Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? — юридические советы

Нюансы продажи квартиры, купленной под материнский капитал

Государственные программы в России постоянно улучшают материальную составляющую  молодых семей. Материнский капитал растёт, с чем увеличивается возможность приобретения недвижимости. Квартиры и дома стоят на первом месте по распределению средств сертификата.

Бывают ситуации, когда приходится продавать купленное имущество. Возникает вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Конечно, это право любого владельца недвижимости. Но существует ряд нюансов, которые изрядно затрудняют процесс продажи.

Причины продажи жилья, купленного за счет государственных денег

Для того чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал требуется уважительная причина. Её нужно прописывать в документах, подаваемых в органы опеки.

Например:

• переезд в другую страну (город);
• острая нехватка средств;
• смерть одного из кормильцев;
• переезд в другое существующее жильё;
• проблемы со здоровьем у одного или нескольких членов семьи;
• покупка другого жилья.

Есть ли ограничения при продаже квартиры?

По законам РФ при покупке недвижимости на средства семейного капитала, все члены семьи становятся её собственниками. Право на владение получают все, невзирая на возраст – новорождённые, дети до 3-х лет, подростки. Доля каждого жильца прописана в документах по купле-продаже жилья.

Её размер варьируется от количества проживающих, потребностей и возраста каждого из членов семьи. Следовательно, если вы хотите продавать имущество, то разрешение должно быть получено от всех владельцев.

Важно! Если рождается ещё один ребёнок, он также становится совладельцем и доли всех членов семьи перераспределяются.

По законам РФ решение за несовершеннолетних собственников принимают органы опеки. Распродавать недвижимое имущество, в котором проживают несовершеннолетние дети сложно. Если все дети достигли 18-ти лет – это облегчит процесс продажи. Достаточно подписать согласие на продажу всем членам семьи, которые имеют долю на этих квадратных метрах.

В том случае, если квартира находится в собственности меньше 3 лет (если оформление после 1 января 2016 года – 5 лет), в случае её продажи, требуется выплатить налог. Но если продавать старую квартиру и покупать новую в одном налоговом квартале, потребность в оплате пошлины – отсутствует.

Получение разрешения на продажу у органов опеки и необходимые документы

Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Маткапитал замечательная государственная программа стимулирования рождаемости в нашей стране. Огромное количество семей получило, столь важную для них, помощь. Программа не идеальна, но пользу от нее сложно не заметить.

Вместе с тем, у пользователей данной программы, постоянно возникает масса вопросов. Один из самых популярных — можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал. Ситуация достаточно распространенная, но имеет ряд тонкостей которые обязательно надо учитывать.

Семья Пеструевых мои постоянные клиенты, обратились ко мне с вопросом как правильно провести подобную сделку. Сразу оговорю, семья благополучная, идея продажи возникла по причине будущего расширения жилплощади.

У Светы и Олега двое замечательных деток, при рождении которых и был оформлен маткапитал. Я помогла правильно, с соблюдением всех норм законодательства провести продажу.

Да, конечно, пришлось побегать, по инстанциям, несколько раз заехать в местное отделение опеки и попечительства, но оно того стоило. Квартиру продали за 3 недели.

Этой семье повезло, продаваемая квартира покупалась, без привлечения банковских кредитов, это несколько затягивает процедуру.
Но если у Вас подобный случай, не отчаивайтесь, все можно решить. Ниже я привела ряд достоверных источников, которые помогут найти ответ на все возможные вопросы. Удачи в продаже)).

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал?

Российские законодатели прилагают все усилия для поддержки семей, вне зависимости от статуса и общественного устройства. Использовать деньги материнского капитала можно на обучение детей, пенсию по старости для  матери либо улучшить свои жилищные условия.

Можно даже продать жилую недвижимость, находящуюся под самим материнским капиталом.
Это не запрещённая законом деятельность. Но есть нюанс, без специального разрешения местной опеки не обойтись.

По закону жилая квартира или помещение, купленное за счет данных средств, подлежит процессу оформления на всех членов семьи. То есть оно преобразуется в долевую собственность. В интересах ребёнка действует, как правило, мать.

Срок согласия опеки на продажу квартиру действует около трёх месяцев.

Для оформления сделки вам понадобятся паспорта с ксерокопиями, если ребенку есть 14 лет, от него берется письменное согласие на продажу, нужны свидетельства рождения, копия сертификата на материнский капитал, документация на жильё (продаваемое либо покупаемое).

  Перед продажей обязательно проконсультируйтесь с юристом, если вы неуверены в своих силах.
Любую сделку, особенно столь юридическую значимую обязательно надо проверять на чистоту. Особенно много случаев мошенничества случается в жилищных правоотношениях.

Это важный вопрос. А можно ли продать квартиру, которую семья купила за счет денежных средств из материнского капитала? Если вы купили квартиру или дом с участием этих денег, то стоит запомнить, что собственность будет разделена только по долям. Каждый член семьи получает свою долю и становится ее держателем.

Размер доли всегда определяется соглашением. Соглашение — это такой документ, который имеет определённую юридическую значимость.
Если ваши дети не достигли совершеннолетия, продажа также возможна. Возраст ребёнка не влияет на фактическое совершение сделки. Не забудьте об обращение в местную администрацию.

Именно там вам придётся взять разрешение, которое выдают специалисты от опеки. Дети особый охраняемый объект. И продажа доли вашего ребенка не должна ухудшить его жилищные условия. Опека проверяет условия жизни, наличие необходимых вещей, состояние жилья в котором будет жить ребёнок после продажи квартиры.

Возможности продажи комнаты

Не всякую комнату можно купить за деньги от материнского капитала. Почему спросите вы? Есть ряд причин. Законодательство страны определяет виды условий, по которым можно купить тот или иной объект.
Материнский капитал может стать историей совсем скоро. В условиях кризиса экономики у правительства нет средств на продолжение финансирования.

Если с квартирами и жилыми домами все ясно, то возможен ли вариант того, чтобы купить комнату в общежитии. Материнский капитал помог огромному количеству разных семей в нашем государстве с приобретением собственного жилья.

Можно ли продать комнату, купленную за материнский капитал? Начнём с того, что за счет подобных государственных средств нельзя купить или продать комнату в общежитии.
Комната для продажи обязана быть изолированной, то есть частью всего дома либо квартиры.

Если есть места общего пользования (санитарный узел или туалет, то такая комната продаже не подлежит. А вот если в собственности имеется комната, находящаяся в долевой собственности такой вариант с разрешения органов опеки вполне возможен.

Комната должна быть изолированной, без мест общего пользования на несколько квартир или комнат, то есть часть квартиры или дома.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Иногда, разные жизненные обстоятельства заставляют молодые пары с детьми задуматься о продаже своего жилья, купленного за средства от материнского капитала.

Наиболее известная схема, это вариант покупки жилья в многоквартирном доме и внесении всех денег от материнского капитала в тело долга. Увы, жилье в нашем государстве очень дорого стоит и многим молодым семьям просто приходится вносить материнский капитал именно в покупку жилого помещения.

Банк является залогодержателем вашего имущества.
Поэтому для продажи жилья потребуется не только справка от опеки, но и специального разрешения от банка, в котором вы приобрели жилищный займ.

Все долговые обязательства перед банком в обязательном порядке должны быть погашены в день совершения сделки. Если же такой возможности нет, квартира так и останется под обременением.
А платить долг будет уже новый собственник купленным им квартиры.

Другой вопрос, согласится ли человек купить квартиру с обременением. Поэтому полная выплата долговых обязательств перед банком считается лучшим вариантом.

А стоит ли продавать квартиру?

Многие хозяева собственного жилья недоверчиво относятся к продаже своего уголка с участием в основной сделке денег от материнского капитала. Ведь никакого подвоха нет, продав свое жилье, вы гарантированно получите перевод средств с материнского сертификата на личный лицевой банковский счет в установленные сроки.

Все положения погашения подробно описываются в договоре купли-продажи перед регистрационными действиями. По статистике за последний пятилетний период уже более девяноста процентов семей направили средства материнского капитала именно на улучшение своих жилищных условий.

Гарантия перевода денежных средств после совершения сделки купли-продажи поддерживается Пенсионным фондом России. Договор оформляется практически стандартно.Единственное условие, получение разрешение от органов опеки и участие всех членов семьи.
Ведь они будут покупать ваше жилье в долях.

Поэтому продавать квартиру под материнский капитал все же стоит, все гарантии вас как продавца защищены законом. С другой сторoны, и от мошенничества никто не застрахован. Но в таком случае целесообразней будет обратиться к юристу за помощью

Как продать долю квартиры купленной на материнский капитал

Наконец, у вас есть возможность купить свой уголок! Что делать, если не хватает денег? Если у вас есть дети и их двое, это означает то, что вы сможете воспользоваться деньгами от материнского капитала.

Как спросите вы? Сделать это несложно, необходимо просто собрать определённую документацию и взять разрешения от администрации (опеки). В жизни бывают самые различные обстоятельства. Когда бывают нужны деньги. Продать жилье, которое вы купили на деньги от материнского капитала можно.

Даже можно продать свою долю в доме или квартире. Деньги от материнского капитала можно пустить на несколько целей. Дать образование ребенку, обеспечить себя пенсией в старости или купить свой уголок. Гражданское право России, в том числе и СК в принципе дают право на продажу своей доли.

Не забывайте, что вы может продать долю. Но не комнату в общежитии, или в многоквартирной коммуналке. Нет ничего сложного, получите разрешение от опеки и соберите правоустанавливающую документацию.

Необходимые условия продажи квартиры

Вы решились продать квартиру, купленную за счёт средств материнского капитала? В таком случае без соблюдения определённых правил просто не обойтись. Если вашему ребенку нет трёх лет, вы не можете полноценно воспользоваться возможностями капитала. Единственный вариант, это займовые отношения.

Придётся обращаться к юридической фирме, которая занимается подобными займами. Но и тут гарантий успешности сделки нет. Администрация в лице опеки может вам отказать в проведении договорной процедуры. Ребёнок не должен быть ущемлён в своих правах, и продавая жилье, у него должно быть другое место жительства.

Разрешение на сделку даётся в течение нескольких дней и действует ровно месяц. Все члены семьи имеют доли в купленной квартире, даже малолетние дети.
Поэтому в договоре прописывается согласие собственников.

В целом документы для продажи нужны стандартные (паспорта, свидетельства о рождении, сертификат, документы на жилье).

Практические советы при продаже недвижимости с маткапиталом

Материнский капитал представляет собой очень хорошее подспорье семье, особенно при покупке недвижимости, поскольку он позволяет облегчить решение некоторых вопросов, связанных с процедурой. Однако, порой хочется сменить жилплощадь, купленную на указанные средства.

И тогда приходится расставаться с ранее купленной недвижимостью. Но стоит учитывать, что деньги выдавались государством для ребенка.

Поэтому у многих возникают вопросы, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, а также каким образом это предпочтительнее осуществить.

Условия получения маткапитала предполагают, что государство защищает интересы детей, следовательно, не позволит тратить их деньги на собственные нужды.
Как показывает практика, продать жилье, купленное на материнский капитал, можно, но при осуществлении некоторых условий.

Тонкости сделки

Официально никаких ограничений на продажу квартиры, приобретенной за счет материнского капитала, нет. Но те, кто уже приобретал квартиру на деньги материнского капитала, должен помнить, что оформление квартиры происходит на всю семью. В долевую собственность входят как родители, так и дети.

Как продать купленную квартиру на материнский капитал

Многие семьи за то, чтобы тратить свой материнский капитал на то, чтобы сделать условия для проживания в квартире намного комфортнее как для детей, так и для себя. Все это вполне можно объяснить: квартирный вопрос вообще всегда будет актуален для каждого человека.

Правда, в некоторых случаях придется отказываться от купленного помещения за счет материнского капитала. Причин на это может быть много: например, не устраивает район, где находится дом, нехорошая планировка жилого помещения, не по душе метраж и тому подобное.

Тогда, возникает вопрос, как продать купленную квартиру на материнский капитал?

Возможность продажи квартиры

Безусловно, продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно. Правда, придется побегать и приложить усилия, чтобы все получилось. Здесь особый список документов, который должны быть собраны за определенный срок. Но самое сложное – доказать органам опеки, что все права ребенка не нарушаются. Сделка имеет место быть, все это законно.

Что собой представляет материнский капитал?

Это особая программа поддержки новой ячейки общества, предусматривающая определенные выплаты на счет семьи. Как правило, маткапитал выплачивается, когда в семье рождается второй ребенок и последующие. Так, самый последний капитал за 2016 год составлял 473472 рублей. С каждым годом выплата увеличивается. Семья в праве использовать маткапитал только один раз за все время.

Так, подобные государственные выплаты имеют свои ограничения и могут применяться только в некоторых сферах. Например, капитал может быть вложен родителями в образование малыша: например, детский сад, музыкалка, техникум, университет или институт. Помимо этого, маткапитал можно вложить в покупку новой квартиры, которая находится только на территории родной страны гражданства.

В случае, если квартира была приобретена на капитал, но необходимо ее продать.

Очень часто семья приходит именно к такому выводу. Существует несколько хороших условий, которые укажут, как можно продать квартиру, если она куплена на маткапитал. Помните, что жилплощадь, приобретенная на капитал – это общая собственность.

Получается, что абсолютно каждый член семьи по праву претендует на небольшую часть квартиры, на ее долю. Причем, даже подростки могут претендовать. Причин, связанных со срочной продажей дома, может быть много: например, переезд в другой город или район.

Так же, взрослые дети могут вообще не претендовать на жилье, от них необходимо только согласие, чтобы родители смогли сами распоряжаться жильем. Конечно, лучше подождать, пока ребенок станет совершеннолетним, так как органы опеки сразу же возьмутся за ситуацию с продажей квартиры, если детям меньше 18 лет.

Любое соглашение, т.е. обмен, дарение или продажа, обязательно должно получать из органов опеки. Только после этого можно дальше спокойно действовать.

Основные условия продажи

Первое, что необходимо сделать с самого начала – это обратиться в органы опеки, сообщив им о решении продать квартиру. Крайне важно соблюсти все жилищные условия в порядке, они не должны быть ухудшены, иначе органы просто откажут в продаже.

Так же, один из вариантов, который предложат органы опеки для семьи – это обмен на большую площадь или поиск жилого помещения в отличном районе.

Но на этом бумажная волокита не заканчивается, так как придется отстоять очереди в инспекции, собрать огромный пакет документов по каждому пункту. Не думайте, что данный процесс решится быстро на раз-два.

Подготовка документов на одобрение продажи квартиры будет длиться довольно долго. В любом случае, если, собрав все необходимые документы, органы дали согласие на продажу, то можно незамедлительно совершать основную сделку.

Необходимые документы для продажи помещения

Пакет документов, как уже упоминалось выше, огромен, поэтому постарайтесь собрать все, что необходимо. Во-первых, имейте при себе заявление родителей и ребенка, который старше 14 лет. Во-вторых, соберите все копии паспортов членов семьи, кто состоит в доле на квартиру.

В-третьих, на всякий случай соберите все расписки с подписями и штампами – все это будет подтверждением тому, что никто из членов семье не имеет возражения на то, что будет приобретать другая квартира и продавать старая.

В-четвертых, не забудьте, чтобы нужен документ, подтверждающий собственность, а так же заверенная бумага, свидетельствующая, что маткапитал был получен и использован. Так же, позаботьтесь о том, чтобы вся информация о квартире была так же предоставлена:

• подробный план жилого помещения;
• документы, где указана полная стоимость дома;
• заверенная квитанция, где прописаны все оплаченные коммунальные услуги;
• копия договора на жилое помещение в двух экземплярах;
• справка о том, что нет долга по уплате налогов.

Нюансы, с которыми вы обязательно столкнетесь

Если жилое помещение было приобретено в ипотеку, а так же в него вкладывался маткапитал, то продать такую квартиру будет гораздо сложнее. Готовьтесь к тому, что вам попросту откажут, так как приобретение нового жилья в ипотеку еще раз запрещено.

Даже если права ребенка не нарушены, и все соблюдено. Так же, есть риск, что абсолютно новое жилье не введено в эксплуатацию, что не предоставляет возможности пока что владеть даже долей. Еще одна сложность, которая возникает – это отношения с банком.

В случае, если вы решитесь на взятие ипотеки, при невозможности выплачивания человеком долга банк вполне имеет право лишить семью приобретенной квартиры.

Поэтому, лучше всего задуматься о том, чтобы самым первым прописать в новом жилье несовершеннолетнего ребенка, чтобы такое отнятие имущества стало невозможным. Кстати, именно по этой причине многие банки отказывают семьям в ипотеке.

Главные последствия продажи квартиры, купленной за маткапитал

1. Есть вероятность, что все правила и требования не будут учтены продавцом квартиры. Отсюда будут нарушения.
2. Сделка может быть полностью аннулирована, т.е. покупателю вернется обратно квартира, а продавцу – заплаченные деньги. Правда, все это невозможно, если сроки нарушены. Например, прошло больше 4 лет с того момента, как было обнаружено ущемление прав для взрослых, или, например, 5 лет с момента достижения ребенком совершеннолетия.

Существуют ли какие-то ограничения по продаже квартиры

Во второй пункте кодекса РФ четко написано, что продавать купленную на семейный сертификат квартиру нельзя. Правда, закон вполне разрешает пользоваться маткапиталом. Ограничений здесь никаких нет, важно только то, чтобы каждый член семьи имел долю жилого помещения, возраст человека не имеет значения.

Получается, что даже двухгодовалый ребенок может стать собственником. А еще помните, что за вами будет пристальное внимание органов опеки, особенно за тем, чтобы соблюдались все права несовершеннолетних детей.

На основе этого необходимо доказать, чтобы все жилищные условия будут четко соответствовать  всем санитарным нормам.

Основные советы и рекомендации, как продать купленную квартиру на материнский капитал

Вообще, продажа помещения – очень кропотливое и сложно дело. В основном, многие допускают ошибки, начиная с документов. Поэтом, лучше всего заручиться помощью юриста, который все расскажет, как лучше сделать и оформить необходимые документы. Поэтому, если не хотите вообще остаться без жилья, то выполняйте все рекомендации.

Так же, есть ответственность перед судом, так как в квартиру вписаны дети. И та, и другая сторона вполне может понести ущерб. Доля новой квартиры должна быть чуть больше старого жилья.

Помимо этого, доля ребенка может быть возвращена на его счет в банке, сумма, прописанная в документах, должна четко соответствовать реальной стоимости дома.

Продажа квартиры и постройка дома

Допустим, хочется продать квартиру, которая была куплена на маткапитал, и построить свой дом. Такой процесс не очень легкий, он требует времени и сил. В данном случае, лучше всего согласиться на обмен имущества.

Необходимые документы для опеки в данном случае – это все подтверждения соответствий жилищных условий, санитарных норм и не испорченность материалов. Если же вы все-таки решили продать дом, то здесь не обойтись без нотариуса.

Необходимо будет подписать документ, который предоставит детям право на доли в строящемся доме не ранее, чем через полгода, как только окончится стройка.

Что, если продать квартиру без опеки?

Купленная на маткапитал квартира и ее продажа без опеки – это невозможная сделка. Такой процесс даже не будет признан официально.

Если же вы решили действовать данным путем, то это уже считается настоящим обманом и мошенничеством.

Так, можно встретить людей, кто обращается к риелтору – этот вариант наиболее чаще встречается среди продавцов. Если работает риэлтерская контора, то схема продажи будет следующей:

• подготовка документов продавцом, обращение с полным пакетом к риелтору;
• поиск потенциального покупателя, подготовка квартиры;
• обращение в органы опеки и разрешение на то, чтобы между сторонами состоялась сделка;
• контора регистрирует сделку купли-продажи, где для детей выделены свои доли;
• получение собственниками специального свидетельства, где прописаны все права на приобретенную недвижимость.

Как видите, здесь все очень легко и предельно ясно. Но проблема может быть в том, что отложить покупку жилья на будущее – нельзя.

Есть ли возможность продать квартиру, которая куплена на маткапитал, без выделения долей? Нет, так делать нельзя. Органы опеки попросту не разрешат так поступать родителям по отношению к своим детям.

  Единственны выход из ситуации – это выделить доли уже в новом жилье, даже если старое еще не продалось, и согласия от опеки не поступило.

Можно ли продать комнату, приобретенную на материнский капитал?

С квартирами и домами все становится ясно, а с комнатой, которая в общежитии, есть небольшие вопросы. Дело в том, что продажа комнаты должна быть полностью изолирована и быть частью дома или квартиры, а не кгт. Так, например, если в общежитии есть общий туалет или душ, то такое жилье автоматически не подлежит продаже вообще.

Если же вы являетесь собственником комнаты, которая так же находится в долевой собственности, то продажа вполне возможна (опять же, исходить из того, разрешат ли это все органы опеки). Комната, доступная для продажи – та, где нет мест общего пользования на несколько комнат и квартир.

Другими словами, это должна быть часть многоэтажного жилого дома.

Если это квартира с ипотекой

Да, это жилье продать вполне возможно, даже если вкладывался маткапитал. К сожалению, Россия – страна недешевая, здесь очень дорогое жилье, поэтому людям приходится вкладывать свой материнский капитал, чтобы приобрести хотя бы какое-то помещение для житья. Здесь важна и справка от органов опеки, и особое разрешение банка на продажу квартиры, и многие другие мелкие бумаги с подписями.

Да, продажа квартиры, которая была куплена на материнский капитал, вполне реальна. И хоть данная процедура проходит намного дольше обычной сделки, вы будете бегать с множествами документов, держа в мыслях идею о том, что жилищные условия только улучшатся.

Готовьтесь к тому, что будет проделана кропотливая и долгая работа, но в итоге – приобретенную когда-то квартиру на материнский капитал получится продать.

Постарайтесь придержаться всех вышесказанных моментов, чтобы впоследствии не возникало вопросов о продаже квартиры и о том, можно ли вообще что-либо сделать с помещением, которое было приобретено на материнский капитал. Не переживайте по поводу органов опеки.

Очень важно соблюсти весь перечень необходимых документов. Некоторые копии лучшего всего сделать в нескольких экземплярах, так как они могут понадобиться в некоторые места по 2-3 штуки.

Как продать квартиру, приобретенную на материнский капитал?

После рождения второго ребенка молодая семья имеет право на получение значимой поддержки от государства в виде материнского капитала. Наиболее популярным направлением использования полученного сертификата является улучшение жилищных условий. Именно так уже израсходовали средства госсертификата более 90% семей, которые воспользовались преимуществами данной программы.

Особенности использования материнского капитала на покупку жилья

Маткапитал допускается использовать в качестве взноса при покупке жилья с использованием собственных сбережений (но только после того, как второй ребенок отметит свое трехлетие), а также как первоначальный взнос при ипотечном кредитовании или в целях частичного/полного досрочного погашения жилищного кредита (сразу после получения права на сертификат).

Средства из бюджета в адрес застройщика или собственника квартиры на вторичном рынке направляет Пенсионный фонд на основании заявления семьи.

Маткапитал можно использовать неограниченное количество раз в пределах денежного эквивалента сертификата (453 тыс.р.). потраченные средства не возобновляются и предоставляются матери единожды.

По закону каждый из членов семьи при покупке жилья с маткапиталом должен получить свою долю в собственности в квартире. В том числе, несовершеннолетние дети, которые также становятся ее полноправными владельцами.

Как продать квартиру, купленную на капитал?

Нередко у молодой семьи возникает необходимость продать квартиру, которая ранее была куплена с использованием средств госсертификата. Причины могут быть самые разнообразные: желание родителей приобрести квартиру большую по площади или в другом более спокойном районе.

Продажа квартиры также может быть вынужденной: из-за дефектов, присущих постройке; при срочной потребности в деньгах из-за болезни или при необходимости уехать для постоянного проживания в другой город.

Российское законодательство допускает возможность продажи квартиры, приобретенной с использованием маткапитала. Такая сделка будет иметь определенные нюансы: для этого требуется получение разрешительного вердикта от уполномоченных органов опеки. Делается это для учета интересов несовершеннолетних жильцов и недопущения ущемления их законных прав.

О необходимости соблюдения данного правила в сделках купли-продажи прямо указывает Гражданский кодекс ст.2п.36. Деятельность органов опеки также основана на положениях ст.20 48-ФЗ и ст.37 ГК РФ.

При желании избежать посещения органов опеки для получения разрешения велик риск того, что сделку купли-продажи в дальнейшем аннулируют, тем самым создав немало проблем родителям и покупателям квартиры.

Разрешение на продажу

Разрешительная документация на продажу выдается районными органами опеки, закрепленными за территорией, на которой расположено жилое помещение.

Они следят за соблюдением интересов детей и оценивают предстоящую сделку по следующим критериям:

• не лишаться ли дети в результате сделки купли-продажи своей доли в праве собственности;
• будут ли соответствовать новые условия их проживания санитарным нормам и не станут ли они хуже нынешних.

Если на один из указанных вопросов будет вынесен отрицательный ответ, то получить разрешение родителям вряд ли получится. В противном случае препятствий для получения разрешительной документации не будет.

Иногда родителям удается получить разрешение на покупку квартиры меньшей по площади. Но для этого доля детей в переводе на квадратные метры должна остаться прежней (т.е. уменьшится доля совершеннолетних собственников).

Но также органы опеки могут учесть жизненные обстоятельства, которые побудили родителей пойти на уменьшение жилплощади. Например, в случае необходимости сбора денег на лечение ребенка с большой вероятностью органы опеки пойдут навстречу родителям.

Допускается также вариант выплаты материальной компенсации детям в счет их реализованной доли в недвижимости.

Для этого открывается специальный счет на имя детей в банке, куда вносятся средства, вырученные от продажи. Распоряжаться ими ребенок сможет только после достижения совершеннолетия, а родители доступ к этим деньгам иметь не будут и не смогут их обналичить.

Для получения документа, подтверждающего право на продажу квартиры, приобретенной с использованием средств господдержки, родителям следует предоставить в органы опеки:

1. Заявление по утверждённой форме (бланк можно получить в органах опеки).
2. Обязательство родителей выделить долю детям в новой квартире.
3. Согласие ребенка на сделку (если он достиг 14 лет).
4. Свидетельство о рождении от обоих детей, паспорта родителей.
5. Документ об оценочной стоимости квартиры.
6. Правоустанавливающую и техническую документацию на приобретаемую квартиру.
7. Справку об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Последние два документа можно принести позднее. При необходимости органами опеки запрашиваются дополнительные данные.

Например, сведения о наличии коммуникаций для круглогодичного проживания и материал постройки при приобретении частного дома взамен квартиры.

В случае положительного решения по заявлению родителей им выдается письменное разрешение на совершение сделки-купли продажи от органов попечительства.

Важно учитывать, что законодательное требование о получении разрешения от опеки не требуется после достижения обоими детьми совершеннолетия на момент заключения сделки купли-продажи.

Продажа

Сделка купли-продажи квартиры с использованием МСК предполагает прохождение следующих шагов:

1. Посещение органов опеки для получения разрешения. Стоит учитывать, что данный документ имеет срок давности в один месяц. За это время нужно подобрать новый объект недвижимости и подготовить все необходимое для сделки. В противном случае придется получать разрешение заново.
2. Поиск покупателя и сбор документов для заключения сделки. В число необходимой документации входят:

• паспорта сторон;
• правоустанавливающие документы от продавца (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, заключенный ранее; свидетельство о собственности);
• техническая документация на недвижимость: кадастровый паспорт и паспорт БТИ;
• выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов;
• разрешение от органов опеки;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений.

1. Заключение предварительного и основного договора купли-продажи на оговоренных условиях.
2. Предоставление договора купли-продажи в органы опеки. Это необходимо сделать в течение месяца после получения разрешения. Данный этап необходим, чтобы органы опеки убедились в правомерности сделки
3. Переоформление прав собственности в Росреестре. При себе сторонам необходимо иметь договор купли-продажи и все документы, на которых ссылается данный документ. Также за переоформление прав собственности необходимо заплатить госпошлину в размере 2000 руб.
4. Заключение сделки купли-продажи на новую недвижимость и переоформление прав собственности в свою пользу с выделением долей детей. По факту завершения данной процедуры вносится отметка в ЕГРН и собственники получают выписку из реестра с указанием долей в собственности.

Оптимальным вариантом является тот, когда обе сделки по продаже квартиры и покупке новой проводятся в один день.

Для этого с покупателем и продавцом подписываются предварительные договоры купли-продажи, в которых оговаривается одна и та же дата сделки.

Возможно также заключение договора в формате трейд ин, когда семья приобретает квартиру большую по площади в счет своего старого жилья с доплатой.

Особенные ситуации

При желании родителей продать свою долю в недвижимости, купленной за счет маткапитала нужно учитывать специфику ситуации:

1. Если продается доля родителей с сохранением доли детей, то такая сделка имеет законные основания и не требует получения разрешения от органов опеки.
2. Если же предполагается продажа доли детей, то им должно быть куплено аналогичное или большее по площади жилье. Иначе такая сделка не получит одобрения от опеки.

Для продажи доля должна быть выделена и поставлена на кадастровый учет.

Если часть квартиры оплачена сертификатом, а часть — ипотекой, то порядок действий будет зависеть от того, выплачен ли ипотечный кредит или нет. Если он был уже погашен, то сделка купли-продажи будет проводиться по общей схеме. Если же у семьи еще есть задолженность перед банком по ипотечному кредиту, то это жилье находится у него в залоге.

Поэтому для совершения с предметом залога сделок купли-продажи нужно первоначально получить официальное письменное разрешение от банка на продажу.

Для этого предварительно в финансовую организацию подается заявление от заемщика в свободной форме.

Еще более сложной становится ситуация если приобретаемое взамен жилье планируется купить на ипотечные деньги и оно находится на этапе строительства.

Ведь банки весьма неохотно выдают деньги при необходимости выделения доли в заложенном жилье детям (у них могут возникнуть сложности с продажей заложенной квартиры при невыполнении заемщиком своих обязательств из-за барьеров со стороны органов опеки).

Обычно вопрос решается так: родители подписывают письменное обязательство о выделении доли в недвижимости детям после того как объект будет сдан в эксплуатацию и долг перед банком погашен. Но на практике за соблюдением данного обещания обычно никто не следит.

Риски для приобретателей квартир с использованием МСК

Для желающих приобрести квартиру, которая ранее была куплена продавцом с использованием маткапитала, есть определенные риски. Так, если родители детей не соблюдут в дальнейшем требования закона и не выделят своим детям доли в новой недвижимости, то дети в перспективе смогут оспорить сделку. На это им отводится три года после достижения совершеннолетия.

Если суд сочтет доводы детей обоснованными, то сделка купли-продажи будет аннулирована. А покупатели окажутся в данном случае в весьма незавидном положении: они будут вынуждены вернуть квартиру ее бывшим владельцам.

Тогда как продавец должен будет вернуть стоимость квартиры, выплаченную покупателем.

Но, во-первых, эта сумма может выплачиваться им частями и неизвестно за сколько лет он рассчитается по своим обязательствам, а при этом жить покупателям будет негде.

Но даже если он вернет всю сумму единовременно, то это не гарантирует, что ее окажется достаточно для покупки равноценного по стоимости жилья с учетом инфляции и роста цен на недвижимость.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Как продать квартиру купленную на материнский (семейный) капитал в 2018 году — и купить другую, без выделения долей, при разводе

Лайк   0   2092

Материнский капитал – специально разработанная программа для помощи семьям с двумя и более детьми. Большая часть родителей, получивших материнский сертификат решают потратить его на совершенствование условий жилья, то есть на приобретение квартиры. Но можно ли отчуждать такую жилплощадь в случае потребности?

Можно ли  

Необходимость продажи жилья, закупленного на материнский капитал может появиться в случае переезда на ПМЖ в другой город, возникновении желания приобрести более большую квартиру и т.д.

Легче всего продать квартиру, приобретенную с участием сертификата в случае, когда каждый из членов семьи достиг 18-летия. При таком варианте потребуется только письменное согласие каждого из собственников жилья.

В случае, если детям не исполнилось 18 лет, продать квартиру будет в разы сложнее. Для совершения подобной сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства. При этом продажа квартиры будет проходить с некоторыми ограничениями.

Законодательством не установлены сроки, в течение которых можно отчуждать недвижимое имущество, однако некоторые ограничения все же есть:

• разрешение на перепродажу квартиры или другой жилплощади от органов опеки действует не более 3 месяцев со дня получения;
• документы о купле-продаже должны быть предъявлены в попечительский совет не позднее, чем через месяц после подписания документов;
• при владении квартирой менее 3 лет придется оплатить квартирный налог, чего можно избежать, проводя сделку в одном отделении налогового органа.

После получения согласия на продажу от членов семьи и при необходимости разрешения от органов опеки необходимо подготовить определенный пакет документов:

• согласие органов опеки на перепродажу квартиры;
• договор о купле-продаже недвижимости;
• паспорта РФ покупателя и продавца;
• доказательство права владения на продаваемую квартиру (выписка из Реестра).

В некоторых ситуациях могут потребоваться дополнительные документы:

• технический паспорт БТИ и кадастровый паспорт;
• выписка об оплате коммунальных услуг;
• выписка об имеющейся задолженности по коммунальным платежам или свидетельство об отсутствии таковой.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал 

Существует несколько способов продажи недвижимости, купленной при содействии материнского капитала:

1. Продажа при одновременной покупке новой квартиры.
2. Обмен недвижимым имуществом.
3. Совершить сделку купли-продажи на строящийся в данный момент дом.
4. Продать жилье без покупки недвижимости с переводом полученных средств на счета детей.

Других вариантов для продажи, например, продажа с выводом средств на повседневные нужды, не предусмотрена. Сделки, игнорирующие такое правило, будут признаны недействительными.

В случае, если последующая после продажи приобретение жилой площади не планируется, то детские доли могут быть выделены и в других домах. Например, в доме бабушки и дедушки, перешедшем в собственность одному из родителей. При этом возможно и то, что такие доли в итоге будут меньше первоначальных долей.

В ипотеке

Иногда возникает необходимость продать квартиру, приобретенную в кредит через ипотеку. При этом полная выплата еще не была произведена. В таком случае для совершения сделки понадобиться получить согласие банка, выдавшего кредит на жилье.

Без получения одобрения кредитной организацией сделка может быть признана незаконной.

В случае наличия в семье несовершеннолетних детей понадобится приобрести согласие попечительского совета, находящегося по месту проживания семьи. Это необходимо для подтверждения факта наличия законной доли несовершеннолетнего ребенка в данной квартире.

После получения всех разрешения можно приступать к поиску покупателя, который согласиться приобрести недвижимость с обременениями. При этом нужно учитывать, что стоимость такой квартиры по статистике ниже рыночной стоимости почти на 10%.

При наличии покупателя схема продажи может быть такой:

• покупатель зачисляет средства в банк и полностью погашает ипотечный кредит продавца;
• покупатель подписывает договор с банком, по которому оставшаяся часть платежей переходит к нему, а с продавца снимаются любые задолженности по ипотеке;
• продавец самостоятельно погашает ипотечный кредит, в следствие чего квартира снимается с обременений и может быть продана.

В любом случае продажа квартиры в ипотеке является возможной.

При разводе

В случае развода материнский капитал не может быть разделен. При расторжении брака все средства остаются в распоряжении у владельца сертификата. В основном, у матери ребенка.

При приобретении жилой площади и оплате ее части материнским сертификатом квартира будет поделена на некие доли. Обычно эти доли равны у мужа, жены и минимум двоих детей.

В случае возникновения желания продать долю третьему лицу понадобиться разрешение попечительского совета. По статистике органы опеки действуют в интересах детей. Поэтому совершить подобную сделку будет крайне проблематично.

Однако при продаже квартиры полностью и последующем разделе имущества разрешение может быть получено. Конечно, при условии покупки новой жилплощади, в которой будут проживать дети с одним из супругов.

Без выделения долей детям

Продать квартиру, приобретенную на материнский сертификат, без последующего выделения детской доли в приобретенном жилье невозможно. Такие действия будут признаны нарушением прав детей, не достигших совершеннолетия.

Попытки совершения подобной сделки повлекут за собой проверки со стороны прокуратуры и попечительских органов.

Поэтому единственный законный вариант проведения сделки – продать квартиру и выделить детские доли в новом приобретенном жилье.

Какие трудности могут возникнуть

Квартиры, полученные с участием материнского сертификата тем или иным образом, могут скрывать риски для будущих владельцев. Это связано с детскими долями при оформлении сделки. Любое нарушение процедуры может повлечь аннулирование договора и признание сделки недействительной.

Особую опасность представляют собственники, заранее не выделившие детские доли в продаваемой и покупаемой квартире. При обнаружении такого факта сделка также будет аннулирована.

Поэтому при приобретении недвижимости у семьи с двумя или более детьми, следует уточнить:

• была ли оплачена часть стоимости жилплощади с участием материнского капитала;
• узнать, не совершается ли сделка в обход действующему закону;
• в случае проведения сделки без использования материнского капитала рисков для покупателя будет меньше.

Очевидно, что в сложной ситуации при продаже жилья, часть которого приобретена на мат капитал,  оказываются в большей степени покупатели. Для них существует риск аннулирования сделки даже при прошествии нескольких лет. Однако риски есть и у продавца. Особенно, если дело дойдет до прокуратуры и органом защиты детей.

Таким образом, продажа квартиры или дома, приобретенного с привлечением средств из материнского сертификата, возможна при соблюдении определенных условий и требований.

То есть продать дом и купить другую квартиру возможно, если:

• получить дозволение в органах опеки по месту жительства;
• подготовить все необходимые документы;
• совершить сделку, следуя закону.

По сути, основная проблема таких сделок в обязательстве собственника предъявить гарантии того, что имущественные права детей не будут нарушены при перепродаже жилья.

Видео: Продажа квартиры купленной за счет мат капитала