Ипотека на строительство частного дома: особенности получения — юридические советы

Ипотека на строительство частного дома: особенности оформления и получения

В последнее время на рынке кредитных услуг особой популярностью пользуется среди клиентов многих банков ипотека на строительство частного дома за городом, что имеет свои особенности и преимущества.

Наиболее важным аспектом при оформлении ипотеки является сам ее размер. Для этого необходимо правильно рассчитать собственные потребности в финансировании и оценить возможности возврата займа и процентов.

План-смета – обязательный документ, который всегда потребует банк, прежде чем оформить ипотеку, поэтому его составление лучше доверить специалистам.

Обязательным условием для успешной сделки с банком является подробное изучение условий погашения кредита, даже для тех клиентов, которые абсолютно уверены в своей платежеспособности.

Некоторые банки требуют ежемесячных выплат от заемщика, что не всегда удобно. Гораздо выгоднее, если банковское учреждение предоставит возможность поэтапного погашения кредита в зависимости от продвижения процесса строительства дома. Такой вариант особенно удобный в тех случаях, когда появляется необходимость на некоторое время приостановить строительные работы.

Банк также предъявляет строгие требования к выбранному земельному участку – он должен обеспечиваться всеми необходимыми коммуникациями и быть в частной собственности заемщика.

Кроме того, финансовая организация, предоставляющая ипотеку на строительство дома, требует залог, в качестве которого будет выступать имущество ее клиента. В большинстве случаев им становится земельный участок, отведенный под возведение частного дома.

Такая разновидность кредита имеет целевой характер, поэтому полученная сумма денег может быть потрачена только на строительные работы. Важно учесть и то обстоятельство, что банк всегда выдает сумму ипотеки частями, по мере продвижения строительных работ.

Как правило, кредиты на строительство дома носят долгосрочный характер – от 3 до 30 лет, что зависит от платежеспособности самого заемщика.

Основным условием при одобрении заявки на кредит является стабильно высокий доход клиента банка. Иногда учреждение может потребовать предоставление поручителя, который готов взять на себя всю ответственность за погашение долга в случае неплатежеспособности заемщика.

Но это требование обязательным является не всегда – если заемщик имеет постоянное место работы с высокой зарплатой, то поручителя искать не нужно.

При оформлении ипотеки между двумя участниками договора плательщиком и заемщиком, есть обязательный перечень платежей, к которым относятся:

• договор залога;
• услуги нотариуса;
• страхование имущества и жизни заемщика;
• оформление текущего счета заемщика;
• комиссия за расчетно-кассовое обслуживание.

Заемщик может воспользоваться двумя вариантами погашения кредита на строительство дома – классический и аннуитет.

В первом случае клиент банка ежемесячно выплачивает одинаковую сумму денег, при этом процент за каждый месяц выводится на остаток суммы. При аннуитете плательщик выплачивает и всю сумму задолженности, и проценты в одинаковых частях за весь срок кредита. Гораздо удобнее для самого заемщика воспользоваться первым вариантом выплат ипотеки.

Статья по теме: В каком банке лучше взять ипотечный кредит?

При детальном изучении условий оформления ипотеки в нескольких банках, а также при правильном расчете необходимой суммы на строительные работы, можно выгодно взять кредит на возведение собственного жилья.

Ипотека на строительство частного дома в Сбербанке в 2018 году — условия, с материнским капиталом

В статье пойдет речь об ипотеке на строительство частного дома в Сбербанке. Как оформить займ, какие условия предлагает банк, и какие документы нужны – далее.

Кредит на строительство жилого дома выдают немногие организации. Сбербанк оказывает такую услугу, однако, требования выдвигает серьезные.

Что нужно знать

Чтобы возвести собственный жилой дом на средства, взятые в банке, необходимо иметь совокупный доход семьи, который отвечает условиям кредитования.

В текущем году можно оформить следующие виды кредита:

• потребительский;
• ипотечное кредитование под застройку дома;
• ипотечное соглашение с подписанием дополнительного договора на недвижимое имущество;
• ипотечное кредитование со средствами материнского капитала.

Особенности ипотечного кредита:

Выдавая кредиты на строительство дома, банк рискует по таким причинам:

Если строительные работы производятся за пределами города, то на ипотеке можно сэкономить, поскольку стоимость квадратных метров ниже.

Для этого необходимо выбрать соответствующую графу, ввести требуемые данные и нажать «Подсчитать».

Следует помнить, что подсчеты носят справочный характер, точные сведения и суммы можно узнать только у сотрудников банка.

Основные моменты

Кредитную сумму можно получить в любом отделении банка:

• по месту регистрации заемщика;
• по месту расположения имущества;
• в месте работодателя заемщика.

Если кредит возвращается несвоевременно, то начисляется неустойка размером не меньше 20% годовых от просроченной суммы.

Если будет предоставлен документ, подтверждающий увеличение суммы на строительство дома, то можно воспользоваться отсрочкой по выплате или увеличить период предоставления кредита.

Чтобы снизить ставку по процентам, необходимо выполнить 1 из условий:

• в качестве изначального взноса уплатить большую сумму, чем требует банк;
• оформлять ипотечный кредит на небольшой период;
• получать начисления на зарплатную карту;
• предоставить другую недвижимость как залог;
• оформить страховку на жизнь.

К моменту регистрации жилья к ставке прибавляется 1%, после ее прохождения надбавка удаляется.

Преимущества организации

Одним из достоинств Сбербанка являются низкие ставки по процентам. В текущем году минимальный процент составляет 12,5%.

Условия, которые выдвигает банк:

• заявка рассматривается бесплатно, за обслуживание кредита нет комиссии;
• в случае досрочной выплаты нет штрафных санкций;
• имеется возможность выплатить часть кредита за счет материнского капитала или программы по поддержке молодых семей;
• индивидуальное рассмотрение заявки;
• каждый месяц вносятся равные платежи;
• условия выгодны для тех, у кого имеется карта в этом банке;
• можно привлекать созаемщиков – так сумма кредита будет выше;
• на сумму, полученную от кредита, можно оформить вычет размером 13%.

Главная особенность – возможность оформить отсрочку выплаты задолженности до 3 лет. Преимущества следующие:

• кредит выдается даже неработающим пенсионерам и инвалидам;
• источник дополнительного дохода не нужно подтверждать документами;
• используются государственные программы;
• зарплатным клиентам предоставляются льготы.

Отличается от других ипотечных программ тем, что деньги выдаются не 1 раз, а несколько.

Действующая нормативная база

Согласно Федеральному закону № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки…», принятому 29 декабря 2006 года, ипотечный кредит можно брать по материнскому капиталу:

Порядок оформления займа

Чтобы получить деньги на возведение дома, необходимо выполнить ряд последовательных действий.

Претендент на кредит под строительство частного дома от Сбербанка должен выполнить следующее:

1. Собрать требуемый пакет документации.
2. Подать в банк (или в одно из его отделений) заявку вместе с документами.
3. Ожидать решения (заявка рассматривается до 5 дней).
4. Если выносится положительное решение, заключить с банком соглашение.
5. Получить первую часть денег.
6. Предоставить отчет о потраченных средствах.
7. Получить вторую часть денег.
8. Как только строительство закончится, оформить права собственности на дом.
9. Передать дом банку в качестве залога (чтобы уменьшить проценты).

Условия по ипотеке на строительство частного дома в Сбербанке

Кредит выдается только рублями. Программа – целевая, то есть на другие цели использовать полученные деньги нельзя.

Условия кредита:

Какие понадобятся документы

Если решение положительное, то нужно будет также предъявить проект строящегося дома и банковская выписка о том, что у заявителя имеются средства для первого взноса.

Полный список документов включает в себя:

• о правах собственности на участок земли, на котором планируется постройка дома;
• акт проверки участка на возможность на нем строить дом;
• заявление на выдачу кредита по ипотеке – заполняется при помощи банковских сотрудников;
• паспорт обоих супругов;
• свидетельство о регистрации брака;
• данные о средней заработной плате;
• справку, подтверждающую официальное трудоустройство;
• о праве собственности на имущество в залоге;
• свидетельство о рождении детей;
• если имеются созаемщики, их паспорта;
• смету, подтверждающую расходы на строительство дома;
• если строительством занимается компания, договор с этой компанией.

Собрав документы, необходимо обратиться в отделение Сберегательного банка.

Кредитный договор

У основного договора по ипотечному кредиту имеются особенности:

• залогом является участок земли, на котором будет строиться дом;
• банку необходимо предоставить права на постройку и расчетные документы;
• банк выдает сумму, не превышающую стоимость земельного участка под строительство дома;
• у ипотеки больший процент, чем при покупке жилья на первичном или вторичном рынке;
• требуется оплатить первоначальный взнос.

Можно ли без первоначального взноса

Ипотечное кредитование можно взять без первоначального взноса. Государством предусмотрено несколько программ – кредит с государственной поддержкой, ипотечное рефинансирование и с использованием средств материнского капитала.

Кредит по ипотеке с государственной поддержкой – составная часть программы «Доступное жилье» от державы.

Видео: ипотека на строительство дома. Субсидии на строительство индивидуального дома

Сбербанк работает с партнером – банком ВЭБ. Рассчитана программа на тех лиц, которым необходимо жилье, но позволить ипотеку они не могут.

В этом случае разрешено оформить ипотеку без начального взноса. Страховать жизнь не нужно, то есть Сберегательный банк не выдвигает подобного требования.

Условия программы следующие:

Заявку на участие в программе должна одобрить местная администрация.  Ипотечное рефинансирование – возможность изменить условия ипотеки, которая была взята ранее.

В основном, это уменьшение ставки по процентам или изменение срока возврата. Определенная часть кредита уже выплачена, поэтому первоначальный взнос уплачивать не нужно.

Средства выплачиваются государством из специального фонда. Чтобы оформить ипотеку без первоначального взноса, необходимо собрать такие документы:

• заявление;
• паспорт;
• справку, подтверждающую доходы;
• копию трудовой книги.

Для участия в этих программах необходимо получить специальный сертификат, который выдается жилищным отделом муниципалитета.

Если с материнским капиталом

Одной из программ социальной поддержки молодых семей является материнский капитал. В нынешнем году он составляет свыше 450 000 рублей.

Когда открывается ипотечный кредит, материнский капитал используется в качестве оплаты первоначального взноса или погашения остатка денег по кредитному соглашению.

Дожидаться, пока ребенок достигнет 3 лет, не нужно – капитал можно использовать сразу после получения.

Действовать нужно следующим образом:

Чтобы ипотеку с использованием капитала одобрили, необходимо собрать следующие документы для банка:

• паспорт заявителя;
• СНИЛС;
• сертификат;
• код ИНН;
• выписку из налоговой, которая подтверждает доход;
• письмо из Пенсионного Фонда, что средства имеются в наличии.

В Пенсионный Фонд пакет документов следующий:

• паспорт;
• заявление на перевод денег в банк;
• сертификат;
• копию договора с банком на ипотеку;
• на объект недвижимости.

Службы имеют право запросить дополнительные бумаги. Условия для получения ипотеки под материнский капитал:

• иметь официальное место работы со стабильной заработной платой;
• общий стаж за последние 5 лет не менее 1 года;
• ежемесячный доход должен быть подтвержден справкой формы 2-НДФЛ;
• кредитный рейтинг должен быть положительным.

Сбербанк предлагает оформить ипотеку под материнский капитал под 12% ставку за год. При этом первоначальный взнос должен быть 20%.

Таким образом, Сберегательный банк предлагает клиентам оформить ипотеку на строительство частного дома на выгодных условиях.

Чтобы получить большую сумму, необходимо предъявить справку о доходах. Учитывается общий доход семейства.

Если размер прибыли в семье небольшой, можно привлекать созаемщиков. Ими могут выступать любые граждане, даже не родственники.

Ипотека под строительство дома: условия банков, правовые особенности

В России жилищное кредитование существует в основных двух вариантах: выдача кредита на приобретение готового жилья и кредитование жилищного строительства. Ипотека под строительство дома предполагает выбор одного из видов кредитования:

• строительный кредит — краткосрочный, предоставляется для строительства/реконструкции жилья вкупе с финансированием строительных работ;
• земельный кредит — краткосрочный/долгосрочный, предоставляется для обустройства и приобретения земельного участка под будущее жилищное строительство.

Мы рассмотрим особенности именно строительного кредита, ведь в последнее время всё больше людей меняют даже элитные квартиры в больших городах на частные дома загородом. Поговорим о порядке получения ипотеки в двух банках: Россельхозбанке и Сбербанке. 

Строительный кредит: правовые особенности

Данный вид кредитования предполагает предоставление заёмщику денежных средств в размере и на срок, предусмотренные договорами подряда на выполнение работ и проектов. Сторонами кредитных отношений в данном случае выступают заёмщик, кредитор и некоторые категории юридических лиц:

• подрядные организации, принимающие участие в строительном цикле;
• генеральный подрядчик, производящий весь комплекс работ по строительству и монтажу «под ключ»;
• застройщик-инвестор — компания, инвестирующая средства в жилищное строительство;
• прочие юридические лица, которые занимаются покупкой недвижимости.
• залогом в данном случае будет являться объект незавершённого жилищного строительства вкупе с земельным участком.

Принципы ипотечного кредитования:

• размер кредита не превышает 70% от всех необходимых расходов (стоимости приобретения, обустройства земельного участка, строительства, реконструкции), зафиксированных в закладной, при этом заёмщик вкладывает недостающие средства в размере не менее 30%;
• ежемесячные выплаты заёмщика не должны превышать 30% от дохода его семьи, при этом учитывается количество членов семьи и величина прожиточного минимума региона;
• ипотечный кредит — целевой.

Ипотека под строительство дома — Сбербанк

В Сбербанке существует программа ипотечного кредитования под названием «Строительство жилого дома». Рассмотрим условия, требования к заёмщику и прочие нюансы.

Средства предоставляются для индивидуального строительства жилого дома. Банк готов выдать заёмщику от 45000 рублей под 13,5% годовых. Срок кредитования при этом не превышает 30 лет, а первоначальный взнос собственных средств заёмщика составляет не менее 15%.

Порядок получения

1. Заявителю необходимо предоставить в банк либо в офис его партнёра пакет документов, необходимых для рассмотрения кредитной заявки.
2. Затем дождаться положительного решения.
3. Выбрать объект для строительства.
4. Предоставить пакет требуемых по данному объекту документов.
5. Подписать кредитную документацию.
6. Зарегистрировать право на объект в Росреестре.
7. Получить ипотеку.

Преимущества кредитования в Сбербанке:

• привлекательная процентная ставка;
• нет комиссий;
• для молодых семей — льготные условия (первоначальный взнос от 10%);
• при рассмотрении заявки применяется индивидуальный подход;
• если клиент получает зарплату на счёт в Сбербанке, для него существуют специальные условия (-0,5% от процентной ставки, необязательно наличие трудового стажа в один год за последние пять лет, не требуются документы-подтверждения финансового состояния, трудовой занятости);
• для увеличения суммы кредита можно привлечь созаёмщиков;
• дополнительно можно получить кредитную карту.

Требования к заёмщикам:

• 21 — 75 лет (к моменту возврата средств банку);
• трудовой стаж: от полугода на текущем месте и от года за последние 5 лет.

Документы, нужные для рассмотрения заявки:

• заявление-анкета (заполняется заёмщиком либо залогодателем юридического лица);
• паспорта (заявителя, созаёмщиков, поручителей, залогодателей при их наличии);
• документы-подтверждения финансового состояния, трудовой занятости;
• документы по залоговому имуществу (если оно выступает в качестве обеспечения).

Документы, необходимые после одобрения заявки:

• подтверждающие наличие первоначального взноса;
• по кредитуемому объекту.

Россельхозбанк: ипотека под строительство дома

Далее рассмотрим условия, требования к заёмщику и прочие нюансы ипотечного кредитования в Россельхозбанке.

Условия:

• валюта: рубли/доллары/евро;
• минимальная сумма: 2500 евро/3000 долларов/100000 рублей;
• максимальная: 500000 евро/600000 долларов/20000000 рублей (но не более 85% стоимости строящегося объекта);
• срок: до 25 лет;
• комиссия: отсутствует;
• обеспечение: залог построенного объекта и земельного участка под им;
• страхование: залогового имущества — обязательно, заёмщика — добровольно;
• привлечение созаёмщиков: допускается;
• рассмотрение заявки: до 10 дней;
• предоставление: открывается кредитная линия;
• ставки: от 11,9% до 14,5%.

Необходимые документы:

• заявление-анкета;
• паспорт;
• военный билет;
• документы-подтверждения финансового состояния, трудовой занятости;
• документы по обеспечению.

Требования к заёмщику:

• 21-65 лет (к моменту возврата средств банку);
• трудовой стаж: от 4 месяцев на текущем месте и от года за последние 5 лет;
• российское гражданство.

Полный перечень документации, условия кредитования и порядок предоставления средств необходимо уточнять в местном отделении банка.

Как взять ипотеку на строительство частного дома

Ипотечные кредиты дают возможность каждому человеку стать владельцем своей недвижимости. Они могут оформляться на покупку готовых квартир или домов, а также многие банки выдают заемные средства для строительства собственного частного дома.

Данный процесс сопровождается определенными сложностями, так как важно, чтобы средства были направлены на указанные цели, а при этом были возвращены в установленный срок.

Многие люди мечтают о своем доме, поэтому банки дают возможность исполнить это желание, для чего выдаются крупные займы на строительство зданий.

К плюсам своего дома относится возможность самостоятельно распоряжаться недвижимостью и прилегающей территорией. Не возникает ссор и разногласий с соседями, а также можно самостоятельно планировать расположение комнат.

Оформление ипотеки, предназначенной для возведения частного строения, сопровождается появлением многочисленных подводных камней, так как предполагает, что заключается договор длительного займа, поэтому придется уплачивать значительные проценты.

Как оформить ипотеку и какие документы понадобятся? Ответы в видео:

Варианты

На строительства дома часто требуются заемные средства, так как своими силами справиться со значительной нагрузкой не всегда возможно. Но при этом можно воспользоваться несколькими вариантами кредитования.

При оформлении ипотечного кредита следует подготовиться к достаточно серьезным и многочисленным требованиям банка. При этом предварительно надо будет составить тщательный и детальный проект будущего объекта, в котором будет иметься обоснование всех планируемых расходов.

Что такое перекредитование ипотеки и выгодно ли это делать? Ответы тут.

Именно данная информация используется банком для принятия решения относительно возможности предоставления крупного кредита.

Нюансы оформления потребительского кредита

К плюсам такого выбора относится:

• заявка рассматривается оперативно;
• не требуется указывать, на какие цели будут направлены средства;
• не нужно готовить слишком много документов.

Получение потребительского займа сопровождается некоторыми минусами:

• невозможно рассчитывать на слишком крупную сумму, поэтому оптимален этот вариант, если имеются собственные значительные сбережения, которые будут использоваться для строительства дома;
• устанавливаются высокие ставки процента, которые намного выше, чем ставки по ипотечным займам;
• максимально предоставляются средства по таким кредитам на 10 лет.

Ипотечный кредит с залогом

Такой вариант считается прекрасным решением при отсутствии многочисленных личных сбережений. Для этого оптимально пользоваться собственной недвижимостью, которая передается под залог банку.

Она может быть представлена квартирой, земельным участком или небольшим домом. Такие условия позволят рассчитывать на значительный размер займа и выгодные проценты.

К основным плюсам такого варианта кредитования для строительства частного дома относится:

• предлагается в кредит крупная сумма средств, которая может достигать 20 млн. руб.;
• срок кредитования является длительным, поэтому можно оформить займ даже на 30 лет;
• размер займа зависит от стоимости залогового имущества, причем он равен обычно 80% от этого показателя.

Ипотека на строительство частного дома. Как получить ипотеку: пошаговая инструкция

Такое банковское понятие, как ипотека, прочно вошло в нашу жизнь. Сегодня подавляющему большинству молодых семей недоступно приобретение собственного жилья без заёмных средств.

Между тем некоторым вовсе не хочется покупать тесную коробку в серых стенах города. Построить собственное жильё – более привлекательный вариант.

Но ипотека на строительство частного дома – непонятное явление, вызывающее массу вопросов. Попробуем в них разобраться.

Смена городского жилья на собственный домик в пригороде – отличный способ сэкономить на пресловутых квадратах и избавиться от назойливых соседей с дрелью за стеной. И это далеко не все преимущества частного дома. Рассмотрим их по порядку:

• Ни для кого не секрет, как обстоят дела с экологией в городе. Вдвойне обидно использовать ипотечное кредитование для покупки квартиры, чтобы потом платить за ежедневное отравление ядовитым воздухом и бесконечным табачным дымом с лестничной клетки. Свежий воздух за городом – это главный плюс для тех, кому небезразлично здоровье растущего поколения.
• Прежде чем попасть на рынок жилья, квартира проходит наценку у 2-3 посредников. Это делает стоимость непомерно высокой. Цена за квадрат загородного дома в 2 раза ниже, даже если взять ипотеку на строительство.
• При планировании дома есть где разгуляться фантазии. Помимо самого жилища, можно построить беседку, организовать пруд или бассейн. В квартире же – только поэкспериментировать с ремонтом и интерьером.

Что делать, если не хватает собственных средств?

Если молодая семья запланировала переселиться из городских бетонных квадратных метров в собственный дом, она должна быть готова к существенным расходам. Строительство – дело недешёвое. И не каждая среднестатистическая семья в нашей стране может позволить себе такое удовольствие. Как можно найти деньги на собственный дом?

Существует несколько способов:

• взять ипотеку на строительство частного дома;
• оформить нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости и использовать деньги для стройки;
• оформить потребительский кредит.

Рассмотрим более подробно первый способ. В чём нюансы и сложности ипотеки на строительство? Какие условия выставляют кредиторы для заёмщиков?

Требования банков

Ипотека на строительство частного дома – это рисковое мероприятие для банка. В случае если объект будет недостроенным, он едва ли будет считаться ликвидным. При неудачном стечении обстоятельств, если вдруг у заёмщика не получится выплатить кредит в полном объёме и потребуется реализация предмета залога для погашения долгов, банк не сможет продать участок с начатым строительством.

Поэтому кредитные организации относятся с недоверием к такой ипотеке. Они выдают её лишь на особых условиях и при дополнительном обеспечении в виде залога и/или поручительства. Также банки устанавливают довольно жёсткие требования к будущим заёмщикам.

А также к предметам залога. В основном у большинства из них сходные предписания. Имеются лишь некоторые колебания в ту или иную сторону относительно возрастных ограничений или прочих характеристик клиента.

Какие параметры имеют значения для банков? Вот несколько таких факторов:

• Для заёмщика и его поручителей – возраст, тип занятости и стаж, гражданство и место прописки.
• Для предмета залога – стоимость, тип использования, физические характеристики, юридическая чистота, отсутствие обременений и прочих ограничений на полноценное пользование по прямому назначению.

Также банк потребует документацию о наличии первоначального взноса и отчёт о целевом использовании денежных средств, предоставляемых в кредит.

Сумма и срок кредитования

У каждого кредитного учреждения установлены ограничения на сумму кредита. Она зависит не только от общего дохода заёмщика и его членов семьи, но и от стоимости залогового имущества.

Как правило, банк финансирует затраты на стройку в размере 20-85% от общей суммы. Ипотека на строительство частного дома оформляется на срок от 5 до 30 лет. Некоторые банки могут предложить и больший срок.

Тогда заёмщик может получить весьма комфортный ежемесячный платёж. Правда, стоит учесть, что сумма переплаты в итоге прилично возрастёт.

Размер процентной ставки

Заранее определить размер процентной ставки сложно, даже если речь идёт о каком-либо конкретном банке. Эта величина зависит от ряда условий – срока, размера первоначального взноса.

Некоторые кредитные организации готовы сделать скидку клиенту, который некогда уже был заёмщиком или является им в настоящий момент.

Конечно, если речь идёт о добросовестном человеке, который не допускает просрочек.

Снижения процентной ставки могут ожидать те, кто получает заработную плату на карту выбранного банка, а также работники бюджетной сферы.

После окончания стройки, когда дом будет сдан в эксплуатацию и станет залогом, кредитор также будет готов снизить ставку.

Почему банки идут на подобные уступки? Всё дело в том, что соответствие вышеперечисленным условиям говорит о надёжности клиента и снижает риски банка.

Чтобы получить примерный расчёт, необходимо зайти на сайт кредитного учреждения. И в разделе «Ипотека» выбрать нужную программу кредитования, опробовать так называемый калькулятор ипотеки на строительство. Он подскажет примерную процентную ставку, сумму ежемесячного платежа и переплаты.

Необходимые документы

Не стоит удивляться нескромному пакету документов, гораздо большему, чем требует обычный потребительский кредит. Ипотека предполагает выдачу банком крупной суммы на длительный срок.

А это всегда больший риск для финансового учреждения. Ещё более рискованной считается сама цель такой ипотеки – строительство. Ведь в случае недостроя банк может остаться ни с чем.

Поэтому стоит собрать волю в кулак, добыть все бумажки и справки, чтобы получить желаемое.

В первую очередь понадобятся такие документы:

• Бумаги, касающиеся заёмщика и его поручителей/созаёмщиов – подтверждение личности, дохода, документы о полученном образовании и социальном статусе. Задача банка – определить платёжеспособность и ответственность клиента, поэтому специалист вправе запросить множество дополнительных справок.
• Документы по залогу. Часто большинство бумаг из списка по залогу отсутствует на руках у клиентов, а собрать их быстро – задача не из лёгких. Вместо того чтобы обивать пороги Росреестра и БТИ, многие обращаются к специалистам за помощью.
• Выписки из счетов, другие документы, подтверждающие наличие первоначального взноса.
• Проект дома, эскизы, копия договора со строительной компанией, смета на строительство.

Условия кредитования

До событий 2014 года такая программа, как ипотека на строительство частного дома, была более распространена в кредитных организациях страны. Сегодня её предлагает сравнительно небольшое количество банков. Поэтому рассмотрим условия кредитования на примере Сбербанка. Он на сегодняшний день гораздо чаще связывается с такими сделками:

• Валюта кредита – только рубли РФ.
• Сумма кредита – от 300 тыс. р., но не более 75% от стоимости залога.
• Первоначальный взнос – от 25%.
• Срок кредитования – до 30 лет.
• Процентная ставка – от 13,25%.

Как весь процесс будет выглядеть в реальности?

Часто заёмщики, планируя получить средства на строительство в кредит, плохо представляют себе весь процесс. Многие рассчитывают на подачу заявки, если имеют два документа. При этом банк дополнительно попросит разве что свидетельство о праве пользования участком. И в течение нескольких часов или дней заёмщик получит на руки деньги.

К сожалению, всё не так просто. Ипотечное кредитование, какую бы цель оно ни преследовало, требует тщательной проверки заёмщика и предмета залога. Банку необходимо минимизировать возможные риски как для клиента, так и для самой организации. К тому же целевое использование денежных средств предполагает наличие отчётности, а сама сумма редко предоставляется в виде наличных.

Как же в реальности выглядит такой кредитный процесс, как ипотека на строительство дома? Сбербанк, например, может предложить следующую схему сотрудничества между клиентом и банком:

• Заёмщик предоставляет свои документы и бумаги поручителей. На этом этапе банк принимает решение о возможности сотрудничества с клиентом.
• Сбор документов по земельному участку. Собранные справки передаются в банк для юридического мониторинга. Кроме того, проверяется соответствие участка требованиям банка по физическим характеристикам.
• Залог проходит оценку стоимости аккредитованными банком оценочными компаниями.
• Клиент занимается заказом проекта дома, заключением договора строительства. Банку также потребуется смета расходов для определения необходимой суммы кредита. Эти документы заёмщику предстоит получить в выбранной им строительной компании, а затем передать специалистам финансового учреждения.
• Если все предыдущие этапы были завершены удачно, стороны переходят к заключению кредитного договора.
• Кредит на строительство предполагает наложение обременения на земельный участок, поэтому придётся затратить некоторое время на оформление документации в Росреестре. В день получения нового свидетельства банк передаёт первую часть средств на строительство.
• Заёмщик предоставляет отчёт по целевому использованию первой части кредитных средств.
• Банк выдаёт вторую часть суммы.
• Заёмщик завершает строительство и оформляет дом как готовый объект недвижимости. После этого залогом становится уже земельный участок с недвижимостью. Процентная ставка по кредиту после этого идёт на уменьшение.

Как можно облегчить себе задачу?

Для более комфортной выплаты некоторые банки предусматривают такую процедуру, как отсрочка выплаты основного долга. Заёмщик в течение длительного срока, до 3 лет, имеет возможность выплачивать только проценты, начисленные на сумму кредита.

Это весьма удобно, учитывая возможные дополнительные затраты во время стройки, которые могут сильно ударить по бюджету. Кроме того, для выплаты части основного долга можно воспользоваться материнским капиталом. Об этой возможности стоит поинтересоваться заранее, до того как подавать заявку на кредит.

Если ипотека под строительство в некоторых банках требует наличия первоначального взноса, для этого тоже используется сертификат.

Нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости

Этот вид кредитования тоже является ипотекой, со всеми вытекающими последствиями. Ведь в качестве залога принимается объект недвижимости, а, значит, банк должен позаботиться о возможности реализации объекта в случае невыплаты кредита.

К плюсам такого кредитования можно отнести отсутствие необходимости отчёта о целевом использовании – заёмщик вправе распоряжаться средствами по своему усмотрению. К тому же, как любая ипотека, эта предоставляется на довольно длительный срок.

Из минусов – всё те же кипы документов при оформлении и длительность самого процесса рассмотрения заявки и выдачи денег. К тому же при нецелевом использовании ставка несколько возрастает. В основном кредиторы готовы предоставить для нецелевого использования не более 50% от стоимости залога.

Можно ли решить вопрос путём потребительского кредитования?

Учитывая вышеописанные условия ипотеки на строительство дома, обычный потребительский займ может показаться более простым способом получить необходимые деньги.

Во-первых, банк не станет отслеживать целевое использование средств. Во-вторых, заёмщику не потребуется собирать внушительный пакет справок и проходить прочие процедуры.

Деньги он сможет получить в день обращения по 2-3 документам. Но у такого способа есть и свои минусы:

• Сумма обычных займов редко превышает 1,5 миллиона рублей.
• Потребительский кредит предоставляется на небольшой срок, до 5 лет максимум. Большая сумма кредита означает непомерно крупные платежи, которые доступны не каждому. Да и станут тяжёлым грузом в непростой период стройки.
• Банки обычно устанавливают высокий процент на обычный кредит. Ипотека в этом плане ушла далеко вперёд. Вместо обычных 22-24% есть шанс получить всего 15% годовых.

Потребительское кредитование кажется удобным, но не самым выгодным способом получить недостающие средства для стройки. Такой вариант подойдёт тем, кто планирует заниматься возведением дома поэтапно или уже обладает частью необходимых строительных материалов.

В заключение можно добавить, что условия у банков могут меняться довольно часто. Поэтому прежде чем остановить свой выбор на какой-либо кредитной организации, стоит лично проконсультироваться в каждой.

Кредит на строительство – процесс сложный и долгий, но цель оправдывает труды и ожидание.

Читайте также

Как получить ипотеку на строительство частного жилого дома

Кредитные учреждения, предоставляя ипотеку на строительство частного дома, реагируют на потребность населения жить в своем доме на лоне природы. Сегодня люди хотят иметь дом со всеми благами цивилизации: туалет-ванная, отопление, газ, телевидение, интернет. Стоит это недешево, без кредита не обойтись. Поэтому вопрос как получить ипотеку на строительство дома, интересен многим.

Объекты жилищных займов

Существует несколько видов объектов для ипотечного жилищного кредитования:

• квартира в новостройке;
• квартира во вторичке;
• загородный дом;
• строящийся частный дом.

Каждый из названных объектов отличается от иных. Так, квартира в новостройке, кредитуется на основании договора долевого участия в строительстве между заемщиком и застройщиком. Квартира-вторичка и загородная недвижимость – на основании договора купли-продажи между покупателем и продавцом.

Последний же объект займа отличается от остальных тем, что на момент кредитования объект не существует и не может стать объектом залога. Но зато есть земля, на которой он будет возведен. Она и будет объектом залога до окончания строительства дома и госрегистрации права собственности на него.

Условия ипотеки на строительство частного дома

Данный вид займа в России предоставляют далеко не все кредитные учреждения. Это и понятно. Слишком высоки риски невозврата заемных средств. Ведь предмет кредитования не является объектом залога, пока не будет построен. А строительство дело не быстрое. В связи с этим, банки предъявляют несколько иные условия, чем к обычной ипотеке. Но все по порядку.

Земельный участок (ЗУ)

Для получение займа на строительство индивидуального жилого дома, у будущего заемщика ЗУ должен быть в собственности, либо выбран для приобретения. Причем не любой участок, а только тот, на котором Градостроительным и Земельным кодексами такое строительство разрешено.

Собственный дом с привлечением средств банка можно выстроить только на земельных участках, имеющих назначение: земли населенных пунктов и разрешенное использование:

• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

Если ваш ЗУ к таким землям не относится, ипотечный кредит не дадут. ЗУ необходимо перевести в земли населенных пунктов, и в одну из вышеуказанных категорий. И только потом обращаться в банк.

Схема предоставления

Несмотря на то, что кредит на постройку дома предоставляется разными банками – схема примерно одна и та же.

Одобрение кандидата

Вначале кандидатура потенциального заемщика должна быть одобрена банком. «Зеленый свет» будет дан, если кредитора удовлетворят представленные документы, и сведения о вас, добытые им самим.

Заявитель должен отвечать требованиям:

• быть не моложе 21 года;
• на момент полной выплаты займа – не старше 75 лет;
• стаж на последнем месте работы – от 6–ти месяцев;
• иметь стабильный доход.

Кроме анкеты надо предоставлять:

• копию паспорта;
• копию трудовой книжки, заверенной работодателем;
• справку о доходах по ф.2-НДФЛ;
• для молодых людей – военный билет;
• свидетельства о браке и о рождении детей (если это есть).

Банк может запросить иные документы на свое усмотрение.

По истечении нескольких дней, будет озвучен вердикт: выдать кредит или отказать. Отказ не комментируется. Если решение в вашу пользу, будут названы основные параметры кредита, на который можно рассчитывать: срок, ставка, сумма. С этого момента будущий застройщик может определяться какой дом он может себе позволить.

 Дом

Какое же строение является частным домом? Это объект, предназначенный для постоянного проживания одной семьи, высотой не более 3-х этажей.

Одобрение объекта

Для одобрения объекта, первое, что нужно сделать, это заказать за свой счет оценку земельного участка. Это является некоторой обеспечительной мерой при невозможности заемщика погасить задолженность. Объект залога продается по определенной оценщиком ликвидационной стоимости. Это стоимость за которую можно продать ЗУ в минимально короткий срок.

В набор документов для одобрения объекта понадобится включить:

• правоустанавливающий документ на ЗУ;
• выписку из ЕГРН на ЗУ;
• отчет об оценке;
• проект дома, или как минимум план и описание;
• смету на строительство;
• сведения о наличии собственных средств.

Опять же могут быть запрошены дополнительные документы.

Банком рассматривается возможность кредитования строительства дома. Особенно тщательно проверяются сведения о ЗУ: соответствие его назначения и разрешенного использования размещению на нем частного дома, и отсутствии ограничений и обременений в его использовании.

Сумма кредита составляет разницу между сметной стоимостью и размером собственных средств застройщика.

Кредитование

Среднестатистические данные об основных условиях предоставления банками займов по данному виду кредитования в 2018 году таковы:

• длительность срока – до 30 лет;
• сумма не менее 300 тыс. руб.;
• низкая процентная ставка – от 10%, зависит от нескольких условий и устанавливается персонально;
• собственные средства – от 25% сметной стоимости.

Это очень важная особенность ипотеки на возведение дома. Обязательно обсудите с банком порядок предоставления траншей, когда будет выдан первый, чем подтверждается выполнение каждого этапа.

У каждого банка свой порядок. Но чаще всего для получения первого транша требуется регистрация залога и разрешение на строительство, а передача застройщику средств, если он строит самостоятельно, делится на этапы:

• земляные работы, устройство фундамента;
• возведение стен, кровля, окна, двери;
• инженерные коммуникации;
• внутренние работы (перегородки, полы, отделка и т.д.).

Очень часто траншей всего два. Стоимость каждого этапа может определяться пропорционально сметной стоимости, или согласно внутренней политике банка.

Процедура

Когда все вопросы между кредитором и застройщиком согласованы, оформляется выдача займа. Стороны подписывают кредитный договор и договор залога ЗУ в пользу банка.

Для этого заемщику (с паспортом) нужно обратиться с заявлением в Многофункциональный Центр и подать следующие документы:

• выписку из ЕГРН на ЗУ;
• кредитный договор;
• договор залога;
• квитанцию на оплату госпошлины – 1000 руб.

Регистрация залога проводится в течение 5-7 рабочих дней. Со дня внесения записи об ипотеке в единый реестр недвижимости, ЗУ находится в залоге у банка, подтверждением чего будет являться зарегистрированный договор залога и выписка из ЕГРН.

Передача застройщику денежных средств производится путем, определенным банком, обычно на открытый в нем лицевой счет заемщика.

После получения первой части займа начинается строительство. Когда дом выстроен, он должен быть введен в эксплуатацию. Получив разрешение на ввод, заемщик должен поставить дом на кадастровый учет с одновременной регистрацией своего права собственности на него.

Подготовкой документов для проведения кадастрового учета дома занимается кадастровый инженер. С ним заключается договор подряда. Застройщик должен предоставить инженеру:

• копии документов на ЗУ;
• разрешение на строительство;
• разрешения на ввод;
• возможность осмотра дома;
• возможность выполнения необходимых замеров и других требующихся манипуляций.

Специалист выдаст застройщику техплан на диске, который нужно сдать в МФЦ. Кроме диска для кадастрового учета дома и регистрации прав на него в МФЦ предоставляется:

• 2 заявления (о КУ и регистрации права);
• разрешение на ввод;
• квитанция об оплате госпошлины (КУ — бесплатно, регистрация права – 2000 руб.).

Примерно через 2 недели, застройщик получает выписку из ЕГРН, подтверждающую возникновение у него права собственности на дом.

Смена объекта залога

После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права заемщика на него, появился объект, кредитование строительства которого проводилось. Если кредит за время строительства дома не погашен досрочно, должна произойти смена залога.

Для перенесения залога на дом, производится независимая оценка стоимости построенного дома. Также, как и на ЗУ, заключается договор на оценку. Определяются его рыночная и ликвидационная стоимость. Оценку лучше заказывать у аккредитованного кредитором оценщика.

Почему не производилось страхование ЗУ? Потому, что риск физической утраты практически равен нулю.

Кроме этого банки настойчиво советуют заемщику застраховать свою жизнь и здоровье. Это не обязательно, но влияет на размер ставки по кредиту. Выбирайте сами: ставка увеличивается от 0,5% до 1% в разных банках.

Для смены залога, вносятся изменения в кредитный договор. Заемщику возвращается закладная на землю и подписывается новая на дом. Далее следуют процедуры подачи заявления в МФЦ на снятие залога с земельного участка и регистрации его на дом.

Как раз при подписании изменений в кредитный договор, если в нем это не было предусмотрено ранее, заемщику следует поставить вопрос о снижении процентной ставки в связи с возникновением залога на кредитуемый объект.

Схема погашения кредита

При подписании кредитного договора, главные позиции, на которые следует обратить внимание, это:

• ставка по кредиту;
• сумма ежемесячных платежей;
• день, в который производится погашение;
• штрафы, пени за просрочку;
• условия выплаты кредита или его части досрочно.

Ставка по кредиту определяется для каждого заемщика индивидуально. В банке существует некая базовая ставка, путем манипуляций с которой и определяется размер ставки по конкретной ипотеке. Ее размер зависит:

• наличия страхования жизни и здоровья;
• от участия в зарплатных проектах;
• размера кредита;
• документа, подтверждающего платежеспособность;
• наличия сертификата на маткапитал;
• от др. факторов.

Сумма ежемесячных платежей рассчитываются аннуитетным или дифференцированным способом. В графике платежей это просматривается хорошо. Если платежи равные в течение срока кредита – это аннуитет. Если разные – дифференцированный платеж. Попросите кредитного инспектора объяснить разницу.

День погашения кредита. Это число месяца, в который надо производить оплату. Если оно выпадает на выходной или праздничный день, придется сделать платеж раньше. Иначе, расценивается как просрочка, с вытекающими последствиями.

Досрочное погашение. Сейчас хоть частичное, хоть полное погашение, производится только в том случае, если заемщик уведомил об этом заранее. Если этого не сделано, уплаченные ранее деньги будут засчитаны в погашение только в следующий срок оплаты по графику.

Когда кредит полностью погашен, банк возвращает заемщику закладную на дом. Собственник дома опять обращается в МФЦ с заявлением о снятии залога. С момента погашения записи в ЕГРН об ипотеке, он становится полноценным собственником дома и ЗУ без каких бы то ни было обременений.

Какие банки предоставляют займ на строительство дома

Конечно, же в первую очередь, это все банки с госучастием: Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк.

На текущий момент самые привлекательные условия из них декларирует Сбербанк – со ставкой от 10% — на 30 лет от 300 тыс. руб.

Из других хорошее предложение от Альфа-Банка – от 9,25% -правда, на 25 лет от 300 тыс. руб. Но опять же – это декларации. При заключении кредитного договора ставки рассчитываются индивидуально.

Получение займа на строительство дома очень трудоемкий процесс и выдается он траншами, и подтверждать выполнение работ надо. Всего этого можно избежать, оформив в любом из указанных банков или же в других, нецелевой кредит под залог имеющейся квартиры.

Никто не спросит куда вы потратите деньги, но в случае проблем с возвратом займа, залоговая квартира будет продана. При этом условия жестче, например, для сравнения в Сбере – это от 12,5% — на 25 лет от 500 тыс.руб. Еще один минус нецелевого займа – нельзя получить налоговый вычет по строительству.

Тут уж, как говорится, каждый выбирает по себе.

Возврат НДФЛ

Со сметной стоимости построенного жилого дома можно возместить подоходный налог – 13% ограничение по стоимости дома — 2 млн.руб., т.е. максимальный вычет 260 тыс. руб.

Также его можно возместить со всей суммы уплаченных процентов.

Строить свой дом – очень ответственное дело. Вам жить в нем не одно десятилетие. Хочется сделать его самым лучшим. Но делайте это так, чтобы ипотека не стала непосильным грузом.