обратить внимание при покупке квартиры

Адвокат Гордон А.Э

Москва

15 июня 2018г

Покупка недвижимости – сложный и ответственный процесс. Интернет создает иллюзию у покупателей о простоте покупки недвижимости, а доступность выписок из ЕГРН – о возможности самостоятельно проверить юридическую чистоту  недвижимости.

Более продвинутые покупатели часто задают вопрос – на что обратить внимание при покупке квартиры?

Отвечаю: при покупке недвижимости нужно обращать внимание на все, начиная с паспорта продавца!

В недвижимости нет мелочей, и в каждой сделки обращать внимание нужно на юридические особенности этой конкретной недвижимости.

При юридической проверке направленность поиска адвоката по недвижимости будет одна во всех видах недвижимости  – нужно искать основания для оспаривания и текущей сделки и каждой из предыдущих.

Основания для оспаривания сделки – это ошибки, нарушения закона при проведении сделки, или результаты умышленных действий, которые  могут привести к утрате собственности покупателя на квартиру.

Как практикующий более 15 лет в Москве адвокат по спорам о недвижимости уверенно могу сообщить покупателям: большинство сделок с недвижимостью в Москве оформляется с ошибками. В каждой сделке можно при желании найти юридические недостатки. Ошибки будут даже если вы пользуетесь услугами риэлторов.

Повсеместно используются «типовые» договоры, а сами сделки, в том числе и юридические проверки  – проводятся формально, не полностью. В чем смысл правильного завершения сделки купли-продажи большинство риэлторов не знают, и проводят оформление формально. В случае суда по квартире  у покупателя не останется дополнительных доказательств.

Внимание: применяемые большинством нотариусов «типовые» условия договора купли-продажи квартиры, дарения содержат один и тот же недостаток – «усеченное» оформление завершения сделки, что лишает покупателей возможности эффективно защищаться в суде в случае спора. Такие нотариальные сделки легче оспорить.

На что обратить внимание при покупке квартиры через нотариуса

Ответ : Ищите ошибки в нотариальном договоре купли-продажи квартиры

После введения обязательной нотариальной формы для части сделок с недвижимостью качество нотариальных сделок резко ухудшилось. В 2017г. появилась проблема систематических ошибок в нотариальных договорах, которые часто исправить возможно только через суд.

Результат формального подхода при подготовке и проведении сделок:   в лучшем случае – споры продавца и покупателя по возврату задатка (аванса, предоплаты), споры  по комплектности недвижимости, в худшем – отказы в регистрации прав собственности покупателя на купленную квартиру,  необходимость исправлять ошибки в  договоре купли-продажи  через суд, расторжение договора в суде, признание сделки недействительной и т.п.

Не просто так согласно Гражданскому кодексу недвижимость признается индивидуально определенной вещью – то есть неповторимой, уникальной. У двух соседних квартир одинаковой планировки будет разная история владения, и правовое положение продавцов будет разной.

По этому конкретно «на что обращать внимание при покупке  квартиры» вы узнаете только выбрав конкретную квартиру.  Например, у одной квартиры в истории бала приватизация, у другой – ДДУ, у одной собственники семейная пара, у другой – один собственник.

Соответственно, и обращать внимание в каждой ситуации нужно на разные обстоятельства.

Правила заключения договоров разного вида отличаются, порядок  совершения сделок с общей собственностью отличается от порядка сделки с имуществом одного собственника, по этому и оспаривание этих предыдущих сделок будет производиться адвокатами в суде по разным основаниями.

Например, ДДУ – двойная продажа, неполная оплата, несоответствие параметров квартиры в ДДУ и в ЕГРН, отсутствие согласия супруга на покупку и т.д. Приватизация, чаще всего оспаривается по нарушениям  прав одного из ранее проживавших лиц.

Недостатки юридической проверки квартир перед покупкой становятся причинами последующих споров.

Пример реального судебного спора 2016г. по квартире в Москве

По договору купли-продажи куплена ранее приватизированная квартира в 2012г. Из пояснений ответчика (собственника) при покупке квартиры он не задавался вопросом «На что обратить внимание при покупке квартиры», он использовал свой опыт предыдущих продаж загородного дома и участка, а так же статьи в интернете.

В 2016г. заявлены требования о восстановлении регистрации по месту жительства в этой квартире бывшим жильцом.

Как установлено судом, этот жилец был осужден в 1996г. к лишению свободы и был снят с регистрационного учета (выписан) из квартиры. ( Гражданское дело № 2-4397/16).

Скажу сразу, покупателям квартиры в этом деле повезло – адвокат по недвижимости в Москве смог в суде отбить притязания бывшего жильца, вернувшегося из заключения.

Покупатели недвижимости согласны — Адвокат по сделкам с недвижимостью в Москве это дешевле и спокойнее, чем адвокат по недвижимости в суде.

Чем чреваты подобные иски для покупателя (собственника) – суд может вселить этого жильца в квартиру и выселить его уже не удастся. Только договариваться.

Требования неожиданного жильца  для покупателей-собственников квартиры  оказались полной неожиданностью, потому, что нарушения прав этого жильца не проверялись при покупке квартиры. Кроме того, сами обстоятельства нарушения имели место в далеком 1996г. При этом требования в суд жилец заявил в 2016., когда квартира сменила несколько собственников.

На что нужно было обратить внимание при покупке спорной квартиры

Суть спора по квартире

Жилец был выселен из муниципальной квартиры в которой проживал по соц найму по приговору суда в 1996г. Требования по регистрации заявлены в 2016г.

За 20 лет квартира была передана Департаментом муниципального жилья г.Москвы по ордеру в наем иным лицам, затем был обмен, затем, приватизация, затем несколько раз продана.

Перед покупкой квартиры все перечисленные «движения» в квартире должны быть оценены на предмет нарушений, и их влияния на устойчивость собственности последнего покупателя. Это – одна из задач юридической проверки квартиры.

Юридическая проверка квартиры перед покупкой – нужен опытный адвокат

При юридической проверке квартиры необходимо было учитывать правила, действовавшие в спорный период (1996) и тот факт, что эти правила позже были признаны не соответствующими Конституции. Что привело к отмене этих правил.

Напомним  — осужденный жилец был выписан из квартиры в 1996г. по правилам прежнего Жилищного кодекса. С 2004г. действует новый Жилищный кодекс РФ. Кроме того отдельные положения ЖК РФ за это время  признаны не соответствующими Конституции и не применяются. В рассматриваемом споре по квартире решающее значение приобрело изменение положений Жилищного кодекса.

То есть, фактически в 1996г. нарушений в отношении осужденного жильца допущено не было, если судить по нормативам, действовавшим  в 1996г.

К осужденному  жильцу в 1996г.

были применены действовавшие в то время правила Жилищного кодекса РФ о снятии с регистрационного учета и утрате прав на пользование жилым помещением временно отсутствующими лицами.

 Именно эти нормы позволили  Департаменту Муниципального жилья Москвы выдать на квартиру новый ордер, затем обменный ордер, и затем передать квартиру в собственность по договору передачи (приватизация).

Позже, Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции и не подлежащим применению положения ч. 1 и ч. 2 п. 8 статьи 60 ЖК РФ, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия. (Постановление КС РФ 8-П).

Так же эти правила Конституционного Суда распространены на положения ЖК РФ об утрате жилищных прав в связи с осуждением к лишению свободы.

По мнению КС РФ,  сам по себе выезд из места жительства по приговору суда в места лишения свободы, не может служить основанием к лишению права пользования жилым помещением.

В рассматриваемом споре по квартире осужденный был снят с рег учета в муниципальной квартире в 1996г. в связи с осуждением к лишению свободы в соответствии с п. «в» ст. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от дата № 713.

В связи с отменой действия правил ЖК об утрате прав на жилое помещение при временном отсутствии жильца положение бывшего жильца  изменилось. Теперь (в 2016г.

), право на проживание (право пользования жилым помещением) сохраняется и у нанимателя, и у членов семьи нанимателя и у бывших членов семьи нанимателя, даже если они временно отсутствовали в занимаемом жилом помещении или по уважительным причинам были лишены возможности проживать в нем. (Часть 3 статьи 53 ЖК РФ)

В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РФ жилое помещение сохранялось за временно отсутствующими гражданами в случаях осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке — до приведения приговора в исполнение.

То есть, право на проживание в спорной квартире у осужденного к лишению свободы по приговору суда сохраняется несмотря на выезд в места лишения свободы и снятие с регистрационного учета в квартире.

При этом такой осужденный рассматривается Жилищным кодексом РФ, как временно отсутствующее лицо.

В описанном деле  у осужденного возникло много возможностей, прежде всего, право вселиться в квартиру. Чем он и решил воспользоваться.

Почему такая ситуация стала возможной – покупатель проверил квартиру по выписке из ЕГРН.

В описанном суде по квартире в 2016г. по вселению в квартиру в ЦАО Москвы адвокату удалось доказать, что у осужденного отсутствуют основания для регистрации в квартире, в иске было отказано.

Вместе с тем, это дело выявило ошибку покупателей спорной квартиры – отсутствие юридического сопровождения покупки квартиры в Москве привело покупателей в суд.

Такую ошибку покупателей недвижимости в Москве можно назвать типичной. Доступность интернет баз по продаже недвижимости, и многочисленные публикации на сайтах о проведении сделок с недвижимостью создают ложное впечатление о простоте покупки недвижимости.

Самостоятельная покупка недвижимости в Москве, покупка недвижимости без юриста по недвижимости – это дорога в суд, дорога к потере недвижимости и уплаченных денег.

По состоянию на 15 июня 2018г

Москва

Адвокат Гордон А.Э

Как проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры?

На протяжении своей жизни, каждый из нас хоть раз становится участником гражданско-правовых сделок, например, при приобретении недвижимого имущества или процедуре обмена. И неважно, в каком статусе вы выступаете: продавец или покупатель — каждая из сторон при заключении договора купли-продажи или обмена опасается наступления неблагоприятных последствий.

Осуществить проверку чистоты будущей сделки по приобретению объектов недвижимого имущества граждане могут и самостоятельно. Но стоит ли подвергаться риску, когда можно доверить решение данного вопроса профессионалам.

На сегодняшний день многие фирмы предлагают для своих клиентов услугу, позволяющую проверить сделку на юридическую чистоту. Каким способом происходит данная процедура рассмотрим подробнее в представленном материале.

Прежде всего разберемся, на что необходимо обратить внимание при приобретении имущества. Если продавец то и дело забывает предоставить вашему вниманию какие-либо документы или показывает, но не те, какие вы требуете, следует насторожиться.

Продавец должен предоставить вам полный пакет документов отчуждаемого объекта недвижимости. Сюда входят:

• документ, подтверждающий возникновение права собственности. Им может быть: договор купли- продажи, договор дарения, договор долевого участия, свидетельство о наследовании и др.;
• выписка из ЕГРП на недвижимые объекты. Обратить внимание на дату данного документа, она должны быть получена продавцом практически накануне. Именно в данной справке существует информация о залогах, обременениях на указанное жилое помещение. В том случае, если недвижимое имущество принадлежит продавцу на основании правоустанавливающего документа, выданного до июля 1998 года, то в ЕГРП сведения о зарегистрированных правах, скорее всего, будут отсутствовать. В данном случае, необходимо предоставить сведения из органов, осуществлявших регистрацию прав до июля 1998 года (к примеру, БТИ);
• поквартирная карточка. Справка из организации, осуществляющей регистрацию граждан по месту жительства. Из содержащейся в ней информации можно определить, сколько прописанных лиц находится на данной жилой площади; есть ли прописанные, но не проживающие по разным причинам  граждане (призван в армию, отбывает наказание в местах лишения свободы, находится в доме престарелых и др.);
• в том случае, если помещение было приобретено продавцом в зарегистрированном браке по возмездной сделке, необходимо нотариальное согласие на отчуждение другим супругом;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт на квартиру. Многие специалисты данный документ не требуют. Но выявить наличие или отсутствие перепланировки в жилом помещении можно только изучив его. При сравнении предоставленного технического паспорта с кадастровым, информация должна быть идентичной. Если в документах присутствуют расхождения, то была сделана перепланировка. Это дает право требовать разрешительные документы на проводимые продавцом действия — разрешение на перепланировку и акт ввода в эксплуатацию;
• справка о том, что жилое помещение расположено в доме, не признанными аварийным или ветхим, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
• справки об отсутствии либо наличии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.

Это основные этапы проверки юридической чистоты сделки, на которые стоит обратить внимание.

При самостоятельной выполнении данной процедуры внимательно изучите все предоставляемые продавцом документы. Обратите внимание, имеются ли в них поправки, каким образом они были внесены, так как любое исправление должно быть удостоверено нотариально и подтверждено в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав собственности.

В том случае, если отчуждаемая квартира была приобретена продавцом с использованием ипотечных денежных средств, необходимо запросить документ из финансовой организации о выполненных им обязательствах или разрешение на данную сделку. Тогда впоследствии кредитор не сможет заявить вам о своих правах на данный объект.

Проверка юридической чистоты сделки даст гарантию, что:

• на приобретаемую недвижимость третьи лица не имеют прав;
• сделка соответствует законодательству;
• судебные споры отсутствуют.

Проверки на юридическую чистоту должна подвергаться не только приобретаемая жилая площадь, но и ее собственник — продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить требуемую информацию.

Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте МВД России можно проверить подлинность паспортных данных гражданина РФ, так что попросить у продавца предоставить его паспорт будет вполне уместно.

Либо можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца — может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье, или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент — дееспособность гражданина. Следует узнать, не является ли данное лицо наркозависимым, злоупотребляющим алкоголем, а также его психическое здоровье.

Для этого необходимо получить подтверждение, что он не состоит на учете в неврологических и психоневрологических диспансерах.

Возможно проведение медицинского освидетельствования продавца прямо при заключении сделки у нотариуса.

Если вы решили купить квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе, нести финансовые издержки.

Немаловажное значение имеет и процесс передачи денежных средств продавцу. Обязательно возьмите расписку, где указывается сумма, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи. Если оплата производится частями, то каждый этап также должен быть документально подтвержден.

Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом супругов. В процессе развода один из них вправе претендовать на свою долю недвижимости. Поэтому данную информацию также необходимо проверить перед заключением сделки.

Осуществить проверку чистоты предполагаемой сделки вы можете самостоятельно. Но стоит ли это ваших средств и времени, учтете ли вы все нюансы? Доверьте провести проверку юридической чистоты приобретения недвижимого имущества нашим квалифицированным юристам в Санкт-Петербурге, чтобы исключить правовые риски, связанные с возможностью потери приобретенного жилья.

Как купить квартиру у юридического лица: тонкости процедуры и практические советы

Г. Алексеев Автор статьи

Покупка квартиры у юридического лица требует более ответственного подхода не только из-за нелегкой процедуры, но и в связи с тем, что фактов мошенничества среди подобных сделок куда выше, чем при заключении договоров купли-продажи жилой недвижимости между физическими лицами.

Особый порядок и другие нюансы

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 — Москва

+7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Особенностью сделок с недвижимостью, где продавцом выступает юрлицо, является порядок оформления документов и подтверждения законности продажи, отличный от привычного.

1. Для акционерных обществ открытого типа и обществ с ограниченной ответственностью (ОАО и ООО) законодательством Российской Федерацией предусмотрен определенный порядок сделок с ценным имуществом. Когда сделка связана с отчуждением такого имущества, она называется крупной. Крупной она является, если цена реализуемого жилого помещения составляет 25 и более процентов от общей балансовой стоимости активов юрлица. Также сделки с недвижимостью могут быть отнесены к категории крупных непосредственно Уставом организации. Прежде чем совершить крупную сделку, генеральный директор организации должен согласовать ее с остальными участниками общества. Здесь нужно понимать, что директор – это, как правило, или наемный работник, или всего лишь один из учредителей. А значит, его единоличное решение может нанести вред организации-продавцу. Поэтому продажа квартиры должна быть одобрена либо на совете директоров, либо на собрании акционеров. Это своеобразная страховка, сдерживающий механизм, который не позволяет одному человеку распоряжаться собственностью организации.
2. Если сделка не является крупной для юридического лица (например, стоимость квартиры составляет меньше 25% балансовой цены активов), то вместе с основным пакетом документов, необходимых для продажи, должно быть предоставлено соответствующее подтверждение.
3. Зачастую организации, занимающиеся реализацией квартир, действуют не самостоятельно, а через посредника. Кто обычно продает недвижимость? Застройщики, инвестиционные фонды, девелоперские компании, реже – юрлица, распродающие свое имущество (например, в ходе процедуры банкротства). То есть, крупные юридические лица, чьи руководители вряд ли будут заниматься оформлением сделки самостоятельно. Для этого привлекают юристов организации, риелторов либо представителей дочерней фирмы. В любом таком случае представителю компании, сопровождающему сделку, необходимо иметь доверенность, дающую ему такое право. Обратите внимание, если покупатель расплачивается за недвижимость наличными, а не банковским переводом, то среди полномочий доверенного лица должно быть право на прием-передачу денежных средств.
4. Весьма распространено явление, когда организация, у которой вы собираетесь приобрести жилплощадь, не является ее собственником. Опасаться такой ситуации не стоит – она вполне нормально. Крупные паевые инвестиционные фонды (ПИФы) нередко отдают свое имущество в доверительное управление другим компаниям, так или иначе, с ними связанным. Юридический статус доверительного управления имуществом (в том числе и недвижимостью) аналогичен доверенности, оформленной на кого-то из сотрудников организации-собственника. В этом случае на свидетельстве о регистрации права собственности на покупаемую квартиру должна стоять соответствующая пометка.

«Бумажные» вопросы

Пакет документов, необходимых для покупки квартиры у юридического лица, практически неотличим от набора бумаг при сделке между физлицами:

• паспорт покупателя;
• паспорт доверенного лица (если организация действует через посредника);
• учредительная документация организации-собственника или фирмы, которой имущество отдано в доверительное управление;
• документ-основание;
• кадастровый паспорт квартиры с техническим планом;
• выписка из домовой книги;
• справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка из налоговой службы об отсутствии налогового бремени;
• копия финансово-лицевого счета, если расчет между сторонами сделки производится безналичным способом.

Кардинальные различия здесь могут быть только в одном пункте – документе-основании. Как известно, эта бумага показывает государственному регистратору, каким путем квартира досталась ее прежнему владельцу. Когда им является физическое лицо, все понятно: жилье могло быть куплено, обменяно, унаследовано, получено в дар, или по решению суда после имущественного спора.

Юридическое лицо могло получить право на жилое помещение и другими способами. Если вы покупаете квартиру напрямую у застройщика (но не через договор долевого участия), то основанием будет не одна бумага, а несколько:

• разрешение на строительство;
• свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок под многоквартирным домом;
• документы, подтверждающие завершение строительства и ввод жилья в эксплуатацию.

Если же продавец – компания, не являющаяся собственником, то основанием могут быть договор доверительного управления или договор о переуступке прав. То есть, документы, подтверждающие правомочность продавца осуществлять сделку с данным объектом недвижимого имущества.

При покупке квартиры у юридического лица в ипотеку действуют те же правила, что и во время приобретения жилья у частника. То есть, вместе с базовым набором документов предоставляется экспертное заключение оценочной фирмы о стоимости недвижимости. Счетом, на который будут переведены кредитные средства, станет не счет сберкнижки или лицевой счет физического лица, а расчетный счет организации.

Остерегайтесь мошенников

Специалисты в области жилищного права не зря призывают граждан к особой внимательности при такого рода сделках. И дело тут не только в некоторых процедурных сложностях. Приобретение квартиры у юридического лица чревато дополнительными рисками для покупателя. Доля мошеннических сделок здесь куда выше, чем при взаимоотношениях между физлицами.

Наиболее распространенным и простым методом обмана покупателя является подделка одобрения организацией. Разрешение на сделку может иметь несколько форм:

• протокол собрания учредителей или совета директоров;
• выписка из вышеназванного протокола;
• письменное согласие в произвольной форме, подписанное всеми учредителями организации.

В российской судебной практике примеров фальсификации этих документов десятки тысяч. Директор или другой уполномоченный сотрудник фирмы ради экономии времени или в целях личного обогащения подделывает подписи и печати на документе.

А потом несчастному покупателю приходит повестка в суд: кто-то из учредителей юрлица решил оспорить сделку, так как не давал на нее «добро». Суд удовлетворяет требования истца, признает сделку незаконной. По идее, вам должны вернуть деньги.

Но их получатель – тот самый представитель юрлица – уже уволился, и найти его не представляется возможным.

А бывает, что мошенники просто подделывают документы организации, к которой они не имеют никакого отношения. Проверить это покупатель не может и, поддавшись обаянию и убедительности «законных представителей собственника» заключает фиктивную по сути сделку. Продавцы растворяются «в ночи», а человек остается у разбитого корыта.

Как обезопаситься покупателю

Но не поддавайтесь панике. Проверить чистоту будущей сделки и не совершить глупых ошибок можно. Для этого нужно следовать правилам:

• если есть возможность присутствовать на собрании учредителей организации-собственника квартиры, обязательно ей воспользуйтесь. Это гарантирует вам законность будущей сделки;
• если на совет директоров не пускают, то внимательно изучите учредительную документацию фирмы и их устав. Там вы найдете информацию о процедуре принятия решения коллегиальным исполнительным органом. Сверив с этой процедурой предоставленное вам согласие на сделку, вы сможете найти нарушения, если таковые имеются;
• по возможности проконсультируйтесь с экспертом по договорным отношениям или риелтором, покажите ему весь пакет документов по сделке. Он поможет найти нестыковки, вызывающие сомнения;
• кроме учредительной документации, внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: как на сам объект (дом или отдельные квартиры), так и на землю под ним. Убедитесь, что организация действительно является собственником (или доверенным управленцем), а не взяла имущество в аренду.

Еще одним методом обнаружить подводные камни при покупке квартиры у юридического лица является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эту бумагу вы можете заказать в Росреестре (регистрационной палате) самостоятельно, заплатив госпошлину от 150 до 200 рублей (в зависимости от формы – электронной или бумажной).

Выписка из ЕГРП кроме прочих сведений содержит в себе историю операций, проводимых с объектом недвижимости. То есть, в ней вы увидите, какие сделки были проведены с покупаемой квартирой, находилась ли она под залогом, арестом или иным обременением, отчуждалась ли в чью-то пользу по решению суда.

Частые операции (к примеру, смена собственника несколько раз в течение года) с жилым помещением должны вызвать у вас подозрения. Обязательно в этом случае нужно помнить о сроках исковой давности по жилищным сделкам. Период обращения в суд составляет три года.

Это означает, что если последний раз какие-либо операции с недвижимостью производились более трех лет назад, то предыдущие владельцы при всем своем желании не смогут оспорить ваши права на приобретаемую квартиру.

Дополнительно можно подстраховаться, заказав выписку из домовой книги буквально за пару дней до оформления сделки в Росреестре.

Таким образом, вы сможете увидеть не прописан ли кто-то в квартире непосредственно перед ее продажей (если иное, конечно, не упомянуто в договоре купли-продажи).

Если вдруг всплывет, что правом пользования жилым помещением обладает несовершеннолетний, требуйте от продавца разрешения органа опеки на отчуждение недвижимости, в которой прописан ребенок.

Никогда не будет лишним тщательно изучить доверенность, если собственник квартиры действует через поверенного. Доверенности бывают разных видов – генеральная, специальная или разовая. Различаются и полномочия, которыми они предоставляют доверенному лицу. Генеральная доверенность, к примеру, дает возможности совершать любые действия с имуществом доверителя в течение долгого срока.

Разовая доверенность – дает полномочия только на одну сделку. Специальная используется, как правило, для представления интересов в суде. Обратить внимание стоит на то, какие виды сделок уполномочен совершать поверенный, имеет ли он право на получение денег, право подписи и т.д.

Если полномочия, указанные в доверенности, отличаются от тех, которые необходимы для продажи квартиры, лучше отказаться от покупки.

Подводя итоги, можно отметить, что сделки по приобретению жилья у юридических лиц сложны не столько из-за процедурных трудностей, сколько из-за необходимости быть крайне внимательным.

Само собой, покупатель должен обладать минимальным набором знаний относительно таких сделок.

Если же вы не уверены, что можете верно оценить договор купли-продажи с организацией, разобраться в ее уставной и учредительной документации, лучше обратиться к специалисту.