Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

Содержание Toggle

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

Договор обмена жилыми помещениями может состояться как между жильцами социальных квартир, так и между собственниками объектов недвижимости. Для каждого из указанных случаев предусмотрены специальные условия проведения сделок, которые будут рассмотрены в представленном материале.

Условия обмена жилья в найме

Наличие у граждан права пользования жильем на условиях соцнайма не дает им возможности распоряжаться им по собственному усмотрению, так как до момента приватизации указанные объекты находятся в муниципальной или государственной собственности. Тем не менее, ЖК РФ разрешает совершить обмен жилыми объектами на законных основаниях.

Ст. 72 ЖК РФ регламентирует, что обмен может совершаться в отношении различных жилых объектов, занимаемых жильцами на условиях соцнайма. Состав таких объектов определен в ст. 16 ЖК РФ:

индивидуальный дом или его часть;
квартира или ее часть;
комната.

Можно ли подать на алименты, находясь в браке?

На практике, предметом соцнайма выступают квартиры или комнаты, которые и будут обмениваться жильцами.

Обмен социальной недвижимости характеризуется специфическими особенностями:

оба объекта недвижимости должны быль неприватизированы, т.к. не допускается обмен между жильем, принадлежащим гражданам на различных формах собственности;
возможность заключения указанного соглашения наступает только при письменном согласии со стороны наймодателя, а также всех жильцов;
законодательством не предусмотрена возмездность для указанного вида договоров.

Прямой запрет на обмен социальных объектов недвижимости на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, позволяет сохранить неизменным состав государственного или муниципального фонда. Фактически смены формы собственности не происходит, изменяется только состав нанимателей одновременно в двух помещениях.

Процедура обмена между нанимателями

Юридическим основанием для заключения договора выступает обращение всех нанимателей двух объектов недвижимости к наймодателю для получения согласия. Несмотря на требование законодательства об обязательном наличии указанного одобрения договора, наймодатель не может в произвольном порядке отказать в реализации права на обмен.

Исходя из анализа норм ЖК РФ, порядок действий сторон при совершении обмена будет состоять из следующих этапов:

поиск потенциального варианта обмена жильем, занимаемым на условиях соцнайма;
получение одобрения от всех жильцов двух помещений, в том числе временно не проживающих граждан;
составление единого письменного документа – договора обмена;
направление указанного соглашения в адрес обоих наймодателей;
проверка наймодателями условий обмена и установление наличие или отсутствие оснований для отказа, регламентированных в ст. 73 ЖК РФ;
при наличии одобрения соглашения обоих наймодателей происходит расторжение действующих договоров соцнайма и одновременное оформление новых соглашений соцнайма.

На проверку условий обмена и одобрение договора у наймодателей есть 10 дней, по истечении этого срока граждане имеют право требовать переоформления договоров соцнайма в принудительном порядке.

Обратите внимание! Так как жильцы не являются собственниками объектов, они не могут включать в договор условие об установлении каких-либо выплат при обмене. Договор с помещениями, принадлежащими на условиях соцнайма, носит безвозмездный характер.

Типичными случаями обмена являются различные варианты улучшения жилищных условий:

размер муниципальных квартир при разводе супругов;
переезд в другое жилье для улучшения транспортной доступности к новому месту работы или учебы;
регистрация брака между владельцами и обмен двух помещений на одну квартиру;
изменение этажности проживания для улучшений условий жизни граждан с ограниченными возможностями.

Отказ в проведении обмена со стороны наймодателей может быть обусловлен только нормами закона. В ЖК РФ установлено только шесть возможных ситуаций, при которых обмен может быть запрещен:

к участникам обмена заявлено исковое требование о расторжении или изменений соглашения соцнайма;
в судебных органах находится иск об оспаривании права пользования объектом;
если в соглашении фигурирует помещение, обладающее признаками непригодности для проживания граждан;
уполномоченными органами утверждено официальное решение о сносе дома;
если предстоит капитальный ремонт здания с переустройством помещений;
если по итогам реализации обменного соглашения в коммунальную квартиру переселяются субъект, обладающий тяжелыми разновидностями хронических заболеваний.

Иных условий для отказа наймодателя законодательство не предусматривает. Если наниматели получили необоснованный и неправомерный отказ, они вправе обратиться в судебные инстанции для принудительного переоформления договоров соцнайма.

Как и при распоряжении недвижимостью на праве собственности, при обмене жильем по соцнайму будет осуществляться контроль за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Если хотя бы в одной из обмениваемых квартир проживают субъекты в возрасте до 18 лет, а также недееспособные лица, потребуется согласование договора в органах опеки.

На рассмотрение документов и проверку условий обмена у органа опеки есть 14 дней. Если в ходе проверочных мероприятий устанавливается нарушение прав ребенка, органами опеки будет вынесено отрицательное заключение по возможности обмена. Основанием для отказа будет являться ухудшение жилищных условий семьи, в которых есть несовершеннолетние дети.

После завершения процедуры обмена граждане получат на руки вновь заключенные договоры соцнайма, при этом каждый из участников соглашения сохраняет право пользования объектом недвижимости на прежних основаниях. Так как обмен такими помещениями не влечет переоформления права собственности, процедура государственной регистрации такого соглашения не требуется.

Скачать договор об обмене жилых помещений (образец)

Скачать предварительный договор мены квартиры (образец)

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

Москва и область: +7-499-938-54-25
Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
Федеральный: +7-800-350-84-02

Договор обмена жилыми помещениями между собственниками жилья

Как совершить родственный обмен квартирами? Помимо нанимателей социальной недвижимости обмен могут совершить и собственники объектов недвижимости. Он реализуется путем совершения сделки мены, предусмотренной гражданским законодательством. Далее мы рассмотрим, как оформить обмен квартирами.

Договор мены характеризуется следующими особенностями:

предметом мены могут выступать любые объекты недвижимости, принадлежащие гражданам на любой форме собственности (индивидуальная, совместная или долевая);
для совершения мены собственники вправе предусматривать любые условия договора, в том числе доплату для одной из сторон;
совершение сделки мены не требует согласия уполномоченных органов.

В результате мены происходит фактическое совершение двух сделок купли-продажи, однако условие о возмездности в договоре может отсутствовать.

Так как в процессе сделки происходит взаимный переход прав собственности, она подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Поэтому в результате мены стороны получат на руки не вновь заключенный договор соцнайма, а выписку из ЕГРН с подтверждением перехода права собственности.

Порядок проведения сделки мены будет состоять из следующих этапов:

поиск контрагента для обмена на вторичном рынке недвижимости;
согласование всех существенных и дополнительных условий договора;
получение согласия органов опеки, если в состав собственников или пользователей жилья входят несовершеннолетние граждане;
обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
получение выписок из ЕГРН с подтверждением обмена и перехода права собственности.

По итогам заключения договора мены объектами недвижимости может возникать любая форма собственности. Например, при участии в сделке двух супругов они приобретут жилье на праве совместной собственности, если иное не будет зафиксировано в тексте договора.

Отдельное внимание необходимо уделить порядку проведения мены в отношении части жилого помещения, на которое установлена долевая форма собственности.

Закон не запрещает обменивать долю в объекте недвижимости на другую долю или целую квартиру с возможной доплатой.

Однако для распоряжения долей необходимо предварительно уведомить иных дольщиков о предстоящей сделки и предоставить им право преимущественного выкупа доли.

В этом случае могут возникать различные нюансы, так как мена может осуществляться без получения вознаграждения. Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает, что мена осуществляется по условиям, предусмотренным для купли-продажи имущества, а, следовательно, уведомления других собственников не удастся избежать.

Помимо этого, любое распоряжение объектами долевой собственности требует обязательного нотариального удостоверения договора, поэтому перед обращением за регистрацией сделки в органах Росреестра сторонам придется обратиться в нотариальную контору. При удостоверении договора мены нотариус проверит соблюдение требований законодательства об уведомлении других собственников недвижимости.

Согласование мены с органами опеки и попечительства потребуется в любом случае, если несовершеннолетние граждане являются собственниками жилья или зарегистрированы в квартире. Получение согласия указанных уполномоченных органов осуществляется на общих основаниях, как при совершении обычной сделки купли-продажи.

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

Check Also

Как продать автомобиль, если он в залоге у банка? Ежегодно количество автотранспорта, покупаемого в кредит, возрастает. Причем, как показывает практика, банки в большинстве случаев оставляют у себя ПТС на машину в качестве залога.

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца только после того, когда реальная перепланировка будет отражена в планах БТИ.

Как продать квартиру быстро и выгодно: советы юриста Продать квартиру быстро и выгодно возможно. Это можно сделать как с помощью риелтора (при этом, придется заплатить комиссионные), так и самостоятельно, но для этого необходимо приложить усилия.

Как безопасно, быстро и выгодно продать квартиру без посредников У самостоятельной продажи квартиры есть только один существенный плюс: можно сэкономить, если не платить комиссионных посреднику.

Как продать земельный участок без посредников? Продать земельный участок без посредников вполне возможно. Но для этого потребуется знать основные требования законодательства, некоторые тонкости осуществления сделки и учитывать их при её совершении.

Продажа доли в приватизированной квартире Из статьи вы узнаете: как продать долю в приватизированной квартире через договор купли-продажи, через дарение и через залог, а также как признать продажу доли в квартире незаконной.

Как продать долю в ООО: пошаговая инструкция Продажа доли (долей) в ООО происходит по правилам обычных сделок купли-продажи имущества и имущественных прав.

Однако особый статус и характеристики таких активов, необходимость соблюдения прав и интересов компании, ее собственников и других заинтересованных лиц требуют осуществления сделок с долями ООО с соблюдением специальных законодательных норм и положений уставных документов Общества.

Как проверить скручен пробег авто или нет? Проверить скручен пробег авто или нет, помогут несколько простых рекомендаций. Важными факторами при подборе подержанного автомобиля являются год выпуска, число владельцев, техническое состояние и данные спидометра.

Проверка фирмы по ИНН или ОГРН Проверить организацию по ИНН можно на сайте налоговой службы. Выполнение данной операции позволяет максимально снизить риски и уберечься от недобросовестных контрагентов.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой? Покупка квартиры для будущего собственника – ответственный шаг, к которому стоит подготовиться.

Как проверить автомобиль перед покупкой на кредит и угон? Покупка автомобиля – дело распространенное. Автомобиль для многих уже является неотъемлемой частью жизни, он есть в каждой семье, не говоря уже о том, что все чаще он есть у каждого ее члена.

Проверяем автомобиль на кредит или залог в банке Как проверить машину на кредит или залог в банке? В России такую проверку можно осуществить по вин коду (vin), гос.

Как притянуть к себе деньги? «Денежки счет любят» — гласит известная русская пословица. Но что делать, если денег в кошельке настолько скудное количество, что ежедневно их пересчитывать – занятие не просто бесполезное, но и удручающее.

Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки? Особенность квартиры от застройщика, покупаемой по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), состоит в том, что в этом жилье еще никогда никто не жил.

Где найти и как привлечь инвестора в свой бизнес? Многие крупнейшие бренды когда-то были молодыми и амбициозными стартапами, которым удалось вырасти лишь благодаря активному привлечению инвестиций.

Можно ли приватизировать муниципальную квартиру? Приватизация муниципальной квартиры осуществляет по правилам, предусмотренным законом № 1541-1. Обращение в уполномоченные муниципальные органы для заключения приватизационного договора возможно для граждан, получивших жилье из муниципального фонда на условиях соцнайма.

Приватизация земли под гаражом Приватизация земли под гаражом необходима для надлежащего оформления участка в собственность, что позволит владельцу не только пользоваться, но и распоряжаться этим объектом.

Можно ли приватизировать долю в квартире? Приватизация доли в квартире является одной из наиболее сложных и трудоемких способов переоформления прав на жилье. Законодательство существенно ограничивает возможность заключения приватизационных сделок на часть объекта недвижимость, при этом для реализации права на приватизацию может потребоваться обращения в суд.

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

Как составить декларацию на жилой дом по условиям «дачной амнистии» и бланк данног… style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/declaraciya-na-objekt-nedvizhimosti-01-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Как составить декларацию на жилой дом по условиям «дачной амнистии» и бланк данног…
Название «…

Тайна усыновления: ответственность за сохранение style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/0-121-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Тайна усыновления: ответственность за сохранение
Тайна усыновлен…

Как можно узнать кто прописан в квартире style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Kak-uznat-kto-propisan-v-kvartire-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Как можно узнать кто прописан в квартире
Кто может получ…

Размер государственной пенсии по случаю потери кормильца в 2017 году style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Gosudarstvennaya-pensiya-po-sluchayu-poteri-kormiltsa-300×250-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Размер государственной пенсии по случаю потери кормильца в 2017 году
Государственные…

Как можно рассчитать зарплату по окладу style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Kak-rasschitat-zarplatu-po-okladu-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Как можно рассчитать зарплату по окладу
Виды оплаты …

Образец заполнения табеля учета рабочего времени нюансы заполнения style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/tabelja-ucheta-rabochego-vremeni-1024×751-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Образец заполнения табеля учета рабочего времени нюансы заполнения
В каждом предпр…

Чем грозит неуплата за коммунальные услуги? Суд? Выселение? style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/chem-grozit-neuplata-za-kommunalnyye-uslugi-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Чем грозит неуплата за коммунальные услуги? Суд? Выселение?
Так сложилось, …

Отказ от прививки от гриппа в 2016 году – бланк заявления style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/otkaz-ot-privivki-ot-grippa-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Отказ от прививки от гриппа в 2016 году – бланк заявления
Отказ от привив…

К какому нотариусу стоит обращаться по поводу наследственных дел? style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/notarius-11-300×225-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

К какому нотариусу стоит обращаться по поводу наследственных дел?
После смерти бл…

Порядок признания договора дарения квартиры недействительным и судебная практика по данным спорам style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/rastorzhenie-darstvennoi-na-kvartiru-06-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Порядок признания договора дарения квартиры недействительным и судебная практика по данным спорам
Как и любую сде…

Единовременная выплата на приобретение жилья военнослужащим как получить ЕДВ? style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/zhilye-dlya-voyennykh-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Единовременная выплата на приобретение жилья военнослужащим как получить ЕДВ?
Благодаря новом…

Нужно ли платить налог на квартиру пенсионерам style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Platyat-li-pensionery-nalog-na-kvartiru-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Нужно ли платить налог на квартиру пенсионерам
Законодательная…

Когда, где и как заключается брачный договор? style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/brachnyiy-dogovor-1-400×565-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Когда, где и как заключается брачный договор?
СодержаниеПреим…

Как можно выписать жену или мужа из квартиры после развода? style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/0-511-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Как можно выписать жену или мужа из квартиры после развода?
СодержаниеВыпис…

Договор задатка при покупке квартиры: основные пункты style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Dogovor-bezvozmezdnogo-polzovaniya1-150×105.gif) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Договор задатка при покупке квартиры: основные пункты
Договор, связан…

Доверенность на дарение квартиры: виды и особенности style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Doverennost-na-darenie-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Доверенность на дарение квартиры: виды и особенности
Что из себя пре…

Развод: сроки через загс style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/0-548-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Развод: сроки через загс
СодержаниеДобро…

Использование материнского капитала на что можно потратить сертификат маткапитала? style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/ispolzovaniye-materinskogo-kapitala-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Использование материнского капитала на что можно потратить сертификат маткапитала?
Одним из госуда…

До какого года продлена приватизация квартир в России? style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Do-kakogo-goda-privatizacija-kvartir-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

До какого года продлена приватизация квартир в России?
До какого года …

Налог на садовый участок для пенсионеров в 2017 году style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Nalog-na-sadovyj-uchastok-dlya-pensionerov-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Налог на садовый участок для пенсионеров в 2017 году
Грядут нововвед…

Разрешение на выезд ребенка за границу, если родители в разводе style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Page110-400×566-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Разрешение на выезд ребенка за границу, если родители в разводе
СодержаниеЧто к…

Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу, образец 2016-2017 style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Soglashenie-o-vydelenii-dolej-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу, образец 2016-2017
После рождения …

Ответственность за самовольное строительство: штрафы и другие его последствия style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/SHtraf-za-saomstroj-300×200-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Ответственность за самовольное строительство: штрафы и другие его последствия
Самовольные, не…

Как уменьшить размер алиментов на ребенка? style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/0-676-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Как уменьшить размер алиментов на ребенка?
Размер алименто…

Оформление в собственность квартиры при ипотеке style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Oformlenie-v-sobstvennost-kvartiry-v-ipoteku-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Оформление в собственность квартиры при ипотеке
Особенности офо…

Сколько человек можно прописать в квартире style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Devushka-podpisyvaet-dokumenty-1024×683-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Сколько человек можно прописать в квартире
Что означает &l…

Как получить сертификат на материнский капитал в 2015 году? style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/0-739-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Как получить сертификат на материнский капитал в 2015 году?
Воспитание ребе…

Как составить заявление на прописку: образец заполнения style= background: transparent url(https://lyubimyj.ru/wp-content/uploads/2017/08/Kak-sostavit-zajavlenie-na-propisku-obrazec-zapolnenija-150×150.jpg) no-repeat scroll 0% 0%; width: 150px; height: 150px; >

Как составить заявление на прописку: образец заполнения
Почти для всех …

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

Новеллой нового жилищного законодательства, касающейся договора обмена жилыми помещениями, является наличие обязательного условия, при котором договор обмена жилыми помещениями должен содержать письменное согласие наймодателя. Существуют и иные основания, невыполнение которых может повлечь недействительность отдельных положений договоров обмена жилыми помещениями.

Социальное жилье в договоре обмена жилыми помещениями

Действующая редакция Жилищного кодекса не рассматривает обмен жилья между его собственниками, а также субъектами коммерческого найма. Допускаются данные отношения лишь среди участников социального найма. Законодатель при этом допустил проведение обмена в отношении следующих объектов:

комната,
часть квартиры,
квартира,
часть жилого дома,
жилой дом.

В гражданском законодательстве существует понятие «договор мены». Участники договора мены передают друг другу право собственности одного товара в обмен на другой. В качестве предмета договора мены может выступать и жилье, находящееся в собственности. При осуществлении сделки здесь применяются правила, установленные для купли-продажи недвижимости – обязательная регистрация сделки.

Основное отличие между обменом социальными помещениями и меной жилья между собственниками квартир состоит в том, что в первом случае изменения права собственности не происходит. Как оно стояло на балансе какого-либо муниципального образования, так оно остается его собственностью. Происходит смена лишь проживающих в нем граждан.

Право на обмен социальным жильем

Данное право закреплено статьей 72 ЖК РФ.

Для совершения обмена нанимателю социального жилья требуется получить согласие на сделку у проживающих совместно с ним членов семьи, а также у уполномоченного представителя муниципального либо государственного жилого фонда (далее обозначается наймодатель). Причем последнее требование закона распространяется и на членов семьи нанимателя, временно отсутствующих. Кроме того, члены семьи нанимателя могут выступать инициаторами такого обмена.

В связи с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, несмотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.

Каждая сторона в суде должна обосновать свои доводы. Решение судья принимает на основании всестороннего изучения представленных доказательств.

При выявлении нарушений требований, предъявляемых к обмену жилых помещений, суд выносит соответствующее решение: с этим часто возникают ситуации, когда наймодатель не дает согласия на обмен нанимателю, либо последний отказывается это делать, не смотря на настояние совершить обмен проживающих с ним членов семьи. В этом случае возможна реализация предоставленных законом прав через обращение в суд с иском о требовании осуществить принудительный обмен.

обязать наймодателя дать согласие на обмен социального жилья;
обязать нанимателя заключить договор обмена жилым помещением на условиях членов семьи;
отказать в сделке;
признать положения договора обмена жилыми помещениями недействительными.

Окончательное решение суда зависит от формулировки исковых требований и соответствии их законодательным нормам. Возможна ситуация, когда в принятии заявления отказывают либо дают время на приведение его согласно требованиям. Сфера жилищных правоотношений является сложной областью юриспруденции и предполагает участие профессиональных юристов.

Особенности обмена социальным жильем

Обмен социальным жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные граждане, относящиеся к членам семьи нанимателя, может происходить лишь с одобрения представителей опеки и попечительства.

Для получения разрешения на заключение договора обмена жилым помещением нанимателю следует обратиться в орган с письменным заявлением, предоставив одновременно технические характеристики жилья – крайне важные для одобрения документы.

Равнозначность обмена не заключается только лишь в квадратных метрах помещения. Органы опеки обращают внимание на следующие обстоятельства:

Этажность помещения. Инвалиду, прикованному к коляске, переезд с первого этажа на более высокий, ограничивает выход на улицу.
Планировка квартиры. Проходная комната не позволит несовершеннолетнему полноценно развиваться.
Расположение социального жилья. Здесь причин в отказе может быть много: удаленность от школы, плохая экология, слаборазвитая инфраструктура.

Основания для отказа опеки в заключении договора обмена жилыми помещениями различны. Законодатель в этом установил лишь одно общее правило – защита законных интересов граждан, которые в силу возраста, болезни либо иных обстоятельств самостоятельно не способны реально воспринимать последствий от собственных поступков либо не могут самостоятельно отстоять свои интересы.

Решение по поступившему от нанимателя социального жилья заявлению органы опеки и попечительства принимают в письменном виде в течение 14 рабочих дней. Если заявитель считает, что ему отказано необоснованно, можно попытаться оспорить такое решение в суде.

Учитывая принцип состязательности, необходимо представить в суд убедительные доказательства, подтверждающие соблюдение всех интересов при совершении обмена. В случае положительного решения вновь обращаться в орган опеки за получением разрешения не нужно.

Достаточно приобщить к договору обмена жилого помещения судебное решение.

Обстоятельства, запрещающие обмен социальным жильем

Не допускается обмен социальным жильем между нанимателями в следующих случаях:

Предъявление в судебные органы к нанимателю жилого помещения иска об изменении договора социального найма либо расторжении. Подобное возможно в случае объединения проживающих в одной квартире граждан по договору социального найма в одну семью, смерти нанимателя, выезда, невнесения оплаты за пользование жилым помещением, намеренным разрушением либо повреждением его и прочее. Полный перечень таких оснований содержится в ст.ст.82 и 83 ЖК РФ.
В суде оспаривается законность права пользования жильем. Социальное жилье предоставляется при наличии определенных показаний к этому у конкретной семьи либо гражданина. Если помещение нанимателем получено в результате злого умысла с его стороны, нарушения установленных правил, заинтересованные органы могут обратиться в суд с оспариванием решения о выделении социального жилья.
Обмениваемое жилье в установленном порядке признано непригодным для проживания. Данная норма направлена на защиту стороны сделки, заблуждавшейся относительно качества помещения.
Имеется решение о сносе соответствующего здания, помещения которого ранее использовались как объекты социального жилья. Предупредить мошеннические действия с подобными помещениями – основное назначение данной нормы закона.
Утверждено решение о капитальном ремонте здания, перепланировка или переустройство жилых помещений дома. Наниматели такого жилья, естественно, будут определенное время лишены привычных удобств и привязанностей, пережидая окончание работ в подменном фонде. Совершенно неправильным будет решение возникшей проблемы за счет обмена с наивными нанимателями социального жилья из других домов.
В коммунальную квартиру в результате обмена происходит вселение гражданина, страдающего тяжелой формой заболевания, подпадающего под положение п.4 ч.1 ст.51 ЖК РФ.

Оформление договора обмена жилыми помещениями

Договор обмена оформляется в простой письменной форме, подписывается нанимателями. После чего документы предоставляются на одобрение наймодателю, который в течение 10 дней обязан дать согласие на совершение сделки либо отказать в ней.

Законом не определено, каким образом будет выражено отношение к обмену: отдельным решением либо внесением соответствующей записи в договор.

Согласие на проведение сделки со стороны органов опеки (в необходимых случаях) и владельца жилья является обязательным приложением к договору.

Если сделка заключена с нарушением требований законодательства, обмен жильем, предоставленным на основании социального найма, решением суда может быть признан недействительным.

В этом случае стороны договора подлежат переселению в занимаемые ранее жилые помещения.

Виновная сторона, чьи неправомерные действия легли в основу для признания обмена недействительным, обязана будет возместить сторонам договора понесенные убытки.

Государственной регистрации договор обмена не подлежит, поскольку на жилые помещения не происходит переход права собственности.

Как правильно заключить договор обмена жилыми помещениями

Check Also

В Гражданском кодексе РФ не содержится каких-либо ограничений относительно сторон в договоре оказания услуг. Поэтому при оформлении соглашения следует ориентироваться на общие правила участия физических …

2.3 Ответственность по договору возмездного оказания услуг Одно из условий договора, имеющее особое значение для сторон, — условие об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение …

Как получить статус и удостоверение многодетной семьи в 2018 году Законодательство устанавливает, что любая многодетная семья может рассчитывать на дополнительную социальную поддержку от государства. Обычно …

Как признать человека недееспособным? Порядок действий Признание недееспособным — процедура довольно сложная и неприятная, но, как показывает практика, иногда просто необходимая. Как признать человека недееспособным? …

Продление разрешения на оружие через госуслуги 2018 За нарушение срока продления разрешения на оружие предусмотрен штраф (административная ответственность). Данная мера вполне логична, ведь после истечения …

С обычном порядке защитить нарушенное право можно в судебном порядке в течение срока исковой давности, но случается такие, что по каким то причинам срок исковой …

Хотелось бы узнать, какие граждане (семьи) попадают под государственную программу «Молодое семье — доступное жилье»? Ведь на сегодняшний момент очень много молодых семей мечтают о …

Какой срок давности по исполнительному производству «Подавайте в суд», — эту фразу можно часто услышать при возникновении различных имущественных споров. У большинства людей в сознании …

Хулиганство и вандализм — разновидности экстремизма: наказание, ответственность и профилактика В статье поговорим о таких вопросах, как хулиганство и вандализм. Понятие, причины, мотивы, виды, примеры …

Сегодня предстоит узнать, каким образом предлагается обжаловать штраф ГИБДД в России. И вообще, можно ли как-то осуществить данную операцию без особых проблем. Ведь от ошибок …

Прекращение субъектом хозяйствования ведения своей деятельности сопровождается прекращением большинства видов взаимоотношений, в которых данный субъект принимал участие. Одним из наиболее важных вопросов как для работников, …

Как получить лицензию на травматическое оружие, инструкция МОСКВА И МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ: +7 (499) 653-60-72 доб. 360 САНКТ-ПЕТЕРБУРГ И ЛЕНИГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ: +7 (812) 426-14-07 доб. 306 …

СНИЛС – это страховой номер лицевого счета, состоящий из 11 цифр. Он присваивается гражданину РФ, действует на протяжении всей его жизни и не изменяется. Пластиковое …

Полис ОСАГО – это документ, который всегда должен быть с водителем. Однако нередки ситуации, когда автовладельцы по забывчивости или неосторожности пренебрегают этим правилом, садясь за …

Какова ответственность по закону за нарушение правил благоустройства Вопрос: Совет муниципальных образований в порядке реализации права законодательной инициативы хочет внести проект закона субъекта РФ об …

Гражданский кодекс РФ Очень часто у граждан возникают вопросы, связанные с толкованием закона в области наследования. Кто является наследниками первой, второй и третей очереди? Какие …

Трудовой кодекс 2018: куда жаловаться, если задерживают зарплату? Трудовой кодекс 2018: куда жаловаться, если задерживают зарплату? Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения …

Что изменилось в 2017 году в процедуре предоставления военной ипотеки и ждать ли ее упрощения? «Военная ипотека» — программа государственного значения для военнослужащих РФ. Суть …

Алименты на 2 детей: Минимальный размер и порядок взыскания Желание каждого любящего родителя – обеспечить своему ребенку безбедное и счастливое детство. Однако не всегда получается …

Какие документы нужны для оформления гражданства ребенку: документация Каждый человек должен подтверждать своё гражданство на основании определённой документации. Это регламентировано законодательством с 2002 года. Раньше …

Практика передачи денежных средств и материальных ценностей в долг между физическими лицами подразумевает наличие риска невозврата взятого имущества. Для того чтобы минимизировать такой риск применяется …

Кому положено бесплатное питание в школе в 2018 году Федеральный закон “Об образовании” полностью возложил процедуру осуществления питания детей в школьных учреждениях на эти образовательные …

Обновление: 29 июня 2017 г. Издание приказа о привлечении к сверхурочной работе (образец приведём ниже) — неотъемлемая часть привлечения работающего к переработкам. Для того, чтобы …

Как узаконить самовольную постройку на собственном участке Узаконить самострой на собственном участке необходимо в обязательном порядке, в ином случае о праве полноценного распоряжения строением не …

Как правильно обменять квартиру? Советы юриста!

Начнем с того, что договор мены должен быть заключен в письменной форме, но многие утверждают, что он должен быть нотариально удостоверен, скажу сразу, нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости процедура не обязательная, но далее вы узнаете, чем может быть полезен вам нотариус в данном вопросе. Но если вы меняете долю в квартире, то по закону со 2 июня 2016 года, подобные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

При заключении договора мены квартиры, вам необходимо обязательно как можно тщательнее провести проверку квартиры второй стороны по договору и чем больше критериев проверки, тем безопаснее пройдет сделка и далее у вас не возникнет проблем.

Обязательно выясняем имеются ли в квартире второй стороны людей сохраняющих даже после обмена и продажи квартиры, право на пользование данной квартирой и нотариус при удостоверении сделки обмен недвижимости выясняет данный момент Этот момент очень важен, потому как если в договоре мены информация о таких людях отсутствует, то можно в дальнейшем расторгнуть такой договор и признать его незаключенным. Обычно такие проблемы возникают когда вторая сторона передала свою квартиры в безвозмездное пользование кому либо и такие моменты обязательно нужно выяснять при совершении сделки и указать их в договоре, отметив, что при нарушении данного условия, договор считается незаключенным.

Не мало ситуаций, когда собственником обмениваемой квартиры является несовершеннолетний ребенок и в такой ситуации нужно проверить, имеется ли у родителей или других представителей ребенка разрешение на совершение данной сделки выданное органом опеки и попечительства. Нотариус в таком случае может самостоятельно направить запрос в орган опеки и попечительства и проверить выдавалось ли такое разрешение или запросить выдачу такого разрешения.

Если обмениваемые объекты не равноценны, то в договоре указывается цена как первой так и второй квартиры и разница между стоимостью первой и второй, так же обязательно указывается порядок оплаты разницы.

После того как нотариус провел все этапы проверки и они прошли успешно в результате чего подтвердилась принадлежность данных объектов, нотариус удостоверяет договор мены недвижимого имущества.

Как правильно провести сделку по обмену квартиры (прочей недвижимости)?

Так же вам необходимо будет уплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности и размер государственной пошлины для физических лиц составляет 2000 рублей.

Информация об уплате государственной пошлины после оплаты появляется в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, так что квитанцию об оплате не обязательно предоставлять, но если вы не оплатили государственную пошлину, то по истечении 5 дней с момента подачи заявления, орган регистрации просто на просто вернет вам заявление и все приложенные к нему документы, соответственно регистрация в таком случае не произойдет, так как документы будут оставлены без рассмотрения, поэтому я бы все же приложил хотя бы ксерокопию квитанции об оплате, а оригинал оставил у себя.

Выше был перечислен полный перечень документов, но ситуации всегда разные и могут потребовать дополнительные документы.

Все документы вместе с заявлением передаются в Росреестр и сделать это можно разными способами.

Вы можете прийти самостоятельно в отделение Росреестра или обратиться в МФЦ, так же возможна выездная регистрация уполномоченного сотрудника Росреестра. Так же вы можете направить все документы по почте и сделать это необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Так же есть вариант подать все документы в электронной форме через сайт Росреестра.

Если вы подаете документы лично в Росреестр, то при себе вам необходимо иметь паспорт гражданина РФ.

В случае если вы направили документы через сайт Росреестра, то каждый документ должен быть заверен квалифицированной электронной подписью принадлежащей лично заявителю.

Если вы направляете документы почтой, то подпись заявителей должна быть удостоверена нотариусом, так же сама сделка обмена должна быть удостоверена нотариусом, а так же не забудьте приложить ксерокопии документов удостоверяющих личность.

В течении 7 рабочих дней после подачи документов в Росреестр и в течении 9 рабочих дней в случае подачи документов через МФЦ, право собственности должно быть зарегистрировано.

Но срок сокращается до 3 дней в случае если вы предоставили в Росреестр документы удостоверенные нотариусом. Срок в 1 день на регистрацию возможен в случае если вы подали документы в электронной форме.

Течение срока регистрации начинается на следующий день с момента подачи документов одним из указанным мною способов.

После того как регистрация завершена, вы можете получить выписку их ЕГРН, она подтверждает право собственности на объект недвижимости и если вам выдали такую выписку, то государственная регистрация прошла успешно.

На какие еще моменты нужно обратить внимание?

В договоре мены в обязательном порядке должны быть указаны признаки идентифицирующие как первое, так и второе жилое помещение. Такими признаками являются наименование объекта, то есть это комната или квартира, должно быть указано количество комнат, адрес, площадь общая и площадь жилой зоны.

В договоре должен быть указан порядок в котором должно проходить освобождение жилого помещения после заключения договора, ведь к моменту совершения сделки, помещения как правило занимаются предыдущими владельцами и в квартирах находятся их вещи, так вот, нужно определить порядок и сроки освобождения квартир сторонами.

Если вместе с квартирой передается мебель и прочие вещи находящиеся в квартире, то такие вещи должны быть в обязательном порядке указаны в акте приема-передачи квартиры. В акте необходимо отметить все недочеты которые имеются на момент совершения сделки, что бы далее не возникало никаких претензий.

Договор обязательно должен быть подписан и составлен в количестве равному числу сторон договора и так же должен быть отдельный экземпляр который подается в регистрирующий орган.

Не забудьте указать в договоре все данные правоустанавливающих документов на каждую квартиру.

В сделках о переходе прав собственности на недвижимость, обязательно участие профессионального юриста и если у вас остались вопросы, то спросите у нашего юриста, он всегда готов проконсультировать вас, ответить на самые сложные вопросы и оказать всяческое содействие в решении вашей проблемы.