Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)? — юридические советы

Договор купли-продажи квартиры 2017-2018 (скачать образец)

Утвержден ли типовой договор купли-продажи квартиры (образец, бланк, форма)

Как составить договор в 2017-2018 годах, и чем порядок его составления отличается от 2016-го

Какие дополнительные сведения может содержать договор купли продажи квартиры 2017-2018 (скачать пример/образец договора)

Что нужно помнить о госрегистрации в Росреестре при продаже квартиры

Утвержден ли типовой договор купли-продажи квартиры (образец, бланк, форма)

Существуют типовые формы договоров, по которым гражданам продаются жилые помещения (в их числе квартиры), принадлежащие на праве собственности субъектам РФ и муниципальным образованиям.

Так, утверждена типовая форма договора купли-продажи жилого помещения, которое построено за счет бюджета города Москвы и находится в его собственности (распоряжение ДЖП и ЖФ города Москвы № 2301 от 29.

08.2008).

Типовой формы договора купли-продажи квартиры (образец-2017-2018), который заключается между гражданами, не существует.

Если продавец и покупатель квартиры — физлица, они составляют договор в письменной форме, соблюдая нормы законодательства, и удостоверяют его своими подписями.

Возможна нотариальная форма договора (по желанию сторон, либо – обязательно – в случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, продажи доли в праве на квартиру)

Важно!

Если договор на продажу квартиры не облечен в письменную форму, он недействителен (ст. 550 ГК РФ).

Как составить договор в 2017-2018 годах, и чем порядок его составления отличается от 2016-го

В договор на продажу квартиры нужно включить все существенные условия. По закону ими являются (ст. 432, 549, 554, 555, 558 ГК РФ):

1. Информация о предмете договора. Стандартная формулировка его предмета такова: «Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель — принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество — квартиру»
2. Подробные сведения об объекте сделки — квартире (общая и жилая площадь, количество комнат, вид дома, в котором располагается квартира, место ее нахождения в доме, адрес и пр.).
3. Данные о цене, по которой отчуждается квартира (так называемая цена договора), в рублях.
4. Список лиц, которые по закону сохраняют право пользования квартирой после ее продажи. Если такие граждане имеются, их нужно вписать в договор и указать на право пользоваться отчуждаемой квартирой. Если таких граждан не имеется, в договоре нужно прописать, что продавец гарантирует отсутствие лиц, которые сохраняют право пользоваться квартирой после ее приобретения покупателем.

Помимо этого, стороны договора купли-продажи квартиры (скачатькоторый можно на нашем сайте) могут определить в качестве существенных любые другие его положения (условия).

Важно!

Когда в договоре не согласованы существенные условия (которые признаются таковыми по закону или договоренности сторон) или хотя бы одно из них, он считается незаключенным.

Договор на продажу квартиры в 2017-2018 годах оформляется в том же порядке, что в 2016—м. 

Какие дополнительные сведения может содержать договор купли продажи квартиры 2017-2018 (скачать пример/образец договора)

В договор включаются следующие положения:

Договор купли-продажи квартиры 2018 скачать бланк (образец, пример) бесплатно, в т.ч. предварительный в word, комнаты, ипотека — formy-i-blanki.ru — Скачать бесплатно бланки, приказы и формы отчетности

Бланки являются примерными и могут корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и потребностей. Можете выбрать наиболее подходящий вам бланк. Также могут быть использованы при продаже не только автомобиля, но и другого транспортного средства, например, прицепа, мотоцикла, трактора, моторной лодки, квадроцикла и пр. 

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). Договор должен содержать следующее [1 — Росреестр]:1.

Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного Места жительства или преимущественного пребывания физического лица.2.

В договоре купли-продажи жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные отсутствуют, то договор считается незаключенным.3.

Договор купли-продажи должен предусматривать цену жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей.

Если жилое помещение приобретается за счет кредитных средств банка, то в договоре купли-продажи следует указать реквизиты кредитного договора и приложить его копию.4. Существенным условием договора является перечисление лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением, с указанием их прав.

Помимо этого в договоре необходимо указывать вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.

В этой связи необходимо отметить, что распорядиться недвижимостью путем заключения договора купли-продажи продавец может только в том случае, если его право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано.

Кроме того, в случае, если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для заключения договора необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу или покупку жилья (ст. 35 Семейного кодекса РФ).Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Наконец, основным условием действительности договора купли-продажи является его государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в его территориальных отделах по месту нахождения недвижимого имущества.

Для проведения государственной регистрации договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора, требуется представление в том числе Выписки из домовой книги (справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением). [2].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

 Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о регистрации. [3].

При покупки квартиры могут быть различные ситуации, которые имеют свое отражение в договоре и влияют на правильность его заполнения: покупка с привлечением ипотеки или материнского капитала, наличие долей в собственности, на вторичном рынке или в новостройке приобретается жилье, наличие в отчуждаемой квартире зарегистрированных в ней несовершеннолетних. При покупке квартиры в ипотеку, между сторонами составляется смешанное соглашение купли-продажи и ипотеки жилья. Помимо продавца и покупателя, в договоре присутствует, как правило, третья сторона – кредитор. 

Также между сторонами может быть заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

ПО сути это договор о предстоящем договоре, где обосновывается намерения сторон заключить договор основной, по истечению определенного времени.

Причиной заключения такого договора, как правило, является то, что одной из сторон необходимо собрать дополнительные документы или необходимую сумму денежных средств. Предварительное соглашение не подлежит регистрации.

Акт приема-передачи (автомобиля, квартиры, товара)

Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)?

Договор купли-продажи квартиры 2015-2016 в целом не представляет особой сложности, если подробно разобраться со всеми требованиями законодательства. Нормы, на которые нужно опираться, составляя договор купли-продажи квартиры 2015-2016, содержатся в отдельной главе Гражданского кодекса и в некоторых иных правовых актах.

Договор купли-продажи квартиры: основные моменты

Достаточно ли скачать договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры: образец

Договор купли-продажи квартиры: распространенные ситуации

Договор купли-продажи квартиры: бланк

Подписывайтесь на наш
канал в Яндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Что нужно помнить?

Договор купли продажи-квартиры: основные моменты

Такой вид сделки предполагает, что одна сторона передает в распоряжение квартиру, а другое лицо, соответственно, должно возместить за нее определенную сумму. Сторонами договора являются продавец (продавцы) и покупатель (покупатели).

Кроме того, при составлении всех соглашений, предметом которых является недвижимость, необходимо учитывать вступившие в силу с 01.03.2013 изменения о регистрации сделок.

На сегодняшний день контракты по продаже квартиры не подлежат регистрации (регистрируется только перевод права собственности) и считаются действительными с момента их подписания.

Достаточно ли скачать договор купли-продажи квартиры?

Стоит отметить, что типичных случаев практически не существует. И предоставить пример договора продажи квартиры, который бы подходил для каждой подобной сделки, невозможно.

Если вы захотите составить его самостоятельно, то в первую очередь он должен соответствовать действующим правовым нормам, не содержать каких-либо противоречий и быть адаптирован под особенности вашей ситуации.

В то же время определенные требования для всех сделок по поводу продажи квартиры все же существуют.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры

Договор купли продажи квартиры: образец

Любой договор по продаже квартиры должен иметь примерно одну и ту же структуру:

1. Преамбула. Вначале указывается наименование договора, место и дата его заключения, полные имена сторон (Ф. И. О.), а также указание того, кто из них продавец, а кто покупатель.
2. Условия договора. Здесь, в частности, описывается характеристика квартиры (жилая и общая площадь в квадратных метрах, адрес, назначение, этаж и другие сведения). Также перечисляются бумаги, на основании которых объект принадлежит продавцу (речь идет о свидетельстве регистрации прав на данное жилье). Прописывается обязательно вид права – собственность либо общая долевая собственность. 
3. Цена и порядок расчетов. В соглашении, естественно, должна быть указана финансовая сторона. Фиксируется конкретная цена, о которой договорились стороны, а также способ расчета (наличные, отсрочка, банковская ячейка, рассрочка). 
4. Передача имущества. Чтобы избежать различных неприятностей, в договоре важно указать точную дату выезда покупателя. 
5. Права и обязанности обеих сторон. Например, внести платежи за коммунальные услуги, предупредить о недостатках квартиры, подписать передаточный акт и т. д.
6. Далее указывается перечень статей ГК РФ, с которыми должны ознакомиться стороны. 
7. Перечисляются граждане, которые проживают в продаваемом жилом помещении (если такие есть), и указывается дата их выписки из этого помещения. Стороны также могут договориться, что все жильцы выпишутся еще до сделки.
8. Нужно указать, что за перевод права собственности платит покупатель, так как данные полномочия, собственно, на него и переходят. Размер пошлины составляет – 2 000 рублей (основание — подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). 
9.  Ответственность продавца и покупателя и порядок решения споров между ними. Желательно расписать данный пункт как можно конкретнее. Например, можно указать порядок возвращения имущества в случае расторжения сделки. 
10. Участники договора имеют право внести в соглашение множество дополнительных условий. К примеру, условия передачи мебели, переоформления сигнализации, стационарного телефона, описание состояния квартиры и прочее. 
11. В конце договора продажи квартиры продавец и покупатель своей рукой указывают полностью Ф. И. О. и ставят подписи. В законную силу данный вид соглашения вступает только после подписания его всеми участниками контракта. 

Договор купли продажи квартиры: распространенные ситуации

Если вместо покупателя или продавца выступает доверенное лицо, это обязательно отражается в договоре. В соглашении также указываются данные доверенности уполномоченного лица, действующего в интересах одной из сторон.

В договоре непременно фиксируется факт обременения собственности, если у продавца есть какие-либо ограничения на квартиру. Правда, довольно часто такие обременения (залог, аренда, арест и т. д.) не позволяют продать недвижимость вообще.

Узнать об обременении можно по запросу в органах юстиции.

 
Если участники сделки договорятся, что бывшие собственники будут выезжать из квартиры только после регистрации перехода на покупателя права собственности, то в договоре купли-продажи жилья указывается, кто будет платить квартплату за время их пребывания в квартире.

Нелишним будет также написать об обязательствах, которые стороны возьмут на себя в случае, если сделку признают недействительной. Как известно, по ряду причин сделка может быть аннулирована.

К примеру, если выяснится, что покупатель или продавец был ограниченно дееспособный или недееспособный, заключил сделку в состоянии опьянения или временного психического расстройства, то договор не будет считаться действительным.

Юристы также рекомендуют включать в договор продажи любой недвижимости пункт о риске случайной порчи имущества (ст. 211 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 года № 51-ФЗ). На основании данной статьи риск гибели или повреждения имущества до подписания передаточного акта несет продавец жилья.

Договор купли-продажи квартиры: бланк

Как правило, бланки договоров купли-продажи недвижимости не предусматривают всех нюансов этой процедуры. В то же время можно использовать бланк как основу и дополнить его теми пунктами, которые необходимы именно вам.

Соглашение купли-продажи квартиры не должно содержать ошибок. А если промахи были все-таки допущены, то цена может быть достаточно велика – потеря крупной суммы денег или недвижимости.

Что нужно помнить?

Очень часто стороны указывают не полную стоимость квартиры. Это делается в целях экономии, чтобы выплачивать меньший подоходный налог. Такой подход позволяет, с одной стороны, сэкономить деньги, а с другой – заставляет рисковать имуществом.

Ведь если покупатель откажется платить ту стоимость, о которой они с продавцом договорились устно, то истребовать ее не выйдет даже через суд. Поэтому перед тем, как вы решите указать меньшую стоимость квартиры в договоре, дважды подумайте.

Ведь гарантией того, что покупатель выплатит полную стоимость, является лишь его слово. 

Правильное составление договора купли-продажи жилья обезопасит вас от возможных дальнейших судебных споров и прочих неприятностей. Тем не менее нужно не забывать также проверять все документы на квартиру.

Обязательно нужно поинтересоваться свидетельством на право собственности квартиры, убедиться в подлинности выписки из домой книги.

Желательно проверить информацию обо всех предыдущих сделках по поводу этой квартиры, а также выяснить данные о покупателях и продавцах, которые заключали договоры купли-продажи жилья в прошлом. И только после этого рекомендуется заключать договор продажи квартиры.

Шаблоны образцы договоров, соглашений, расписок для покупки квартиры

Шаблоны образцы договоров, соглашений, расписок для покупки квартиры помогут составить Вам  все необходимые документы для сделки с недвижимостью.

Если  у вас другой объект недвижимости — просто поменяйте его название в документе, вместо квартиры пропишите «дом» или «комната».
На этой странице вы сможете скачать шаблоны и перейти к видео консультациям.
 Обучающие пособия  здесь .

Шаблонов много, имейте терпение внимательно посмотреть страницу до конца

Как грамотно составить договор купли-продажи квартиры по образцу?

При оформлении сделки сторонам необходимо составить и подписать договор купли-продажи (ДКП).

Такое соглашение не имеет стандартной формы, однако его положения должны содержать обязательные условия, без наличия которых он не будет принят регистраторами и сделка сорвется.

Из этой статьи вы узнаете, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры и сможете скачать образец документа.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам :

Составление и оформление типового ДКП

Соглашение составляется в письменной форме в нескольких экземплярах, отсутствие письменно составленного договора не позволит зарегистрировать переход права собственности в органах гос. регистрации.

Что предшествует заключению?

Перед заключением договора стороны должны убедиться в юридической чистоте предстоящей сделки.

Для этого берется выписка ЕГРН, в которой указывается наличие обременения на квартиру, то есть наличие тех или иных ограничений на право продавца отчуждать имущество.

Ограничения могут быть наложены судебными органами, банковскими учреждениями, службой судебных приставов или иными организациями.
В случае отсутствия обременения покупателю необходимо проанализировать правоспособность и дееспособность продавца.

Как правило, заключению основного ДКП предшествует подписание договора аванса или задатка, в котором оговариваются сроки и положения ДКП.

к содержанию ↑

Существенные и дополнительные условия

Любой ДКП в своем составе имеет условия двух категорий: существенные и дополнительные.

Существенные условия — это:

• предмет договора;
• цена объекта недвижимости;
• перечень лиц, сохраняющих право пользования после перехода собственности.

Предметом договора выступает продаваемая квартира, дом и т. д.

При этом в тексте соглашения должно быть описание, позволяющее достоверно его идентифицировать: указание точного адреса, сведения о доме (год постройки, материалы, этажность), общая и жилая площадь, этаж, количество комнат и вспомогательных помещений с указанием метража, права третьих лиц.

Цена — указывается полная стоимость, за которую продана (приобретена) квартира.

Перечень лиц, имеющих право пользования предметом договора после перехода права собственности — третье существенное условие ДКП (ст. 558 ГК РФ).

В число таких лиц могут быть внесены арендатор, рентополучатель, ссудополучатель, члены семьи продавца и другие лица.

Также существуют положения ДКП, которые не относятся к существенным условиям, но без которых соглашение не может быть составлено.

В этот перечень входят:

1. стороны, заключившие соглашение;
2. дата и место составления;
3. сведения о правоустанавливающих документах;
4. ссылка на договор, по которому была приобретена квартира.

Стороны договора — покупатель и продавец, которыми могут быть физические или юридические лица. Для физических лиц необходимо указание паспортных данных, для организаций — юридического адреса.

Здесь Вы можете скачать образец договора купли-продажи квартиры.

К дополнительным условиям ДКП относятся те его положения, которые стороны согласовали между собой и которые не противоречат российскому законодательству.

Если существенные условия обязательны для любого ДКП, то дополнительные условия могут варьироваться в зависимости от пожелания сторон, однако они также имеют полную юридическую силу.

К таким условиям относятся:

• форма, порядок и способы расчета покупателя с продавцом;
• срок и порядок передачи квартиры покупателю и освобождения помещения продавцом;
• включение в стоимость квартиры неотделимых улучшений (например, мебели и т. п.);
• отсутствие обременения и прав третьих лиц;
• порядок разрешения споров;
• указание на лица, оплачивающие расходы;
• порядок расторжения;
• форс-мажорные обстоятельства, при которых соглашение может быть расторгнуто и др.

Посмотрите видеоролик о том, как составить договор купли-продажи квартиры и на что обратить внимание:

к содержанию ↑

Покупка квартиры в ипотеку

При использовании средств ипотечного кредитования отдельной статьей в соглашении ДКП оформляется правоотношения покупателя и кредитора.

Регулируется оно согласно закону РФ №102-ФЗ «Об ипотеке».

Поэтому в ДКП указываются следующие положения:

1. предмет ипотеки, которым выступает приобретаемое жилое помещение;
2. оценка предмета, осуществляемая аккредитованными для этого компаниями или лицами;
3. информация о держателе залога (банке);
4. указание на то, что квартира находится в залоге у кредитора с момента регистрации до исполнения покупателем своих обязательств.

Перед основным ДКП стороны должны составить и подписать предварительный договор, в котором указывается дата подписания основного соглашения.

Предварительный договор предоставляется в юридический отдел банка-кредитора и необходим для одобрения кредитного договора. Форма составления — такая же, как и у основного договора.

к содержанию ↑

Необходимые документы

Для осуществления сделки участники должны предоставить пакет документов, без которых регистрация перехода собственности не состоится.

Продавцу необходимо предоставить:

• правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт с экспликацией;
• продажную справку (об отсутствии долгов по платежам и зарегистрированным в квартире лицам);
• договор, согласно которому квартира была приобретена в собственность;
• генеральную доверенность, если от лица продавца выступает доверенное лицо;
• разрешительные документы в особых случаях.

Согласие органов опеки требуется тогда, когда в квартире проживают недееспособные или ограниченно дееспособные лица (дети, инвалиды и т. д.).

В ситуации, если жилье было приобретено в зарегистрированном браке, то требуется согласие второго супруга на продажу, заверенное нотариусом. Для обеих сторон необходимо наличие документов, устанавливающих личность.

к содержанию ↑

Регистрация договора

В соответствии с российским законодательством сам договор не проходит регистрацию, регистрируется лишь переход права собственности по соглашению.

Регистрация осуществляется региональными отделениями Росреестра, при этом сдать документы можно как в отделении, так и в Кадастровой палате или районном МФЦ «Мои документы».

Для этого стороны должны явиться с пакетом документов и оплатить гос. пошлину. Срок — 7 рабочих дней при регистрации в отделении Росреестра и 9 при оформлении через МФЦ.

к содержанию ↑

Что нужно предусмотреть, чтобы обезопасить сделку?

Для того чтобы сделка не была признана недействительной, сторонам необходимо убедиться в дееспособности друг друга и в праве продавца отчуждать недвижимость.

Продавцу

Продавцу необходимо удостовериться в личности покупателя и его дееспособности. Для проверки личности необходимо убедиться в верности паспортных данных, предоставленных покупателем при заключении договора.

Дееспособность определяется «на глаз», в случае возникновения сомнений можно потребовать справку о том, что покупатель не состоит на учете в диспансере.

Также продавец имеет право потребовать выписку из финансового счета в случае, если у него возникают сомнения в платежеспособности покупателя.

к содержанию ↑

Покупателю

Чтобы не быть обманутым, покупателю необходимо убедиться в:

1. дееспособности и личности продавца (такими же методами, как и для продавца);
2. правоспособности, то есть праве продавца отчуждать продаваемое недвижимое имущество.

Для проверки права продавца распоряжаться квартирой можно запросить выписку ЕГРН. Также необходимо удостовериться в узаконении перепланировок в случае их наличия. Для этого проверятся планировка квартиры с экспликацией кадастрового плана.

Также покупатель может потребовать расширенную выписку из домовой книги, в которой перечислены все некогда зарегистрированные в квартире лица и место их отбытия. Такой шаг обезопасит от неожиданно вернувшихся родственников продавца (из мест лишения свободы, армии и т. д.).

к содержанию ↑

Расторжение договора

Договор может быть расторгнут в двух случаях:

• с добровольного согласия обеих сторон;
• решением суда в результате иска одной из сторон.

Решение суда должно основываться на существенных нарушениях обязательств по договору, таких как:

1. отказ об оплате со стороны покупателя;
2. отказ от выселения и снятия с регистрационного учета со стороны продавца.

Еще одной ситуацией, когда договор может быть расторгнут, является признание судом непредвиденных обстоятельств, например, после регистрации были обнаружены права третьих лиц на пользование или право на собственность.

Кроме того, существует возможность признания сделки недействительной в случаях, когда она нарушает нормы права.

К таким случаям относятся выявленная недееспособность или ограниченная дееспособность одной из сторон, неправоспособность участника соглашения, или оно было заключено с применением физического или психологического насилия и иным причинам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и !

Договор купли-продажи квартиры: Образец 2017 года

Договор купли-продажи квартиры образца 2017 года является основным документом, подтверждающим факт заключения сделки с недвижимостью.

Чтобы у покупателя после покупки приобретенного жилья не возникало никаких проблем и сложностей, необходимо в процессе заключения сделки следить за правильным составлением этого документа.

Содержание

При заключении сделки покупки или продажи любого объекта недвижимости (включая договор купли-продажи земельного участка), в обязательном порядке составляется документ в письменном виде.

Многие граждане обращаются в нотариальные конторы для заверения этого документа, хоть законодательство этого делать не требует.

Договор купли-продажи будет считаться заключенным только после того, как покупатель обратится в соответствующую инстанцию и зарегистрирует свое право собственности.

Что такое договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры представляет собой соглашение между участниками сделки, составленное на бумажном носителе.

В этом документе прописываются основные условия (сроки, стоимость и другие моменты), на основании которых право собственности на объект недвижимости переходит от одной стороны к другой.

В обязательном порядке соглашение должно описывать обязанности и ответственность как покупателя, так и продавца.

Стороны договора

Договор купли-продажи может заключаться между физическими лицами, а также между субъектами предпринимательской деятельности.

В процессе заключения сделки с недвижимостью, стороны принято назвать «покупателями» и «продавцами». О них в договоре должна быть указана следующая информация:

• полное название (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей), ФИО;
• дата рождения, место;
• паспортные данные (при просрочке паспорта, могут потребовать уплату штрафа);
• место проживания (регистрации, но не временной);
• реквизиты, в том числе и банковские;
• место, в котором подписывается соглашение;
• наличие гражданства и т. д.

Принимать участие в процедуре покупки или продажи недвижимости могут граждане, которые на момент оформления сделки достигли восемнадцати лет. Они должны быть полностью дееспособны и находиться в адекватном психическом состоянии.

В обязательном порядке нотариусами проводится проверка всех правоустанавливающих документов. Таким образом, удается выяснить, на законных ли основаниях продавец владеет объектом недвижимости, так как, в противном случае, он не имеет права проводить с ним какие-либо операции.

Документы для составления договора

Чтобы заключить договор купли-продажи, сторона, именуемая продавцом, должна предоставить следующую документацию:

• все правоустанавливающие документы на жилье, которые подтверждают факт владения им на законных основаниях (дарственная, завещание, договор купли-продажи);

• согласие настоящего или бывшего супруга (супруги и других дольщиков) на продажу квартиры, дома, дачи или земельного участка (оно должно быть составлено на бумажном носителе и заверено у нотариуса);

От покупателя недвижимости потребуется только его паспорт и идентификационный код.

Предмет договора

При заключении сделки купли-продажи, между сторонами составляется договор, предметом которого является квартира (зачастую составляется предварительный договор, на основании которого вносятся коррективы и изменяются некоторые условия сделки).

Объект недвижимости, выступающий в качестве предмета договора, может находиться в собственности как физического лица, так и субъекта предпринимательской деятельности.

Продавцы и покупатели, при составлении договора, должны руководствоваться действующим Федеральным законодательством, а именно Гражданским Кодексом (глава 30).

По одному договору купли-продажи может быть реализован один или несколько объектов недвижимости. В таком случае, при составлении документа, в обязательном порядке указываются все технические характеристики каждой квартиры.

Обязательные условия

К обязательным условиям, которые необходимо включать в договора купли-продажи, можно причислить:

• стоимость объекта недвижимости (многие люди, пытаясь сэкономить на налогах, сознательно занижают цифры в договоре, а потом сталкиваются с проблемами, связанными с потерей денег) — кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра;
• перечень лиц, которые имеют права на недвижимость даже после ее продажи;
• наличие у продавца несовершеннолетних детей, которые прописаны в продаваемой квартире (в этом случае, сделка может быть проведена только после получения письменного согласия органов опеки) и т. д.

Как заполнять-составлять (образец)

При составлении договора купли-продажи, необходимо соблюдать следующую структуру:

1. Указываются Фамилии, Отчества и Имена всех сторон. В обязательном порядке пишется их адресные и паспортные данные, год и место рождения. Определяется их статус.
2. Детально описываются условия сделки купли-продажи квартиры, указывается вся информация, касающаяся объекта недвижимости (квадратура, адрес, этаж). Перечисляется вся имеющаяся в наличии у продавца правоустанавливающая документация.
3. Указывается сумма сделки, а также описывается порядок проведения финансовых расчетов (если в соглашении будет указана заниженная стоимость квартиры, то в судебном порядке продавец не сможет потребовать от покупателя доплаты, если он откажется выполнять неформальные условия их соглашения).
4. Определяется дата передачи объекта недвижимости во владение новому собственнику.
5. Для каждой из сторон определяются права и обязанности. Описываются форс-мажорные ситуации и правила предъявления претензий.
6. Договор купли-продажи подписывается обеими сторонами.

Образец соглашения приведен ниже:

Дополнительное соглашение

Иногда стороны принимают решение изменить некоторые условия договора купли-продажи. Чтобы не расторгать уже подписанный документ, они могут составить дополнительное соглашение, которым имеют право изменять следующие моменты:

• сроки действия договора купли-продажи;
• размер задатка;
• порядок проведения финансовых расчетов;
• порядок распределения между сторонами регистрационных расходов и т. д.

После подписания сторонами, дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано в Россреестре. Этот документ будет действительным на протяжении всего срока действия договора купли-продажи. С его помощью, сторонам зачастую удается избежать судебных разбирательств.

Нюансы

Чтобы избежать неприятностей и осложнений в будущем, при заключении договора купли-продажи сторонам необходимо учитывать некоторые нюансы:

• в связи с тем, что при заключении сделки не требуется от сторон документально подтверждать свою дееспособность, их вменяемость определяется нотариусом визуально (если у покупателя возникли сомнения по поводу дееспособности продавца, он должен потребовать у него документ, подтверждающий его вменяемое состояние);
• чтобы исключить возможность обмана со стороны продавца или покупателя, стороне, у которой возникли сомнения, лучше обратиться за помощью к профессионалам (юрист внимательно изучит документ и сразу выявит все «подводные камни», если таковые есть);
• предотвратить конфликт, касающийся финансовой части договора, можно в том случае, когда денежные средства будут переведены на банковский счет продавца или переданы по соответствующему акту (многие покупатели и продавцы проводят расчет за недвижимость в присутствии нотариуса, который в данном случае выступает в качестве свидетеля);
• если в начале сделки от покупателя требуется задаток, то на эту сумму необходимо составлять нотариально заверенную расписку;
• в том случае, когда продавец не желает иметь проблем с покупателем уже после заключения сделки, в договор купли-продажи сразу нужно вносить существующие проблемы с объектом недвижимости (таким образом, продавец сможет избежать судебных разбирательств);
• в обязательном порядке покупатель должен выяснить, действительно ли продавец является единственным официальным собственником квартиры, так как в противном случае, уже после заключения сделки, к нему могут быть предъявлены претензии.

На что стоит обратить внимание:

Основания для расторжения сделки

Федеральным законодательством России запрещается расторгать договор купли-продажи в одностороннем порядке. Этот документ может быть аннулирован в двух случаях:

1. имеется согласие на расторжение сделки от обеих сторон;
2. принято судом решение об аннулировании договора (инициатором судебного разбирательства может выступать как продавец, так и покупатель).

Все условия, которые необходимо соблюсти для расторжения договоров купли-продажи, прописаны в Гражданском Кодексе, действующем на территории Российской Федерации (статья 450).

Что касается решения вопроса о расторжении договора в правовой плоскости, то здесь можно отметить следующее. Судом будет вынесено положительное решение только в том случае, когда заявителем будут доказаны факты нарушений со стороны продавца.

В данном случае речь может идти о выявлении в процессе эксплуатации приобретенного жилья третьих лиц, которые заявили на него свои права, об отказе продавца снимать объект недвижимости с учета и т. д.

Со стороны покупателя также могут быть нарушения, которые судом рассматриваются в качестве веских оснований для расторжения сделки. Он может отказаться оплатить продавцу оговоренную в договоре сумму денежных средств.

Если у участников сделки купли-продажи возникли претензии друг к другу, они должны их озвучить до государственной регистрации права собственности новым владельцем. Это связано с тем, что после вступления в законные права новым собственником, расторгнуть договор будет практически невозможно.

Поэтому юристы рекомендуют решать такие вопросы своевременно, тогда можно будет составить дополнительное соглашение о расторжении сделки купли-продажи.

Признание судом сделки недействительной

Чтобы в судебном порядке признать документ недействительным, несогласной стороне необходимо составить исковое заявление и подать его в суд по своему месту жительства. Представители фемиды могут аннулировать сделку в следующих случаях:

• сторона будет признана недееспособной;
• договор купли-продажи составлен с нарушением норм действующего законодательства;
• сторона, подписывающая документ, находилась в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, или под воздействием психотропных препаратов;
• к стороне сделки было применено физическое или психологическое насилие (сделка купли-продажи заключалась под воздействием угроз и т.д.).