Как получить ипотеку на квартиру — юридические советы

Порядок и особенности оформления квартиры при ипотеке

Сегодня мы поговорим о теме, которая близка очень многим российским семьям, особенно молодым. Это приобретение собственного жилья.

Что делать, если собственных средств не хватает для его приобретения? Можно ли оформить квартиру в кредит и насколько сложно это будет сделать? Постараемся сегодня ответить на все эти вопросы.

Квартиры в России стремительно дешевеют. И тем не менее не многие люди могут позволить себе купить квартиру. Что делать в таком случае?

Есть два варианта:

1. Копить деньги.
2. Взять ипотечный кредит.

Копить деньги придется несколько лет и сделать это будет непросто. Каждый второй человек не сможет систематически откладывать деньги. Чтобы откладывать деньги на квартиру нужно бешеная мотивация и железная воля.

Отметим! Взять ипотечный кредит может любой трудоспособный человек. Оформить такой кредит можно в банковском учреждении. Для оформления потребуется минимальный набор документов.

Что такое ипотека?

Ипотека — кредит на квартиру. При этом для приобретения недвижимости используются средства банка и физического лица.

Сегодня, пожалуй, каждый россиянин знает, что такое ипотека. Потому что жилищный вопрос — самый важный для человека.

Плюсы и минусы ипотечного кредита

Многие молодые семьи мечтают о своём жилье. Но для осуществления мечты нужно приложить усилия. Часто единственным решением является ипотечный кредит. Он имеет как преимущества, так и недостатки.

Сначала рассмотрим преимущества:

1. Можно компенсировать часть процентов. Согласно действующего законодательства некоторые категории граждан могут компенсировать часть процентов по ипотеке. Государство предоставляет им так называемый налоговый вычет.
2. Человек является собственником жилья. После оформления сделки квартира будет являться собственностью человека. И он может распоряжаться ей на свое усмотрение. Человеку больше не нужно снимать в аренду недвижимость.
3. Заемщик становится инвестором. Стоимость недвижимости в России постоянно растет.  Поэтому собственник жилья является инвестором.
4. Срок кредитования. Как правило, обычные кредиты дают на один год. Тогда как ипотеку оформляют на 10-30 лет. Такой срок кредитования позволяет приобретать недвижимость различным слоям населения. Также при желании заемщик может досрочно оплатить кредит.
5. Высокая стоимость аренды. Большинство людей не могут позволить себе арендовать квартиру. Ежемесячная арендная плата растет ежегодно.

Рассмотрим недостатки:

• Риск неплатежей. Если заемщик вовремя не произведет платёж, тогда будут начислены соответствующие штрафные санкции. Если возникла сложная ситуация, когда нужно обратиться в банк для урегулирования задолженности.
• Нельзя продавать недвижимость. Чтобы продать квартиру, нужно получить соответствующее разрешение в банковском учреждении.
• Недвижимость обязательно нужно застраховать.
• Кредит выдается на большой срок, поэтому будет большая переплата.

Условия на оформление квартиры по ипотеке

Каждый банк индивидуальный определяет условия по ипотеке. Какие предъявляются условия?

1. Доход заемщика. Это одно из основных условий. Заемщик должен предоставить документ, который подтверждает доход.
2. Ставка. Банки предлагают клиентам плавающую или фиксированную ставку. Лучше отдавать предпочтение фиксированной ставке. В таком случае заемщику необходимо будет происходить одинаковый ежемесячный платёж на протяжении нескольких лет.
3. Вид ипотечного кредитования. Определенные категории граждан могут воспользоваться военной или социальной ипотекой. Также клиенты могут получить ипотечный кредит под материнский капитал.
4. Гарантии. В качестве гарантии может выступать поручитель. Также клиент может выбрать залог недвижимости.
5. Срок кредитования. Срок варьируется от 1 до 30 лет. Например, можно выбрать на 25 лет.
6. Первоначальный взнос. Часто банк требует от клиента внести первоначальный взнос.
7. Стоимость квартиры. Стоимость недвижимости определяет специальная оценочная компания.

Оформление квартиры при ипотеке

Как выбрать банк и квартиру?

Итак, вы решили оформить ипотечный кредит. С самого начала вам нужно будет решить две проблемы:

1. Определиться с выбором банка
2. Определиться с выбором жилплощади.

Лучше всего это делать одновременно. Это поможет сэкономить вам время и найти наиболее подходящий вариант, который будет устраивать и вас и подпадать под действующую программу банка. При этом совсем не обязательно обходить все ближайшие кредитные учреждения.

Достаточно всего лишь зайди на их сайт и внимательно ознакомиться с их предложениями. Там же вы можете посчитать предварительный платеж по ипотечному кредитованию, используя кредитный калькулятор.

Что касается выбора квартиры. То в ней не должно быть никаких незаконных перепланировок, а дом не должен находиться в аварийном состоянии, стоять в очереди на снос или капитальный ремонт.

Отметим! Выбирая квартиру от застройщика поинтересуйтесь, возможно он уже сотрудничает с каким-то банком. В этом случае оформление залога пройдёт без каких-либо проблем.

После предварительного выбора вам нужно будет посетить отделение банка. И там уже более тщательно ознакомиться с условиями ипотеки. При оформлении договора, попросите на изучение текст типового договора.

Необходимые документы

После того, как выбор банка будет сделан, будет запущен следующий процесс — это сбор документов.  В отделении банка вам предоставят их полный список.

В первую очередь банку нужно определиться, стоит ли вам доверять и с суммой кредита. Для этого будут рассмотрены все заемщики и созаемщики, есть ли такие есть и поручитель. Привлечение созаемщиков поможет вам повысить шансы на одобрение.

Возможно, что в процессе оформления кого-то из созаемщиков или поручителей придется заменить. Это объясняется тем, что требование по ипотечным программам гораздо строже и жестче, нежели по потребительскому кредитованию.

Нужно быть готовым к тому, что документы подтверждающие вашу занятость и ваш заработок может потребоваться предъявить не один раз. Поскольку все они имеют определенный срок действия. А процесс принятия решения по ипотечному кредитованию может немного затянуться.

Потребуется такой набор документов:

• паспорт;
• заявление;
• выписки;
• отчёты;
• различные правоустанавливающие документы;
• трудовой договор.

Оценка объекта недвижимости

В случае положительного решения приходит время следующего этапа — это оценка объекта недвижимости. Если вы уже нашли подходящий для вас вариант, то вам нужно будет собрать по нему пакет документов, требуемых в банке, и провести его оценку.

Списки документов могут немного различаться, но обязательно понадобится свидетельство о государственной регистрации права, правоустанавливающий документ, техпаспорт и выписка из домовой книги.

Обратиться за оценкой вам придется в оценочную компанию, одобренную банком. Её услуги могут обойтись вам в сумму от 10 до 25 тыс. рублей. Окончательная сумма кредита будет зависеть от стоимости квартиры.

Причём в расчёт будет браться наименьшая из двух стоимостей:

Страхование ипотеки

Итак, все участники сделки и объект залога получил одобрение кредитной организации, и до завершения сделки осталось совсем немного. Следующим шагом будет — оформление страхование. В случае отказа от комплексного страхования, банк может повысить кредитную ставку на несколько пунктов.

Также для оформления сделки вам потребуется подтвердить наличие у вас первоначального взноса. Причём ставка по кредиту будет напрямую зависеть от его суммы. Чем больше сумма первоначального взноса, тем меньше ставка по кредиту.

Подтвердить его наличие можно одним из двух способов:

1. Положив эту сумму на счет в банке, в котором вы планируете кредитоваться.
2. Принести расписку от продавца в получении кредитных средств.

Отметим! При этом имейте в виду, что, внося в договор с продавцом условия о задатке, вы можете потерять эти деньги. Если же взнос будет оформлен, как аванс, то эти деньги вам обязаны вернуть.

Подписание кредитного договора

Наконец все основные этапы оформления пройдены, остался только этап непосредственного заключения сделки. Для этого собираются все его участники и подписывается кредитный договор. Обычно в этот же день подписывается и договор по ипотеке, которые затем регистрируются в государственных органах.

На руки вам выдадут свидетельство, подтверждающее ваше право собственности на квартиру. В свидетельстве будет указано, что на жилье наложено обременение.

Окончательные расчеты с продавцом можно проводить двумя способами:

• наличным способом, то есть положив деньги в ячейку банка;
• безналичным путем.

Оплата ипотеки

После того, как пройдет первая радость, от того что вы стали владельцем собственных квадратных метров, немного поутихнет. Нужно будет подумать и о своевременном возврате долга. Для этого вам будет выдан график платежей, где будут четко указаны все сроки и суммы.

В некоторых случаях возможны варианты погашения досрочно. А в некоторых случаях и нет. Поэтому свои платежи нужно рассчитывать с учетом этого условия.

Также нужно определиться со способом внесения денег. Так, например, при взносах через кассу банка, вам необходимо учитывать график работы отделения. Если же вы планируете делать это безналичным путем, то помните то, что безналичный перевод может идти до трех рабочих дней (календарных).

Правильное планирование ваших платежей поможет избежать вам таких неприятностей, как просрочка. Последний вопрос, который остаётся решить после полного погашения кредита — это снятие обременения по ипотеке.

Отметим! Делается это в том же органе, который производил регистрацию. Для этого вам понадобится заявление от вас лично и от банка, в котором оформляли этот кредит. Также вам понадобится закладная из банка и документ, подтверждающий то, что вы полностью выплатили весь кредит.

Сроки и процентные ставки по ипотеке

• Срок ипотечного кредитования варьируется от 1 до 30 лет.
• А процентная ставка варьируется от 6 до 14%.

Примечание! Оформить ипотеку можно в любом банке. Для оформления потребуется полный пакет документов. Ипотечное кредитование имеет как преимущества, так и недостатки, поэтому будьте внимательны при принятии такого важного шага как оформление ипотечного кредита.

Как выгодно взять ипотеку на квартиру

Как выгодно взять ипотеку на квартиру, какие нюансы нужно учитывать.

За что придется заплатить и какие меры предпринять для снижения процентной ставки.

Улучшение жилищных условий – это мечта многих людей. Но, к сожалению, она не всегда осуществима в связи с неустойчивым финансовым положением.

Отсутствием высокого заработка, которого будет хватать не только на повседневные нужда, но и для накоплений с целью покупки квартиры.

Для решения этой проблемы банки предлагают ипотеку. И если грамотно подойти к этой процедуре, можно ощутить максимальную выгоду от приобретения жилья в кредит.

Обращение в банки

Чтобы купить квартиру в ипотеку, необходимо начать с подбора банка. Правильно подобранная финансовая организация – это половина успеха.

Не стоит верить рекламе, в которой кредиторы обещают сомнительно низкую ставку.

Чтобы на нее рассчитывать, придется соответствовать самым высоким требованиям к заемщикам и согласиться на комплексное страхование.

Перед обращением в банк необходимо иметь четкое представление о том, на какую стоимость квартиры нужно рассчитывать и сколько будет первоначальный взнос.

Стоит обратиться сразу в несколько банков и попросить рассчитать полную стоимость кредита, размер переплаты, ежемесячный платеж.

Чтобы покупка жилья оказалась максимально выгодной для заемщика, следует учитывать три основных правила:

Шансы на получение

Ипотека представляет собой долгосрочный кредит на большую сумму.

Низкие шансы на получение ипотеки у неработающих граждан, пенсионеров, инвалидов, работников с низким уровнем дохода и отсутствием дорогостоящего имущества в собственности.

Шансы на получение возрастают при возможности привлечения поручителей и предоставления в залог дорогостоящего имущества (помимо покупаемой квартиры).

Социально незащищенные слои населения могут рассчитывать на оформление ипотеки по специальным программам со сниженной процентной ставкой.

К ним относятся:

Требования к заемщику

Каждый банк выдвигает определенные требования к заемщикам. Отличаются они в зависимости от вида кредитования и программы.

Видео: как взять ипотеку и выбрать квартиру

К основным требованиям относятся:

К дополнительным требованиям относятся:

Как оформить ипотеку на квартиру

Чтобы сделка оказалась максимально выгодной, стоит обратить внимание на несколько важных моментов:

Пошаговая инструкция

Рассмотрим, что нужно для этого, и какие действия необходимо совершить заемщику:

Поиск жилья

Залоговое имущество должно соответствовать следующим критериям:

Многие продавцы категорически отказываются от таких сделок, поэтому данный момент нужно уточнять предварительно.

Подача заявки

Для этого потребуется предоставить минимальный пакет документов, состоящий из:

Заявка оформляется в банке, на рассмотрение уходит около 2 дней.

Сбор документов

Основной пакет документов, требуемых при оформлении ипотеки, предоставляются продавцом недвижимости после проведения устных переговоров и заключения предварительного договора с передачей аванса (если это необходимо).

Также потребуется подготовить:

Банком могут быть потребованы и другие документы, полный перечень предоставляется после одобрения заявки на кредит.

Регистрация собственности

Если имущество подходит под выдвигаемые критерии, заемщику выдается одобрение на оформление ипотеки. Если банк отказывает, то придется подобрать другую квартиру.

В назначенное время продавец и заемщик приходят в банк для составления и подписания следующих документов:

• кредитный договор;
• соглашение о предоставлении залога;
• договор купли-продажи на квартиру;
• акт приема-передачи (если это необходимо банку);
• соглашение о страховании.

Дальше продавцу выдаются деньги посредством их размещения в депозитарной ячейке банка.

Однако полноправным владельцем недвижимости он становится только после выплаты кредита и снятия обременения с имущества.

Нюансы сделки

Составляя ипотечный договор, необходимо внимательно читать все прописанные условия владения.

Рассмотрим основные из них:

Например, можно ли разделить платеж между созаемщиками, есть ли возможность отсрочки даты платежа и т.д.

Возможные расходы

Расходы по оформлению бумаг и на совершение различных манипуляций ложатся на плечи заемщика.

В них входят расходы на оценку недвижимости, оплату услуг нотариуса, юриста, оформление и заверение документов, аренда банковской ячейки.

Необходимость страхования

Комплексное ипотечное страхование обойдется в 1-1,5% от стоимости квартиры. Оплачивается полис ежегодно.

По мере уменьшения ссудной задолженности уменьшается и размер страховой премии.

Выбрать страховую компанию клиент банка может самостоятельно, но чаще такая возможность не предоставляется, поскольку банки сотрудничают с конкретными компаниями, получая определенный доход от привлечения новых клиентов.

Оформление ипотеки – это длительный и трудоемкий процесс, требующий грамотного подхода.

Если знать нюансы и правила подхода к сделке, то можно ощутить выгоду от оформления кредита.

Важно помнить, что ипотека выдается на длительный срок, переплата, несмотря на кажущийся невысокий процент, огромная, поэтому нужно приложить максимум усилий для снижения тарифной ставки и уменьшения общей стоимости кредита.

Как выгодно взять ипотеку на квартиру в 2018 году – советы юриста

Ипотека – для многих единственная возможность приобрести собственное жилье. Хотя переплаты по такому кредиту могут показаться значительными, но это более выгодно, чем многие годы снимать жилье.

Варианты ипотечного кредитования

Банки предлагают несколько вариантов ипотечного кредитования:

• покупка жилья в новостройках;
• вторичный рынок;
• выдача ссуды на строительство;
• улучшение жилищных условий – деньгами банка покрывается разница сумм между стоимостью новой квартиры и ценой проданного собственного жилья;
• кредит для молодой семьи – отдельная программа с господдержкой.

Вторичное жилье

К вторичному относится любой жилой объект, который ранее был в эксплуатации. Особенность в том, что главными условиями банка для выдачи кредита на вторичные квартиры является возраст здания (после сдачи в эксплуатацию) и износ площади.

Заключение об износе выдает Межведомственная комиссия. Он должен быть не более 20 процентов. Возраст жилья обычно колеблется от 3 до 7 лет. Каждый банк может самостоятельно устанавливать эти пределы.

Если квартира полностью соответствует критериям, это не дает гарантии кредитования. Потребуется предоставить описание объекта в банк и получить одобрение варианта.

Важно уточнить и у продавца, готов ли он работать на условиях ипотеки. Банк переводит деньги на счет продавца, а не выдает их наличными.

Новостройки

Кредиты на покупку жилья в новостройках банки выдают более охотно. Зачастую, выбрав понравившийся дом, достаточно просто обратиться к застройщикам. Они сотрудничают с банками на выгодных условиях и могут сразу дать контакты кредитора.

Когда выбор уже сделан в пользу конкретного банка, то там также можно уточнить, с какими застройщиками он работает и что может предложить.

Если оба варианта не подошли, то можно просто самостоятельно подыскать новостройку, выбрать подходящую квартиру и затем обратиться в банк, чтобы уточнить возможность оформления ипотеки на её приобретение.

При этом нужно уточнить, какую сумму кредитор будет готов предоставить в долг. Если средств недостаточно на приобретение желаемой квартиры, то надо попросту доплатить разницу, оформив ипотеку на остаток суммы.

При отсутствии личных средств можно выбрать квартиру на предложенную банком сумму.

Выбор банка

Выбирая подходящего кредитора, многие обращают внимание в первую очередь на процентные ставки. Это логично, но нужно учитывать и на ряд дополнительных пунктов:

• Если человек желает оформить льготную ипотеку, он должен предварительно уточнить, какие банки работают на таких условиях.
• Когда хочется взять конкретную квартиру, то потребуется уточнить, какой банк готов выдать кредит на нужную сумму и одобрить выбранный вариант.
• Географию работы банка тоже необходимо учесть. Не все кредиторы работают везде по России, некоторые из них — лишь в определённых областях.
• Лучше остановить внимание на проверенных годами банках — в случае банкротства трудности возникнут и у заемщика после продажи кредитного портфеля.
• Требования к заемщикам тоже надо учесть. Одни из самых выгодных условий кредитования на покупку жилья — у Сбербанка, но там серьезные требования к клиентам (по возрасту, ежемесячному доходу), поэтому выгодные предложения могут получить не все.
• Если человек много лет был клиентом банка, имеет там счета (зарплатный или депозитный), уже кредитовался и проявил себя как благонадежный клиент, то он оформит ипотеку без проблем и может рассчитывать на льготы.

Изучение условий

Прежде чем подписывать ипотечный договор с банком, необходимо внимательно изучить все условия соглашения. В идеале попросить у кредитного специалиста типовой образец, обсудить его с юристом и лишь потом принимать решение о заключении договора.

Даже если человек является бывалым заемщиком, и при этом серьезным и ответственным плательщиком по всем кредитам, он должен обратить внимание на размер штрафов и способы разрешения споров в случае неуплаты. От непредвиденных моментов, к сожалению, никто не застрахован, и поэтому лучше оговорить их сразу.

Признаки выгодной ипотеки

Часто в рекламе предлагается оформить ипотечный кредит на выгодных условиях. Более детальную информацию узнают у консультанта в банке.

Существует множество «подводных камней», на которые следует обращать внимание.

Универсальный способ понять, где лучше взять кредит, — рассмотреть условия кредитования в различных банках.

Далее — сравнить ставки и ключевые параметры, выделив из них приоритетные.

В результате выбирается банк, который готов кредитовать заемщика (не всегда клиент подходит по критериям и требованиям) и предлагает низкие ставки по платежам.

Размер первоначального взноса

Многие молодые семьи стараются найти вариант ипотечного кредитования без первого взноса. Это делает жилье доступным каждому — не всегда есть возможность собрать на него достаточную сумму (это тоже немало). Бывают ситуации, когда квартира нужна срочно. Тогда выбирать не приходится. Но если можно подождать и затем внести часть средств, то это будет намного лучше.

Во-первых, переплата будет меньше — проценты платятся за кредитные средства, и чем больше вносится личных денег при покупке недвижимости, тем меньше выдаст банк.

Во-вторых, кредитные учреждения предоставляют под более низкий процент ипотеки, по которым был взнос 15-20%. Кроме того, это надежные банки.

Часть банков предоставляет ипотеки на срок до 10 лет с 30‒50% первоначальным взносом. Это самый выгодный вариант, но заплатить сразу такие деньги готов не каждый.

И всё же выгоднее всего иметь сумму на выплату 20% взноса. Это стандартная ставка во многих финансовых учреждениях, которые кредитуют на выгодных условиях.

Если банк готов кредитовать без какого-либо взноса, то, скорее всего, по договору будут завышены проценты или усложнены условия. К примеру, часто банки предлагают взять ипотеку без первого взноса, но при наличии залога (уже имеющаяся в собственности недвижимость или авто).

Процентная ставка

Процентная ставка за пользование средствами банка должна быть указана в кредитном договоре. На нее в первую очередь обращают внимание все заемщики. Помимо этого, существует график платежей, где должно быть четко обозначено, сколько это составит в рублях или долларах по каждому месяцу.

Иногда банки могут идти на хитрости, прибавляя к платежам скрытые комиссии.

Чтобы все четко рассчитать, надо воспользоваться специальным калькулятором ипотеки, введя туда основные условия договора. Можно просуммировать все платежи по договору, чтобы определить реальную переплату за период кредитования.

Валюта кредита

Многие берут ипотеку в долларах. Подобные соглашения выгоднее в плане процентной ставки. Некоторые банки одинаково кредитуют в валюте и рублях. Но нужно учитывать все риски. Заемщик не застрахован от валютных колебаний на рынке.

В случае стремительного роста курса никто не будет компенсировать потери, и платить все равно придется. В этом плане ипотека в рублях намного безопаснее валютной.

Возможно, придётся переплатить по процентам, но зато обезопасить себя от непредвиденных ситуаций.

Наличие комиссий

Часто банки используют определенные уловки, чтобы получить дополнительную выгоду. Для этого в ипотечном договоре предусматриваются комиссии.

Акцент делается на низкой процентной ставке, отсутствии платежей по страхованию заемщика. Но потом оказывается, что отдельным пунктом договора предусмотрены комиссии: за услуги банка, оформление соглашения и прочее.

Именно поэтому важно внимательно изучить соглашение, чтобы исключить скрытые платежи.

Распространенной проблемой является отмена договора и возврат денег. К примеру, покупка жилья по какой-либо причине была аннулирована. Тогда денежные средства за квартиру должны быть возвращены в банк. Но закрыть кредит в этом случае не удастся.

Во-первых, основная масса банков предусматривает плату за весь месяц пользования деньгами в случае, если средства поступили назад хотя бы через сутки. То есть придется за месяц уплатить проценты по ипотеке. Во-вторых, банк предусматривает комиссию за перевод средств между счетами: плата за пересылку денег получателю будет учтена.

Чтобы закрыть ипотечный договор с банком, эти средства придется внести. Подобная процедура предусмотрена всеми кредитными организациями.

Страховка

Часто банки совместно с кредитным договором заставляют подписывать соглашение о страховании. Юридически страховые услуги предоставляет сторонняя организация, но по факту часто это одна из дочерних компаний самого банка.

Если говорить о юридической стороне вопроса, то кредитная организация имеет право требовать документ о страховании имущества, на которые предоставляются деньги. В течение всего периода кредитования необходимо будет перезаключать договор со страховой компанией, предоставляя её документы банку.

Но требовать страховку жизни клиента, его здоровья, работоспособности банк не вправе. Иногда работники кредитного учреждения предлагают оформить саму ипотеку на более выгодных условиях в случае оформления дополнительной страховки. Здесь нужно просчитать, что выгоднее: оформить ипотеку под больший процент или переплатить за страховку, но взять кредит с меньшей ставкой.

Вид ежемесячного платежа

Во многих банках заемщик имеет возможность самостоятельно выбрать тип платежа по ипотеке. Самый простой способ — постоянный платеж. В этом случае сумма с процентами буде разделена на количество месяцев, и плата станет одинаковой. В случае досрочного погашения проценты будут пересчитаны системой автоматически.

Но можно выбрать вариант переменного платежа:

• фиксированная сумма погашения основного долга, а проценты изменяются в зависимости от остатка долговой суммы;
• большой итоговый платеж, покрывающий основное тело кредита;
• в начале действия договора платежи меньше, но постепенно они повышаются.

Теоретически итоговая переплата по процентам не должна отличаться. Но лучше не создавать себе лишние трудности и выбрать вариант с постоянным платежом в течение всего периода кредитования.

Если рассматривается другой вариант, то лучше выбрать постепенно повышающийся платеж. С учетом роста инфляции многие находят такое предложение более удобным.

Возможность досрочного погашения

Оформляя ипотеку, некоторые игнорируют этот пункт соглашения с банком. На самом деле он чрезвычайно важен. Ситуации бывают разные, и иногда возникает необходимость досрочно погасить всю сумму кредита.

Зачастую подобное право не ограничивается договором, но надо понимать, что заемщик имеет право получить возврат возможных переплат. К примеру, если заранее были внесены средства за страховку, то эти деньги банк должен вернуть. Также происходит перерасчет процентов.

В редких случаях договором предусматривается необходимость оплаты дополнительных процентов, комиссий. На этот пункт нужно сразу обратить внимание, чтобы затем не было лишних разбирательств.

Выбор подходящего жилья

Далеко не каждое жилье можно взять в ипотеку. Чаще банки предпочитают кредитовать покупку первичного жилья. Предварительно нужно предоставить информацию о выбранной квартире или доме специалисту в банке. После одобрения варианта — приступать к оформлению документов.

Существует алгоритм, как правильно выбрать жилье. Некоторые пункты здесь могут быть изменены в зависимости от желаемого типа объекта:

• Выбрать первичное жилье в понравившемся доме и обратиться к застройщику. Часто строительные компании уже сотрудничают с банками, которые кредитуют по упрощенной схеме.
• Если важно кредитование в определенном банке, то следует обратиться к специалисту по ипотечному кредитованию и узнать у него о существующих предложениях. Банки предоставляют перечень новостроек, где можно купить квартиру.
• Собрать информацию о застройщике (если его нет в перечне предложенных банком), предоставить сведения в банк.
• Если кредит оформляют на вторичное жилье, то лучше сразу подготовить 2-3 варианта, взять перечень документов с данными о квартире (площадь, оценочная стоимость, заключение об износе). Найдя нужный вариант, можно переходить к оформлению ипотечного договора.

В случае с частным домом все сложнее. Если человек хочет купить готовый, то процедура будет как для вторичного жилья. Чтобы взять кредит на строительство, нужно будет предоставить план дома, заключение эксперта о возможности реализации проекта, подробную смету расходов.

Возможность оформления льготной ипотеки

Сегодня в стране действуют различные программы, которые предусматривают оформление ипотеки на льготных условиях для военнослужащих, молодых семей, многодетных, матерей-одиночек и прочих категорий населения. К подобным случаям относятся также те ипотеки, по которым первоначальный взнос будет уплачен сертификатом на материнский капитал.

Не все банки работают на таких условиях, поэтому перечень кредиторов будет резко сокращен. Поэтому первоначально необходимо поинтересоваться, какие банки работают по государственным программам.

Затем по стандартной схеме выбирается жилье. Одновременно собирается перечень необходимых документов, которые подтвердят особый статус заемщика. Уточнить его можно у кредитного специалиста в банке.

Советы заемщику

Подводя итоги, можно дать несколько простых советов, которые помогут заемщику получить выгодные условия ипотечного соглашения:

• Выбирать банк лучше среди надежных, которые сотрудничают с государственными программами и по договорам, с которыми предусмотрено страхование.
• Предварительно лучше всего проконсультироваться с юристом, чтобы обсудить все моменты договора и исключить подводные камни в этом документе. Часто сам заемщик может попросту не обратить внимание на некоторые моменты.
• Лучше всего избегать дополнительных переплат. Для этого нужно отстаивать свое право на отказ от дополнительных комиссий, необязательных страховок. Практика показывает, что это все равно не гарантирует покрытие кредита в случае непредвиденной ситуации.
• Получив на руки график платежей, нужно сесть и все еще раз тщательно просчитать. Сравнив конечную сумму выплат с суммой выданных средств, можно будет определить реальную переплату в конечном итоге по договору.
• У крупных банков уже имеется такая автоматическая функция. Для этого можно воспользоваться калькулятором ипотеки на сайте. Там вводятся: предоставленная сумма, процентная ставка (или выбирается конкретная кредитная программа), длительность кредита. После этого приводится подробный расчет с платежами по месяцам, а также автоматически суммируется сумма переплаты. При помощи ипотечного калькулятора можно выбрать и другие условия. К примеру, указав максимально возможный ежемесячный платеж (исходя из семейного бюджета), можно определить возможную сумму кредита. На основании этой информации подбирается вариант жилья.
• Не стоит отчаиваться, если доход чрезмерно мал. Потребительские кредиты одобряют при условии ежемесячного платежа не более 15% от суммы дохода семьи. В случае с ипотекой можно найти банки, которые готовы работать даже на условиях «ежемесячный платеж = половина дохода». Главное — искать кредитора с выгодными условиями, который готов предоставить кредит в конкретном случае.

Как правильно взять ипотеку на квартиру: пошаговая инструкция

Хотите, чтобы покупка собственного жилья не омрачилась затянувшейся бумажной волокитой, связанной с оформлением кредита? Что значит ипотека? Как взять ипотеку, не потратив ни одной лишней минуты, ни одного лишнего рубля? Поможет инструкция по оформлению за 7 шагов.

Шаг №1.

Домашняя работа: проводим анализ предложений и выбираем честные условия

Правильно организованный подготовительный этап – залог того, что сделка не сорвется из-за отсутствующей справки, а банк не откажет в кредитовании. Придется изучить порядок получения ипотеки и проанализировать собственные финансовые возможности, найти подходящую недвижимость и кредитора с лояльными требованиями.

Ищем квартиру: вторичный рынок или новостройка

Первое,что нужно, чтобы гарантированно дали ипотеку– это соответствие выбранной квартиры требованиям финансового учреждения по залоговой недвижимости.

Значимый критерий – дата постройки. Если вы решите купить жилье в новостройке или в доме, еще не сданном в эксплуатацию, то существенно сузите круг выбора банковских программ.

К тому же количество кредиторов, которые готовы финансировать приобретение жилья в не достроенном доме, – это показатель надежности застройщика.

Обратите внимание на партнерские программы: ставки в банках, принадлежащих к одной группе компаний с застройщиком, существенно ниже – на 2-5%.

Если вы не готовы ждать, пока дом сдадут в эксплуатацию, и рассматриваете только варианты со вторичного рынка, действуйте так:

• найдите несколько предложений в одном ценовом сегменте;
• найдите время на то, чтобы осмотреть каждую квартиру;
• уточните у продавца, согласится ли он на сделку с участием банка.

Отказ продавца от оформления сделки по ипотеке должен насторожить – возможно, жилье просто не может быть продано законным путем.

Факторы, которые могут стать причиной отказа в финансировании:

• слишком старое здание (уточните дату постройки);
• аварийность конструкции;
• неузаконенная перепланировка.

Обязательно обратите внимание на наличие всех бумаг (включая домовую книгу, технический паспорт и правоустанавливающий документ), проверьте, нет ли задолженности по коммунальным услугам. Юридическую чистоту жилья вы можете проверить сами, запросив справку об отсутствии обременений в регистрационной службе.

Как взять ипотеку в надежном банке: выбираем кредитора

Как выбрать ипотеку правильно? Чтобы не ошибиться, придется заранее просчитать несколько вариантов. Первое – выбор банка. Рассматривайте программы только крупных и надежных кредиторов, обратите внимание на количество действующих программ.

Если вы претендуете на льготное кредитование покупки жилья, – вы также вправе выбрать банк. Действуют программы льготного финансирования для бюджетников, молодых семей, военнослужащих. На официальных сайтах банков, участвующих в реализации государственных программ (АИЖК, Сбербанк) есть все данные о социальной ипотеке.

Тем, кто изучает, как правильно взять классическую ипотеку, следует обратить внимание на условия банковских продуктов:

• размер годовой ставки за использование кредита;
• максимальный и минимальный период действия договора;
• возрастные рамки;
• минимальный размер взноса – части стоимости жилья, которая оплачивается из личных средств покупателя;
• комиссии: за оформление, выдачу, перечисление средств;
• количество обязательных договоров страхования.

Слишком лояльные требования к заемщику могут быть компенсированы кредитором только завышенной стоимостью кредита. Мягкие требования – это дополнительный риск для банка.

Обратите внимание на требования к имуществу, которое оформляется в залог. Некоторые финансовые учреждения кредитуют только недвижимость, которая находится в пределах населенных пунктов, в которых есть их филиалы.

Всего несколько крупных банков готовы финансировать покупку частного дома, доли в недвижимости, земельного участка под строительство особняка.

Возрастной ценз, который установлен финансовыми учреждениями для заемщиков, стандартен. Минимальный возраст, с наступлением которого можно претендовать на ипотечный кредит, составляет 21 год.

Максимальный – до 75 лет, в большинстве случаев – 60 лет. Отдельно может оговариваться условиями программы максимально допустимый возраст для мужчин и женщин.

Возраст, указанный как максимальный, – это количество полных лет на последний день действия договора.

Кроме базовых условий, стоит обратить внимание и на текст кредитного соглашения. Перед тем, как взять ипотеку в банке, уточните, имеет ли право кредитор повышать ставку без письменного уведомления клиента в одностороннем порядке.

Стандартный образец договора можно попросить в отделении банка. Совет: получите профессиональную консультацию. Юрист предостережет вас от заключения заведомо нечестного соглашения.

Просчитываем реальную стоимость займа: за что придется платить банку и сколько

Итак, предварительный выбор сделан: вы нашли несколько подходящих вариантов квартир, подобрали 3 – 4 программы кредитования. Что еще нужно просчитать, чтобы взять ипотеку? Собственные расходы, которые неизбежны при оформлении.

Вам придется оплатить часть стоимости жилья самостоятельно. Минимум – от 10% при льготном кредитовании, от 20% — при оформлении классического договора.

На таких условиях вам одобрят заем, если вы представите документы, подтверждающие размер доходов.

Если вы готовы самостоятельно оплатить половину стоимости квартиры, то можете рассчитывать на выдачу кредитных средств по сокращенному перечню документов – без официальных справок от работодателя.

Большинство банков взимают комиссию за оформление ипотеки. Максимальный размер комиссионных – 1% (от общей суммы ссуды).

Еще придется оплатить страховку. Как минимум это 1% от цены недвижимости. Если в пакет обязательных страховых договоров кредитор включает и личное, и титульное страхование, расходы на страховую защиту могут вырасти до 3% от суммы.

Также на плечи покупателя ложатся все расходы, связанные с оформлением документов, оплатой пошлин, нотариальным заверением, комиссиями за перевод средств и внесением наличных на счет, стоимость аренды сейфа (в случае, если аванс будет оплачен наличными). Отложите на эти расходы до 10 тыс. рублей.

Обратите внимание на регулярные платежи: избегайте кредитных программ с заниженной годовой ставкой и наличием фиксированных ежемесячных комиссий. Изучите причины начисления штрафных санкций и сроки задержек очередных платежей, при которых пеня не начисляется.

Кроме основной суммы долга, каждый месяц придется погашать и проценты.

При расчете помните, что общая сумма платежей по ипотеке не должна превышать половины вашего дохода (если работают оба члена семьи, для расчета максимального размера платежа учитывается общая сумма дохода).

Шаг №2. Готовим пакет документов: что нужно для подачи в банк

Следующий «домашний» этап – изучение и подготовка перечня документов, что нужны для получения ипотеки на жилье. Вернее, перечня стандартных бумаг, без которых заявку не примут к рассмотрению.

Подготовьте копии документов:

• паспорт (с отметкой о регистрации);
• идентификационный номер;
• справки с работы о размере заработной платы (по стандартной форме 2-НДФЛ, или по форме, утвержденной банком);
• подтверждение стажа – копия трудовой книги.

Финансовые учреждения вправе требовать подтверждения размера доходов по собственной форме. Бланк выдают в банке. Некоторые банки готовы рассматривать и дополнительные доходы – от предпринимательства, совместительства, других видов регулярного заработка. Предпринимателям придется подавать выписки или справки об оборотах по счету, финансовую отчетность.

Также может быть затребован документ, который подтвердит, что у вас есть достаточная для оплаты первого взноса сумма. Лучше, если ваши деньги будут на банковском счете.

У вас есть право привлекать ближайших родственников в качестве созаемщиков. Уточните в банке, какие документы нужны для каждого участника, и допустимое количество созаемщиков.

Если договор ипотеки будет оформляться только на одного члена семьи, супруг или супруга обязательно должны подтвердить нотариально согласие на заключение такого договора.

Шаг №3. Отправляем заявки кредиторам

Пришло время отправлять заявки на ипотеку. Есть 2 способа:

• лично отнести заявку в банковское отделение;
• заполнить форму онлайн.

В первом случае, чтобы подать заявку, придется дважды посетить банк. Анкета – это несколько листов, которые придется заполнить. Заполняя форму, тщательно проверяйте данные, сверяя их с документами. Ошибки могут стать причиной отказа в рассмотрении.

Электронная подача формы экономит время и нервы. У вас будет достаточно времени, чтобы не спеша заполнить заявку и проверить данные.

Если планируете использовать электронный вариант, уточните у менеджера, нужны ли электронные копии документов, или придется отправлять в офис кредитора бумажные экземпляры.

Если в заявке есть все, что нужно, чтобы одобрили ипотеку, остается только дождаться положительного решения.

Шаг №4. Получаем одобрение о выдаче ипотечной ссуды

Стандартный срок рассмотрения заявки составляет от 3 до 15 рабочих дней. На самом деле, все это время кредитная комиссия будет тщательно проверять надежность заемщика. Проверят достоверность информации, указанной в анкете, сверят документы с данными заявки.

По всем доступным базам кредитных историй проверят репутацию заемщика. Как гарантированно получить одобрение на ипотеку? Проверить состояние собственной кредитной истории до подачи анкеты. Сделать это можно бесплатно, обратившись в БКИ, или с помощью онлайн-сервиса.

После получения сообщения из банка об одобрении выдачи кредита, вы начнете сотрудничать с менеджером. Уточните, какова максимальная сумма кредита, и на какой срок выдается одобрение. Стандартный срок действия предварительного согласия на выдачу ссуды действует от 60 до 122 дней.

За срок, на протяжении которого одобрение считается действующим, необходимо определиться с объектом недвижимости и собрать все необходимые бумаги для заключения сделки.Шаг. №5.

Бумажные дела: собираем документы для оформления кредита

Последний этап в алгоритме получения ипотечного кредита перед подписанием договора – сбор бумаг по объекту недвижимости и проверка квартиры юридической службой кредитора.

Покупателю придется вместе с продавцом собирать справки, выписки в сжатые сроки, чтобы успеть до окончания срока действия одобрения займа.

Стандартный пакет документов:

• документ, устанавливающий право собственности продавца на жилье и свидетельство о его регистрации;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие запретов на отчуждение имущества (время на оформление – до 2 недель, срок действия – всего 10 суток);
• техническая документация или справка БТИ;
• отчет об оценке (действителен 6 календарных месяцев).

В отделении банка вам предоставят перечень специалистов, отчеты которых о стоимости недвижимости могут быть приняты банком. Поэтому, если у продавца уже есть документ об оценке от организации, не аккредитованной банком, придется проводить экспертизу еще раз.

Цена услуги может варьироваться в зависимости от региона и расценок в разных организациях. Выбирайте специалиста, опираясь на стоимость и срок изготовления. Минимальная цена – от 3 тыс. рублей. Обычно отчет выдают в течение 2 – 3 рабочих дней.

Определяя сумму, которую вам выдадут по ипотеке, банк опирается на меньшее из двух значение: цену жилья договорную или стоимость по результатам экспертизы.

Собранный пакет бумаг нужно отнести в офис кредитора. Возможно, потребуют оригиналы документов и самостоятельно сделают копии. Оценка предоставляется в оригинале.

Проверка квартиры – процедура длительная. В зависимости от конкретного учреждения, может длиться от нескольких рабочих дней до 2 недель.

Шаг №6. Оформление сделки и регистрация

Если кредитный менеджер сообщил вам о положительных результатах проверки, можете перевести дух. Все дальнейшие шаги будут совершаться под четким руководством и при активном участии банка. Ведь теперь именно кредитор заинтересован в корректном оформлении залога.

Вам предложат подписать кредитное соглашение. Перед тем как поставить подпись, внимательно еще раз прочтите документ. До заключения договора с вами обязаны согласовать срок действия и предоставить график погашения.

И покупателю, и продавцу предложат открыть счета: покупатель внесет сумму аванса на свой счет, которую после оформления сделки переведет продавцу.

Обязательное условие – заключение страховых договоров. Количество полисов может варьироваться от 1 до 3, в зависимости от условий программы. Единственный обязательный вид – страхование имущества. Некоторые финансовые учреждения настаивают на страховании заемщика (жизни и здоровья). Стоимость полиса зависит от пола, возраста и состояния здоровья.

Очередность процедур в порядке ипотечного кредитования во время оформления сделки может изменяться в зависимости от правил банка.

Этапы заключения сделки:

1. Подписание сторонами договора купли-продажи.
2. Перечисление части суммы из личных средств покупателя.
3. Регистрация сделки.
4. Получение кредитных средств и оплата полной стоимости квартиры.

Регистрацию часто проводят совместно с представителем юридической службы банка, и процедура требует присутствия всех сторон. Сэкономить время на ожидание можно с помощью дистанционной записи в очередь в режиме онлайн; также в электронном виде доступны квитанции, которые необходимо оплатить перед визитом в регистрационную палату.

И покупателю, и продавцу придется взять с собой паспорт и заполнять заявления непосредственно в момент подачи документов. Обязательно регистрируется договор купли-продажи и ипотечный договор. Покупатель также обязан предоставить оригинал закладной, а продавец – свидетельство о праве собственности.

Процедура регистрации занимает до 5 дней. Забрать пакет документов можно самостоятельно. Сотруднику кредитора нужно отдать оригинал договора купли-продажи, и оригинал выписки об обременении.

Оригинал свидетельства о переходе права владения остается у покупателя, а кредитный специалист снимает копию бланка для банка.

После завершения регистрации можно завершать сделку: принимать квартиру и оплачивать из полученных кредитных средств остаток суммы.

Шаг №7. Выполняем обязательства перед кредитным учреждением: погашаем ипотеку

Чтобы избежать штрафов, недоразумений и конфликтов с менеджерами, старайтесь вовремя вносить очередные платежи. Не оставляйте оплату по ипотеке на последний день: техническая просрочка может случиться даже при зачислении средств на следующий день.

Если у вас возникают трудности с выплатой кредита, или вы просто не успеваете внести платеж по объективной причине (командировка, болезнь, форс-мажор), – обязательно сообщите об этом кредитному специалисту. Урегулируйте ситуацию при первой возможности. Уточните, не насчитали ли вам штраф. Погасите пеню безотлагательно, ведь сумма штрафа также может вырасти со временем.

Дотошность при оформлении бумаг, четкое знание условий договора, соблюдение графика погашения – гарантия того, что не возникнет проблем на протяжении срока кредитования. Если сомневаетесь в трактовке отдельных пунктов, или не желаете тратить время и нервы на бумажную волокиту, заручитесь профессиональной поддержкой юриста.