Как продать долю в приватизированной квартире? — юридические советы

Как продать приватизированную квартиру с долями, выкуп доли в приватизированной квартире

Главная / Жилищные споры / Продажа доли в приватизированной квартире

Просмотров 167

Общая долевая собственность на квартиру – это распространенная форма владения приватизированной недвижимостью.

Совладельцами могут быть сразу несколько человек, например, мать, отец и несовершеннолетний. Квартира приватизируется на несколько частей, каждая из которых переходит в руки жильцов (сособственников).

Они имеют право распоряжаться только своей долей, не претендуя на права остальных жильцов.

Порой случается, что человек намерен осуществить продажу доли в приватизированной недвижимости. Например, после развода или получения наследства в виде ненужной ему части жилья.

Вариант с обычной продажей всей квартиры не подойдет. Совладелец имеет право распорядиться только своей частью. Чтобы не нарушить закон нужно соблюдать правила продажи.

Для лучшего понимания рассмотрим вопрос поэтапно с наглядными жизненными примерами.

Читайте, как приватизировать долю, часть в муниципальной квартире?

Можно ли продать комнату, часть, долю в приватизированной квартире?

Владельцы квартиры считаются участниками долевой собственности. Понятие «доля» не имеет конкретного обозначения – это не комната, ванная или кухня. Так называют часть в праве общей собственности. Жильцы могут установить правила пользования квартирой по своему усмотрению.

Продать комнату или часть в приватизированной недвижимости можно только после уведомления остальных собственников. Причем согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, остальным жильцам принадлежит преимущественное право покупки доли. Если такого предложения не последует, и часть квартиры отойдет третьему лицу – сделку можно оспорить.

Ограничения при продаже доли в квартире:

• распоряжение жильем возможно только с согласия всех собственников;
• совладельцы имеют право отказаться от покупки;
• препятствование продаже вынуждает продавца обращаться в суд.

Итак, при продаже части в приватизированной квартире продавец извещает об этом остальных жильцов. Если они согласны на выкуп, то часть жилья можно продать им. При отказе продавец имеет право продать свою долю третьим лицам.

Законные схемы, способы

Гражданское законодательство определяет схему передачи недвижимости или ее части. Любая процедура требует заключения письменного договора купли-продажи (ст. 550 ГК РФ). Рассмотрим три основных способа реализации доли в приватизированной квартире.

Продажа через дарение

Дарственная на часть квартиры – это безвозмездная сделка по передаче неимущественных прав одариваемому лицу. Но в случае с продажей через дарение речь идет о не совсем обычном механизме.

Суть в следующем: продавец дарит часть доли одариваемому лицу, а остальную часть продает ему по рыночной стоимости.

Одариваемое лицо (покупатель) получает преимущественное право покупки части.

Пример:

Дальняя родственница решила продать Романовой долю в приватизированной квартире. Женщина хотела выручить деньги на ипотеку нового жилья. Но в связи с финансовыми трудностями Романова не могла выкупить всю долю по рыночной стоимости.

Родственные связи взяли верх: дальняя родственница написала дарственную на имя Романовой, передав той ½ часть своей доли. Оставшуюся часть Романова выкупила по реальной стоимости.

Уведомлять других жильцов о продаже не пришлось, так как одариваемая в лице Романовой получила приоритетное право на выкуп.

Продажа через залог

Юридически противоречивая, но вполне законная схема с продажей части квартиры банку. Продавец оформляет кредит и закладывает свою долю в залог обеспечения выплаты суммы. Далее, заемщик использует кредит на свои нужды и не выплачивает его в установленный срок. Залог переходит банку, а «продавец» остается при деньгах.

Однако продажа через залог имеет ряд нюансов (п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»):

1. Залоговое имущество должно превышать взятую сумму не менее чем на 5%.
2. Заемщик не выплачивает кредит свыше 3 месяцев.

Иначе залог не перейдет банку и должнику придется погашать кредит другими способами. Не исключено, что дело перейдет в суд, а это уже серьезнее.

Пример:

Однокомнатная приватизированная квартира была разделена на доли между двумя собственниками. Один из них захотел продать свою часть, но покупателей отпугивал метраж квартиры. Никому не хотелось выкупать долю, а затем делить жилплощадь с незнакомым человеком.

Продавец решил действовать через банк: он оформил кредит на 450 тысяч рублей (рыночная стоимость его части в жилье оценивалась примерно в 600 тысяч рублей). Потратив деньги на покупку авто, мужчина намеренно не гасил задолженность. Спустя 3 месяца просрочки залоговая доля квартиры перешла в собственность банка.

Таким способом продавец сумел реализовать свою часть и получить за нее деньги.

Простая продажа

Стандартной процедурой является продажа доли в приватизированной квартире. Покупателем могут быть другие собственники жилья или третье лицо. Сделка оформляется в виде договора купли-продажи (ст. 549 ГК РФ).

Продавец обязуется передать свою часть покупателю. Покупатель выплачивает продавцу сумму, равную рыночной стоимости частичных прав на недвижимость.

Вопрос:

Здравствуйте! Хочу продать долю в двухкомнатной приватизированной квартире. Знаю, что нужно сперва уведомить об этом своего соседа. Но он не появляется по месту прописки уже 3 месяца. Не представляю, где его искать. Мою часть он вряд ли выкупит. Как можно продать долю в квартире другому покупателю?

Ответ юриста:

Добрый день.

Согласно положениям ст. 250 ГК РФ, ваш сосед по квартире имеет преимущественное право покупки доли. Если не известить его о продаже, он может оспорить сделку в судебном порядке.

Желательно дождаться его появления в квартире. Но вы можете составить письменное уведомление и отправить его по адресу проживания соседа (заказным письмом).

Продажа жилья третьим лицам без уведомления сособственника считается нарушением действующего регламента.

Как продать приватизированную квартиру с долями с согласием?

Продажа части квартиры – это передача прав новому собственнику. Скорее всего последний будет проживать в жилом помещении. Поэтому такого рода сделки предполагают оповещение остальных жильцов о своих намерениях. Они могут сами выкупить долю по ее рыночной стоимости. Иначе квартира продается третьим лицам.

Порядок, этапы

Случается, что совладельцы квартиры желают приобрести продаваемую долю. Это благоприятный вариант, так как не нужно искать покупателя на стороне. Да и проживание со знакомыми жильцами куда комфортнее.

Алгоритм действий:

1. Взять выписку из ЕГРН (см. «Как узнать, приватизирована квартира или нет?«).
2. Определить рыночную стоимость части.
3. Оформить письменное предложение о выкупе остальным жильцам.
4. Дождаться от них письменного согласия.
5. Составить договор купли-продажи, посетить нотариуса.
6. Подписать акт приема-передачи.
7. Зарегистрировать изменения в Росреестре.

Важно точно установить размер доли. Обычно всеми работами занимаются частные оценочные фирмы. Но можно подать заявку в Росреестр или в БТИ по месту регистрации недвижимости.

Процедура, процесс

Продажа доли в квартире отличается от процедуры обычной купли-продажи. Участниками сделки признаются не только продавец и покупатель, но и совладельцы жилого помещения.

Процедура продажи доли в недвижимости с согласием:

Шаг № 1. Уведомление остальных жильцов

Намереваясь продать часть квартиры, владелец обязан сообщить о своем решении сособственникам. Устное оповещение легко оспорить, поэтому применяется только письменный вариант. Уведомление включает в себя цену доли и условия сделки. Совладельцы готовят ответ.

Шаг №2. Получение согласия

Предположим, кто-то из жильцов согласен выкупить долю собственника. Одобрение выражается в письменной форме. После этого стороны приступают к составлению договора купли-продажи. Если претендентов несколько, то продавец отдает предпочтение наилучшей цене.

Шаг №3. Заключение договора купли-продажи

Оформляется в присутствии нотариуса. Договор содержит права и обязанности сторон, цену объекта, условия содержания, сведения о других собственниках и т.д.

Шаг №4. Подписание акта приема-передачи

Составляется на этапе заселения нового собственника. Как мы уже выяснили, доля – это право в общей собственности. Имущественным эквивалентом части может быть отдельная комната с метражом. Кадастровые сведения фиксируются в техпаспорте.

Шаг №5. Регистрация в Росреестре

Завершающим этапом будет регистрация права в Едином государственном реестре. Покупатель получит долю в свою собственность, а продавец утратит право собственности.

Пример:

После получения наследства Городову Е.В. досталась доля в 2-комнатной квартире, где уже проживали три человека. Наследник имел отдельную жилплощадь и решил продать полученную часть жилья.

Познакомившись с другими собственниками, Городов предложил им выкупить его долю по рыночной цене. Один совладелец отказался, а второй был готов совершить выкуп.

Городов и покупатель посетили нотариуса, составили договор купли-продажи и подписали акт приема-передачи объекта. Таким образом, сособственник владел уже ⅔ частью в приватизированном жилье.

Как продать приватизированную долю в квартире без согласия?

Нарушение права преимущественной покупки может быть оспорено в судебном порядке. Закон запрещает продавать приватизированную часть в квартире, не уведомляя при этом совладельцев жилплощади. Как приватизировать квартиру — читайте об этом в нашем материале.

Основные риски:

1. Несогласие с продажей остальных собственников.
2. Перевод совладельцами прав и обязанностей покупателя на свое имя.

Второй риск связан с ситуацией, когда продавец не хочет продавать свою долю другому собственнику, а реализует часть квартиры напрямую третьему лицу. Так поступать не стоит. Тем более, что существует вполне законный вариант продажи части в недвижимости без согласия жильцов.

Порядок, этапы

Основная сложность подобной процедуры – отсутствие согласия сособственников жилья.

Поэтому рекомендуется прибегнуть к следующему порядку действий:

1. Устно предложить другим совладельцам выкупить часть квартиры.
2. Направить письменные уведомления/заказные письма.
3. Дождаться отказа, заверить его у нотариуса.
4. Обратиться в суд.
5. Получить исполнительный лист.
6. Выделить часть и определить ее стоимость.
7. Найти покупателя и заключить договор купли-продажи.
8. Оформить акт приема-передачи доли.
9. Завершить регистрацию прав в Росреестре.

Самое главное своевременно уведомить других собственников и получить от них ответ.

Процедура, процесс

Многие спрашивают, сколько ждать ответа от другого жильца квартиры? Законом предусмотрен месячный срок. Если совладелец не отвечает или против продажи доли, собственник действует по своему усмотрению. Например, может обратиться в суд.

Процедура доказывания в суде будет состоять из нескольких этапов. Для начала, нужно подтвердить, что все остальные жильцы получили уведомления. Отказы заверяются у нотариуса. Продавец должен иметь на руках документы на свою долю. Этого достаточно, чтобы суд разрешил выделить часть в квартире. Дальнейший выкуп доли на жилье происходит по стандартной процедуре.

Пример:

Уланова В.В. владела ⅓ долей в приватизированной квартире. Столкнувшись с финансовыми сложностями, женщина решила продать свою долю двум другим собственникам. Но последние не хотели совершать покупку. Уланова не имела ключей от квартиры, так как проживала у мужа, но была прописана в том жилье. Двое других совладельцев не пускали Уланову за порог.

Женщина была вынуждена обратиться в суд. Юристы помогли составить исковое заявление об устранении препятствий в пользовании жилым помещением. Сторона истца ссылалась на ст. 304 ГК РФ. Требования были удовлетворены в полном объеме – суд обязал других собственников прекратить нарушение прав Улановой.

Женщина смогла зайти в квартиру, уведомила совладельцев о продажей своей части жилья и закрыла сделку купли-продажи.

Особенности продажи, если есть несовершеннолетние дети

Имущество детей может быть продано только с согласия органов опеки (ООП). Чтобы получить разрешение, нужно предоставить ребенку аналогичную долю в другой квартире. Например, если продается ¼ часть приватизированного жилья, то и новая должна быть не менее ¼ части, а лучше больше.

Обязательно прочитайте, как приватизировать квартиру с несовершеннолетним ребенком?

Разрешение на продажу доли ребенка в квартире выдается спустя 14 дней. Несовершеннолетний не может заниматься оформлением самостоятельно – за него это делают родители (опекуны) или представитель ООП.

Пример:

Двухкомнатная квартира принадлежала матери и 4-летней дочке на праве долевой собственности: по ½ части. Женщина изъявила желание срочно продать квартиру, так как был найден вариант получше. Мать хотела продать всю недвижимость, а взамен ½ доли дочери предоставить ей чуть большую площадь в новом жилье.

Сделку планировалось оформить как договор дарения. Обратившись в ООП и к нотариусу, женщина не встретила никаких препятствий. После продажи 2-комнатной квартиры она купила 3-комнатную, и прописала дочь в ней. Никаких нарушений выявлено не было.

Взамен проданной ½ части в квартире дочери мать предоставила ей улучшенные условия на новом месте.

Сложности, нюансы

Юристы отмечают, что продажа долей в приватизированном жилье – это довольно сложные и рискованные сделки.

Особенности:

• Совладельцы квартиры могут не давать письменного отказа продавцу. Продажа затянется, а собственник потеряет потенциальных покупателей.
• Выкуп доли в недвижимости облагается 13% налогом. Дарственная на имя близких родственников бесплатная.
• Минимальная цена на продаваемую долю всегда одинакова для всех: нельзя предложить сособственникам одну цену, а после их отказа продать свою часть третьим лицам гораздо дешевле.
• Сделки с продажей доли в приватизированных квартирах привлекают мошенников. Они могут купить часть по заниженной цене, а затем всячески выживать остальных совладельцев (устраивать ремонт, шуметь по ночам, распивать спиртные напитки, складировать вещи). Как итог, последние вынуждены будут покинуть жилье и продать свою долю мошенникам.

Ситуации могут быть самыми разными – во избежание неприятностей желательно заручиться поддержкой юриста. Обратитесь к нашим экспертам. Бесплатная консультация позволит разрешить спорные вопросы с жильем.

Вы можете прочитать другие тематические статьи по теме:

Как отменить приватизацию квартиры?

Сколько стоит приватизация жилья?

Как приватизировать землю под многоквартирным домом?

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Нарушение порядка продажи доли в квартире является поводом для признания сделки незаконной. Одна из явных причин – нарушение права преимущественной покупки (ч. 3 ст. 250 ГК РФ). Потерпевшей стороной может быть совладелец, покупатель или третье лицо.

Закон дает 3 месяца для обращения в суд. Отсчет начинается с того момента, как потерпевшим стало известно о нарушении. Примечательно, что суд не аннулирует состоявшуюся сделку, а лишь переведет права и обязанности покупателя на истца (совладельца). Новый собственник обязан будет выкупить долю в квартире по указанной в договоре цене.

Вопрос:

На днях столкнулись с такой ситуацией: проживаем в приватизированной квартире, имеем ⅓ доли на двоих. Вчера пришли новые собственники, показали договор купли-продажи на часть прав в жилом помещении. Уведомление от нотариуса это подтверждает. Оказалось, третий совладелец продал им свою долю без нашего согласия. Как можно и можно ли признать сделку недействительной?

Ответ юриста:

Здравствуйте!

Нет, признать продажу доли в квартире недействительной вы не сможете. Такое возможно только при нарушении условий купли-продажи. Ваш случай – это нарушение преимущественного права на покупку доли в квартире (ст. 250 ГК РФ).

Совладелец жилья не имеет права продавать свою часть третьим лицам, не уведомив об этом остальных жильцов. Если вы хотели купить у него эту долю, но он продал ее в обход правил, требуйте перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Для этого нужно составить исковое заявление в суд.

Таким образом, продажа доли в приватизированном жилье – это сложная процедура. Продавец обязан письменно уведомить остальных собственников. Последние имеют преимущественное право на покупку доли.

Если последует отказ, то часть прав может быть продана третьим лицам. Подобные сделки не очень выгодны для покупателей, поэтому доли продаются по заниженной цене.

Рекомендуем обратиться за бесплатной консультацией к юристам нашего портала.

Как продать долю в квартире в в 2018 году — пошаговая инструкция, можно, без согласия других собственников

Собственной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но можно владеть и частью помещения, имеющего несколько собственников. Как в 2018 году продать долю квартиры?

Любой собственник вправе продать свое имущество. Касается это и доли квартиры. Но участие в долевой собственности предполагает наличие совладельцев.

Нужно ли учитывать их мнение, распоряжаясь своей частью имущества? Как в 2018 году распорядиться долевой собственностью и реально ли продать долю в квартире?

Что нужно знать

По гражданскому законодательству все граждане обладают равными правами. Применительно к долевой собственности это означает, что владелец доли может ее продать, но соблюдая интересы прочих собственников.

Основополагающим условием при продаже доли связано с ее выделением. Доля квартиры, предполагаемая к продаже, должна быть выделена в натуре или как соотношение к общей площади.

Важно! В первую очередь доли стараются выделить в натуре. Например, если в квартире число комнат равно числу владельцев, то каждый может получить отдельную комнату.

Деление такого вида осуществляется по соглашению участников. При невозможности выделения отдельного помещения, к примеру, в однокомнатной квартире, помещение делится по квадратным метрам.

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартиры. Но есть и некоторый нюанс. Остальные собственники обладают приоритетным правом на приобретение доли.

Только при их отказе допускается заключение сделки со сторонним покупателем. На практике нередко складываются ситуации, когда собственники препятствуют продаже доли квартиры.

Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу. Но и такая ситуация вполне разрешима.

Основные аспекты

Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.

По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по наследству либо при разделе имущества во время развода.

Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре. Обусловлено это тем, что нельзя поделить квартиру на несколько обособленных помещений с отдельными входами.

Потому право на долю в данном случае только юридический факт. Собственники вправе пользоваться квартирой, не нарушая права совладельцев.

Именно невозможность точного определения доли квартиры и определяет сложности, связанные с ее продажей.

Поскольку предполагается совместное владение общим имуществом, то согласие собственников на появление нового совладельца обязательно.

Стороны соглашения

Законным правом на продажу доли в квартире располагает только собственник. Покупателем может выступать любой человек, но если на это согласны остальные собственники.

Вариант проживания с совершенно посторонним человеком вряд ли обрадует большинство людей.

По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.

В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца.

Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество. В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним сделку купли-продажи.

Законодательная база

В ст.244 ГК РФ сказано, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, находится в долевой собственности с определением доли каждого или в собственности совместной без определения долей.

Извещение о продаже должно иметь письменную форму с указанием цены доли и прочих значимых условий. На принятие решения собственникам отводится один месяц. Отказ должен выражаться письменно.

В п.3 ст.250 ГК сказано о правовых последствиях нарушения преимущественного права. Прочие собственники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Причем сама сделка не отменяется, в договоре купли-продажи покупатель заменяется на собственника-истца.

В 2018 году отчуждение доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению согласно ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре для изменения записи в ЕГРН.

Как правильно продать долю в квартире

Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно.

Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. Выделение доли происходит по соглашению сторон. Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.

В 2018 году продажа доли квартиры осуществляется в том же порядке, что и в 2018 году. То есть основным правилом выступает соблюдение преимущественного права покупки доли.

В противном случае сделка признается ничтожной. Необходимо знать, что нотариус не обязан проверять законность предыдущих сделок. Он лишь проверяет правильность заключения текущей сделки.

Не отвечает нотариус и за порядок расчетов. Ответственность за проблемы, выявленные после сделки, несут только стороны сделки.

Пошаговая инструкция

Во избежание признания сделки недействительной при продаже доли квартиры следует соблюдать следующий порядок:

Перечень необходимых документов

Для оформления сделки по продаже доли квартиры потребуются:

• паспорт собственника доли к квартире;
• паспорт покупателя;
• правоподтверждающий документ. В 2018 году это выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли продавца;
• правоустанавливающие документы на квартиру, позволяющие проверить основание получения доли в собственность;
• кадастровый паспорт квартиры, свидетельствующий о постановке на кадастровый учет и основных характеристиках помещения;
• технический паспорт помещения, подтверждающий отсутствие не узаконенной перепланировки или реконструкции;
• письменные отказы собственников от преимущественного права покупки или подтверждения уведомления;
• нотариальное согласие супруга на продажу доли (если продавец в браке).

При наличии необходимых документов составляется договор купли-продажи доли квартиры. В нем указывается:

• данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
• описание предмета сделки. Указывается адрес квартиры, кадастровый номер и точная доля в ней;
• стоимость доли;
• перечень лиц, которые вправе проживать в квартире после продажи;
• порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• передача квартиры по акту;
• подписи сторон.

По своему желанию стороны могут дополнять договор, более детально оговаривая порядок сделки.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников

Не всегда собственники соглашаются на продажу доли в квартире постороннему лицу. Более того совладельцы могут всячески препятствовать продаже, угрожая обращением в суд для признания ничтожности сделки.

В подобной ситуации или когда продавец не желает продавать свою долю совладельцам, можно воспользоваться иными способами, не нарушая закона.

Разрешения от совладельцев для этого не нужно и подарить имущество можно как родственнику, так и абсолютно любому лицу.

Однако есть риск признания сделки мнимой, если заинтересованные лица смогут доказать свершение продажи. Это повлечет отмену дарения.

Продавец может завысить цену, уведомляя собственников о продаже. Но тогда и в договоре со сторонним покупателем придется указать такую же цену.

Еще один вариант, когда не понадобится согласие собственников, это оформление договора займа.

Суть процедуры в том, что продавец якобы берет в долг у покупателя некую денежную сумму под залог своей доли. По истечении срока выплаты оформляется передача залога в счет погашения долга.

Если же совладельцы окажутся личностями дотошными и примутся выяснять подробности, то вели риск признания недействительности продажи.

Если второй собственник против

Нередки ситуации, когда продаже доли противится один из собственников, тогда как прочие владельцы против сделки не возражают.

Или жилье принадлежит двум собственникам, но второй категорически не желает дать согласие на продажу или купить реализуемую часть.

А заявления об оспаривании сделки через суд, скорее всего, отпугнут потенциальных покупателей.
Попытаться решить проблему можно через суд.

Истец может заявить о невозможности совместного проживания в двухкомнатной квартире с фактически чужим человеком или иначе мотивировать необходимость срочной продажи.

Однако решение суда всецело зависит от сопутствующих обстоятельств. Первостепенное значение имеет размер доли собственника.

Суд может обязать несогласного на продажу владельца продать свою долю остальным собственникам, если они в состоянии ее выкупить. Также важно место проживания ответчика.

Если гражданин фактически проживает в квартире, то принудить его к продаже доли нельзя даже в судебном порядке. Единственными вариантами становятся способы с дарением или залогом.

Если недвижимость приватизирована

Право собственности на приватизированную квартиру ничем не отличается от права, полученного при покупке квартиры или ином способе получения имущества в законное владение.

Но нужно представлять порядок выделения доли в такой квартире. Изначально квартира передается в общую собственность. По желанию собственников можно выделить доли.

При приватизации доли участников признаются равными по умолчанию. Любой собственник вправе передать свою долю другому собственнику в порядке дарения или через куплю-продажу, что соответственно увеличить долю отдельного владельца.

Если кто-то из прописанных лиц отказывается от приватизации, то его доля делится меж всеми участниками процедуры. Нельзя отказаться от доли в чью-то пользу.

Особенное положение у лица, отказавшегося от участия в приватизации. Регистрация в квартире дает ему право на пользование жилплощадью. После приватизации данное право сохраняется за ним бессрочно.

При продаже доли приватизированной квартиры согласие такого гражданина не потребуется, но и принудительно выписать его нельзя даже при продаже всей квартиры целиком.

Возможна ли сделка с несовершеннолетним

Иногда участником долевой собственности может являться лицо несовершеннолетнее. Практически любые сделки отчуждения недвижимости с участием детей не обходятся без участия органов опеки и попечительства.

Родители могут прописать ребенка по другому адресу. При этом до десяти лет несовершеннолетний может проживать только с одним из родителей.

Ребенок от десяти до четырнадцати лет может быть прописан у близких родственников. Начиная с четырнадцати лет, допускается прописка детей по любому адресу, в том числе и отдельно от родителей.

В ситуации с ребенком-собственником разрешение органов опеки обязательно. Должно быть представлено подтверждение, что несовершеннолетний не будет ущемлен в своих правах.

То есть ему будет предоставлена аналогичная жилплощадь, и условия проживания будут не хуже. Как пример, продается квартира в Москве и взамен приобретается жилье где-нибудь в пригороде.

Возможно, условия проживания неплохие, но цена аналогичных долей совершенно разная. Опека может потребовать выделения доли ребенку в соответствии со стоимостью доли в столичной квартире.

Видео: купля-продажа доли в квартире

При невозможности предоставления иного жилья (если только планируется покупка квартиры), на имя ребенка открывается специальный счет, куда зачисляются деньги от продажи доли.

Возраст несовершеннолетнего тоже имеет значение. До четырнадцати лет интересы ребенка представляет законный представитель (родитель, опекун).

С четырнадцати лет гражданин вправе выражать собственное мнение и участвовать в сделках с согласия представителя.

Уведомление о намерении продажи

Основное отличие продажи доли квартиры заключается в необходимости уведомления прочих собственников.

Порядок преимущественного выкупа требует указания тех же условий, на которых впоследствии будет заключаться сделка со сторонним покупателем.

Отличие цены или условий может стать поводом для оспаривания сделки. Письменное уведомление собственников включает в себя:

• описание доли (обязательно, поскольку собственник может продать только часть своей доли);
• стоимость продаваемой доли;
• порядок расчетов и т.д.

Вручить письменное уведомление можно лично при совместном проживании, но нужно взять расписку в получении или передать сей документ при свидетелях.

Если совладельцы проживают по иному адресу или велик риск, что они заявят об отсутствии уведомления, целесообразнее воспользоваться почтовой пересылкой.

Можно отправить уведомление ценным письмом или телеграммой. Квитанции об оплате отправки и уведомления о вручении станут весомым доказательством в случае судебных тяжб.

Уведомление о продаже доли квартиры, телеграмма

С 1.01.2017 уведомлять собственников о продаже доли можно через Интернет. Для этого публикуется электронное объявление соответствующего содержания на официальном сайте Росреестра.

Публикация бесплатна, но должны быть соблюдены требования к содержанию:

• данные продавца;
• вид объекта и его кадастровый номер;
• адрес объекта;
• стоимость доли.

Настройки приватности для электронного уведомления не предусмотрены и лицезреть его могут все желающие.

Но такой способ исключает оспаривание продажи на основании заявления собственников об отсутствии уведомления.

Оформить продажу доли квартиры в 2018 году не столь сложно, как может показаться.

Даже отсутствие согласия другого собственника вряд ли можно считать серьезным препятствием, поскольку существуют и иные варианты отчуждения.

Но желательно избегать сомнительных методов. Закон достаточно подробно регламентирует сделки с недвижимостью и, исходя из обстоятельств, можно найти приемлемый способ продажи.

Как продать долю в приватизированной квартире?

Вопрос, как продать долю в приватизированной квартире актуален для любого гражданина, который участвовал в приватизации совместно с членами семьи. Как продать долю в приватизированной квартире, не ущемляя при этом интересов совладельцев? 

Продажа долей в приватизированной квартире по закону

В результате приватизации, если в ней участвовало несколько жильцов, квартира переходит в их общее владение. Каждому из них причитается доля (обычно равная, если в ходе приватизации не было заключено иное соглашение).

По закону каждый из совладельцев вправе распоряжаться своей долей так, как захочет. Однако есть некоторые ограничения:

• что-либо сделать с квартирой (продать, подарить, обменять, подвергнуть капитальному ремонту) могут только все собственники общим решением: если кто-то один не согласен, ни сделка, ни какое-либо еще распоряжение невозможно;
• при продаже одной из долей совладельцы в списке кандидатов на покупку должны быть первыми.

Таким образом, если один из собственников задумался о том, как продать долю в приватизированной квартире, он сначала должен известить других сособственников о своем желании и сообщить им, по какой цене продает. Лишь после этого, если они не собираются покупать, он вправе заключать договор с посторонними лицами.

Таким образом, продажа доли должна выглядеть следующим образом:

1. Собственник-продавец определяет для себя, за какую цену он собирается расстаться со своей собственностью, и находит покупателя, который на эту цену согласен.
2. Прежде чем заключать договор с покупателем, он извещает других совладельцев квартиры о планирующейся продаже. Извещение должно быть только письменным — даже если все проживают в той самой квартире и лично видятся каждый день.
3. Собственники принимают решение о том, желают ли они выкупить долю сами. Закон устанавливает жесткий срок для их размышлений — не более месяца.
4. Если совладельцы не хотят, чтобы доля уходила к постороннему, они обязаны выкупить ее по той цене и на тех условиях, на которых продавец собрался заключить договор с покупателем не из числа сособственников.
5. Если же получен отказ или в течение месяца никто из совладельцев не решился на выкуп доли, продавец вправе сам заключать договор с посторонним.

Как продать долю в приватизированной квартире и не ошибиться?

Сама по себе продажа доли заключается по тем же правилам, что и любая другая сделка с недвижимостью: в письменном виде через Росреестр с уплатой госпошлины и т. п. Однако есть некоторые нюансы, которые могут существенно испортить жизнь продавцу. Разберемся, как их избежать.

Первым из подводных камней может быть случай, когда продавец уже заключил договор, но кто-то из сособственников заявил, что не был извещен о том, что сделка планируется, и, соответственно, не давал своего согласия. В течение 3 месяцев он может подать иск и потребовать, чтобы суд вынес решение о недействительности договора.

Способ противодействия такому только один — тщательно документировать все, что делается. Извещать о планируемой продаже — только заказным письмом с описью вложения.

Если извещение производится при личной встрече — готовить документ с условиями продажи в 2 экземплярах и на одном требовать от сособственника оставить подпись. Отказ же от права на покупку лучше всего заверять у нотариуса.

При таком варианте никакие претензии в будущем уже не помогут сутяжнику.

Правило о предупреждении и преимуществе не действует лишь при дарении. Однако при этом следует учесть, что попытка использовать дарение для маскировки продажи (владелец доли дарит ее постороннему человеку, а тот, в свою очередь, потом дарит ему деньги, поскольку это не запрещено) может кончиться не совсем так, как ожидают стороны.

Кто-нибудь из совладельцев квартиры может попытаться через суд признать такую сделку притворной — и у него будут все шансы выиграть дело. По закону для притворной сделки действуют правила, установленные для той, которую стороны пытались скрыть.

В данном случае это будет купля-продажа — она же без согласия совладельцев или их отказа от выкупа будет недействительной.

Второй вариант относится уже скорее к хитростям продавца. Некоторые, чтобы избежать возни с предупреждением, оформляют вместо договора продажи мену.

Делать такое категорически не рекомендуется: правила, касающиеся преимущества, будут действовать и при мене.

Связано это с тем, что законодатель исходил из стремления либо сохранить круг совладельцев, либо способствовать тому, чтобы их круг постепенно сужался. Поэтому и при мене чужак должен первоначально получить согласие уже имеющихся владельцев.

Третья «хитрая» схема выглядит практически легальной:

1. Владелец доли берет деньги в долг, указывая свою долю в качестве залога.
2. Деньги он в срок не возвращает.
3. Займодавец требует передачи заложенной доли ему в собственность — по закону его требование удовлетворяется.

Шансов оспорить такой договор у совладельцев несколько меньше, чем, например, в случае с меной: закон не запрещает занимать деньги, и указывать в качестве залога долю в квартире можно без согласия других владельцев. Однако и здесь могут быть применены правила, касающиеся притворной сделки, — с теми же последствиями, о которых говорилось выше.

Продажа через принудительный выдел доли

В том случае, если вокруг квартиры идут споры и никто не хочет уступать, из-за чего шансов продать долю через право преимущественной покупки практически нет, собственник, желающий получить взамен доли деньги, вправе потребовать ее выдела. Закон предусматривает, что выдел производится в натуре — то есть выделяющийся должен получить четко определенные квадратные метры в квартире.

Однако поскольку практически всегда в городской приватизированной квартире невозможно выделить часть ее в отдельное изолированное помещение, выделяющийся вправе потребовать, чтобы сособственники забрали его долю и выплатили ему компенсацию. Размер компенсации будет определять уже суд. Этот способ удобен тем, что не требует согласия всех совладельцев, однако имеет 2 неустранимых трудности:

1. Потребуется независимая оценка квартиры экспертом.
2. Получение денег растянется надолго, т. к. взыскание долга с человека, не желающего платить, — процедура весьма непростая.

Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний

Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.

Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:

• ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
• либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.

У вас возникли вопросы?
запишитесь на бесплатную юридическую консультацию в в офисе «советникъ»