Минстрой россии хочет сделать сферу долевого строительства более прозрачной — юридические советы

Подмосковный Минстрой назвал ненадежных застройщиков

Проблема обманутых соинвесторов долевого строительства жилья до сих пор актуальна на российском рынке недвижимости. Естественно, что российские власти озабочены защитой прав обманутых граждан и именно по этой причине идут на различные меры. Иногда эти меры носят предупредительный характер.

Самый яркий пример последних дней — меры по обеспечению прав обманутых дольщиков, которые предпринимает правительство Московской области. Главная рекомендация областного правительства и подмосковного Минстроя — надо приобретать квартиры только у тех девелоперов, которые стабильно себя чувствуют на рынке.

Так, министр регионального стройкомлпекса Сергей Пахомов говорит, что к выбору надо подходить очень ответственно и ориентироваться на репутацию застройщика. В наше не самое простое время лучше не связываться с застройщиками, которые когда-либо попадали в скандальные или неоднозначные ситуации.

Одним словом, потенциальный покупатель должен минимизировать все риски, чтобы потом не пополнить ряды обманутых дольщиков.

«Защита участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков — одна из приоритетных задач правительства Московской области.

Мы осуществляем контроль в сфере долевого строительства и выявляем нарушителей, а также проводит большую работу по решению уже сложившихся проблем в области долевого строительства», — заявил Сергей Пахомов.

Вот, что сказал по этому поводу президент группы ПСН Максим Гасиев:

«Между началом работы над проектом и его реализацией проходит несколько лет, и любая строительная или девелоперская компания должна уметь прогнозировать возможные риски. Но помимо изменения самого рынка недвижимости и увеличения конкуренции, на бизнес оказывает существенное влияние общая экономическая ситуация в стране.

Сегодня рынок переживает резкое снижение маржинальности проектов, и для небольших застройщиков подобное положение вещей может оказаться критичным. Ведь часто компании попадают в списки недобросовестных застройщиков, не потому что они целенаправленно хотели кого-то обмануть, а потому что не рассчитали риски и не смогли удержать бизнес в текущих сложных условиях.

И в данным момент, мне кажется, логичным и правильным решение государства выступить в роли санатора, защитить интересы текущих и будущих дольщиков, а также нивелировать репетиционные риски отрасли, которые могут отрицательно сказаться на текущих добросовестных застройщиках. Думаю, что именно государство может стать регулятором рынка недвижимости, который в будущем не позволит компаниям брать на себя повышенные риски, и станет гарантом безопасности для будущих дольщиков».

В общем, в Подмосковье решили всерьез решили контролировать соблюдение законодательства о долевом строительстве и создание информационной базы о застройщиках, привлекающих средства граждан.

Так, некоторое время назад подмосковный Минстрой опубликовал список строительных компаний, которые существенно нарушили сроки передачи квартир гражданам.

Так, данный перечень включал 20 застройщиков Московской области, которые существенно нарушили сроки передачи объектов участникам долевого строительства: ООО «СтройПроектИнвест» (Воскресенский район), ОАО «Севморшельфнефтегаз», ЗАО «Модерниндустрия», ООО «Альфа-Сервис», ООО «Регионинвестстрой», ЗАО «УКС Лавочкина», ООО «Монолит-Град-Строй», ООО «Торговый дом Корпорация Главмособлстрой», ООО «Корпорация Главмособлстрой», ЗАО «Ф. Групп», ООО «Риндайл», Акционерное общество «АлеутСтрой», ООО «ГАИС», ООО «Стройперспектива», ООО «Раменская ипотечная компания», ЗАО «СтройИнвест», ООО «Сабидом-инвест», ООО «Сабидом-Рузино», ЗАО СПО «Агропромстройпроект и ООО „КР Развитие“.

Ну, а сейчас в списке прибавление. Помимо означенных выше застройщиков, в один ряд с ними можно поставить ООО „СМУ-7“ и ООО „Ногинск Интерстрой“.

Так, ООО „СМУ-7“ осуществляет реализацию проекта на улице Школьная в городе Электроугли вблизи домов 37 и 39. Компания „Ногинск Интерстрой“ является застройщиком жилого комплекса „Рябиновые Аллеи“ в городском поселении Ногинск по улице Поселковая, а инвестором объекта является аффилированная компания ООО „Ногинск Интерстрой“ — ООО „Русь Капитал“.

Как сообщили „Вести. Недвижимость“ в Минстрое Московской области, в скором времени в Подмосковье будет составлен антирейтинг недобросовестных подрядчиков, участвующих в программе капремонта. Этот антирейтинг областные чиновники планируют сделать трехступенчатым. Первая ступень — знакомство с подрядными организациями, дальше — как ведутся работы, третья работа — итоговая оценка качества.

Минстрой РФ прокомментировал новые правила финансирования долевого строительства

17.08.2018

На сайте министерства опубликованы подробные разъяснения (Письмо №34785-ВЯ/07) по обновленному 214-ФЗ. Среди них рекомендации, как применять положения тем застройщикам, которые получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Также в документе выделяется ряд особенностей и возможностей, относящихся к банковскому сопровождению деятельности застройщиков.

Важные аспекты открытия расчетного счета застройщика в уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до 1 июля 2018 года:

— застройщики обязаны до 1 сентября 2018 года открыть расчетный счет в уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до 1 июля 2018 года;

— расчетные счета могут быть открыты в разных уполномоченных банках;

— реквизиты расчетного счета должны быть указаны в проектной декларации;

— расчетные счета могут быть открыты в разное время, но в пределах установленного срока — до 1 сентября 2018 года;

— расчетные счета технического заказчика и генерального подрядчика могут быть открыты в разных банках, в том числе в неуполномоченных;

— отсутствуют ограничения использования застройщиком расчетного счета, ранее открытого в уполномоченном банке до 1 июля 2018 года;

— обязанность открытия застройщиками расчетных счетов в уполномоченных банках не влечет обязанности закрытия застройщиками их расчетных счетов, иных банковских счетов, используемых для проведения операций, связанных с иной хозяйственной деятельностью.

Важные аспекты совершения уполномоченным банком операций по расчетному счету застройщика, связанных с исполнением обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года:

— уполномоченный банк приостанавливает проведение операции по счету, если не может установить, что данная операция, является операцией по исполнению обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года;

— банк вправе потребовать от застройщика предоставления дополнительных документов, подтверждающих, что застройщик осуществляет операцию по исполнению своих обязательств, возникших до 1 июля 2018 года.

Также в документе разъясняется возможность привлечения застройщиком денежных средств дольщиков одновременно по всем разрешениям на строительство, выданным до 1 июля 2018 года, в том числе не в рамках ГПЗУ, ППТ:

— застройщик, получивший два и более разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, вправе начать и продолжать привлечение денежных средств участников долевого строительство по каждому из таких разрешений на строительство.

Подробно с информационным письмом Минстроя можно ознакомится здесь.

Минстрой России проводит совещания по изменениям законодательства о долевом строительстве

25.07.2018

Всероссийское совещание по новеллам законодательства о долевом строительстве прошло 25 июля 2018 года в Москве под эгидой Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. В нем приняли участие представители органов государственной власти и надзорных органов, курирующих строительство, из более чем 70 субъектов Российской Федерации. 

Открывая совещание, Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев отметил, что в министерство постоянно поступают вопросы, связанные с реформой законодательства о долевом строительстве.

Новеллы закона касаются участия в долевом строительстве многоквартирных домов и призваны прекратить появление обманутых дольщиков.

Министр подчеркнул, что серьезные ограничительные меры, которые заложены в законе, не должны обрушить жилищное строительство.

«Как всегда, на стыке взаимодействия «застройщик-банк-контролирующие» органы возникает много вопросов, несмотря на то что на большинство из них есть ответ в законе. Но кто-то эти новеллы читает и толкует по-своему. Главная задача, которую мы сообща должны решить в этот момент, – чтобы у нас было как можно меньше пострадавших», – сказал Владимир Якушев.

Министр отметил, что много вопросов с мест касаются банковского сопровождения. Для объектов, по которым разрешение на строительство было выдано до 1 июля 2018 года, банковское сопровождение будет проходить в усеченном формате.

Однако застройщики сигнализируют, что банки по-своему трактуют эту норму и предлагают полное сопровождение застройщикам, которые проходят по усеченному варианту сопровождения.

Нельзя допустить, чтобы предъявлялись завышенные требования, затягивались сроки прохождения платежей, сроки проверки застройщиков банками; застройщики платили штрафы за просроченные платежи; срывались контракты; чтобы не появились новые остановленные проекты и новые обманутые дольщики.

Глава Минстроя России сказал, что в ближайшие дни будет выпущено постановление Правительства Российской Федерации, уточняющее схему банковского сопровождения долевого строительства жилья.

Владимир Якушев сообщил, что 27 июля Минстрой России проведет Всероссийское совещание с банками и застройщиками, где даст дополнительные разъяснения по новому закону.

Обращаясь к представителям субъектов Российской Федерации, глава Минстроя России призвал органы власти в регионах как можно скорее создавать площадки для обсуждения вступивших в силу поправок: «Если не будет прямого взаимодействия с застройщиками и постоянного разъяснения тех или иных сложных ситуаций, то в момент, когда реформа только начинается, когда есть много вопросов и противоречий, это плохо отразится на такой важной отрасли, как жилищное строительство. Такие площадки должны работать в постоянном режиме. Только в прямом диалоге, в режиме постоянного общения субъектов, муниципалитетов, банковских структур и застройщиков мы с вами сможем пройти все непростые нюансы закона».

Владимир Якушев отметил, что если в процессе дискуссий обнаружатся пробелы в законе, они будут дополнительно урегулированы в осеннюю сессию приказами Минстроя России или постановлением Правительства России.

Заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин призвал Минстрой России обратить внимание на необходимость определения юридического статуса апартаментов.

Для Москвы важно решить этот вопрос на законодательном уровне, потому что в столице апартаменты составляют 20-30 % от всего ввода жилья. Кроме того, он предложил разработать механизмы ускоренного банкротства для недобросовестных застройщиков.

Это поможет быстрее находить новых инвесторов для достройки объектов, если застройщик не выполнил свои обязательства.

Генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник сообщил, что в связи с изменениями в законодательстве создана и будет совершенствоваться единая информационная система жилищного строительства. В ней будут работать все субъекты сферы жилищного строительства, в том числе застройщики, банки и контролирующие органы.

Взаимодействие между ними существенно упростится. Александр Плутник отметил, что нужно создать правовую возможность для контролирующих органов при необходимости (необходимость тоже надо описать) более глубоко погружаться в финансовые операции застройщика. Соответствующие предложения по поправкам в законодательство АО «ДОМ.

РФ» планирует представить в сентябре.

Председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев подтвердил, что депутаты планируют осенью продолжить работу по корректировке законодательства о долевом строительстве.

«Такая огромная реформа не может за один раз изменить ситуацию. Мы выстроили обратную связь, получаем от вас предложения и возражения и будем стараться их учитывать», – заверил депутат.

Николай Николаев подчеркнул, что, если в чем-то закон окажется неисполнимым, законодатели проявят гибкость. Однако основной принцип останется неизменным: расчистить любые административные барьеры на пути реализации модели применения эскроу-счетов.

Он отметил, что к депутатам поступает много обращений, связанных с деятельностью банков, особенно в регионах.

«Мы готовы здесь работать с Центробанком и вместе осуществлять контроль за неправомерностью установки тех или иных несправедливых показателей со стороны банков», – сказал Николай Николаев.

Он также сообщил, что осенью Госдума планирует рассмотреть вопросы, связанные с реформой системы банкротства.

«Вводится новый механизм – механизм реабилитации.

Если в предыдущие годы основной задачей законодательства о банкротстве было как можно быстрее прекратить жизнь компании, то сейчас другая задача – чтобы количество оздоравливающихся компаний увеличивалось.

Мы будем работать, в том числе, и с поправками и изменениями, которые должны учитывать особенности этой процедуры для застройщиков», – отметил Николай Николаев.

Кроме того, он сообщил, что Госдума планирует осенью совместно с Правительством Российской Федерации и Минстроем России вернуться к вопросу создания единой вертикали контрольно-надзорной деятельности в области долевого строительства. Сейчас в разных регионах разная практика, и ее необходимо унифицировать, чтобы понимать, у кого какие полномочия.

Николай Николаев заверил, что депутаты Госдумы готовы и на своей площадке, и в регионах общаться с застройщиками и продолжать выстраивать обратную связь. 

Отвечая на вопросы представителей регионов, Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Владимир Якушев призвал их очень внимательно и аккуратно подходить к решению уже имеющихся проблем дольщиков.

Нельзя принудительно, используя административный ресурс, заставлять надежных застройщиков достраивать чужие проблемные объекты.

В противном случае экономика застройщика, который вчера твердо стоял на ногах, может рухнуть, и вместо одного проблемного застройщика в регионе появится два, а проблемы дольщиков так и останутся нерешенными. Этого допустить нельзя, подытожил министр.

Публикации

Дата публикации: 01/03/2018

Центральный экономико-математический институт РАН по собственной инициативе проанализировал экономические последствия введения поправок к 214-ФЗ «О долевом строительстве», а также предлагаемого правительством перехода на проектное финансирование.

Свои выводы ученые изложили в научно-исследовательской работе «Уничтожение стоимости как прогнозируемое следствие неудачных институциональных преобразований».

 Уже по названию работы можно судить о её содержании: вопреки ожиданиям авторов законодательных новшеств, строительная отрасль от них существенно пострадает.

Результаты моделирования изменений законодательной базы, проведённого учёными на примере крупной среднестатистической строительной компании, показали, что нововведения окажут негативное влияние на финансовое состояние отрасли.

Рентабельность капитала через пять лет (к 2022 году), по их подсчетам, может сократиться на 49-55%. Хуже всего застройщикам придется в 2019-2021 годах, когда их финансовый результат будет близок к нулю или вовсе «уйдет в минус». Из 32 крупнейших застройщиков (с выручкой от 4,5 млрд.

до 24,5 млрд. руб. на 2016 год), 12 станут банкротами.

Еще сильнее пострадают средние по размеру застройщики. Из работающих сегодня 2461 компаний работать в условиях нового закона № 214-ФЗ смогут только 132 или 5,3%. Остальные либо перейдут на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами.

В работе также приводятся расчеты, свидетельствующие о неизбежном дефиците финансирования после перехода от долевого строительства к проектному финансированию. В настоящее время застройщиками было привлечено 5,3 трлн руб. Из них 67,25% (3,6 трлн руб.

) составляют деньги дольщиков и частных инвесторов. Кредиты банков составляют всего 23,95%.

При переходе на новые правила строительства должен вырасти собственный капитал застройщиков, а кредитные организации должны будут заменить объем денежных средств, привлекаемых сейчас в частном порядке.

Все эти изменения приведут к удорожанию себестоимости строительства на 30%, росту цен на жилье на 20-30% и падению объемов ввода. От этого пострадает не только строительная отрасль, но и отрасли смежные с ней.

Упадет потребление строительных материалов, услуг по строительству и т.д. В целом мультипликативный эффект даст сокращение ВВП примерно на 1,5%.

При этом без квартир останутся семьи, не сумевшие купить жилье по ДДУ на новых условиях, хотя на прежних условиях они могли бы это сделать.

Правовая оценка поправок (218-ФЗ) дана в заключении д.ю.н. Л.А. Лукьяновой.

В результате проведенного анализа данный нормативный правовой акт признан столь несовершенным, что его необходимо отозвать, иначе после его вступления в силу многие его положения могут быть признаны не соответствующими Конституции РФ и нарушающими Европейскую Конвенцию «О защите прав человека и основных свобод». В частности, в законе предусмотрено существенное ограничение свободы экономической деятельности и предпринимательства (один дом – один застройщик), установлен лимит расходов застройщиков на определенные цели, ограничено их право на займы и кредиты, на свободу выбора собственников через фактический запрет на небанковское финансирование (уполномоченные банки) и на использование прибыли (требование о неснижаемом остатке на счете).

Этим законом были созданы дополнительные риски для возникновения недобросовестных покупателей и созданы условия для монополизации строительного рынка (требования к компании-застройщику).

То есть, ФЗ № 218 настолько ограничил права застройщиков как собственников и субъектов экономической деятельности, что вполне обоснованно возникает вопрос о чрезмерности таких ограничений, о несоразмерности этих ограничений преследуемой законной цели и о превышении конституционных пределов государственного вмешательства в экономическую деятельность посредством злоупотребления законом как единственной легальной формой ограничения прав и свобод человека.

«В целом же исследование показывает, как нежелание искать решения в сфере законодательства, опираясь на серьезный научный, в том числе правовой и экономический анализ, могут привести к результатам, полностью противоположным тому, чего хотели», — делают вывод учёные.

 ***

«Данная аналитическая работа чрезвычайно интересна, полезна и достойна отдельного обсуждения на самых влиятельных площадках, в том числе, в Государственной Думе, — поделился мнением с АНСБ  профессор РАНХиГС, член совета «Деловой России» Михаил Викторов. — Мы постараемся, чтобы этот исследовательский труд был максимально учтен при предстоящих решениях, в том числе, в поправках к подписанному, но пока не вступившему в силу 218-ФЗ».

Эксперт согласился с мнением учёных, что отработавшая уже 12 лет схема долевого строительства, с учётом всех поправок и ужесточенных требований к застройщикам, на сегодняшний день выглядит наиболее прозрачной и надёжной.

А вот к переходу на проектное финансирование строительства жилья Михаил Викторов относится иначе: «Приведу две цифры: на софинансирование достройки объектов СУ-155 ушло порядка 40 миллиардов рублей, а на спасение банковской системы – почти 1,5 трлн рублей.

Так где дела обстоят хуже — на стройке или в банках? Этот вопрос надо бы задать Центробанку, который сейчас пытается решить проблемы банков за счет переформатирования работы с 3-4 трлн рублей ежегодно, но уже в рамках банковского сопровождения жилищного строительства».

Сохранить как PDF файл

Темы: Долевое строительство, проектное финансирование, РАН

Обсудить на форуме

Минстрой Татарстана: об изменениях в законодательстве о долевом строительстве

Заместитель министра Ильшат Гимаев провел семинар-совещание об изменениях в законодательстве о долевом строительстве: в нем приняли участие представители застройщиков, банков и уполномоченных органов по контролю (надзору) в области долевого строительства.

«На сегодняшний день по итогам предоставленной ежеквартальной отчетности на территории республики в соответствии с 214-ФЗ осуществляет деятельность 123 застройщика, ведется строительство 305 объектов площадью 3 млн. 894,4 тыс.кв.м., по которым зарегистрировано 32 923 договора долевого участия и привлечены средства граждан на сумму 77 млрд. 577,7 млн. рублей.

Озвученные цифры свидетельствуют о колоссальных объемах строительства и привлеченных денежных средствах участников долевого строительства, – отметил Ильшат Гимаев.

– В целях повышения прозрачности деятельности застройщиков, совершенствования действующего регулирования и обеспечения усиления защиты прав участников долевого строительства законодательство о долевом строительстве многоквартирных домов за последнее время претерпело значительные изменения».

Во исполнение Перечня поручений по итогам совещания Президента Российской Федерации с членами Правительства Российской Федерации 25 октября 2017 года на рассмотрение Государственной Думы Российской Федерации внесен законопроект о внесении изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ об установлении единого порядка осуществления в субъектах Российской Федерации государственного контроля (надзора) в области долевого строительства. Также во исполнение указанного перечня поручений Правительством РФ совместно с Банком России разработан План мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов, банковским кредитованием и другими формами финансирования

Согласно принятому в третьем чтении закону, планируется использовать эскроу-счета при привлечении средств граждан в долевое строительство по новым договорам участия. Также вводится банковское сопровождение проектов.

Меры по переходу на новую систему финансирования жилья вступят в силу в два этапа: с 1 июля 2018 года и с 1 июля 2019 года.

Так, с 1 июля 2018 года – добровольно, с 1 июля 2019 года — обязательно при привлечении средств граждан в долевое строительство будут использоваться эскроу-счета. То есть, с 1 июля 2019 года все новые проекты жилищного строительства не будут использовать договора долевого участия в той форме, которая существует в настоящее время – все проекты будут реализовываться только через эскроу-счета.

С 1 июля 2018 года для всех проектов жилищного строительства предлагается ввести банковское сопровождение. Каждый застройщик должен открыть специальный счет в уполномоченном банке и вести все расчеты только с него. Банки будут оценивать целевое назначение платежей и при возникновении сомнений приостанавливать проведение расчетов для проектов, начатых после 1 июля.

Приглашенный на встречу заместитель начальника управления жилищной политики Исполнительного комитета г.Казани Айрат Ахметханов рассказал собравшимся об изменениях в законодательстве о долевом строительстве.

 По его словам, с 1 января 2017 года для привлечения денежных средств граждан, застройщик обязан получить заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214 Федеральным законом. При рассмотрении вопроса выдачи вышеуказанного заключения осуществляется проверка застройщика и проектной декларации на соответствие требованиям законодательства о долевом строительстве.

Вводятся новые правила долевого строительства в 2018 году

Приобретение жилья по соглашению долевого участия на протяжении длительного периода у нас в стране был одним из немногих способов, позволяющих существенно сэкономить, приобретая в собственность квартиру по заниженной цене.

Благодаря этой, вполне реальной схеме в выигрыше были и застройщики, которые смогли обеспечить рынок недвижимости относительно дешевым жильем, и рядовые покупатели. Люди с помощью ДДУ могли в максимально короткие сроки решить существующую проблему квартирного вопроса.

Это было сделано для рядовых граждан, заработать на этой схеме было нереально из-за того, что было предусмотрено государственное регистрирование ДДУ, оно полностью исключало возможность следующих продаж данного жилья.

Что стало причиной для введения новых правил долевого строительства в 2018 году? Руководство нашего государства объясняет все, видя не только позитивные стороны этого вопроса, но и сотни недостроенных объектов, а также компании-банкроты, убытки которых исчисляются миллионами долларов.

Когда вы начинаете вкладывать средства на начальном этапе строительства, никто не выступает в качестве гаранта того, что этот проект будет сдан в изначально указанные сроки, возможно, вложенные вами средства пойдут на осуществление предыдущего, неоконченного строительства. Долевое строительство стало причиной появления такого понятия, как новая финансовая пирамида. Это привело к банкротству не совсем добросовестных застройщиков, параллельно с чем появились полчища обманутых дольщиков.

По факту, корректировки долевого строительства формально уже начались. Не так давно наш президент, находясь на прямой линии, официально заявил о том, что начиная с июля 2019 года новые соглашения о строительстве ДДУ, перестанут заключаться.

Часть таких изменений уже действуют с января 2018 года.

К примеру, речь идет о том, что внедрены новые требования к тем застройщикам, которые решили объявить себя банкротами, теперь данные о застройщиках должны быть максимально прозрачными и вносятся в Единую жилищно-строительную систему.

Быть или не быть долевому строительству

«За несколько месяцев до того, как прозвучало заявление Владимира Путина, уже был предписан запрет на заключение новых соглашений после 1 июля 2019 года», — разъяснила ситуацию эксперт в этом вопросе Мария Литинецкая.

Исходя из ее слов, у добросовестных застройщиков будет шанс завершить начатое строительство, на это им выделяется порядка 3-4 лет. В ближайшей перспективе на срок до года девелоперы будут иметь возможность вывода на рынок недвижимости новых объектов, которые уже не будут приравниваться к ДДУ.

Кроме того, каждый застройщик сможет начать стройку с более мелких строек, которые не требуют дополнительных финансовых вливаний. Переход от строек с долевым участием к финансированию проектной направленности будет происходить плавно.

 Жилье, согласно ДДУ, все еще будет продаваться в тех ЖК, которые успели оформить разрешение на стройку до того, как вступил в силу закон ФЗ-214.

В случаях, когда квартиры в неком жилищном комплексе стали продаваться до 1 июля 2018 года, согласно соглашению ДДУ,  могут быть проданы по единой схеме. После того, как будет окончательно отменено долевое строительство, эксперты предполагаю рост цен на недвижимость в среднем на 20%.

Минстрой подправил законопроект о госкомпфонде долевого строительства

Правительство России опубликовало подготовленные Минстроем поправки к законопроекту о компенсационном госфонде долевого строительства.

Поправками к законопроекту предусматривается, в частности, создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», обеспечение дополнительной прозрачности деятельности Фонда, включая парламентский контроль и аудит со стороны Счётной палаты, и установление на переходный период фиксированного уровня взносов для застройщиков в размере 1,2% от стоимости ДДУ. В поправках также прописаны порядок уплаты взносов застройщикам, порядок использования средств компенсационного фонда, порядок определения выплат возмещения гражданам, условия и порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства.

Портал ЕРЗ выделил главные изменения, которые несёт новый законопроект для застройщиков.

В первую очередь портал отмечает изменения в требованиях к застройщикам: отмену поручительства для обеспечения соблюдения требований к уставному капиталу и отмену возможности наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов.

«Требования к застройщику необходимо соблюдать не только в случае привлечения в строительство многоквартирных домов средств граждан, но и в случае привлечения средств юридических лиц, не только на момент направления проектной декларации в контролирующий орган, а всегда», — отмечает портал.

По новым правилам застройщик обязан:составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчётность; предоставлять дольщикам не только аудиторское заключение, но и годовую бухгалтерскую отчётность;предоставлять компенсационному фонду долевого строительства бухгалтерскую отчётность в течение 10 дней после запроса.

Заполнение одной проектной декларации разрешается для нескольких объектов только в рамках одного разрешения на строительства. Из проектной декларации исключается целый блок информации, но добавляется информация о сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений.

Нормы о страховании ответственности застройщиков отменяются. Вводится обязанность застройщика осуществлять отчисления в компенсационный фонд (на переходный период, т.е. до 1 июля 2018 года, – 1,2% от цены ДДУ).

Отчисления становятся обязательными с даты государственной регистрации фонда (его должны создать в течение 60 дней со дня вступления в силу закона).

Если до этой даты осуществлена государственная регистрация ДДУ с первым участником долевого строительства, то в отношении соответствующего многоквартирного дома продолжается страхование.

Предельный размер возмещениягражданамопределяется ценой ДДУ, рассчитываемой как произведение общей площади помещения на цену 1 м2. При этом общая площадь помещения ограничивается 100 м2, а цена 1 м2 ограничивается устанавливаемой Минстроем России рыночной стоимостью 1 м2 на первичном рынке жилья (например, в Москве это 90,4 тыс. руб.; в Брянске — 27,2 тыс. руб.).

Далее: документ запрещает расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на изыскания, проектирование и экспертизу, а также на приобретение земельного участка. Котловой принцип использования средств дольщиков разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала или микрорайона.

Судебный порядок приостановления деятельности застройщика заменяется на внесудебный.

Деятельность застройщика приостанавливается путем направления предписания контролирующего органа без предварительных процедур.

В отношении застройщиков запрещается применять стадии банкротства – наблюдение, финансовое оздоровление, допускается только внешнее управление или конкурсное производство (с 1 января 2018 года).

Информационный  портал «Саморегулирование»

Поправки Правительства к законопроекту о совершенствовании механизма защиты прав граждан – участников долевого строительства

18 июля 2017 09:00

Законопроект направлен на регулирование деятельности компенсационного фонда долевого строительства, созданного в целях защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками.

Поправками к законопроекту предусматривается, в частности, создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» путём преобразования фонда, на который возложены функции по управлению компенсационным фондом.

Предусматривается также обеспечение дополнительной прозрачности деятельности Фонда, в том числе контроль и аудит со стороны Счётной палаты, парламентский контроль.

Проект федерального закона №139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесён в Государственную Думу распоряжением Правительства от 30 марта 2017 года №570-р. Принят Государственной Думой в первом чтении 14 июня 2017 года.

Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – законопроект) направлен на регулирование деятельности компенсационного фонда долевого строительства, созданного в целях защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками. Законопроектом, в частности, предусматривается, что размеры взносов застройщиков в компенсационный фонд рассчитываются по единой методике, которая будет утверждаться Правительством России.

Поправки к законопроекту подготовлены Минстроем России.

Поправками, в частности, предусматривается создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) путём преобразования фонда, на который возложены функции по управлению компенсационным фондом. Некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда создана в соответствии с постановлением Правительства от 7 декабря 2016 года №1310.

Предусматривается также обеспечение дополнительной прозрачности деятельности Фонда, в том числе контроль и аудит со стороны Счётной палаты, парламентский контроль (включение в состав высшего органа управления Фонда представителей каждой из палат Федерального Собрания Российской Федерации). 

Предлагается установить фиксированный уровень взносов на переходный период до 1 июля 2018 года в размере 1,2%. После этого взносы будут определяться в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством России, в том числе на основе актуарного оценивания обязательств Фонда, и с учётом финансовой устойчивости застройщиков.

Определяются также порядок уплаты взносов застройщиками, прозрачный порядок использования средств компенсационного фонда, порядок определения выплат возмещения гражданам, условия и порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Поправками предусматриваются упрощение процедуры банкротства застройщиков, сокращение её сроков в целях ускорения решения проблем для граждан.

«Обманутых дольщиков» больше не будет?

Ситуация с «обманутыми дольщиками» в России стоит достаточно остро — на 1 апреля 2018 года насчитывалось 2134 проблемных объекта, более 200 тысяч семей «обманутых дольщиков» по состоянию на июль 2017 года потеряли 50 млрд рублей.

Первые «обманутые дольщики» появились еще в 1990-е годы, когда средства граждан начали привлекать для строительства жилых домов, но четкие правила этого процесса отсутствовали. В результате многие компании не исполняли взятые на себя обязательства.

«У нас проблемы с «обманутыми дольщиками» продолжаются с тех пор, как мы себя помним, наверное, с начала 1990-х годов», — заявил Президент РФ Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам.

Из‑за несовершенства существующей системы финансирования долевого строительства в год появлялось 40 – 50 тыс. новых «обманутых дольщиков».

Граждане регулярно проводят митинги, обращаются в государственные органы для получения поддержки в решении их вопроса.

Так, в начале года Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям — руководитель рабочей группы по защите прав участников долевого строительства Николай Николаев встречался с «обманутыми дольщиками», стоявшими у здания Государственной Думы с пикетом.

Встреча Председателя Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева с «обманутыми дольщиками»

Как шла работа над реформой рынка долевого строительства?

Для решения проблемы в 2017 году в России стартовала реформа системы долевого строительства — в ноябре 2017 года по итогам совещания с членами Правительства РФ Владимир Путин поручил разработать меры поэтапного замещения в течение трех лет долевого строительства другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан.

В Послании Федеральному Собранию, которое Президент РФ озвучил 1 марта 2018 года, Владимир Путин также обозначил задачу перехода к проектному финансированию в сфере строительства (прим. ред. — привлечение средств банков, а не физических лиц на реализацию проектов).

Какова роль Государственной Думы в этом процессе?

В Государственной Думе решению проблемы «обманутых дольщиков» уделяется повышенное внимание из‑за высокой социальной значимости этого вопроса.

Парламентские слушания

3 июля 2017 года Государственная Дума стала площадкой для конструктивного диалога граждан и экспертов по решению проблем «обманутых дольщиков».

Многостороннее обсуждение прошло в рамках парламентских слушаний, участники которых обсудили законопроект о переходе на новую систему финансирования строительства жилья.

Напомним, что этот документ Государственная Дума приняла 21 июня 2018 года в окончательном третьем чтении. 

На мероприятии присутствовали «обманутые дольщики» из «проблемных» регионов — Новосибирская область, Краснодарский край, Самарская область, Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Челябинская область и других.

Это позволило услышать «из первых уст» информацию о проблемах граждан, об основных сложностях в строительстве объектов.

В слушаниях также участвовали депутаты ГД, действующие участники долевого строительства, представители Министерства строительства и ЖКХ России, в частности, Министр Михаил Мень, представители Банка России, Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Вел дискуссию Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин, который ранее выступил с инициативой такого широкого обсуждения проблемы защиты интересов дольщиков в форме парламентских слушаний. 

Активное обсуждение, в котором дольщики смогли задать волнующие их вопросы напрямую представителям государственной власти, в частности, Министру строительства и ЖКХ, стало новым форматом обсуждения проблемы долевого строительства.

По итогам парламентских слушаний по поручению Председателя ГД Вячеслава Володина была создана рабочая группа по защите прав участников долевого строительства, первое заседание которой прошло 10 июля 2017 года.

Рабочая группа по защите прав участников долевого строительства

В ежемесячных заседаниях группы принимают участие не только представители Минстроя, АИЖК, Банка России, Минфина, депутаты ГД, но и сами участники долевого строительства. 

Рабочая группа ежеквартально проводит мониторинг исполнения «дорожных карт» проблемных объектов, а также мониторинг актуальности информации, представленной в «дорожных картах» проблемных объектов, которые опубликованы на сайте Минстроя России. 

Помимо этого, проводятся выездные совещания с руководителями регионов, на которых обсуждается текущее положение в процессе решения проблем граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков. 

Для дольщиков подготовлена памятка по вопросам рефинансирования и реструктуризации задолженности.

Государственная Дума: 

• рассмотрела законопроект об усилении административной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве; 
• приняла закон о санации страховых организаций, направленный на создание механизма финансового оздоровления страховых компаний, аналогичного действующему в отношении кредитных организаций;
• Приняла закон, обеспечивающий переход на новую систему финансирования строительства жилья.

В чем суть реформы долевого строительства?

Согласно принятому Государственной Думой закону о реформе долевого строительства, меры по переходу на новую систему финансирования жилья вступят в силу в два этапа: с 1 июля 2018 года и с 1 июля 2019 года. Одним из авторов закона выступил Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин.

То есть с 1 июля 2019 года все новые проекты жилищного строительства не будут использовать договора долевого участия в той форме, которая существует в настоящее время. Все проекты будут реализовываться через эскроу-счета.

«Человек, когда он покупает квартиру на «нулевом цикле», просто кладет на этот счет деньги и они переходят застройщику только после того, когда дом, соответствующий объект будет сдан в эксплуатацию», — пояснил Николай Николаев.

Таким образом, будет создан очень важный и эффективный инструмент, который, как ожидается, будет привлекателен для населения и позволит привлечь новые средства в жилищное строительство.

Эта мера будет действовать даже для тех проектов, которые уже сейчас реализуются. В свою очередь, для тех проектов, которые будут начаты с 1 июля 2018 года, банковское сопровождение также будет включать в себя право банка останавливать проведение расчетов, если будет подозрение на нецелевое использование этих средств.

 Что еще меняется в сфере финансирования строительства жилья?

• Будет введен упрощенный порядок предоставления компенсационных земельных участков для тех застройщиков, которые взяли на себя обязательство по достройке проблемных объектов.
• Компания — застройщик сможет строить по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексной застройки территорий, но при этом под каждое разрешение на строительство должен быть открыт отдельный банковский счет с соответствующим банковским сопровождением.
• Вводится запрет на использование специальных облигаций, так называемых жилищных сертификатов для привлечения средств граждан.
• Запрещаются жилищно-строительные кооперативы, кроме созданных в рамках процедуры банкротства компании — застройщика и осуществляющих строительство на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности.
• Вводится солидарная ответственность владельцев компании — застройщика за причиненный гражданам ущерб.
• Дополняется перечень оснований, по которым застройщику может быть отказано в выдаче заключения о его соответствии и соответствии проектной декларации требованиям российского законодательства. Так, в выдаче такого заключения отказывается в случае нарушения застройщиком или компанией, входящей с ним в одну группу, срока ввода в эксплуатацию другого строящегося им (ими) объекта долевого строительства на три и более месяца.
• «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» наделяется новыми полномочиями по достройке тех проблемных объектов, которые, в том числе, не застрахованы непосредственно в фонде. Он сможет достраивать и проблемные объекты, и сопутствующую инженерную инфраструктуру за счет дополнительных имущественных взносов РФ и субъектов РФ.
• Расширяется круг организаций, которые будут обязаны предоставлять информацию в Единую информационную систему жилищного строительства. Таким образом, эта информационная система сделает прозрачным весь рынок жилищного строительства.

За счет реализации закона, принятого Государственной Думой, удастся не только обеспечить жильем «обманутых дольщиков», но и предотвратить появление новых.

Полезные ссылки:

На сайте Федеральной налоговой службы можно проверить государственную регистрацию компании, ОГРН, ИНН, ФИО генерального директора.

Используя Электронное правосудие и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, можно проверить, что в отношении организации не воздуждалось судебное производство о банкротстве.

На сайте Единой информационной системы жилищного строительства можно получить данные об участниках рынка жилищного строительства, о строящихся объектах, а также ознакомиться с информацией о застройщиках.