Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры? — юридические советы

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры?

​Покупка и продажа квартиры – это серьезный процесс, требующий основательной подготовки. Ведь речь идет о немаленькой сумме денег. Найти типовой договор не составит труда.

На первый взгляд, можно просто подставить в него свою информацию и договор готов к подписанию.

Но чтобы самостоятельно правильно подготовить договор купли продажи квартиры, необходимо проверить все документы и учесть все нюансы.

Подготовка к оформлению купли-продажи

После того как продавец и покупатель «нашли» друг друга и согласовали цену, необходимо заняться юридической стороной вопроса.

Прежде всего, покупатель должен удостовериться в правомочности будущей сделки и юридической чистоте квартиры, то есть действие должно полностью быть в рамках действующего законодательства.

Покупатель вправе потребовать для ознакомления следующие документы:

• Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность продавца (продавцов, если их несколько).
• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
• Технический паспорт.
• Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетнее лицо.
• Согласие супруга/супруги на продажу квартиру, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
• Развернутая выписка из домовой книги. Это даст возможность удостовериться, что в квартире не зарегистрированы третьи лица, и потом не придется их принудительно выписывать.
• Выписка из лицевого счета. Если есть задолженность по коммунальным платежам, в договоре должна быть прописана процедура их погашения.

Скачать образец согласия супруга на продажу недвижимости.

Продавец должен поставить в известность покупателя обо всех обременениях, если такие существуют. Покупатель может удостовериться об отсутствии обременений, ознакомившись с выпиской из Росреестра.

Проверить квартиру в Росреестре онлайн можно здесь.

Содержание типового договора

Договор составляется в простой письменной форме. Нотариальное заверение не является обязательным. Но часто участники сделки считают, что присутствие нотариуса гарантирует «чистоту» сделки. Это, в некоторой мере, соответствует действительности. В то же время нотариальное заверение несет за собой дополнительные затраты. Они могут быть разделены по договоренности сторон.

В договоре должны быть обязательно прописаны все существенные условия сделки. Это является гарантией того, что обе стороны достигнут своих целей.

Стандартный договор купли-продажи должен иметь следующую информацию:

• Место и дата подписания договора.
• Идентифицирующая информация о сторонах. Это могут быть паспортные данные или полное наименование, если это юридическое лицо.
• Предмет договора.
• Ссылка на правоустанавливающие документы.
• Стоимость объекта и порядок расчета.
• Права и обязанности сторон.
• Подписи сторон и печать, если какая-либо сторона является юридическим лицом.

Скачать договор купли-продажи квартиры (образец).

Предметом договора является квартира, которая, согласно Жилищного кодексу, должна отвечать следующим требованиям:

• Иметь соответствующие санитарно-гигиенические условия.
• Целевое назначение помещения – постоянное проживание людей.
• Изолированность помещения.

В соответствии с ЖК реализуемый объект в договоре купли-продажи должен быть описан подробно, иначе договор может быть признан недействительным. Необходимо указать адрес квартиры, общую и жилую площадь, этаж, на котором она находится, и кадастровый номер.

Если приобретается не вся квартира, а ее часть, то в договоре должен быть четко прописан размер этой доли в виде простой дроби.

Согласно ЖК РФ, продавец должен в обязательном порядке указать в договоре всех лиц, которые имеют право проживать в данной квартире.

В договоре необходимо указать все обязательства и ответственность сторон, в случае, если сделка признается недействительной. Это может произойти, например, если стало известно, что покупатель или продавец является недееспособными. Также сделка может быть аннулирована, если кто-либо из сторон находился в неадекватном состоянии или подписал договор по принуждению.

Существенным пунктом является цена квартиры. В договоре должна быть прописана стоимость жилья и порядок расчета.

Если договор предусматривает рассрочку платежа, то в нем необходимо подробно описать порядок расчета с указанием сумм и дат погашения. Стоимость должна быть указана в рублях и написана прописью.

Передача денег может осуществляться через банковскую ячейку, наличным или безналичным расчетом.

Стороны могут по договоренности указать в договоре заниженную стоимость квартиры с целью уйти от налогообложения или уменьшить его сумму.

Продавец может написать расписку, где будет указана полная сумма. Но такая практика очень рискованна для покупателя.

Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то покупатель сможет вернуть себе только сумму, которая была указана в договоре.

Если квартира продается с находящимся в нем имуществом, то стоит сделать полный его перечень с подробным описанием. Также рекомендуется указывать в договоре ответственность за случайную порчу имущества до момента фактической передачи имущества.

В договоре купли-продажи квартиры должен быть подробно прописан порядок фактической передачи имущества. То есть, конкретная дата, к которой продавец должен освободить жилье и передать комплекты ключей новому владельцу. Стоит расписать, кто будет нести расходы по оплате коммунальных платежей до этого момента.

В договор могут быть внесены любые дополнительные пункты по важным для сторон моментам. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству.

Как только стороны подписали договор, он вступает в силу. Но процедура регистрации передачи прав на недвижимость обязательна.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: +7-499-938-54-25
• Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
• Федеральный: +7-800-350-84-02

Некоторые особенности

Не все сделки можно заключить, основываясь на стандартном договоре. К примеру, квартира может продаваться не самим собственником, а доверенным лицом, согласно доверенности. В этой ситуации важно удостовериться, что доверенность имеет юридическую силу и не была отозвана.

С особой осторожностью стоит относиться к сделке, если собственником является несовершеннолетние лицо. Продавец обязан предоставить справку из опекунского совета. В ней обычно указывается, что на имя ребенка будет приобретена другая недвижимость, и при этом его жилищные условия не будут ухудшены.

Если продается не вся квартира, а только ее доля, об этом продавец должен в письменном виде уведомить всех остальных собственников.

Расторжение договора

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или по решению суда:

• Расторжение купли-продажи по согласию сторон совершается в письменной форме.
• По решению суда договор может быть признан недействительным в случае несоответствия договора фактической действительности, использования поддельных документов, совершения сделки по принуждению и т.д. После чего квартира должна вернуться в собственность продавца, а деньги – покупателю. С возвратом могут возникать сложности.

Если сторонами было принято решение оформить договор купли-продажи, не прибегая к услугам нотариуса, будет нелишним проконсультироваться с профессиональным юристом. Это поможет уменьшить риск мошеннических действий, потери денег и квартиры.

Если вам требуется помощь в составлении юридически грамотного и исчерпывающего договора купли-продажи квартиры, который полностью обезопасит вас от потери денег и имущества, то напишите об этом в форме ниже. Наш дежурный юрист свяжется с вами в ближайшее время.

Где оформить куплю продажу квартиры

Где оформить куплю продажу квартиры?  А что включает в себя оформление купли-продажи? Большинство собственников недвижимости и их покупателей полагают, что для этого нужно оформить Договор купли-продажи квартиры и этого вполне достаточно.

На деле оказывается, что  все не так просто!

Статья обновлена 29.03.2018 г

Разберемся подробнее:

Закон не требует составления договора купли-продажи дипломированным юристом.

Только в некоторых сделках договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному удостоверению у нотариуса (см. ниже), а нотариусы не хотят принимать сторонние договоры, так как они берут плату за это.

Договор купли-продажи недвижимости  — это не сложный договор и участник сделки может его составить самостоятельно, посмотрев видео консультацию от автора и получив современный, адаптированный под ваши условия .шаблон

Если вам нужна полная и достоверная информация по процедуре оформления сделки купли-продажи и регистрации права собственности с подробными разъяснениями — получите пособия и консультации  здесь

Стандартная процедура оформления купли-продажи квартиры, да и любой другой недвижимости, включает в себя несколько этапов:

Первый этап — оформление предварительных договоренностей

Для подготовки такой серьёзной и дорогой сделки как купля-продажа недвижимости, как правило нужно время — от нескольких дней до нескольких недель.

Поэтому предварительные договоренности по цене, порядке и сроках оплаты за недвижимость, даты подписания основного договора купли-продажи, обязательно нужно зафиксировать документально, чтобы ни одна из сторон сделки их не изменила.

Если условия не прописаны на бумаге в 90% случаев сделка «разваливается» из-за повышения цены или других существенных условий.

Итак, первый этап сделки

Прежде чем подписывать какие-либо документы с продавцом — получите достоверную информацию об объекте недвижимости из ЕГРН. Поскольку свидетельство о праве собственности — условно достоверный документ.

Эти документы Вы составляете самостоятельно.       Подписываются они законными участниками сделки и тут же вступают в законную силу. Это важные  документы, главное правильно их составить.

Как правило подписание таких документов происходит в покупаемой квартире и у Покупателя есть возможность еще раз осмотреть квартиру на отсутствие скрытых дефектов и изучить оригиналы документов на квартиру и удостоверения личности (паспорта, свидетельства о рождении и т.д) собственников.

Далее, обычно в течении 1-3 недель, в зависимости от ситуации, наличия длительных праздничных дней, когда не работают государственные органы и других обстоятельств, происходит подготовка пакета документов для сделки.

Посмотрите видео консультацию:

Где оформить куплю продажу квартиры . Оформление сделки

Второй этап сделки : Где оформить куплю продажу квартиры

• Составление и подписание Договора купли-продажи и Акта приема-передачи.

Некоторые сделки теперь удостоверяет нотариус, эти документы составляет его помощник.
Подробнее

Если ваша сделка не подлежит удостоверению у нотариуса, эти документы Вы готовите самостоятельно.
Воспользуйтесь шаблонами и образцами

Обязательно  согласуйте их со всеми участниками сделки заранее, перешлите на электронную почту или передайте лично.

Подписываются они, как правило в офисе Росреестра , МФЦ или в банке, где происходит передача денег, закладка их в ячейку или подписание кредитного договора , там есть комнаты переговоров.

Где оформить куплю продажу квартиры . Регистрация  перехода права собственности

Третий этап сделки:  Где оформить куплю продажу квартиры

• Передача заявления о переходе права собственности от продавца к покупателю  и регистрации права собственности на покупателя с Договором купли-продажи, Актом приема-передачи и пакетом документов происходит в Отделе приема-выдачи документов Роосреестра или в МФЦ «Мои документы».Читайте: Росреестр или МФЦ?
• Вам необходимо оплатить государственную пошлину, подробнее здесь.

Прочтите дополнительную статью:
Какие документы после покупки квартиры должны остаться у вас на руках

Внимание:  из МФЦ документы перевозятся в Росреестр и обратно, что затягивает процедуру  на  2 дня.

Для сведения: теперь подать заявление на регистрацию можно в любом отделении МФЦ или Росреестра в рамках одного кадастрового округа.

Если объект недвижимости находится в другом кадастровом округе — документы пока можно подать только через офисы Росреестра.

Еще внимание:

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры: самая подробная инструкция

Подписание договора купли-продажи квартиры – один из самых ответственных и волнующих моментов во время продажи недвижимости. Кажется, что еще немного – и жилплощадь будет продана, а ее бывший владелец получит в свое распоряжение необходимую сумму.

Но подписание договора и сдача документов на оформление – только один из шагов, которые необходимо проделать продавцу и покупателю при передаче прав на владение квартирой.

…

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

В случае, если квартира приобретается у подрядчика, жилищного кооператива или юридического лица, могут возникнуть дополнительные сложности. Только знание всех нюансов и предупреждение возможных затруднений помогут провести сделку без особых осложнений.

Покупка квартиры: оформление сделки

Оформление покупки квартиры вне зависимости от того, кто является продавцом, идет по схожему алгоритму.

Определяется доступное количество денежных средств, выбирается подходящая квартира.

Обязательно на данном этапе нужно проверить юридическую чистоту сделок: выяснить, сколько собственников владеют квартирой, все ли они дееспособные, сколько человек прописано, нет ли среди прописанных осужденных или психологически нездоровых людей, есть ли в числе собственников дети, могут ли оспорить право на владение квартирой наследники и так далее.

Часть из этих вопросов отпадает сама собой, когда покупатель изучает документы, а все остальные следует обязательно задать продавцу или риэлтору.

С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи или, к примеру, договор о долевом участии – словом, договор об обязательстве впоследствии совершить основную сделку, возможна передача аванса. Аванс нужно передавать лично продавцу, а не посреднику, иначе можно попасться на уловки мошенников.

Стороны готовят необходимый пакет документов, покупатель получает в свое распоряжение нужную сумму денег. Ожидается завершение всех других процедур, например, окончание строительства (если квартира приобретается в новостройке) или ожидание решения органа опеки и попечительства, если собственниками жилплощади являются дети.

Порядок оформления покупки квартиры завершается заключением основного договора купли-продажи, подписание акта приема-передачи и других документов, если это необходимо.

Основной договор купли-продажи подписывается всеми сторонами, участвующими в сделки, лично, в присутствии друг друга.

Нелишним будет еще раз перечитать пункты этого документа, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Сдача документов на государственную регистрацию права (через отделение Регистрационной палаты или Многофункционального центра обслуживания населения).

Получение документов после окончания госрегистрации и окончательный расчет сторон.

В зависимости от обстоятельства алгоритм может несколько трансформироваться, но общая последовательность действий такова. На каждом этапе необходимо тщательно контролировать ход сделки, особенно, если она совершается при участии посредников (риэлторов).

О рисках при покупке рассказывается ниже.

Переоформление квартиры при покупке

Как переоформить квартиру при покупке? В первую очередь необходимо предпринять нижеизложенные шаги.

Обратиться в жилищную контору по старому месту жительства и получить выписку. С этим документом, паспортом, свидетельством о регистрации собственности, актом приема-передачи следует обратиться в жилконтору по новому месту жительства, заключить новый договор на оказание коммунальных услуг.

Мужчинам призывного возраста (с 18 до 27 лет) нужно обратиться в военкомат с аналогичным пакетом документов для соблюдения порядка воинского учета.

В течение 7 дней после переезда на новое место жительства нужно обратиться в отделение федеральной миграционной службы для смены регистрации. Обычно возможна одновременная подача заявления о смене места постоянной регистрации и заключение нового договора об оказании коммунальных услуг в жилищной конторе.

Переоформление всех остальных лицевых счетов на обслуживание: домофона, почтового ящика, газа и так далее в соответствующих организациях.

Везде потребуется предоставить: паспорта собственников, документы на квартиру и копии этих документов.
Кроме того, после приобретения квартиры у покупателя возникает право обратиться в налоговую службу для оформления налогового вычета в пределах 2 миллионов рублей, если он ранее не воспользовался им.

Куда подаются документы?

Где оформить куплю-продажу квартиры? Для этого необходимо обратиться в соответствующие органы.

Подписание кредитного договора на покупку квартиры происходит в отделении того банка, где оформляется заем.

Составление договора купли-продажи может происходить в трех местах: в Регистрационной палате по образцу, самостоятельно в домашних условиях или у юриста.

Если сделка простая и не предполагает наличия осложнений в виде несовершеннолетних собственников, выделения долей, оформления кредитов и так далее, то договор можно составить и самим, либо взять образец в Регпалате.

Если же договор будет сложным, то нужно обратиться к специалисту.

Подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи происходит в Регистрационной палате или Многофункциональном центре при сдаче документов на государственную регистрацию.

Документы оформляемые при покупке квартиры получают в Регистрационной палате вне зависимости от того, куда они сдавались.

Окончательный расчет происходит так и вот месте, как это прописано в договоре. Если это банковский заем, то в банке, если личные средства – то в любом удобном месте. Передачу денег необходимо удостоверить распиской, желательно в присутствии свидетелей, которые тоже ставят свою подпись на документе.

Перечень документов

Необходимо произвести оформление документов при покупке квартиры:

• заявление о госрегистрации сделки;
• подписанный всеми сторонами договор купли-продажи и акт приема-передачи;
• кадастровый паспорт, поэтажный план дома, экспликация квартиры (технический паспорт из БТИ);
• квитанция об уплате госпошлины;
• копии паспортов всех человек, участвующих в сделки, или копии учредительных документов, если в сделке участвует юридическое лицо;
• нотариально заверенная доверенность, если вместо одного участника сделки выступает его представитель.

Иногда государственный регистратор может запросить и другие документы, которые понадобятся для завершения процедуры:

• кредитный договор с банком;
• согласие собственников (если продается коммунальная квартира);
• согласие супруги / супруга;
• свидетельства о рождении детей или документы об установлении отцовства, разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке участвуют дети);
• копия решения суда о признании одного из участников сделки недееспособным или ограничено дееспособным и так далее.

Документы могут быть запрошены в момент подачи заявления, но чаще всего регистратор связывается с заявителем на этапе проверки законности сделки. Бывает, что допускаются ошибки в договоре или в заявлении. Тогда их необходимо перепечатать или переписать и заново подписать.

Сроки

Стандартный срок регистрации, если документы подана через Регистрационную палату – 14 дней. В случае, если документы сданы через Многофункциональный центр, то срок сокращается наполовину – до 7 дней.

В исключительных случаях возможно сокращение времени регистрации до 3-5 дней, если, к примеру, продавец квартиры уезжает в другую местность на продолжительный срок.

В таком случае потребуется:

• написать заявление на имя начальника отдела Регпалаты с просьбой ускорить регистрацию сделки и указанием причины;
• приложить к заявлению доказательства: например, билет на самолет или поезд, в котором указанная дата наступает раньше, чем подходит срок регистрации;
• сдать заявление секретарю и убедиться, что оно зарегистрировано и попадет на стол начальнику.

Нюансы

Нюансов при совершении такой значимой сделки множество. Имеет смысл упомянуть о самых распространенных особенностях этой процедуры.

При покупке квартиры у застройщика нужно тщательно проверить все документы, убедиться, что у него имеется разрешение на строительство, что он арендовал или приобрел землю под новостройкой на законных основаниях и что он уполномочен продавать недостроенное жилье.

При оформлении покупки квартиры в ипотеку нужно сначала обратиться в банк и получить одобрение на необходимую сумму. Иногда бывают неприятные сюрпризы, когда, казалось бы, при соблюдении всех требований банк отказывает в выдаче займа, и сделку приходится расторгать в последний момент.

При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора.

Передавать в качестве задатка рекомендуется не слишком большую сумму – около 50-100 тысяч рублей, только продавцу и под расписку.

Если от имени продавца действует посредник, то у него должна быть правильно оформленная доверенность. В таком случае в договор включаются данные не самого продавца, а его доверителя с указанием персональных данных этого лица и документа, на основании которого тот действует.

Иногда продавец просит в договоре указать более низкую цену, чем та, которая передана фактически. Обычно это делается с целью избежать уплаты налогов. Дело покупателя – соглашаться ли на это предложение.

Ведь если ситуация обратиться не в его пользу, и придется обратиться в суд, то с продавца удастся взыскать назад только ту сумму, которая указана в договоре.

Проверить чистоту сделки можно не только на основании документов на квартиру и слов продавца или риэлторов.

Квартиру можно проверить, отправив запрос в Росреестр или бюро технической инвентаризации (БТИ). Следует обратить особенное внимание на правильность оформления всех документов, если:

• в числе собственников – дети до 18 лет, недееспособные, находящиеся в местах заключения, пропавшие без вести;
• квартира находится под залогом или под арестом;
• квартира приобретена по материнскому капиталу;
• в квартире произведена перепланировка (она обязательно должна быть узаконена);
• квартира находится не в долевой, а совместной собственности;
• квартира получена по наследству (могут объявиться неизвестные ранее наследники, и они при соблюдении ряда условий вполне могут отсудить квартиру).

Процедура оформление покупки квартиры с виду проста, но скрывает под собой множество подводных камней. Если правильно подготовить документы и консультироваться со специалистами, можно избежать большинства сложностей.

А если дело дойдет до разбирательства с продавцом или регистратором, который на незаконных основаниях отказывается выполнять свои обязанности, то всегда можно обратиться в суд для защиты своих интересов.

Какую форму договора выбрать при приобретении квартиры?

Критика эксперта-юриста

Комментирует материал Мария Спатарис:

• юрист;
• автор юридической колонки газеты «Cyprus Expert»;
• бакалавр Российского государственного института интеллектуальной собственности;
• магистр Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина.

Стаж юридической деятельности – 8 лет. Подробнее о наших экспертах вы можете узнать здесь.

Хотелось бы не согласиться с автором со следующими его высказываниями:

Раздел “Покупка квартиры: оформление сделки»

Автор указывает, что купить квартиру можно посредством заключения договора долевого участия, дождавшись окончания строительства.

Хочу отметить, что название статьи посвящено порядку оформления договора купли-продажи жилого помещения. Договор долевого участия является самостоятельным договором и никакого отношения к купле-продажи не имеет. Закон четко разграничивает эти два виды договоров.

Предметом купли-продажи является передача покупателю определенной (существующей) квартиры, которая имеет адрес, кадастровый номер, точную площадь.

Предметом договора долевого участия является инвестирование (вложение) денежных средств в долевое строительство (часто как такового объекта еще не существует). В этом случае квартира передается после ввода дома в эксплуатацию, получения паспорта БТИ.

То есть на момент заключения договора точные данные “продаваемой” квартиры еще неизвестны.

Раздел “Покупка квартиры: оформление сделки»

Автор пишет: “Порядок оформления покупки квартиры завершается заключением основного договора купли-продажи, подписание акта приема-передачи и других документов, если это необходимо”.

Оформление покупки квартиры, т.е. договора купли-продажи заканчивается моментом гос.регистрации этого договора. Ч.2 ст.558 ГК РФ гласит, что отсутствие гос.регистрации договора купли-продажи влечет признание сделки незаключенной.

То есть сделки юридически как бы и ни существовало (хорошо здесь сделать ссылку на статью, объясняющую чем отличаются недействительные и незаключенные сделки. Многие постоянно путают их).

Раздел “Покупка квартиры: оформление сделки»

Автор пишет: “Основной договор купли-продажи подписывается всеми сторонами, участвующими в сделки, лично, в присутствии друг друга”.

А что насчет конституционного права иметь представителя? Практически любой договор (например, кроме брачного) может быть подписан лично или законным представителем.

Необязательно, что договор должен быть подписан в присутствии друг друга. Договор можно подписывать и раздельно. Данный факт не влияет на признание сделки недействительной. Единственно в случае раздельного подписания, покупатель должен удостовериться, что договор подписан уполномоченным лицом.

Раздел “Переоформление квартиры при покупке”

Несколько раз автор упоминает некую “жилищную контору”.

О какой конторе идет речь? О Жилищно-эксплуатационной конторе (ЖЭК) — территориальном исполнительном органе Жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ)? Если да, то на сегодняшний день ЖЕК не существует. В 2005 г. прошла реформа ЖКХ, все его функции были переданы ТСЖ или Управляющей компании.

 Раздел “Куда подаются документы”

Автор пишет: “Сдача документов на государственную регистрацию права (через отделение Регистрационной палаты или Многофункционального центра обслуживания населения)”.

На самом деле существуют 5 способов подачи документов на регистрацию права собственности:

1. в офисах Росреестра;
2. в многофункциональных центрах (МФЦ);
3. через выездное обслуживание Росреестра. По Москве и МО подача документов на регистрацию права на недвижимое имущество и получении итогового документа стоит по 1500р. за каждый пакет документов. Т.е. на один обьект недвижимости 3000 руб.
4. почтовым отправлением;
5. в электронном виде. Правда, документы, таким образом, подаются предварительно, однако такой способ ускоряет процесс обработки документов при регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Раздел “Куда подаются документы”

Автор пишет: “Документы оформляемые, при покупке квартиры получают в Регистрационной палате вне зависимости от того, куда они сдавались.

Итоговый документ о регистрации права собственности можно получить 2 способами:

1. в офисах Росреестра;
2. через выездное обслуживание Росреестра.

Раздел “Нюансы”

Автор пишет: “При передаче задатка нужно составить предварительный договор купли-продажи, в котором нужно полно описать предмет продажи (квартиру), привести паспортные данные продавца и покупателю, точную сумму будущей сделки, сроки, штрафные санкции при нарушении условий договора”.

При передаче задатка или аванса необязательно составлять предварительный договор, можно сразу подписать договор купли-продажи.

Важно, чтобы в договоре были прописаны существенные условия:

1. данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю;
2. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
3. цена, за продаваемый объект недвижимости;
4. если после продажи недвижимости, в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры, проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым после его приобретения покупателем, необходимо указать перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (этот пункт особенно актуален если продается доля, т.е. часть жилого помещения ).

При отсутствии существенных условий в договоре, этот договор считается незаключенным, т.к. он не согласован сторонами.

Кто составляет и оформляет договор купли продажи квартиры?

Важнейшим документом при заключении сделки купли-продажи квартиры является договор.  Он содержит важнейшие условия предстоящей сделки и должен быть оформлен должным образом, чтобы она не была признана недействительной.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры обязательно должен иметь письменную форму, устные договоренности в таких крупных сделках недействительны. Без письменного соглашения невозможно переоформить права собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. А именно это является ключевым этапом при сделках купли-продажи, без которого вся процедура лишена юридического смысла.

Документ подписывается:

• продавцом (если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение);
• покупателем;
• посредниками (участие последних необязательно, но может потребоваться, если стороны или одна из сторон не могут присутствовать при подписании договора по состоянию здоровья или из-за удаленности их проживания от места сделки).

Законодательно не регламентирован единый формат договора купли-продажи квартиры. Владельцы недвижимости составляют его в произвольном порядке с учетом специфики конкретной сделки. Также законодательно не установлен перечень лиц, которые ответственны за составление договора купли-продажи.

Гражданский кодекс содержит указание на то, что договор подписывается исключительно в добровольном порядке по соглашению обеих сторон. Это правило указывает на то, что если будет выявлен факт оказания давления на одного из участников сделки (например, шантаж или применение насилия), то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

При заключении договора стороны должны достигнуть договоренности по таким важным аспектам, как стоимость квартиры и порядок оплаты (наличие предоплаты или задатка), точные сведения о продаваемой квартире (позволяющие однозначно ее идентифицировать), способ расчетов (наличный, безналичный, через нотариуса, ячейку в банке или аккредитив), сроки выкупа квартиры, порядок переоформления прав собственности, снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц и пр.

Кто имеет право составить договор купли-продажи

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64.

Специального разрешения на подготовку договора купли-продажи квартиры не требуется. За разработку текста документа может отвечать как продавец, так и покупатель. Для этого им не требуется профильное юридическое образование. Они могут воспользоваться готовыми образцами или шаблонами договоров, которые есть сегодня в открытом доступе.

Но если стороны опасаются, что самостоятельная подготовка договора несет повышенные риски его аннулирования или признания недействительным, то они могут воспользоваться посредническими услугами по подготовке текста соглашения.

Можно выделить следующие ключевые варианты составления договора купли-продажи:

1. Через специализированную юридическую компанию или практикующего в частном порядке юриста.
2. Через риэлторскую компанию.
3. Через МФЦ. Сегодня во многих МФЦ можно не только переоформить право собственности на недвижимость, но и заказать подготовку договора.
4. Через нотариуса.

Каждый из указанных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Самостоятельная подготовка договора позволяет минимизировать затраты на заключение сделки купли-продажи. При этом стороны без профильного образования могут не учесть при подготовке документа важные законодательные изменения или требования гражданского права, которые распространяются на юридически значимые документы.

При участии специалистов при подготовке договора он разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом специфики продажи квартиры и в соответствии с требованиями законодательства.

Обращение к специалисту потребует определенных трат. В зависимости от региона и уровня квалификации юриста подготовка договора купли-продажи обойдется сторонам в 3-10 тыс.р. В крайнем случае, стороны могут просто обратиться за консультацией относительно содержания документа в юридическую компанию. Такие консультативные услуги обычно оплачиваются из расчета 500-1000 р. в час.

Преимущества составления договора купли-продажи нотариусом

В настоящее время участие нотариуса при заключении сделок купли-продажи квартиры не является обязательным. Исключение составляют случаи, когда в сделке участвуют недееспособные или несовершеннолетние лица, а также при продаже квартиры из общедолевой собственности.

Тем не менее, на практике нередко желающие продать или купить квартиру прибегают к нотариальным услугам при подготовке и подписании договора. Закон не запрещает обращаться к нотариусу для подготовки текста соглашения и его удостоверения.

Преимущества составления договора купли продажи у нотариуса состоят в следующем:

1. Один экземпляр документа будет храниться у него. В случае утраты этого важнейшего документа его всегда можно восстановить, обратившись к нотариусу за дубликатом.
2. Нотариус в обязательном порядке проверяет сделку на юридическую чистоту и заверяет личности сторон сделки: не наложен ли арест на недвижимость, не подлежит ли дом сносу, оформлены ли права собственности на квартиру должным образом, является ли продавец реальным собственником, и вправе ли он продавать квартиру. Для этого им могут запрашиваться дополнительные подтверждающие документы как у сторон сделки, так и в уполномоченных инстанциях (так, он имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН). Все эти действия позволяют обезопасить покупателя от заключения сделки с недобросовестным продавцом.
3. Нотариально заверенный договор практически нереально оспорить в суде и признать его недействительным. Нотариус перед его заверением в обязательном порядке должен убедиться, что стороны осознают последствия заключения сделки купли-продажи и существенные условия подписываемого соглашения; договор не подписывается им по принуждению или под угрозами/шантажом. Для этого нотариус проводит беседу с продавцом и покупателем, разъясняет им последствия подписания договора; убеждается, что указанные им факты подтверждают реальные намерения сторон; что продавец и покупатель являются вменяемыми, адекватно воспринимают действительность и добровольно совершают действия. При необходимости нотариус сможет выступить в суде в качестве свидетеля и подтвердить данные факты.
4. Участие нотариуса позволить сторонам не вникать в юридические тонкости сделки и доверить эту задачу профессионалу. Нотариус сам изучает нюансы сделки и готовит проект соглашения. Шансы на признание договора, заключенного с участием нотариуса, ничтожным практически нулевые.
5. Нотариус может включить в договор дополнительные условия, которые защищают права покупателя (например, относительно сроков снятия продавца и членов его семьи с регистрационного учета или прописать дополнительную финансовую ответственность продавца за неисполнения обязательств).
6. Помимо прочего, нотариус сможет выступить посредником при передаче денег за квартиру, что обезопасит стороны от рисков неуплаты.

Нужно понимать, что участие нотариуса – услуга весьма недешевая. Плата за нотариальные услуги в данном случае будет складываться из:

• стоимости подготовки текста договора купли-продажи (около 5000-10000 р.);
• госпошлина за нотариальное заверение договора;
• плата за технически-правовую работу (в среднем – 5000 р., зависит от нотариальной конторы).

Госпошлина за нотариальное заверение договора – самая существенная часть затрат, она привязана к стоимости недвижимости. Для лиц, находящихся в родственных связях, госпошлина оплачивается в размере:

• при цене сделки до 10 млн.р. – 3000 р.+0,2% от стоимости договора;
• при сделке, равной или более 10 млн.р. – 23 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.р.

Полученная сумма не может превышать 50 тыс.р.

Для оформления соглашения для лиц, которые не состоят в родственных связях, тариф рассчитывается как:

• при стоимости квартиры менее 1 млн.р. – 3 тыс.р. +0,4% от цены;
• при сумме договора от 1 до 10 млн.р. – 7 тыс.р.+0,2% от суммы сверх 1 млн.р.;
• при цене сделки от 10 млн.р. – 25 тыс.р.+0,1% от суммы более 10 млн.р.

Максимальная госпошлина составляет в данном случае 100 тыс.р.

Таким образом, законодательство не регламентирует перечень лиц, которые вправе составлять договор купли-продажи квартиры.  Это может быть как продавец или покупатель, либо юристы, риэлторы или нотариус. Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно. Пошаговая инструкция по грамотному составлению ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) регулирует процедуру передачи предмета сделки от одного участника другому.

От того, насколько правильно он будет составлен, зависит признание действительности сделки и соблюдение прав контрагентов.

В представленной статье мы подробно расскажем, каким правилам нужно следовать при составлении данного соглашения, какие сведения указывать в документе и другие особенности сделки.

○ Что из себя представляет договор купли-продажи квартиры

Понятие данного вида соглашения раскрывается в ГК РФ.

• «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)».

ДКП составляется в простой письменной форме и заверяется подписями сторон. При несоблюдении требуемой формы, сделка будет признана недействительной. Договор не требуется заверять нотариально, но стороны могут сделать это по обоюдному согласию.

Также не требуется государственная регистрация соглашения – сделка считается заключенной с момента подписания документа. Однако фактический переход права собственности возможен только после государственной регистрации данной процедуры (п. 1 ст.

551 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Стороны договора

Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:

• Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
• Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.

Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.

Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.

В первом случае к нему предъявляются определенные требования:

• Достижение возраста 18 лет.
• Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).

Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:

• Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
• Дополнительную информацию  при необходимости.

Вернуться к содержанию ↑

○ Предмет договора

Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.

• «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
• При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».

Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:

• Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
• Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
• Этаж расположения.
• Назначение (жилое помещение).
• Кадастровый номер.

Вернуться к содержанию ↑

○ Порядок оплаты

 В договоре важно указать:

• Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
• Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
• Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).
• Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год, вместо размытых формулировок о передаче денег спустя определенное количество времени со дня подписания).

Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.

Вернуться к содержанию ↑

○ Важные моменты для покупателя

Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.

Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:

• Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
• Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
• Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как быть, если продавец действует по доверенности

Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:

• Полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью).
• Определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира).
• Условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно.
• Срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).

Также  в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.

Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Нюансы сделки в случае, если квартира досталась продавцу по наследству

Если продаваемая квартира получена собственником по наследству, размер рисков такой сделки существенно выше:

• На недвижимость могут предъявить права лица, являющиеся наследниками первой очереди, несмотря на то, что они не указаны в завещании.
• Если приобретенная по наследству квартира находится у собственника менее 3 лет,  покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от любых неприятностей, нужно полностью изучить историю жилья на наличие:

• Завещательных отказов.
• Арестов имущества.

Также необходимо проверить документ, служащий правом на получение наследства.

Независимо от проведенного анализа, нет абсолютной гарантии того, что в будущем не объявятся родственники, имеющие право претендовать на жилье. Поэтому не стоит покупать квартиру, полученную по наследству, не разобравшись в деле как следует.

Вернуться к содержанию ↑

○ Нюансы сделки с ранее приватизированным помещением

Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:

• Возможность перепланировки.
• Отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
• Облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).

Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:

• Правоустанавливающие документы продавца.
• Справку об отсутствии задолженности по платежам.

Вернуться к содержанию ↑

○ Нюансы заключения договора между родственниками

Процедура оформления сделки с родственниками почти не отличается от стандартного заключения соглашения о купле-продаже. При этом есть некоторые особенности:

• Не требуется регистрация проведения процедуры, хотя все документы от сделки должны передаваться в Реестр.
• Отсутствует налог на прибыль.

• «Если сделка купли-продажи заключается между взаимозависимыми лицами, то покупатели, являющиеся родственниками, не претендуют на получение налогового (имущественного вычета) (ст. 220 НК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

○ Дополнительное соглашение

Стороны в любой момент могут внести изменения в действующий ДКП. Для этого им нужно составить дополнительное соглашение, которое отражает все условия, корректирующие основной договор.

Основаниями для составления дополнительного соглашения могут быть любые поправки в сделке. Чаще всего это изменение:

• Стоимости квартиры.
• Реквизитов участников.
• Порядка оплаты и т.д.

Главное условие оформления дополнительного соглашение – договоренность контрагентов. Они должны предварительно обсудить данный вопрос и прийти к согласию. 

Таким образом, составление договора купли-продажи квартиры имеет множество нюансов, которые важно учитывать при его оформлении. Чем подробнее он будет составлен, тем больше будут защищены права участников сделки.

Учитывая, что данное соглашение не требует обязательного нотариального заверения, ответственность за все ошибки несут сами участники.

А так как любые возникшие разногласия решаются только в судебном порядке, именно договор будет главным основанием, на котором будет базироваться ход процесса.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Как покупатель может выгодно воспользоваться изменениями в порядке регистрации сделки?

По новому закону, закрепленному в ст.8.1 ГК РФ, для государственной регистрации права собственности в регистрирующий орган обязаны явиться оба участника.

Это дает определенное преимущество покупателю, который может быть уверен в чистоте заключенного договора и отсутствии обременений на приобретенную жилплощадь.

Все эти параметры проверяются при рассмотрении заявления от сторон договора купли-продажи.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Как правильно прописать порядок оплаты наиболее выгодным для покупателя способом в целях гарантии его безопасности?

Чтобы максимально обезопасить себя, покупателю следует прописать в договоре пункт о передаче денег частями, по мере выполнения условий продавцом, для чего открывается специальная банковская ячейка.

Например, покупатель открывает 2 ячейки, в которые кладет разную сумму, одну из них продавец получает сразу, а вторую, после выполнения определенного условия, прописанного в договоре, например, государственной регистрации перехода права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок действий, если обнаружено, что продавец имеет психическое или особое физическое заболевание

В подобном случае необходимо получить соответствующее медицинское заключение, чтобы признать сделку недействительной. Следует учитывать, что подобный документ имеют право подписывать только эксперты в судебной медицине и психиатрии, иначе заключение не будет учтено судом.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Какие положения необходимо учесть при заключении договора на квартиру, ранее приобретённую с использованием средств материнского капитала

Для признания подобной сделки действительной необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. При этом стоит учитывать, что они дадут согласие только в том случае, если после продажи предмета настоящей сделки родители приобрели новую жилплощадь, также оформленную на детей, размер которой не меньше предыдущей квартиры.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Особенности заключения договора, если у продавца есть несовершеннолетние дети

При наличии детей младше 18 лет, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки. Без этого она будет признана недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

Как правильно оформить договор купли-продажи при покупке квартиры. Рассказывает юрист Сергей Богданов.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ