Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?

Содержание Toggle

Покупка квартиры в строящемся доме процесс заключения договора

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу. У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами.

Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

Жилищный Консультант

В качестве документа, подтверждающего заключение сделки, касающейся передачи недвижимости, как правило, выступает договор купли-продажи .

Подобные отношения регламентируются законодательством в статье 455 ГК РФ .

Договор купли-продажи квартиры представляет собой акт правового порядка, где сторонами являются продавец и покупатель. Продавец обязуется передать свою жилплощадь, которой владеет по праву собственности, покупателю.

Виды договоров при покупке новостройки

Не секрет, что покупка новостройки в большинстве случаев — гораздо более выгодная сделка, чем приобретение вторичного жилья.

Квадратные метры в новых домах стоят относительно дешево, особенно если проект находится на ранней стадии строительства.

Но и риск достаточно высок — ведь ни один застройщик не может стопроцентно гарантировать, что квартира будет передана законному владельцу в идеальном состоянии и точно в срок.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке?

В этой статье мы расскажем всё, что нужно знать о покупке квартиры в новостройке, про особенности выбора жилья, в том числе на вторичном рынке. Получите ответ на вопрос: покупать готовую квартиру, но неновую, или вложить деньги в новостройку, но еще не законченную.

Ситуация непростая и требует изучения рынка до покупки и грамотного оформления документов. Преимущества все-таки на стороне новостройки, и все больше покупателей отдают предпочтение именно такому виду жилья.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Законодательством РФ не предусмотрена покупка прав собственности на жилье в здании, которое находится на этапе строительства, только после его сдачи в эксплуатацию в квартире доступно регистрироваться, с ней выполняются сделки и это уже полноценный объект недвижимости.

Вкладывая деньги в недостроенное жилье, покупатель подписывает с застройщиком договор переуступки – цессию, благодаря которому происходит передача жилья другому лицу после подписания акта приема-передачи дома.

Покупка квартир в строящихся домах

Справедливости ради, надо сказать, что раньше при покупке строящихся объектов, риска было значительно больше.

Сейчас ситуация такова, что с каждым годом риск инвестирования новостроек, значительно снижается.

Договор долевого участия в строительстве жилого дома, -самая распространенная и законная форма договора, на приобретение права требования на квартиру в строящемся доме.

Законодательством предусмотрена регистрация договора на участие в долевом строительстве в Росреестре, на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этот лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство.

Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация.

Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?

Одним из самых выгодных способов приобрести квартиру является покупка жилплощади в строящемся доме .

Однако, осуществляя эту без сомнения выгодную сделку, стоит понимать, что именно вы приобретаете и чем рискуете. Дело в том, что по российскому законодательству купить жилье (то есть, приобрести за деньги право собственности на жилье) на стадии строительства невозможно.

Наличие собственного жилья дает человеку определенную защищенность и уверенность в себе. Понятно, что в любом возрасте человек стремится приобрести свою собственную квартиру или дом.

К покупке жилья всегда нужно подходить со всей серьезность и ответственностью.

Поэтому не зря у потенциальных покупателей возникает немалое количество вопросов.

Наверное, самый весомый из них касается места приобретения.

Приобретение квартиры – недешевое удовольствие.

Поскольку рынок недвижимости характеризируется сделками со значительными суммами, то и желающих заработать «легкие» деньги присутствует немало.

Это относится не только к объектам вторичного рынка, но и к квартирам новостроек. Пробелы законодательства позволяют недобросовестным застройщикам устанавливать дополнительные взносы, платежи для инвесторов.

Покупка квартиры в новостройке в 2018 году: условия, пошаговая инструкция купли-продажи квартиры в новостройке, этапы процедуры, документы, риски и подводные камни | Жилищный консультант

2681

Содержание статьи:

Договор купли-продажи квартиры

В качестве документа, подтверждающего заключение сделки, касающейся передачи недвижимости, как правило, выступает договор купли-продажи. Подобные отношения регламентируются законодательством в статье 455 ГК РФ.

Сторонами операции могут быть как физические лица, так и организации. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, договор купли-продажи подписывает полномочный представитель компании.

Что касается физического лица, то участие в такой сделке может принять дееспособный гражданин, который достиг совершеннолетия.

Для продавца обязательным условием является владение продаваемой недвижимостью на правах собственности, а для покупателя – наличие требуемой суммы денег.

Акт оформляется в письменном виде, где обязательно указываются все данные, необходимые для заключения соглашения.

По случаю приобретения жилища в строящемся здании оформляется договор цессии, иначе говоря, продавец передает покупателю свое право на оформление недвижимости в собственность за ранее оговоренное вознаграждение.

Требования к квартире при покупке

Прежде чем приобретать квартиру, покупатель должен проверить недвижимость. Объектом сделки жилище не может быть в следующих случаях:

Если свидетельство на собственность квартиры оформлено неправильно или отсутствует.
В том случае, если квартира досталась собственнику по наследству, и имеются еще наследники, имеющие право оспорить наследование.
Квартира находится в обременении, под арестом или является залогом по кредиту.
Продавец не является собственником жилплощади.
В том случае, если владелец квартиры недееспособен или состоит на учете в оздоровительных учреждениях по причине психической несостоятельности.
При наличии зарегистрированных на жилплощади людей и несовершеннолетних детей, которые не выступают как стороны сделки и не давали своего согласия на ее проведение.
Когда супруг(а) не дает свое согласие на продажу жилья.

Порядок покупки квартиры в новостройке

Чтобы купить жилое помещение в новом доме, необходимо не только обратиться за советом к опытным специалистам, но и придерживаться определенного порядка совершения покупки. Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новостройке в 2017 году выглядит следующим образом:

На первом этапе необходимо определиться какое жилье, в каком районе и по какой цене хотелось бы приобрести.
На втором этапе покупатель подбирает варианты (можно обратиться к помощи риелторов или решать проблему самостоятельно).
При выборе квартиры в новостройке необходимо ознакомиться с планом будущего жилья, а также инфраструктурой, которая будет в дальнейшем развита в строящемся микрорайоне.
Четвертый этап посвящен оформлению документов, а именно проверке всей необходимой документации застройщика и оформить договор покупки квартиры в новостройке или долевого участия.
После подписания документа покупатель вносит часть денег за жилье. Остальная сумма выплачивается в рассрочку в течение срока, оговоренного в документе.
По окончанию строительства покупатель осматривает квартиру, предъявляет претензии, если в этом есть необходимость, и подписывает акт приема-передачи. Только после этого он получает ключи от жилья и может оформить недвижимость в собственность.

Поскольку покупка квартиры в новостройке имеет свои особенности и нюансы, то возникают определенные риски срыва таких операций. Чтобы обезопасить себя от неблагонадежных застройщиков, покупателю лучше всего оформить страховку на приобретенную квартиру и соблюдать все требования к оформлению необходимой документации и проведению всей сделки.

Список необходимых документов

Очень важно предоставить все необходимые документы при покупке квартиры в новостройке. Бумаги будут нужны для оформления договора.

К подобным бумагам можно отнести следующие:

паспорта участников соглашения;
техническая документация компании-застройщика;
разрешение на постройку здания;
бумага о собственности на земельный участок;
разрешение второго супруга на покупку жилья.

Оформление квартиры в ипотеку

Кредитные учреждения крайне редко идут на финансирование ипотечных займов, если речь идет о квартире в новостройке. Подобное отношение обусловлено тем, что приобретаемое жилье не может выступить залогом, поскольку оно еще не построено. Ипотечное кредитование в этом направлении проводится лишь в отношении тех компаний, с которыми банк сотрудничает.

Для того чтобы оформить жилье в ипотеку, необходимо выполнить следующие действия:

Оформить у застройщика договор бронирования недвижимости. В документе необходимо прописать все важные моменты, касающиеся сделки: стоимость жилья, условия сделки, сроки, описание и параметры квартиры, вероятность рисков и их последствия.
Собрать и передать в банк полный пакет документации, необходимой для оформления ипотеки.
После одобрения заявки подписывается ипотечный договор.

Для оформления ипотеки, помимо стандартного пакета документов, от покупателя может потребоваться информация о застройщике, а именно: бумаги, подтверждающие владение земельным участком, находящимся под застройкой, разрешение на стройку, инвестиционный контракт.

Риски при покупке квартиры в новостройке

Покупка жилья в новостройке достаточно рисковое мероприятие, потому что высока вероятность попасть в руки к мошенникам или наткнуться на подводные камни во время оформления документации. Несмотря на то, что процедура покупки достаточно проста, очень часто она имеет негативные последствия.

Риски по таким сделкам можно разделить на две категории:

В первой категории объединяются риски, которые приводят к потере денежных средств по причине невнимательности покупателя во время изучения технической документации или нарушением им законодательных норм и договорных обязательств. Сюда можно отнести многократную продажу квартиры и недострой.
Во вторую категорию входят риски, которые состоят в приобретении жилья, не соответствующего желаемому уровню качества. К этой категории причисляются такие риски как: очень долгое строительство дома и низкое качество сданного в эксплуатацию жилья.

Пример по порядку купли-продажи квартиры в новостройке

Заключение

Таким образом:

Как покупка, так и продажа собственности оформляется при помощи специального договора.
Схема сделки при покупке квартиры в строящемся доме значительно отличается от соглашения в отношении недвижимости вторичного рынка.
Покупка жилья в новостройки имеет преимущества и недостатки.
Не все квартиры могут стать объектом сделки купли-продажи.
Договор может быть аннулирован, если сделка оформлена неправильно и противоречит нормам закона.
Для приобретения жилья в ипотеку от покупателя потребуется как стандартный пакет документов, так и документация, подтверждающая полномочия застройщика.
Сделка по приобретению квартиры в новом доме может быть сорвана по различным причинам.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Москва и МО:
Санкт-Петербург и ЛО:
Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются и .

Покупка квартиры в строящемся доме — риски, правила, в ипотеку, документы, порядок, этапы, условия, что нужно знать

Все чаще можно встретить в больших и средних городах России активно строящиеся отдельные новостройки и жилые массивы – объекты мечтаний многих граждан, желающих купить новую квартиру в строящемся доме.

Эту мечту осуществить не так сложно, как это кажется на первый взгляд.

Недвижимость в новостройке можно купить по цене, которая заметно ниже той, которая господствует на вторичном рынке недвижимости.

Итак, вы решили, что скорая покупка квартиры в строящемся доме – необходимое для вас приобретение. Что необходимо знать?

Что нужно знать?

Перед покупкой квартиры в новостройке следует подробно узнать репутацию и финансовые возможности строительной организации, которая занимается постройкой здания.

Нелишним будет ознакомиться с особенностями инфраструктуры в районе новостройки – наличие транспортной развязки и муниципальных учреждений в шаговой доступности станут хорошим подспорьем.

Купить жилье в строящемся доме можно по одной из наиболее распространенных сейчас схем:

Договор долевого участия. Самый безопасный и приемлемый способ, который обязывает покупателя уплатить всю сумму за квартиру, а застройщика – построить дом и ввести его в эксплуатацию, после чего передать оплаченную покупателем квартиру в пользование.
Вексель. Ненадежный метод, выгодный только для застройщика. Он позволяет избежать уплаты налогов строительной организации, а также отказаться от уплаты неустойки покупателю в случае временной остановкой процесса строительства здания.
Жилищный кооператив. Весьма рискованный метод, который довольно плохо описан в действующем законодательстве. Если в кооперативе есть посторонние взносы (за исключением вступительных и паевых), следует отказаться от такого способам.

Таким образом, договор долевого участия – наиболее выгодный и безопасный способ покупки.

Правила

Существует перечень негласных правил, которым вам следует подчиняться при покупке жилья:

всегда требуйте все необходимые документы и разрешения застройщика;
дважды подумайте перед тем, как вложиться в покупку жилья на этапе строительства;
не доверяйте продавцам, которые отказываются предоставить вам все документы;
узнавайте, есть ли у выбранного застройщика успешные проекты.

Эти четыре простые правила уберегут вас от большинства возможных рисков, с которыми можно столкнуться при покупке жилья в доме, находящемся на стадии строительства.

Преимущества

При покупке квартиры в строящемся доме есть как и риски, так и положительные моменты, иначе спроса на строящиеся дома не было бы.

Плюсы следующие:

более низкая стоимость жилья, причем чем ближе этап строительства к началу, тем меньше стоимость, в любом случае вторичное жилье обойдется существенно дороже;
юридическая чистота жилья, в которой невозможно сомневаться – в такой квартире точно нет прописанных родственников и наследников владельца, приносящих только проблемы;
развитая инфраструктура, которой снабжаются современные строящиеся здания, также привлекательна более оптимальная технология строительства и новизна жилья;
широкий ассортимент доступных предложений в различных местах определенного города – можно без труда подобрать квартиру, которая будет отвечать всем вашим требованиям.

Как видите, достоинств приобретения жилья в строящемся доме весьма много, и по этой причине возможность покупки квартиры в новостройке греет сердца многих желающих купить жилье.

Покупка квартиры в строящемся доме

Если вы хотите купить юридически чистую и новую квартиру по доступной стоимости – покупка жилья в доме на этапе застройки является лучшим способом воплощения мечты в жизнь.

Эта процедура сопряжена со своими особенностями и рисками, которые обязательно следует учитывать, обращаясь к этому способу.

В ипотеку

Покупка жилья на этапе строительства в ипотеку встречается очень часто, и вы тоже можете ею воспользоваться.

Приобретение в кредит практически ничем не отличается от покупки в ипотеку вторичного жилья, также необходимо:

подобрать объект недвижимости (а также забронировать его за собой);
провести его оценку;
застраховаться;
получить разрешение на кредит;
подписать договор.

Для взятия такого жилья в кредит необходим стандартный набор ипотечных документов.

Риски

Помимо достоинств, приобретение квартиры в строящемся доме сопряжено и с определенными рисками, среди которых на практике встречаются такие:

замедление или полная остановка строительства, которая может продлиться годы;
перепродажа одной и той же квартиры в строящемся доме нескольким людям сразу;
вероятность того, что новостройка не пройдет государственную проверку;
нарушение технологий строительства, которые после покупки приведут к проблемам.

Учитывая, что покупка жилья в новостройке имеет равное количество плюсов и минусов, вам придется делать сложный выбор – положиться на новое жилье или выбрать вторичный рынок.

Как выбрать застройщика?

Правильный выбор застройщика – лучший и единственный эффективный способ минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке.

Выбирать конкретную строительную организацию (обязательно должна быть юридическим лицом) необходимо только после тщательной проверки документов и всей необходимой информации, в том числе и отзывов от реальных покупателей.

Что проверять?

Перед тем, как принять окончательное решение о выборе застройщика, выполните следующие действия:

Запросите у строительной организации все документы, включая проектную декларацию, разрешение на строительство, разрешение на владение земельным участком, а также учредительные бумаги. Узнайте, предоставляет ли застройщик ежеквартальную отчетность.
Узнайте как можно больше о прошлом организации – проверьте репутацию, статистику прежних проектов, проштудируйте официальный сайт на предмет нужной информации.
Постарайтесь отыскать в Сети отзывы от реальных покупателей жилья в новостройках, построенных строительной организацией прежде. Убедитесь в том, что хороших больше.

После проверки указанных выше моментов еще раз хорошо подумайте и взвесьте свое решение, чтобы в дальнейшем не пожалеть о сделанном выборе в пользу определенного застройщика.

Порядок оформления

В первую очередь вам необходимо подготовить все необходимые для заключения сделки документы.

Далее вы выбираете способ, на основе которого будут производиться операции с застройщиком (кооператив, ДДУ или другой), после чего бронируете выбранную квартиру за собой.

Затем следует:

оплата (либо оформление ипотеки);
получение на руки документов, необходимых для регистрации собственности в ЕГРН.

Этапы сделки

Порядок покупки квартиры в строящемся жилье с использованием ипотеки можно представить в виде пошагового списка:

Выбор подходящего застройщика и конкретной квартиры в строящемся доме.
Заключение официального соглашения о бронировании выбранной вами квартиры.
Подача необходимых документов в банк для рассмотрения заявки.
Получение одобрения ипотечного кредита.
Подписание ипотечного договора.
Оценка объекта недвижимости и страхование.
Регистрация договора по ипотеке.
После выполнения указанных действий покупатель начинает выплачивать кредит и получает возможность заселиться в квартиру после сдачи дома в эксплуатацию и подготовке к заселению.

Если планируется покупка квартиры за свой счет, указанный выше порядок действий меняется, и после внесения первоначального взноса и подписания договора, покупатель оплачивает покупку и получает право зарегистрировать купленную квартиру в качестве собственности через ЕГРН.

Перечень документов

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме за свой счет, вам потребуется подготовить только паспорт. При покупке в браке следует предоставить письменное согласие супруга на покупку.

Если же планируется приобретение жилья в ипотеку, придется собрать более широкий пакет бумаг:

паспорт и еще один документ, необходимый для удостоверения личности;
справки о доходах и заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки;
согласие супруга на покупку квартиры (если заемщик в браке);
заявление на получение ипотечного кредита.

Некоторые банки оставляют за собой право изменять необходимый перечень документов для получения ипотеки. Узнать необходимую информацию можно в отделении выбранного банка.

Заключение договора

Договор долевого участия, который часто используется при покупке квартиры в строящемся доме, должен соблюдать следующие данные:

объект передачи с полным указанием характеристик;
цена договора, порядок и срок выплаты указанной суммы;
срок гарантии на объект договора;
срок передачи объекта недвижимости.

Следует отметить, что, если в заключенном договоре отсутствует хотя бы один из перечисленных выше пунктов, он считается недействительным.

Для того, чтобы избежать возможных проблем при заключении договора, рекомендуется привлечь к сделке опытного агента по недвижимости.

В чем опасность?

Главная опасность покупки квартиры в доме на этапе строительства – заморозка стройки, которая со временем может как исчезнуть (и тогда дом все-таки будет достроен), либо превратится в перманентный застой.

Поэтому тщательно подумайте перед тем, как выбрать застройщика.

Также, если вы обратились к услугам ипотеки, можно столкнуться с проблемой нехватки финансовых средств на оплату кредита.

Даже несмотря на то, что стоимость строящегося жилья существенно ниже, чем уже готового, на погашение платежей придется тратить весьма больше суммы.

Поэтому обязательно оцените свое финансовое положение перед обращением в банк.

На видео о приобретении жилья на стадии строительства

Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?

Одним из самых выгодных способов приобрести квартиру является покупка жилплощади в строящемся доме. Однако, осуществляя эту без сомнения выгодную сделку, стоит понимать, что именно вы приобретаете и чем рискуете.

Что Вы покупаете, платя деньги за квартиру в строящемся доме?

Дело в том, что по российскому законодательству купить жилье (то есть, приобрести за деньги право собственности на жилье) на стадии строительства невозможно. Квартира становится объектом недвижимости, с которым можно совершать сделки, жильем, в котором можно регистрироваться по месту проживания, лишь после ввода здания в эксплуатацию.

Что же получает гражданин, который думает, что купил квартиру на стадии строительства, за свои деньги? Он получает некие права по отношению к застройщику: право требовать передачи квартиры в достроенном доме, право требовать оплаты неустойки, если застройщик задержал ввод в эксплуатацию и т.п. Права эти разнятся в зависимости от вида договора с застройщиком.

Поэтому общий для всех сделок со строящимися квартирами риск для покупателя: не получить жилое помещение в случае каких-либо проблем у застройщика, его мошеннических действий (Подробнее см. Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?). Ведь лицо, заплатившее за квартиру на стадии строительства, не является ее собственником.

Покупка квартиры в строящемся доме: способы

Законодательство разрешает продавать жилье в строящихся домах гражданам в следующих формах:

договор долевого участия,
жилищно-строительный кооператив,
жилищный сертификат.

Однако на практике существуют и другие способы, которыми застройщики пользуются, когда разрешенные законом варианты им почему-то недоступны.

Например, реализация жилья по договору долевого участия в строительстве требует наличия прав на земельный участок и разрешения на строительства жилого здания.

Если разрешения на строительство нет, а начинать продажи пора, застройщик может использовать так называемые «серые схемы»:

предварительный договор,
вексельную схему,
договор соинвестирования.

«Серые схемы» наиболее рискованны для покупателя жилья. Смысл их применения в том, чтобы, пользуясь пробелами в законодательстве, создать ситуацию, когда заплативший деньги за квартиру гражданин не сможет реализовать права требования к застройщику.

Договор долевого участия

Этот способ покупки строящегося жилья известен как наиболее безопасный для граждан. По данному договору покупатель, именуемый на практике «дольщиком», обязуется оплатить цену договора, а застройщик обязуется построить, ввести в эксплуатацию дом и передать определенную квартиру «дольщику».

Знаменитый ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» содержит следующие гарантии прав покупателей:

обязательное указание в ДДУ срока окончания строительства или ввода в эксплуатацию;
государственную регистрацию ДДУ, которая призвана защитить от двойных продаж (когда одна жилплощадь реализуется нескольким лицам);
неустойку, которую закон обязывает оплатить застройщика, нарушившего срок окончания строительства (применяется даже тогда, когда не указана в договоре, а размер ее выше, чем неустойка за пользование чужими деньгами по общему правилу Гражданского кодекса);
точное указание, какую именно квартиру застройщик обязан передать дольщику.

Кроме того, судебная практика придерживается той позиции, что ДДУ – потребительский договор. А значит, дольщик вправе воспользоваться инструментами Закона «О защите прав потребителей»: например, возмещением морального ущерба, причиненного потребителю.

Необходимо понимать, что сам факт работы инвестора по ФЗ-214 не означает, что ваша сделка полностью безопасна и лишена риска. Например, некоторые особо хитрые застройщики-мошенники успевают продавать квартиру по договору ДДУ нескольким лицам: пока одни покупатели заплатили, но еще не успели сдать договор на регистрацию, заключается сделка с другими покупателями на ту же квартиру.

ЖСК

Эта неплохая форма приобретения жилья. Покупатель, являющийся членом жилищно-строительного кооператива, постепенно, в ходе строительства, вносит стоимость своего пая, равную стоимости квартиры и соответствующей доли общего имущества в многоквартирном доме. ЖСК организует строительство и выдает пайщику документы, подтверждающие выплату пая и ввод дома в эксплуатацию.

На рынке недвижимости ЖСК приобрели плохую репутацию, которая объясняется тем, что законодательство о потребительских кооперативах недостаточно подробно регулирует многие важные вопросы: например, порядок уплаты и виды взносов. Создание детальных правил о деятельности ЖСК отдали на откуп самим ЖСК: такие правила содержатся в Уставе.

Поэтому, столкнувшись с предложением о покупке жилой недвижимости через ЖСК, стоит внимательно ознакомиться с Уставом и выяснить, какие взносы необходимо оплачивать, как назначается орган управления кооперативом (председатель или правление), в каком порядке вносятся изменения в Устав, зафиксированы ли кооперативом конечные сроки строительства.

Насторожить покупателя квартиры должно наличие в ЖСК дополнительных взносов, кроме паевых и вступительных.

Основной риск членов ЖСК в том, что по закону они являются не покупателями квартиры, а участниками организации, которая строит дом. Удорожание строительства, повышение цены аренды за участок – все это ляжет на плечи членов кооператива, все оплачивается за счет их взносов. Затянувший срок строительства кооператив не несет никакой ответственности перед своими членами.

Договор соинвестирования

Особенность данного договора в том, что его заключают исключительно с предпринимательскими целями. Покупая квартиру по договору соинвестирования, гражданин становится партнером застройщика и несет все предпринимательские риски, которые могут возникнуть в ходе проекта.

Реализовывать по таким договорам жилье гражданам-потребителям с 2004 г. запрещено. Соответственно, на отношения соинвестирования не распространяется закон «О защите прав потребителей», с его защитными механизмами (законной неустойкой, возмещением морального ущерба).

Обычным гражданам, не занимающимся перепродажей недвижимости, мы бы не советовали заключать подобный договор.

Предварительный договор

Предварительный договор – реально работающий и вполне законный механизм, но не тогда, когда дело идет о покупке жилья «от застройщика».

Настоящий предварительный договор представляет собою соглашение о том, что стороны в будущем, по достижении определенного момента или наступлении каких-то обстоятельств, заключат между собою основной договор на условиях, которые определены предварительным договором. То есть, предварительный договор обязывает стороны совершить лишь одно действие: заключение основного договора.Никаких оплат или передачи квартир по предварительному договору произвести невозможно.

То, что выдают застройщики за предварительный договор купли-продажи, представляет собою странную конструкцию. Согласно такому якобы «предварительному» договору, застройщик обязуется заключить основной договор на передачу квартиры, когда она будет готова (здесь все правильно), а вот покупатель (внимание!) обязуется оплатить квартиру сразу, еще до заключения основного договора.

Хорошо, что судебная практика считает предварительные договоры купли-продажи, по которым производилась оплата, основными договорами, влекущими обязанность застройщика передать покупателю квартиру. Кроме того, данные договоры могут подпадать под действие Закона о защите прав потребителей.

Вексельная схема

Но есть и еще более хитрые застройщики – они усовершенствовали предварительный договор так называемой «вексельной схемой». Смысл ее в том, чтобы скрыть оплату за квартиру от всех, кроме участников сделки. Причиной применения может быть желание сэкономить на налогах и избежать уплаты неустойки покупателю в случае задержки строительства.

Оформляется данная схема следующим образом.

Заключается предварительный договор. Оплата за квартиру не перечисляется застройщику – она переводится доверенному лицу (лучше находящемуся в оффшорной зоне) взамен на его вексель.
Эта схема опасна для потребителя.

Затянувший сроки строительства застройщик не будет платить покупателю неустойку: ведь официально ни договора купли-продажи, ни оплаты по нему не было. А на долг по векселю проценты, пени или неустойка не начисляются – таковы международные правила о векселе.

Доказать в суде связь векселя с покупкой квартиры невозможно: сам по себе он является ничем не обусловленным обязательством, никак не связанным с другими договорами.

Разумеется, вексельная схема – самая рискованная для покупателя. Более того, сам выбор такого способа продажи застройщиком, говорит о нем не лучшим образом. Фактически покупателю пытаются «продать воздух» за приличные деньги.

Покупка жилья в строящемся доме

На сегодняшний день одним из самых волнующих вопросов, несомненно, является возможность приобретения собственного жилья. Особенно актуальным он становится в условиях низкого дохода населения, не позволяющего достойно обеспечить свою текущую жизнь.

Тем не менее, со временем устаешь от постоянных переездов по съемным апартаментам и передачи немалых денег чужим людям. Некомфортно также проживать длительное время у родственников или знакомых.

На современном рынке недвижимости существует множество вариантов, позволяющих купить жилье по невысокой стоимости или в рассрочку. К одному из них относят покупку жилья в строящемся доме.

Алгоритм покупки строящегося жилья

Большим плюсом покупки жилья в строящемся доме может стать то, что обойтись оно может значительно дешевле, чем квартиры на вторичном рынке. Но в связи с тем, что приобретение строящейся недвижимости сопряжено с множеством рисков, и не только финансовых, необходимо знать все юридические и технические нюансы подобных операций.

При покупке квартиры в строящемся доме рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий:

Выбрать вариант конкретной квартиры и определиться с застройщиком.
Проверить деловую репутацию компании, собрать о ней отзывы.
Изучить правовые основы деятельности строительной компании, ознакомившись с документацией.
Заключить договор с застройщиком в зависимости от выбранного способа покупки.
Оплатить оговоренные денежные средства. При необходимости заключить ипотечный договор с банком, который оплатит средства застройщику.
Зарегистрировать право собственности на жилье.

Обратите внимание, что только после сдачи дома в эксплуатацию в соответствии со всеми требованиями закона, собственник получает возможность заселиться в купленную квартиру.

Проверяем строительную компанию

Проверка строительной компании, с которой впоследствии придется заключать договор, является очень важным этапом. Лучше затратить лишнее время, но удостовериться в положительной репутации выбранного застройщика, особенно если он предлагает очень выгодные условия.

Чтобы в этом убедиться обязательно уточните следующие сведения:

стаж работы на рынке недвижимости;
правовой статус, точно ли компания выступает застройщиком или является посредником;
количество законченных проектов;
соблюдение сроков сдачи объектов;
наличие отзывов клиентов и информации в СМИ, их количество и качество;
наличие отметки о законности деятельности в Госстройнадзоре.

Изучаем документы

После изучения репутации строительной компании, и определившись с подходящим вариантом, можно отправляться на встречу к ее представителям для проверки правовых документов:

свидетельства о внесении изменений в ЕГРЮЛ, ОГРН и ИНН;
свидетельства о праве собственности на землю или зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды на участок;
разрешения на строительство;
проектной декларации.

Список обязательной документации, полагающейся организациям, занимающимся возведением новостроек и продажей в них квартир, устанавливается ФЗ № 214. Многие добросовестные застройщики не пытаются скрывать информацию о себе и выкладывают большую часть документов на своих официальных сайтах.

При возникновении вопросов, касающихся списка обязательной для строительных компаний документации и порядка ее изучения, можно обратиться за онлайн-консультацией к нашим юристам.

После проверки документов и перед заключением договорных отношений, также стоит потратить время на предварительный осмотр объекта строительства. Понятно, что на начальных этапах возведения дома свою квартиру не увидишь, но зато специалисты могут показать ее макет. Когда же постройка возведена, то в таком случае можно осмотреть очертания будущей жилплощади.

Если на этапах проверки и осмотра вас все устроило, квартира выбрана, то можно приступать к ее оформлению.

Оформляем покупку

Федеральным законодательством определены и регламентируются три основных способа покупки строящегося жилья:

Через подписание договора долевого участия. Данный способ считается самым безопасным, так как договорной документ подлежит обязательной регистрации в ФРС. В письменном соглашении должны быть прописаны сроки сдачи жилья, его стоимость и площадь. Важно помнить, что в этом случае застройщик несет финансовую ответственность за нарушение сроков, а покупателю придется самостоятельно оформлять свое право собственности. После заключения договора деньги за квартиру передаются строительной компании в полной сумме, при этом рассрочка оплаты больше, чем до срока сдачи объекта невозможна.
Путем приобретения жилищного сертификата, находящегося в ведомости строительной компании. В этом случае помимо обязательного наличия разрешительных документов на строительство и право пользования земельным участком, застройщик должен иметь гаранта, в качестве которого может выступать государство или банк. ЖС представляет собой ценную бумагу, которая дает право добирать квадратные метры или перепродавать свое право на приобретенную часть жилплощади. В этом случае необходимо оплатить не менее 30% стоимости будущей квартиры.
Путем вступления в ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), представляющий собой объедение людей или юридических лиц на почве строительства жилых домов и управления ими. ЖК РФ определяет, что в кооперативе должно быть не менее пяти членов и не больше, чем количество квартир в доме. В этом случае покупатель становится пайщиком ЖСК, заключает с застройщиком договор о получении квартиры и оплачивает паевой взнос, приравненный к ее стоимости. После сдачи дома в эксплуатацию, квартира переходит в собственность пайщика в автоматическом режиме.

Приобретаем право собственности

Когда строительство дома полностью завершено и застройщик выполнил все законные требования по его оформлению, происходит сдача квартир в эксплуатацию.

После получения ключей на новое жилье, в случае покупки его по долевому участию или жилищному сертификату, его владельцам необходимо оформить свое право собственности.

Чтобы провести его государственную регистрацию нужно обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр и предоставить определенный перечень документов:

документы от строительной компании: инвестконтракт, разрешение на ввод в эксплуатацию и т. д.;
платежный документ об оплате госпошлины;
договор с застройщиком;
акт приема-сдачи квадратных метров;
кадастровый паспорт.

При соблюдении правильности оформления документов и сдаче полного списка бланков и договоров свидетельство о собственности выдается в течение одного месяца.

Информацию о порядке оформления права собственности на строящееся жилье и списке необходимых документов можно уточнить, получив онлайн-консультацию у наших юристов.

Квартира в строящемся доме и ипотека: в чем особенность?

Особенность ипотечного кредитования на строящееся жилье заключается в тщательной банковской проверке строительной компании, законности ее действий и ликвидности.

Вся процедура в подобной ситуации строится в два этапа:

Подача заявки и документов в банк для принятия решения о выдачи займа.
Предоставление документов на застройщика и приобретаемую недвижимость.

При покупке строящегося жилья по ипотечному займу важно учитывать, что для кредитной организации подобная операция является довольно рискованным мероприятием. Все дело заключается в значимости объекта залога, который при ипотеке на вторичное жилье предоставляется фактически, а в случае с инвестированием в строительство еще не имеется.

Информацию о порядке получения ипотечного займа на строящееся жилье можно получить через онлайн-консультацию у наших юристов.

Покупка квартиры на стадии котлована: плюсы и минусы

Приобретение строящегося жилья на начальном этапе, когда имеется только котлован и фундамент, не является популярной сделкой среди покупателей. Это обусловлено большими рисками остаться без квартиры или не получить ее вовремя.

Тем не менее, можно выделить несколько плюсов такой операции:

существенная выгода, так как квартира в стадии котлована обойдется в среднем на 30-35 % дешевле, чем уже на момент возведения здания;
большой выбор квартир, можно подобрать вариант с лучшими техническими характеристиками и расположением.

На каком этапе и каким способом приобретать строящееся жилье, выбирать только будущему собственнику. Но стоит помнить, что операции с недвижимостью являются одними из самых распространенных сфер деятельности мошенников.

Поэтому важно тщательно и развернуто проверить деятельность строительной компании, а также внимательно отнестись к содержанию договора, и если появились какие-либо вопросы или сомнения, то не стоит спешить его подписывать.