Как получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры?

Содержание Toggle

Получение налогового имущественного вычета при продаже квартиры или дома

Получение налогового имущественного вычета при продаже квартиры или дома.

В данной статье мы расскажем, как получается имущественный вычет, если вы продаете квартиру. Напомним, что в первой части мы рассказывали об имущественном вычете, получаемом при приобретении квартиры. Это разные вещи, поэтому просим не путать:

Налоговый вычет при покупке квартиры

Приведем пример. Вы получаете трехкомнатную квартиру в наследство, либо вам ее дарят, либо вы ее купили, либо вы ее приватизировали. К примеру, через некоторое время вы хотите продать ее за три миллиона рублей. Еще через некоторое время налоговая инспекция вам пришлет бумагу, что вы должны ей 260 тысяч рублей. Как правило, к этому времени денег уже у вас нет.

Для чего нужна и как получить архивную справку формы 9? — юридические советы

История грустная, но совсем не редкая. Кстати, в такую ситуацию могут попасть и люди, меняющие дорогие автомобили. Об этом следует подробно узнать в налоговой инспекции. История происходит из-за того, что продающий квартиру человек не знает о такой полезной штуке, как получение имущественного вычета.

Что же представляет собой имущественный вычет при продаже недвижимости?

Как вы знаете, в России каждый человек платит с официальных доходов 13 процентов подоходных налогов. Это закон. Но в законе есть вполне официальные способы, которые позволяют платить налог в меньшем размере, либо не платить его вообще. Этим способом и является имущественный вычет. Поверьте, вычетов не так уж мало. Сюда входит не только купля-продажа квартир, но и лечение, образование и т.д.

Приводим вашему вниманию формулировку имущественного вычета:

При продаже недвижимости, находящейся в собственности от трех лет и более, налог с продажи не берется, вне зависимости от суммы, полученной от продажи недвижимости.

Если продается недвижимость, которой вы владели менее трех лет, то сумма, не облагаемая налогом (имущественный вычет) составляет миллион рублей.

Приведем пример. Вы продаете дом за миллион рублей. В этом случае вы не платите налогов, вне зависимости от того, сколько по времени владели имуществом.

Если вы продали дом за два миллиона, то налог считается только с миллиона, поскольку другой миллион налогом не облагается и является имущественным вычетом.

Таким образом, вам придется заплатить 13 процентов от миллиона, то есть 130 тысяч рублей. Опять же, налог платится, если вы владели недвижимостью менее трех лет.

Вариантов еще масса, но о них мы расскажем позже. Зная эту информацию, вы можете спланировать продажу более выгодно для себя, дабы снизить налоги.

Как это сделать?

Первое – подождите три года после приобретения или получения в собственность недвижимости. В конце концов, не все люди меняют квартиры «как перчатки» каждый год. Гораздо чаще на момент продажи недвижимости она находится в собственности более трех лет. Поэтому, если «не горит», лучше подождать положенный срок и не платить налоги на законных основаниях.

Второе – зарезервируйте налоговую сумму и выплатите ее, как только вам придет уведомление. Если вы заранее знаете о том, что вам нужно заплатить налог, то, отложив деньги, это уже не будет для вас сюрпризом.

Да, довольно сложно быстро найти 200 тысяч, если деньги с продажи квартиры уже потрачены.

Если же вы знаете, что вам предстоят такие траты, то вы оставляете сумму в банке, заполняете налоговую декларацию и переводите деньги в налоговую.

Действовать рекомендуется в строгом соответствии с законом, либо так, чтобы налоговые риски были не слишком высоки. Если вам необходимо выяснить тот или иной вопрос, касающийся больших сумм имущественного вычета, то мы рекомендуем обратиться к профессиональному специалисту.

Далее мы дадим небольшие пояснения по озвученной информации.

Помните, что имущественный вычет при продаже и покупке квартиры – это две большие разницы. Для продажи статьи на октябрь 2011 года имущественный вычет составлял миллион рублей. Для покупки квартиры он составляет два миллиона рублей. Что касается последних изменений, то они коснулись имущественных вычетов при покупке квартиры, что покупателям только на руку.

Если вы хотите лишний раз перестраховаться, найдите в интернете последнюю редакцию 220 статьи налогового кодекса РФ.
Имущественный вычет, касающийся продажи квартиры, предоставляется не на человека, а на квартиру. При покупке квартиры вычет идет именно на человека. Пользоваться имущественным вычетом на продажу квартиры можно столько, сколько захотите.

Отсюда следует, что квартира может быть оформлена на любое количество человек, без финансовых изменений в сумме налогового вычета. Единственное, что изменится – это то, на сколько человек будет разделен налоговый вычет.

Имеется риск столкнуться с налоговым вычетом на продажу недвижимости, даже если вы – Покупатель. К примеру, если продавец купил квартиру меньше трех лет назад, то ему нужно будет уплатить налог. А делать это захотят не все.

Поэтому будьте бдительны, если продавец захочет перед сделкой указать в договоре сумму в миллион рублей. Если вы откажетесь, он потребует разделить сумму налога между вами напополам, либо предложит вам заплатить налог полностью. Если такие случаи имеют место, сразу отказывайтесь от приобретения.

А лучше заранее узнайте, когда была куплена квартира, дабы быть готовым к такому повороту.

Выше мы описали почти все варианты использования имущественного вычета в случае с продажей квартиры. Но есть еще один вариант.

Имеется возможность снизить доходы на величину расходов, связанных с покупкой недвижимости.

Приведем пример. Вы продаете недвижимость за 3 миллиона и должны выплатить 260 тысяч рублей налогов. Однако недавно вы купили эту же недвижимость за 2,5 миллиона. То есть на приобретение квартиры вы потратили лишь немногим меньше, чем получили денег после продажи.

Иногда сумма покупки даже больше. Если имеет место подобный факт, то вы смело можете уменьшать доход от продажи на величину расходов на покупку. Разница составляет 500 тысяч рублей. Вот с этих 500 тысяч вам и нужно платить 13 процентов.

А это уже не 260 тысяч, а всего 65 тысяч рублей.

Перед использованием имущественного вычета следует рассмотреть все варианты. Всего пять минут умственной деятельности, и вы можете сэкономить вашу полугодовую зарплату. Ну а если квартира находится в собственности более трех лет, то проблем не будет вообще.

Мы постарались описать вопрос налогового вычета простыми словами без терминологии. Главной целью была помощь простым обывателям в вопросе использования имущественного вычета, как при продаже, так и при покупке недвижимости. Данная информация поможет вам избежать лишних трат.

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры

Далеко не все знают, что имущественный вычет полагается не только при покупке квартиры, но и при продаже. Причем, в случае продажи существуют особые правила, которые полностью отличаются от таковых при покупке. Более того, после продажи есть не один вариант возврата налоговых отчислений.

В этой статье мы разберемся, в каких случаях нужно платить налог с продажи и какие при этом есть варианты вычета. И, конечно, приведем порядок его получения.

Налог при продаже квартиры

Мало кто не знает, что каждый гражданин РФ обязан отдавать 13% своих заработков государству. Этот закон касается и тех доходов, которые вы получили при продаже жилья.

Размер такого налога полностью зависит о того времени, на протяжении которого вы являетесь собственником этой недвижимости.

Если она принадлежит продавцу менее трех лет, он обязан заплатить налоговые отчисления в размере 13%.

Тем собственникам, которые решат продать квартиру после трех лет владения, беспокоиться не стоит: в этом случае владелец от уплаты освободится.

Но с 2015 года в законодательство вошли некоторые поправки. Теперь отчисления могут не платить лишь собственники, владеющие жилплощадью как минимум 5 лет. Это значит, что если вы купили жилье после 1 января 2015 года, вам придется ждать как минимум пять лет, чтобы избежать уплаты налогов.

Однако есть категория граждан, которые по-прежнему могут не платить налог, если владеют собственностью три года:

Люди, получившие недвижимость по наследству или в дар;
Те, кто получил жилье при приватизации;
Те, кто получил жилье по договору ренты.

Если в вашей собственности квартира находится меньше 3 или 5 лет (срок зависит от даты ее покупки), сумма налога будет определяться суммой, которую вы получите при продаже:

Отчисления не нужно платить, если при продаже вы попросили меньше 1 млн.;
С продажи на сумму, больше миллиона рублей, налог составит 13%.

Первый способ: имущественный вычет

Но платить 13% от всей суммы не обязательно. Налоговую сумму от продажи можно уменьшить, не прибегая никаким образом к мошенничеству, а используя налоговый вычет на продажу квартиры, применение которого регулируется ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Налоговый вычет определяет сумму, на которую будет снижена налогооблагаемая база.

Максимальная сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемую базу, при продаже квартиры составляет 1 миллион рублей.

Но не путайте два вида вычета: при продаже и покупке. Использование каждого из них сопровождается разными расчетами и условиями.

Так, продавец может использовать воспользоваться своим правом, если владеет квартирой менее 3 или 5 лет. Налогооблагаемая сумма может быть снижена на 1 миллион., и налог придется заплатить только с оставшейся суммы.

Рассчитать это не сложно. Представьте, что вы продали жилье за 4 млн. рублей. Эту сумму, по законодательству, мы можете уменьшить до 3 миллионов и уже от них посчитать 13%. Это значит, что отчисления составят 390 тыс. рублей.

Если вы владеете недвижимостью меньше трех лет, но все же решились на продажу, вам следует оперировать таким понятием как «налоговый резидент РФ». Такой термин относится к человеку, который проживает в России не менее 183 календарных дней в год. Соответственно нерезидент – человек, постоянно проживающий в другой стране человек, который имеет недвижимость в России и планирует ее продать.

Принципиальная разница в том, что такие физические лица платят разный процент с продажи имущества. Для нерезидентов 13% увеличиваются до 30%. А на имущественный вычет и вовсе рассчитывать могу только резиденты.

Вычтем расходы

Впрочем, есть и другой способ уменьшить размер налога во время продажи жилья для собственников «со стажем» меньше трех лет. Это процедура называется вычитанием расходов. Вы снижаете доходы на величину расходов.

Например: два года назад вы купили квартиру за 2,5 млн., а сегодня хотите продать ее за 3 млн.

При обычном вычете, сумма отчислений составит 260 тыс. руб (13%).

Куда выгоднее воспользоваться другим способом: вы посчитаете 13% от суммы, которую получите от продажи сверх тех денег, которые сами затратили в прошлом. То есть, из 3 млн. вы должны вычесть 2,5 миллионов, а 13% посчитать от 500 тыс. рублей. В итоге сумма для уплаты составит 65 тыс. рублей.

Если записать операцию по расчету имущественного вычета и вычитания расходов, это будет выглядеть так:

Сумма налога при вычете = (цена продажи – 1 млн.) *13%;
Сумма налога при вычитании расходов = (цена продажи – стоимость приобретенной квартиры) *13%.

Учтите, что вы, разумеется, не можете воспользоваться двумя этими способами одновременно, а для использования второго метода придется предоставить документ, который подтвердит приобретение на эту сумму.

Думаем о выгоде

Конечно, в каждом случае продажи недвижимости, которая находится в собственности меньше трех лет, выгода должна рассчитываться индивидуально. Но для того, чтобы понять, что выгоднее: использовать право на вычет или уменьшить доходы на расходы, нужно просчитать оба варианта.

Например: Гражданин Н купил квартиру в 2014 году за 1,9 миллионов. рублей, а через год решил продать за 2,4 млн. При продаже нам надо заплатить налог:

При использовании права на вычет:
Налогом облагаться будет 1,4 миллионов (2,4 млн. – 1 млн.), и заплатить гражданин Н должен будет 182 тыс. рублей.
При уменьшении доходов на расходы:
Заплатить отчисления нужно будет с 0,5 млн. рублей и 13% составят 65 тыс.

То есть, в этом случае выгоднее воспользоваться вторым способом.

Однако такой метод выгоднее не всегда. Подумайте о том, что если квартиру вы купили, к примеру за 0,5 млн, а продаете за 1,2 млн:

Если вы вычтете расходы, то налог придется заплатить с 700 тыс. рублей и отдать при этом 91 тыс.
Если вы воспользуетесь правом имущественного вычета, то сумма составит только 26 тыс, рублей т.к. налогооблагаемой базой станут 200 тыс. рублей.

Сколько раз можно воспользоваться

В течение жизни налоговый вычет предоставляется столько, сколько раз вы решите продавать свое имущество. Но воспользоваться им можно только один раз за один календарный год, так как он ограничен 1 миллионом рублей.

Заметьте, что даже если за год вы продадите сразу несколько объектов, сумма вычитаемого налога также составит только 1 миллион рублей. Эту сумму вы можете освободить от налогообложения либо по всем сделкам, либо только по одной – решать вам.

Идем в налоговую с документами

Но какой бы вид налогового возврата вы ни выбрали, помните, что автоматически применить его вы не сможете.

С определенным пакетом документов вам нужно обратиться в налоговую службу.

Рассмотрим несколько случаев:

Если налогооблагаемая база составила ноль (владеете недвижимостью более 3 или 5 лет), то вы подадите только налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
Вы уменьшаете облагаемые доходы на расходы, тогда к декларации вам нужно подать:
- договор, по которому вы приобрели жилье;
- документ, который подтвердит ваши расходы (справки, расписки, выписки);
- заявление;
- документ, который позволит доказать, что вы получили деньги, это может быть в т.ч. и расписка, если средства, к примеру, передали вам в руки наличными;
- Документ, подтверждающий право собственности.
Вы обращаетесь в налоговую за вычетом:
- декларация (ее вы подадите сразу в инспекцию);
- договор купли-продажи;
- документ, который позволит доказать, что вы получили деньги, это может быть в т.ч. и расписка, если средства, к примеру, передали вам в руки наличными;
- Документ, который подтвердит срок владения вами жилья (например, договор купли-продажи, свидетельство на регистрацию права собственности).

Документы вы сможете подать в налоговую не позднее 30 апреля следующего года.

Декларацию рассмотрит налоговая, и в течение трех месяцев на ваш счет поступит полагающаяся вам сумма.

Все бумаги сдаются по месту жительства, но передавать их лично необязательно: документы можно передать в инспекции через представителя, выслать почтой и даже отправить в электронном виде.

Отметим, что Налоговый кодекс не уточняет, в каком виде документы должны быть предоставлены: оригиналы или копии. Поэтому в инспекцию рекомендуют брать подлинники и их копии.

Заверять нотариально их не нужно, достаточно будет подписать их своей рукой.

Распределяем сумму между собственниками

Все просто, когда человек, продающий квартиру, является ее единственным собственником, а что, если владельцев несколько и все они хотят получить вычет? В этом случае придется распределять.

Согласно законодательству вычет распределяется между владельцами пропорционально их долям, о которых они договариваются сами.

Не забывайте, инспекция будет учитывать только официальные документы. Поэтому, если вы намеренно занижаете в бумагах сумму продажи, то и вычет можно будет вернуть только с этой суммы. Единственная сложность, которая здесь остается – договориться.

Если при продаже одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, оплата налога будет возложена на родителей или законных представителей, например опекунов.

Квартира в долевой собственности

Другой разговор, если вы продаете лишь долю, которой владеете меньше 3 лет. Такая процедура сопровождается множеством нюансов, которые зависят от того, одновременно или же по очереди владельцы продают свои части.

При продаже всех долей одновременно, собственники могут распределить полученный доход, не обращая внимания на доли.

Но это правило не действует при распределении имущественного вычета: его получают в размере не более 1 млн. и распределяют пропорционально своей доле. То есть, если есть три совладельца, и каждый из которых имеет 1/3, при получении каждому их них положено по 1/3 от миллиона. Но это действует только лишь тогда, когда квартира продается как один объект.

Если же собственники решили продать ее по комнатам в разное время, расчет также будет другой. В этом случае распределения нет, а каждый продавец имеет права получить все отдельно. Это правило будет действовать, даже если жилье продается по одному договору.

Где искать помощи

Во время продажи и приобретения жилья решить, какой вариант снижения налога использовать, какие документы собрать и как вернуть деньги, может быть непросто.

Помочь вам выбрать вид вычета могут специалисты еще до продажи. За помощью вы можете обращаться к юристам.

Они проконсультируют вас не только в том, как выгоднее провести продажу и произведут все необходимые подсчеты, но и помогут собрать документы, а также проследят за тем, чтобы при получении вы не наткнулись на подводные камни.

Имущественный вычет при продаже имущества: размер вычета

Если вы продали дом, квартиру, дачу, машину или другое имущество, то с полученного дохода нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). А также сдать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Чтобы уменьшить сумму налога можно использовать имущественный вычет при продаже имущества.

Движимое имущество, которое находилось в собственности более 3-х лет, а недвижимость более 5 лет после продажи не облагается НДФЛ. Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.

Имущественный вычет при продаже имущества

При продаже дома, квартиры, машины и другого имущества у гражданина появляется доход. С которого нужно рассчитать и заплатить налог (НДФЛ) в размере 13%. Чтобы уменьшить налог, можно воспользоваться имущественным вычетом.

Максимальный размер вычета при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли в них — 1 000 000 рублей.

Максимальный размер вычета при продаже другого имущества — 250 000 рублей.

У налогоплательщика есть выбор:

воспользоваться имущественным вычетом;
или уменьшить свой доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Пример 1.

Храмов А. Ю. в 2012 году купил квартиру за 2 200 000 рублей, в 2014 году он продал ее за 2 600 000 рублей. В 2015 году до 1 мая он должен сдать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог до 16 июля.

Если Храмов воспользуется имущественным вычетом, то НДФЛ будет = 2 600 000 — 1 000 000 =1 600 000 х 13% = 208 000 рублей.

Если Храмов уменьшит свой доход на понесенные расходы, то НДФЛ будет = 2 600 000 — 2 200 000 = 400 000 х 13% = 52 000 рублей.

В данном случае использовать имущественный вычет не выгодно.

Вычет предоставляется в пределах одного календарного года. Налогоплательщик сам выбирает способ, как уменьшить НДФЛ. В течение одного календарного года можно одновременно использовать вычет в размере 1 000 000 руб. и вычет в размере 250 000 руб.

Если человек в одном календарном году продал две квартиры, которые были в собственности меньше пяти лет, он может воспользоваться вычетом в размере 1 000 000. Вычет не удваивается из — за двух объектов недвижимости. Если гражданин продает две машины, его общий имущественный вычет 250 000 рублей, независимо от количества продаваемых объектов.

Как определить срок владения имуществом

Срок владения имуществом отсчитывается с момента получения имущества в собственность. Если имущество получено в собственность 8 ноября 2012 года, то 8 ноября 2015 года трехлетний срок владения истек. И продавая имущество, нужно будет сдавать декларацию в налоговую и рассчитывать налог.

С 1 января 2016 года введены новые правила налогообложения при продаже недвижимости. Согласно им срок владения недвижимым имуществом не облагаемый НДФЛ увеличился с трех лет до пяти. Но это касается только имущества, приобретенного после 1 января 2016 года.

Если же жилье приобретено до 2016 года или получено от близких родственников, после приватизации или по договору пожизненного содержания, то трехлетний срок сохраняется.

Декларацию 3-НДФЛ нужно сдать в налоговую не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи имущества.

Декларацию 3-НДФЛ можно принести в налоговую лично или через представителя, а также отправить по почте ценным письмом с описью вложений. Или передать в электронном виде по телекоммуникационным каналам связи.

НДФЛ следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Продавая свое имущество, будь то квартира, комната, жилой дом или земельный участок у нас возникают вопросы о возникновении обязательства по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), о его размере и возможности получения имущественного налогового вычета.

Сразу отметим, что обязательство по уплате НДФЛ законодательно закреплено в статье 207 НК РФ, а вот в каких случаях и на каких основания, а также какие налоговые льготы предоставляются физическим лицам при совершении сделок с имуществом, мы рассмотрим в данной статье.

Налоговым кодексом предусмотрен ряд имущественных налоговых вычетов, уменьшающих налоговую базу по данному налогу. К таким вычетам относятся, в частности, имущественные налоговые вычеты, предоставляемые при покупке или продаже имущества.

I. ПОКУПКА ИМУЩЕСТВА.

Покупка квартир, жилого дома, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них на территории Российской Федерации (далее по тексту, для упрощения будем называть – Имущество) сопровождается возникновением у налогоплательщика права на имущественный налоговый вычет предусмотренный подп.2 п.1 ст.220 НК РФ. Типовые формы документов купли-продажи квартиры, дачи, участка Вы можете скачать здесь.
Такое право налогоплательщик может использовать только один раз в жизни.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры — это сумма, на которую уменьшается доход физического лица, приобретшего имущество, при определении размера налоговой базы.

Общий размер имущественного налогового вычета при приобретении имущества не может превышать 2 000 000 рублей, это означает, что максимальная экономия приобретателя имущества составляет сумму в размере 260 000 рублей уплаченную им в качестве налога на доход физического лица (НДФЛ), подлежащая возврату. Для применения имущественного налогового вычета законодательством предусмотрены следующие ограничения:

1. Вычет предоставляется только в отношении доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13% (п.3ст.210 НК РФ).

2. Право на вычет имеют налогоплательщики, являющиеся налоговыми резидентами РФ, это физические лица, которые фактически находятся на территории РФ более 183 календарных дней в течение предыдущих 12 месяцев (п.2 ст.207 НК РФ).

3. Вычет предоставляется только в отношении расходов, произведенных за счет собственных средств налогоплательщика, в том числе полученных по целевым займам (кредитам) (подп.2 п.1 ст.

220 НКРФ), при этом следует отметить, что вычет не применяется, если указанные расходы оплачены за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, выплат, предоставленных из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов.

4. Повторное предоставление имущественного налогового вычета, предусмотренного подп.2 п.1 ст.220 НК РФ, не допускается. Следовательно, в случае если ранее имущественный налоговый вычет уже предоставлялся, то повторно физическое лицо получить его не сможет.

Стоит отметить что, общий размер имущественного налогового вычета при приобретении имущества не может превышать 2 000 000 рублей, без учета сумм направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на приобретение на территории РФ имущества.

Для понимания разберем следующий пример:

Допустим, Вы хотите купить квартиру в Москве, покупаете ее, цена квартиры по договору купли-продажи составляет 4 000 000 рублей, для этой цели получен в банке кредит (как купить квартиру в ипотеку Вы можете узнать здесь), по которому сумма процентов за все время пользования кредитными средствами составляет 1 000 000 рублей.

В этом случае предоставляется имущественный вычет на 4 000 000 рублей в размере 2 000 000 рублей, по которому возмещается 260 000 рублей, а с 1 000 000 рублей возмещается 13% (ставка НДФЛ) = 130 000 рублей (сумма процентов по кредиту, с которой осуществляется возмещение, законодательно не ограничена) в итоге общая сумма подлежащая возмещению равна 390 000 рублей.

При приобретении имущества в общую долевую либо общую собственность размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо по договоренности между ними (в случае приобретения квартиры в общую совместную собственность).

Существует два способа реализации права на имущественный вычет в связи с приобретением имущества:

1. Единовременный возврат всей суммы налога по окончании налогового периода (календарного года) производится налоговым органом;

2. Ежемесячное уменьшение налоговой базы и как следствие самой суммы налога (НДФЛ) производится работодателем до окончания налогового периода. Следует отметить, что имущественный вычет можно получить только у одного работодателя, выбор которого, осуществляется самостоятельно.

II. ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА.
При продаже имущества размер имущественного налогового вычета завит исключительно от срока нахождения имущества в собственности. Пунктом 1 ст. 220 НК РФ предусмотрен следующий порядок предоставления имущественного вычета:

1. Нахождение в собственности более 3-х лет

В этом случае все просто – налог физическим лицом не платится, так как на всю сумму, полученную от продажи имущества, предоставляется имущественный налоговый вычет. Например:

В 2005 году покупается жилой дом, а в 2010 году он продается за 9 000 000 рублей. В этом случае имущественный налоговый вычет равняется 9 000 000 рублей, сумма налога, подлежащая уплате равна (9 000 000 – 9 000 000)*13% = 0 рублей.

2. Нахождение имущества в собственности менее 3-х лет

В данном случае предоставляется имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1 000 000 рублей от суммы, полученной по договору купли-продажи имущества.
Приведем следующие примеры:

В 2009 году покупается квартира, а в 2011 году она продается за 2 500 000 рублей. В этом случае имущественный налоговый вычет равняется 1 000 000 рублей, сумма налога, подлежащая уплате равна (2 500 000 – 1 000 000)*13% = 195 000 рублей

В 2010 году покупается земельный участок с расположенным на нем садовым домиком и в этом же году он продается за 800 000 рублей. В этом случае имущественный налоговый вычет равняется 800 000 рублей, сумма налога, подлежащая уплате равна (800 000 – 800 000)*13% = 0 рублей.

При продаже имущества находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Продавая имущество, находящееся в собственности менее 3-х лет необходимо провести небольшой анализ, о целесообразности получения имущественного налогового вычета, ведь бывают такие ситуации, когда имущество продается с небольшим увеличением его стоимости, тогда на основании подп.2 п.1 ст.220 НК РФ следует воспользоваться правом уменьшения суммы доходов на сумму расходов связанных с его покупкой.

Типовые формы документов купли-продажи квартиры, дачи, участка Вы можете скачать здесь.

Рассмотрим на примере:

В 2009 году покупается квартира 2 000 000 рублей, а в 2011 году она продается за 2 500 000 рублей.

В этом случае имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей не применяется, а используется указанная зачетная система, в этом случае сумма налога, подлежащая уплате равна (2 500 000 – 2 000 000)*13% = 65 000 рублей, это на 130 000 рублей меньше суммы налога подлежащего уплате при применении имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей.

Немаловажно знать что, имущественный налоговый вычет при продаже квартиры в отличие от имущественного налогового вычета при покупке имущества предоставляется неограниченное количество раз, то есть сколько раз продается имущество, ровно столько раз имущественный налоговый вычет при продаже квартиры и предоставляется.

Заявление на имущественный налоговый вычет при продаже дома и земельного участка

Ежегодно в России происходят сотни тысяч сделок по покупке/продаже различного недвижимого имущества: квартир/комнат, домов и земельных участков. Сделки происходят по разным причинам.

Кто-то таким образом совершает переезд из одного района в другой, кто-то улучшает свои жилищные условия, а кто-то решает финансовые проблемы. Иногда продается имущество, собственником которого человек пробыл меньше 3 (5) лет. При этом продавец обязан заплатить налог.

Государство дает возможность уменьшить его с помощью имущественного вычета при продаже дома, земли, квартиры или какой-либо другой жилой недвижимости.

По мнению государства, продажа земельного участка при определенных условиях, прописанных в законе, является получением дохода. И физическое лицо, получатель дохода, обязано уплатить НДФЛ. Разберемся, каким образом можно оптимизировать эти достаточно существенные для налогоплательщика платежи.

Кому не нужно платить налог

Налоговый кодекс РФ устанавливает обязанность налогоплательщика уплачивать налог с доходов, возникающих от продажи недвижимости, которой продавец обладал менее определенного срока. Этот срок устанавливается законом (ст.

217 НК) и носит название «минимальный предельный срок владения». Выставляя на продажу недавно приобретенные дом, дачу или земельный участок, необходимо учитывать, что в налоговом законодательстве произошли некоторые изменения.

С 1 января 2016 г. изменен порядок уплаты НДФЛ от сделок с недвижимостью, разделивший продавцов на две категории.

Лица, получившие право собственности в период до 01.01.2016 г.
Лица, ставшие собственниками после этой даты.

Минимальный срок, по истечении которого исчезает обязанность по оплате налога, — 3 года для первых и 5 лет для вторых.

Но для некоторых продавцов из второй категории сделано исключение, благодаря которому минимальный срок для них также равен 3 годам. Это собственники, получившие недвижимость:

от членов семьи или близких родственников по наследству или в дар;
по договору ренты;
по итогам приватизации.

Во всех иных ситуациях гражданин, вступивший в право собственности на недвижимость (долю в ней) после 01/01/2016 г., будет освобожден от уплаты НДФЛ при ее реализации только по истечении 5 лет владения.

Близкими родственниками (применительно к данному случаю) являются:

дети и их родители;
внуки и их бабушки/дедушки;
родные и сводные братья/сестры.

Пример. Гражданка Иванова ухаживала за соседкой в течение нескольких лет, приобретала продукты и лекарства за свой счет и т. п.

, но делала это без задней мысли, никак отношения с ней не формализовала (в плане заключения договора пожизненной ренты). В благодарность за это соседка завещала ей квартиру. Вступив в наследство после 01.01.

2016, Иванова не сможет продать квартиру меньше чем через 5 лет без уплаты налога. Поскольку не являлась ни близким родственником покойной, ни ее официальным опекуном.

Точкой начала отсчета срока в 3 или 5 лет является дата выдачи свидетельства о регистрации права собственности. В случае, когда недвижимость досталась по наследству — с даты смерти наследодателя. Субъектам РФ дано право самостоятельно принимать законы, уменьшающие предельный срок вплоть до нуля.

Размеры налога

В Российской Федерации на данный момент плоская система налогообложения доходов. Для резидентов ставка равна 13 %. Доходы нерезидентов облагаются по ставке в 30 %. Расчетом налогооблагаемой базы (дохода) налогоплательщик занимается самостоятельно. Законодательство предоставляет налогоплательщику два варианта расчета.

Определение дохода как разницы между суммой от продажи недвижимости и затратами на ее покупку. В этом варианте человек должен представить в ИФНС все необходимые документы, подтверждающие его расходы на приобретение.
Использование налогового вычета. В этом случае из стоимости проданной дачи или земельного участка вычитается сумма в размере налогового вычета.

Комбинировать варианты нельзя. Или-или.

Размер налогового вычета на сегодня установлен в размере 1 000 000 (одного миллиона) рублей.

Пример. Гражданин Иваненко С. В. приобрел менее 3 лет назад земельный участок с домом за 1 500 000 р., но (в силу разных обстоятельств) перепродал его до истечения минимального срока владения. Цены выросли, поэтому за свою недвижимость он выручил 2 000 000 р. Его налоговый платеж составит:

вариант 1: (2 000 000—1 500 000 р.) х 13 % = 65 000 рублей;
вариант 2: (2 000 000—1 000 000 р.) х 13 % = 130 000 рублей.

Для налогоплательщиков, которые продавали дачные домики стоимостью менее миллиона рублей, налоговый вычет позволяет не платить налог вовсе (он будет равен нулю). Независимо от времени, прошедшего между покупкой и продажей. В этом смысле государство делает преференции малообеспеченным гражданам.

В принципе гражданин Иваненко (из предыдущего примера), чтобы не платить налог, мог бы заявить, что продал свой объект всего за один миллион (за сумму, равную налоговому вычету).

Для того чтобы не было злоупотреблений с занижением стоимости недвижимости, государство ввело норму о том, что стоимость недвижимости, применяемая для расчета налоговых платежей, не может быть ниже 70 % от кадастровой стоимости объекта. Естественно, в том случае, если таковая имеется.

Таким образом, даже если в договоре купли-продажи земельного участка будет стоять сумма 1 000 000 рублей, по кадастру этот участок будет оценен в 2 000 000. Один млн налогового вычета будет отниматься от цифры в 1.4 млн (70 % от 2 млн). Гражданину придется заплатить (1 400 000—100 000) х 13 % = 52 000 р.

Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января года, в котором состоялась сделка. Поэтому при совершении многомиллионных сделок с низкой маржой очень важно иметь и сохранять все документы, подтверждающие их реальность и законность. Это позволит в будущем существенно сэкономить.

Важно. Если размер налога получился нулевым, это не означает отмену необходимости подачи декларации. Декларация представляется в ИФНС, если продажа недвижимости произошла ранее, чем прошли сроки владения в 3 или 5 лет.

Кто и как может получить налоговый вычет

Налоговый вычет может быть предоставлен (ст. 220 НК РФ) налогоплательщикам, то есть лицам, платящим НДФЛ. Работникам, официально трудоустроенным (получающим «белую» зарплату), за которых предприятие ежемесячно отчисляет в казну 13 % от заработанных ими денег.

В отличие от налогового вычета при покупке недвижимости, который предоставляется покупателю один раз в сумме 2 000 000 р. (на данный момент), вычет при продаже может предоставляться столько раз, сколько будет осуществлено сделок по реализации недвижимого имущества. Но не чаще 1 раза в год (единожды за налоговый период).

Использовать вычет имеет смысл (с целью экономии денег и сил) в ситуациях, когда:

цена реализуемого имущества меньше или незначительно выше 1 000 000 р. (проще, чем собирать и представлять документы, удостоверяющие понесенные ранее затраты);
недвижимость получена даром: наследство/дарение/приватизация (предъявить затраты нет возможности ввиду их отсутствия).

Как оплачивать налог

Чтобы заплатить налог (предварительно рассчитав его) с продажи недвижимого имущества, законопослушному налогоплательщику надо заполнить и передать в ИФНС (по месту прописки) декларацию.

Образец заполнения (форма 3-НДФЛ) имеется на сайте налоговой. Срок подачи этого документа: на следующий после совершения сделки год в период с 1 января по 30 апреля.

Размер налога рассчитывается самостоятельно, за подлинность данных отвечает налогоплательщик. О чем он предупреждается.

Оплату необходимо произвести в срок до 15 июля, в противном случае — санкции.

Государство применяет по отношению к нарушителям такие неприятные меры, как…

Штраф за несвоевременную подачу декларации. Составляет 5 % за каждый месяц просрочки (но не более 30 %). Начинает действовать с 1 мая — сразу после окончания срока приема деклараций. При нулевой сумме налога штраф равен 1 000 рублей.
Штраф за несвоевременную оплату. Его размер равен 20 % от суммы налога. Начисляется, если не успеть оплатить налог до 15 июля.

С учетом того, что сам налог может составлять сотни тысяч рублей, дополнительные затраты выливаются в очень крупную сумму (до половины самого налога). Внимательное отношение к своим обязанностям по уплате налогов поможет вам существенно сэкономить.

Звоните:

+7(499)755-81-96 (Москва)

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, правила получения — Бесплатная юридическая консультация и государственная помощь юристов по телефону онлайн в Москве

ПонятиеКто имеет право на вычетКак получитьСколько раз разрешено применять вычет при продаже жильяРасчет

Действующее налоговое законодательство предусматривает не только порядок уплаты и размер обязательных платежей, но и ряд льгот, которые граждане вправе получить.

Если с пошлинами все относительно просто – им облагаются практически все доходы физических и юридических лиц, то как воспользоваться вычетом, знают немногие, и не всегда обращаются за его получением.

Предлагаем рассмотреть порядок исчисления имущественного налогового вычета на примере сделки по продаже квартиры. В рамках представленной статьи мы ответим на следующие вопросы: как оформить, получить и воспользоваться этой льготой.

Понятие

Под имущественным вычетом следует подразумевать размер условной льготы, на которую может быть уменьшена налоговая база. Данная база представляет собой чистый размер прибыли, которую получил гражданин за отчетный период. Именно от этой суммы зависит размер сбора, подлежащего уплате за отчетный период.

Имущественный налоговый вычет – один из 5 видов вычетов, предусмотренных НК РФ. Он подлежит начислению в случае получения прибыли от использования имущества. Сбавка рассматриваемого типа определена ст. 220 НК РФ и предусматривает несколько различных способов его начисления в зависимости от конкретных сложившихся обстоятельств.

Продавец может:

вовсе не платить налог на прибыль, так как его покроет сумма вычета,заплатить с меньшей суммы (непокрытой вычетом), чем сумма сделки,заплатить полную сумму, если вычет не оформлен своевременно, или имеются основания отказать в его начислении. Кто имеет право на вычет

НК РФ закрепляет одно основополагающее правило, регламентирующее получение вычета. На него могут рассчитывать только резиденты РФ согласно ст. 207 НК РФ. Для нерезидентов РФ он не предусмотрен.

Под налоговыми резидентами РФ следует подразумевать всех физических лиц, пребывающих на территории нашей страны совокупно более 183 дней в течение календарного года.

Данное основание подразумевает обязанность резидентов ежегодно отчитываться о полученной прибыли перед Федеральной налоговой службой РФ (ФНС РФ) путем подачи документов и уплате соразмерных пошлин.

Обязанность по уплате налогов нерезидентами на территории РФ возникает в случае получения доходов из российских источников.

Напомним, что в соответствии со ст. 224 НК РФ ставка на доход физического лица-нерезидента составляет 30% против 13% для резидентов РФ.

Если у лица отсутствуют официальные источники дохода, и он не платит по ним налоги, он все равно может воспользоваться правом на вычет при продаже квартиры. Статус неработающего гражданина в данном вопросе лишает его права на возврат 13% при покупке недвижимости, при продаже право на вычет за ним полностью сохраняется.

Как получить

Возврат налогового вычета при продаже квартиры предусматривает прохождение заинтересованным лицом процедуры обращения в территориальное подразделение ФНС РФ с заявлением о начислении этой суммы или ее зачете в счет налога на продажу жилья.

К заявлению следует приложить заполненную форму 3-НДФЛ, именно в ней необходимо указать полную сумму доходов, полученных от сделки. К 3-НДФЛ в подтверждение совершенной сделки прилагается договор купли-продажи, а также чеки, расписки, квитанции, иные документы о переводе и получении денежных средств.

На основании данной информации сотрудник ФНС РФ определяет возможность возврата вычета.

В собственности менее 3 лет

Начисление вычета после продажи квартиры осуществляется в зависимости от того, подлежит ли уплате подоходный налог с продажи, который в свою очередь зависит от срока, в течение которого квартира была в собственности. Если он составляет менее трех лет, то возможность получения вычета существенно сократит расходы продавца по уплате подоходного налога на полученную прибыль.

Дело в том, что, если имущество находится в собственности менее 3 лет, его продажа будет в обязательном порядке сопровождаться уплатой сбора в размере 13%. Таким образом, право на сбавку при продаже квартиры позволяет произвести зачет суммы вычета в пользу величины подоходного налога.

Если квартира находится в собственности более 3 лет, это также не препятствует получению выплат, которые могут освободить продавца от необходимости уплаты подоходного налога.

Более 3 лет

Если права на недвижимое имущество были зарегистрированы более 5 лет назад, продавец может ни о чем не беспокоиться, не заполнять декларации и не платить подоходный налог.

Данный срок является предельным рубежом начисления сбора от реализации недвижимости. Связано это с тем, что НК РФ ведет борьбу с попытками манипуляций с недвижимостью с целью ее перепродажи по более высокой цене.

Согласитесь, этим сложно заниматься, если необходимо ждать 5 лет или платить 13% от суммы продажи каждый раз.

Если жилье находится в собственности более 3 лет, освобождение от подоходного налога возможно в 3 основных случаях. Если имущество приобретено в рамках:

договора дарения или наследования,приватизации,договора пожизненного проживания с иждивением.

Заметим, что купля-продажа не входит в данный перечень. Таким образом, в случае, если первоначальное право собственности также возникло при сделке купли-продажи, то текущему продавцу необходимо будет заплатить пошлину, часть которой закроет полученный возврат имущественного налогового вычета.

Полученной по наследству

Безусловно, налоговый вычет при продаже квартиры по наследству будет начислен обратившемуся за ним гражданину, если квартире менее 3 лет.

Как уже было отмечено, после трехлетнего срока продавец освобождается от обязанности по уплате подоходного налога.

Попутно отметим, что отличительной особенностью сбавки при продаже недвижимости является возможность неограниченного обращения за ее получением.

Получение квартиры в наследство оформляется с момента официального вступления наследника в свои права. Таким образом, отсчет трехлетнего срока, в течение которого наследник обязан будет заплатить при продаже имущества подоходный налог, начинается с даты вступления в наследство. Вычет в данном случае также пойдет в зачет суммы подоходного налога.

Родственнику

Продажа квартиры близкому родственнику, к сожалению, не предусматривает отмены обязательства по уплате подоходного налога в сравнении с оформлением дарственной.

Родственники в рамках общего порядка оформления сделки и обязанности предоставить отчетность о полученной прибыли должны отчитаться перед налоговыми органами.

Действует единое правило, что если квартира находилась в собственности менее 3 лет, продавец будет обязан заплатить налог и уменьшить его сумму за счет имущественного вычета (напомним, что данное положение соответствует норме ст. 220 НК РФ).

Многие заблуждаются в выгодности сделки купли-продажи между родственниками ввиду их близкого родства, тем не менее правовое положение продавца в данном случае остается неизменным.

Для пенсионеров

Статус пенсионера не влияет на получение налогового вычета при продаже квартиры. Процедура проходит наравне с иными гражданами. Несущественными факторами являются вид получаемой пенсии (государственная или нет) и то, является ли гражданин работающим пенсионером или нет.

Также применяются понятия трехлетнего срока владения и обязанности по уплате подоходного налога с прибыли.

Долевая собственность

Следует внимательно разобраться в вопросе начисления вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой или совместной собственности. Алгоритм будет следующим:

квартира находилась в долевой собственности менее 3 лет (5 лет в предусмотренных законом случаях), соответственно, собственники обязаны осуществить оплату подоходного налога,квартира продается как единый объект, продаются одновременно все доли, следовательно, каждый владелец вправе рассчитывать на сбавку в совокупном объеме не более 1 млн рублей. Распределение средств вычета в зачет подоходного налога производится в зависимости от размера доли в недвижимости,если свою долю в квартире продает один собственник, заключается один договор, он может единолично рассчитывать на вычет в размере 1 млн рублей максимум. Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Налоговый вычет при продаже жилья предусматривает многократность его использования. Требуется лишь надлежащее оформление документов, их своевременная подача и предоставление подтверждающих бумаг. Необходимо предоставление всех оригиналов документов, их проверку на месте осуществляет уполномоченный инспектор ФНС РФ.

Расчет

Рассмотрев особенности начисления налогового вычета при продаже квартиры, обратимся к вопросу, как же его рассчитать и сделать?

Предельный размер имущественного налогового вычета, в соответствии со ст. 220 НК РФ, не может превышать:

1 млн рублей – при продаже жилого имущества (квартир, комнат, дач), к ним приравнивается продажа земельного участка, а также долей в каждом из перечисленных вариантов,250 тысяч рублей – при продаже всего иного имущества.

Соответственно, сумма вычета может равняться предельным величинам либо быть меньше в зависимости от суммы сделки.

Если в договоре указана сумма, которая соответствует данным величинам или является меньшей, гражданину необходимо только предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, перерасчет сделает сам орган ФНС РФ, платить подоходный налог не требуется.

В качестве примера можем привести ситуацию, когда лицо продает квартиру, которая находилась в его собственности 1 год, за 3 млн рублей.

Вычет, соответственно, сокращает сумму налоговой базы на максимальный размер – 1 млн рублей. Таким образом, база составит не 3 млн рублей, а 2 млн. В итоге гражданину останется заплатить 2 млн.

* 0,13= 260 тыс. рублей подоходного налога вместо 3 млн. * 0,13=390 тыс. рублей.

Преимущества использования права на получение вычета при продаже квартиры очевидны. Необходимо только грамотно им распорядиться, оформить надлежащим образом документы и обратиться в ваше территориальное подразделение налоговой инспекции.