Дольщикам обеспечат круглосуточный беспрепятственный доступ к информации о будущем жилье — юридические советы

Доступ к общедомовому имуществу: проблемы и их решение

Понятие «многоквартирный дом» (МКД) подразумевает объект недвижимости, состоящий из нескольких квартир (как минимум двух), у каждой из которых имеется собственный выход на один или разные земельные участки. В данной недвижимости обязательно имеются помещения, предназначенные для общего пользования.

Вопросы, рассмотренные в статье:

• На каких условиях предоставляется доступ к общедомовому имуществу.
• Какие проблемы возникают у УК при получении доступа к общедомовому имуществу в квартире.
• Как можно решить проблемы доступа к общедомовому имуществу в квартире.
• Что делать, если доступ к общедомовым стоякам ограничен собственником.
• Почему провайдерам следует ограничить доступ к общедомовому имуществу.

Для обеспечения комфорта каждого из жителей МКД управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) должна гарантировать наличие доступа к общедомовому имуществу, что позволит осуществлять своевременный контроль и ремонт установленного оборудования. В данной статье мы расскажем о том, к каким объектам общедомового имущества и каким образом должен быть обеспечен доступ.

Проблемы учета потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды

На каких условиях осуществляется предоставление доступа к общедомовому имуществу

Доступ к общедомовому имуществу обеспечивается для всех собственников жилья в МКД. Также доступ к общедомовому имуществу должен быть у работников УК, ТСЖ и ЖСК и т. д. К таким объектам относятся:

• технические помещения для обслуживания и пользования: коридоры, люки, лифтовой механизм, стандартные лестницы, технические помещения, подземные комнаты, пространство под крышей и пр.;
• оборудование, установленное в квартирах на общих стояках системы отопления, канализационной системы, водопровода.

Собственники (или наниматели) жилья должны обеспечить доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в их квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами.

Непредоставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтно-аварийных работ – это повод для обращения в суд.

Собственники, препятствующие проведению такого рода работ, обычно объясняют свою позицию тем, что они как владельцы сами должны решать каким образом распоряжаться своим имуществом.

Если дело дойдет до суда, то нужно быть готовым к тому, что ремонтной организации наверняка позволят осуществлять работы в квартире. Далее объясним почему. В ст.

209 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что владелец обладает правом владения, пользования и распоряжения своей собственностью.

То есть он может сам решать, что делать со своей квартирой, если это не противоречит закону, НПА, а также не нарушает прав и интересов иных лиц.

В Конституции говорится о том, что, реализуя свои права и свободы, человек не может нарушать права и свободы других лиц. Итак, реализуя права собственника квартиры, нельзя нарушать интересы и права иных лиц, иначе речь пойдет о злоупотреблении правом.

При рассмотрении судом иска об отказе в доступе в квартиру лиц, осуществляющих ремонт объектов общедомового имущества, будет установлено нарушение ответчиком прав собственников жилья данного МКД.

Таким образом, суд постановит обеспечить доступ к общедомовому имуществу.

В пунктах 10–12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491,говорится о следующем: содержание общедомового имущества должно осуществляться с учетом требований законодательства РФ; инженерные коммуникации, приборы учета и иное оборудование, являющееся общедомовым имуществом, должно быть доступным для предоставления коммунальных услуг всем лицам, проживающим в МКД (Правила предоставления коммунальных услуг гражданам).

Содержать общедомовое имущество (в зависимости от состава, особенностей конструкции, физического износа и технического состояния, геодезических и природно-климатических условий местонахождения МКД) означает осуществлять его текущий и капитальный ремонт, подготавливать к сезонной эксплуатации. Собственники жилья в МКД могут осуществлять ремонт как самостоятельно, так и при помощи третьих лиц (в соответствии с выбранным способом управления МКД).

Суд может установить, что ответчик не соблюдает установленные законом обязанности, нарушая своими действиями права иных лиц, таким образом будет вынесено решение об обеспечении доступа ремонтной бригады в квартиру.

Подать иск в суд можно в том случае, если один из собственников нанес ущерб другим владельцам квартир в МКД либо общедомовому имуществу. Также иск в суд может быть подан для того, чтобы предупредить возникновение ущерба.

Если доступу ремонтной бригады в квартиру препятствует наниматель, то собственник жилья должен подать на него заявление в суд, так как именно он несет ответственность за содержание общедомового имущества. Если доступу препятствует сам собственник, то иск в суд может подать ТСЖ или управляющая компания, предоставляющая свои услуги на основании договора с товариществом.

Подать заявление в суд может лицо, имуществу которого был нанесен ущерб действием/бездействием соседа. Данный иск будет представлять собой требование не доступа к общедомовому имуществу, а возмещения ущерба (в соответствии с Жилищным кодексом).

При подаче заявления в суд об обеспечении доступа к общедомовому имуществу необходимо будет доказать необходимость проведения работ на территории данной квартиры.

Таким образом, права собственника жилья в МКД не могут быть нарушены безосновательно.

• Вопрос допуска в жилое помещение и проблема первого крана

С какими проблемами может столкнуться ук, пытаясь получить доступ к общедомовому имуществу в квартире

Как бы то ни было странно, но сейчас ответственными за исправность запорно-регулировочных кранов в квартирах являются управляющие организации.

Однако УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК крайне редко пользуются кранами в квартирах, а беспрепятственного доступа в жилье у них и вовсе нет.

Таким образом, в случае необходимости выполнения плановых либо аварийных работ данным организациям необходимо просить у собственников предоставления доступа в квартиры к общедомовому имуществу.

Следует отметить, что не все собственники понимают необходимость проведения таких работ и поэтому не всегда впускают к себе в квартиры ремонтные бригады. А есть такие владельцы жилья, которые живут совсем не там, где прописаны.

Общедомовым имуществом являются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, которые включают в себя:

• стояки и их ответвления до первого отключающего устройства, находящегося на ответвлениях от стояков;
• отключающие устройства;
• общедомовые приборы учета расхода воды;
• первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях.

Определение порядка порядка пользования общим имуществом собственников — подвалом

Здравствуйте, вот такая ситуация мы переехали проживаем на 1 этаже, в квартире нет балкона, нет кладовок. Мы хотели занять подвал, но попасть туда не можем, бывшие хозяева квартиры держали этот подвал 3 года, но они потеряли ключ. В управляющей компании нам говорят что он не положен, ключ от подвала не дают чтоб сделать дубликат. Как быть посоветуйте. Заранее спасибо.

Ответ:

Исходя из текста вопроса, предположу, что в подвале вашего многоквартирного жилого дома имеются так называемые «кладовые» или «ячейки», которые использовались жильцами дома для целей хранения там продуктов питания (овощей), иного имущества.

При этом пользовались указанными кладовыми не все собственники жилых помещений, а лишь те, за кем когда-то еще при вселении данные кладовые были «закреплены» застройщиком либо иным лицом, которое предоставляло квартиры гражданам.

При переходе права собственности на квартиру условное право пользования кладовыми «на словах» передавалось новому собственнику.

Предположу также, что в договоре с управляющей организацией отсутствуют условия на которых собственники вправе пользоваться помещениями подвала, порядок пользования в том числе кладовыми не определен (решение общего собрания собственников по этому поводу не пренималось).

В ситуации, когда управляющая организация не допускает собственников в помещение подвала следует учитывать следующее.

Общей долевой собственностью всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, на основании статьи 36 ЖК РФ, являются в том числе:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Под процитированный пункт 2 подпадают и кладовые и колясочные и иные места общего пользования, традиционно используемые собственниками жилого дома по своему назначению.

То есть в силу закона собственник жилого помещения вправе пользоваться общим имуществом (его частью).

Вместе с тем, следует принять во внимание следующее.

Ограничение доступа в подвал жилого дома

Как указано в п. 3.4.5. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», «входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток».

В соответствии с п. 5.5.9 указанного постановления Госстроя, «технические подполья и подвалы, в которых расположены газопроводы, запрещается использовать под склады и другие нужды. В эти помещения должен быть обеспечен беспрепятственный круглосуточный доступ обслуживающего их эксплуатационного персонала.

Входные двери в эти помещения должны запираться на замок, а ключи храниться в организации по обслуживанию жилищного фонда в местах, согласованных со специализированными организациями.

Отбор проб воздуха из подвалов и технических подполий должен быть без захода в них через стационарные наружные трубки диаметром 25 мм, выведенные из этих помещений».

Таким образом, учитывая особый режим такого вида общего имущества как подвал жилого дома с находящимися в нем инженерными коммуникациями, следует констатировать, что ограничение пользования (запрет открытого доступа) со стороны управляющей (обслуживающий жилой дом) организации, в отсутствии принятого общим собранием собственников помещении решения об определении порядка пользования подвалом, правомерен.

Определение порядка пользования общим имуществом — подвалом жилого дома.

В законодательстве отсутствует специальная норма, регламентирующая процедуру или особенности определения порядка пользования как подвалом жилого дома, так и в целом общим имуществом собственников.

Однако, это не исключает возможность применения статьи 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Определить порядок пользования помещениями подвала правомочно общее собрание собственников помещений дома.

Согласно ч. 5, статьи 161.1. ЖК РФ, Совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме…

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

На возможность определения порядка пользования общим имуществом здания указывал и Высший Арбитражный Суд РФ.

Как разъянснено в п. 6, Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»,

Полагаем, что в случае недостижения согласия о порядке пользования, собственник помещения в многоквартирном жилом доме, не лишен права обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом жилого дома (в данном случае помещениями подвала).

По нашему мнению, с момента определения порядка пользования общим имуществом собственников помещений дома (на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом общего собрания, или решения суда) управляющая организация обязана предоставить доступ в спорные помещения подвала. В обратном случае у собственников имеется возможность обратиться в суд с негаторным иском об устранении препятствий в пользовании имуществом.

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» 26.04.2012г.

Дольщикам проблемных объектов: как остаивать свои права

Если вам повезло, и среди обманутых дольщиков нашелся лояльный программист, то обязательно нужно создать сайт.

Сайт поможет распространять информацию, популяризовать своё движение не только в социальной сети, но и в «большом» интернете.

Используя так называемые «ключевые слова», продвигаться в поисковой выдаче в поисковых системах. Кроме того, там же можно размещать видео, отчёты и другие вещи.

Да, кстати, здорово создать канал на youtube, сейчас он крайне популярен. Там можно размещать видео со стройки, с различных акций, с собраний рабочих групп в государственных органах и другие интересные ролики.

Письменные обращения в государственные органы

Огромное поле для деятельности. Я даже составил классификацию обращений в государственные органы:

1. В зависимости от ветви власти:

1. Исполнительные органы: Минстрой России, Налоговая служба, МВД, Росреестр, Президент РФ, Высшее должностное лицо субъекта РФ (Губернатор, Мэр, Президент), Правительство РФ, Правительство субъекта РФ, профильные комитеты субъектов РФ (в нашем регионе это Комитет по строительству Санкт-Петербурга, Комитет государственного строительного надзора в государственной экспертизы Ленинградской области); 
2. Законодательные органы: Государственная Дума, Совет Федераций, на уровне субъекта РФ – парламенты субъектов (в Санкт-Петербурге, например, законодательное собрание);
3. Надзорные органы: Прокуратура РФ;
4. Судебные органы: суды общей юрисдикции, арбитражные суды, мировые судьи.

2. В зависимости от цели обращения (просительной части обращения):

1. О проведении проверки;
2. О привлечении к ответственности (административной, уголовной);
3. О взыскании денежных средств;
4. О придании огласки;
5. Другие нематериальные требования (признание договора недействительным, расторжение договора, признание договора расторгнутым и т.д.).

3. По количеству заявителей:

1. Индивидуальные;
2. Коллективные.

Наиболее эффективными являются обращения в адрес судебных органов, надзорных и органов исполнительной власти. Обращения в законодательные органы также нужно использовать, но ждать от них какого-то эффекта не стоит.

На уровне Санкт-Петербурга действительно слышит дольщиков только партия КПРФ и депутат Ольга Галкина. На уровне РФ – думаю, никто. То, чем занимается господин Хинштейн со своей рабочей группой, больше похоже на популизм.

А на функционирование его многочисленной команды, между прочим, уходит огромное количество наших денег. Лично наблюдал на одном из заседаний в Правительстве Ленинградской области, как человек из группы Хинштейна нес откровенную правовую чушь, размахивал шашками и говорил какими-то декларациями.

При этом он приехал из Москвы, и на следующий день уезжал. Зачем приезжал? Видимо, поорать за собрании рабочей группы, не иначе. Создать эффект присутствия.

Как правило, в адрес судебных органов идут обращения о взыскании денежных средств, другие нематериальные требования, а адрес надзорных и органов исполнительной власти – о проведении проверки, привлечении к административной или уголовной ответственности.

Реестр обманутых дольщиков

Если вы попали в долгострой, обязательно вставайте в реестр обманутых дольщиков. И популяризируйте эту идею для друзей по несчастью. Дело, конечно, добровольное, но попросить и убедить людей туда себя включить стоит. Подробнее про реестр обманутых дольщиков мы писали тут.

Если же имеется заведенное уголовное дело по душу вашего застройщика, то впору ходатайствовать перед следователем о признании вас потерпевшим. Чтобы и к ходу уголовного дела доступ иметь, и в реестр обманутых дольщиков встать без проблем (только с одним постановлением следователя).

По поводу реестра обманутых дольщиков нужно, конечно, проводить просветительскую работу. Организовать коллективную подачу заявлений, написать инструкцию по включению в данный реестр, оказывать консультативную помощь тем, кто не может разобраться. 

Ищите специалистов среди друзей по несчастью

Как уже было сказано выше, инициативная группа – все обманутые дольщики .

Среди таких наверняка найдутся представители нужных для всего движения профессий: программисты (создание сайта, раскрутка сообщества), PR-менеджеры (для выхода на журналистов), жилищные юристы (для создания/корректировки обращений, бесплатного консультирования дольщиков в сообществе), строители (для оценки хода строительства, его стоимости) и другие.

Чем больше будет таких людей, тем проще будет вести активную деятельность по привлечению к себе внимания.

Юристов нужно обязательно найти, их обычно много. Да, у них может не быть богатого опыта именно в этой сфере, но элементарными действиями их загрузить можно. Распределяйте задачи, делайте график, чтобы нагрузка распределялась равномерно.

Например, один составляет письмо в Прокуратуру, другой – в суд, третий – в Комитет по строительству, четвертый – рассылает письма дольщикам, которых нет в интернете (да, такие тоже существуют).

Главное, не нагружать кого-то особо сильно, ведь у всех есть семьи, работы и другие обязательства. С дольщика по нитке будет прок!

Публичные мероприятия (акции)

Это обязательный атрибут движения обманутых дольщиков. Если не проводить различные акции, то добиться чего-то очень сложно. Главное, что нужно запомнить – проявлять гражданскую позицию нужно в рамках закона.

Не нужно давать повода властям обвинять дольщиков в провокациях против существующей власти, в принадлежности к пятой колонне, преследовать дольщиков в рамках административной или даже уголовной ответственности. Органы государственной власти уже свыклись с тем, что большинство митингов в России посвящены обманутым дольщикам.

К сожалению, это бич современной нашей действительности.
Конечно, вас всё равно будут обвинять в провокациях, «проплаченности» и прочих грехах. Но давать повод работать правоохранителям все же не стоит.

Существует 5 форм публичных мероприятий: собрание, шествие, пикетирование, митинг, демонстрация. Подробнее о них вы можете почитать в ФЗ «О собраниях, митингах, демонстрациях, шествиях и пикетированиях».

Самое безопасное, но от этого не менее эффективное публичное мероприятие – одиночное пикетирование. Преимущество пикетировании во-первых в том, что о нем не нужно уведомлять орган исполнительной власти субъекта.

Во-вторых, не нужно какое-то особое материально-техническое обеспечение (сцена, микрофон, большие транспаранты и т.д.) – достаточно плаката и человека. Одиночный пикет очень эффективно проводить совместно – главное, не подходить друг к другу, ближе, чем на 50 метров.

Иначе власти могут признать это другой формой публичного мероприятия, а для остальных нужно уведомление.

Голодовка не является официальным публичным мероприятием. Но если голодовка хорошо освещается СМИ, то она является хорошим информационным поводом, привлекающим к себе внимание. Это форма проявления социального протеста.

Довольно креативной акцией является подача индивидуальных заявлений в какой-либо государственный орган, создавая большую очередь. И закон не нарушаете, и внимание привлекаете (например, заявления Губернатору, заявление о включении в реестр обманутых дольщиков, заявление в органы МВД и т.д.).

Как оповещать всех об акции? Через личные сообщения. Чтобы сообщения не попадали в спам, нужно доверить это дело большому количеству человек. Можно даже создать дополнительные страницы для этого дела.

Если оповещения будут исходить от одной страницы, её могут заблокировать за рассылку спама. Оповещать также нужно и с помощью обычной почты.

Если вы знаете контактные данные дольщика, но его нет в социальной сети, нужно либо звонить, либо писать письмо и отправлять его по почте.

Материально-техническое обеспечение публичных мероприятий (кроме одиночного пикета), как правило, осуществляют политические партии или отдельные депутаты, лояльные обманутым дольщикам.

Заседания в Комитете по строительству Санкт-Петербурга

Есть такой совещательный орган, рабочая группа по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории Санкт-Петербурга. Обязательно нужно требовать, чтобы ваш объект внесли в список проблемных.

Как только это случится, то представители дольщиков, представители застройщиков и чиновники смогут обсуждать положение дел на собраниях этой рабочей группы.

Данный орган не является очень эффективным, но в совокупности с другими методами может дать какой-то эффект.

На каждом заседании рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства ведётся протокол. Попросите у представителей власти этот протокол и ознакомьте с ним других дольщиков (например, выложите в сообщество).
Работа со СМИ

Пока вас не видят – вас не слышат. СМИ играют большую роль в движении обманутых дольщиков. СМИ могут преподнести информацию так, как её увидят все пользователи сети Интернет.

Нужно заводить контакты с редакторами интернет-газет, журналов и других изданий. Как правило, сейчас все издания используют и социальные сети, там же обитают и редакторы, журналисты, корреспонденты.

Обязательно знакомьтесь с ними и налаживайте связи.

Будьте бдительны! Разделяй и властвуй!

Это принцип государственной власти. И вы можете быть уверены, к каждому сильному движению дольщиков он будет применен. С каким успехом? Зависит только от вас.

Застройщики довольно часто создают аккаунты в социальных сетях, с целью сформировать какое-то общественное мнение, посеять смуту в ряды дольщиков, заложить зерно сомнения в их умы. Это испытанный и хорошо работающий способ, которым в последнее время стало пользоваться даже государство. Сила движения – в единстве, а не в распрях и ссорах.

На этой позитивной ноте желаю всем активным группам дольщиков достижения своих целей – получения кровно заработанных «метров».
Если у вас остались какие-то вопросы, пишите сюда

Предписание о доступе к стоякам

Собственнику жилого помещения (квартиры) №__________

ПРЕДПИСАНИЕ

об обеспечении свободного доступа к общему имуществу

Правление ТСЖ «_______________________» уведомляет Вас о необходимости обеспечить свободный доступ к общему имуществу многоквартирного дома.

А именно: к общедомовым сетям холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения (канализация), и вводным отсекающим запорным устройствам (кранам).

Доступ должен быть обеспечен таким образом, чтобы проводить визуальный осмотр стояков на всем их протяжении, а так же проводить профилактические и ремонтные мероприятия на стояках.

Дополнительно разъясняем:

В силу ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, в том числе относится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Так же согласно требованиям п. 5, 6, 10, 11, 13, 16 Постановления Правительства РФ от 13.08.

2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества в том числе включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

В частности в состав общего имущества включаются:

— внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

— внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе;

— внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

— внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в том числе осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а так же обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения.

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, а так же ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья.

При этом на лицо, непосредственно осуществляющее управление многоквартирным домом, возложена обязан самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю, согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать:

дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения;

номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления;

должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ;

В свою очередь на самом собственнике помещения лежит обязанность при обнаружении неисправностей, пожара и аварий во внутриквартирном оборудовании, внутридомовых инженерных системах, а также при обнаружении иных нарушений качества предоставления коммунальных услуг немедленно сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или в иную службу, указанную исполнителем, а при наличии возможности — принимать все меры по устранению таких неисправностей, пожара и аварий, а так же допускать представителей лица, осуществляющего непосредственное управление многоквартирным домом (ТСЖ, управляющая организация), в том числе работников аварийных служб, в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны беспрепятственно допускать либо в заранее согласованное время, либо в случае аварии в любое время в занимаемые ими жилые помещения представителей лица, осуществляющего непосредственное управление многоквартирным домом (ТСЖ, управляющая организация), в том числе работников аварийных служб, в целях проверки состояния проходящих через помещения общих коммуникаций многоквартирного дома и устранения аварий на этих коммуникациях. При этом, следует обратить внимание, что собственники помещений обязаны обеспечить свободный доступ не только в само помещение, но и непосредственно к самим элементам коммуникаций, и не вправе без соответствующего разрешения изменять их конструкцию, а так же скрывать их несъемными элементами отделки, которые могли бы стать препятствием для постоянного контроля состояния коммуникаций и(или) для проведения их оперативного ремонта.

Председатель правления

ТСЖ «_____________________» Ф.И.О.

Предписание получено ___________________________________________

Скачать предписание (doc)

Консультации дольщиков — ДОЛЬЩИК: юридическая помощь обманутым дольщикам, защита дольщиков в суде, юрист по долевому строительству

Мы заключили договоры долевого строительства, по которым застройщик должен был построить дом по проекту, в котором была указана горизонтальная разводка системы отопления в квартирах. Квартиры мы еще не принимали, но по факту при осмотре мы обнаружили вертикальную разводку. Также по проекту в квартирах должны устанавливаться счетчики тепла, а при вертикальной разводке это невозможно.

Дом сдан 7 месяцев назад. Почти все дольщики приняли квартиры и зарегистрировали свои права. Один из дольщиков предъявил к нашей компании – застройщику требование о взыскании неустойки за просрочку передачи.

Дольщик ссылается на то, что мы не отправляли ему письменного уведомления о готовности передать квартиру, в связи с чем он, якобы, не знал о вводе дома. По нашему мнению такие действия дольщика являются злоупотреблением им своим правом на получение квартиры.

Может ли суд отказать дольщику в иске в таком случае?

К нашей компании участниками долевого строительства были предъявлены несколько исков о взыскании неустойки. С некоторыми дольщиками удалось договориться о заключении мировых соглашений, согласно которым мы рассрочиваем выплаты или снижаем требуемые суммы.

Однако, есть несколько исков по которым дольщики – истцы не соглашаются на компромиссы.

Взыщет ли суд штраф в размере 50% от взысканной в пользу потребителя суммы если к моменту рассмотрения спора мы оплатим дольщикам неустойку и добровольно исполним его требования до вынесения решения?

После подписания акта приемки – передачи мною в квартире были обнаружены недостатки. Застройщик устно обещал устранить их. Через несколько месяцев я обратился в суд.

Решением суда застройщик обязан устранить недостатки квартиры, а именно: установить отливы на подоконниках, устранить недостатки примыкания двери и ряд других.

В течение 6 месяцев застройщик ничего не предпринимает, а пристав сказал, что все что он может – это оштрафовать застройщика. Могу ли я вновь подать иск и взыскать с застройщика какую-то компенсацию?

Заключила договор в отношении квартиры на 2 этаже строящегося дома. В отделе продаж уверяли, что на первом этаже под моей квартирой будет офисное помещение. Сейчас выяснила, что на 1 этаже офисное помещение приобрели и будут использовать под фаст-фуд. Могу ли я потребовать поменять квартиру в договоре на другую. У нас по проекту есть точно такая же «зеркальная» и она не продана.

Обвалилась штукатурка в квартире на значительной площади. Возможно ли устранение недостатков квартиры за счет застройщика? Дому всего 2 года.

Уважаемые дольщики! Юристы Агентства правовой защиты «ДОЛЬЩИК» всегда готовы оказать Вам юридическую помощь в спорах с застройщиками.

Многолетний опыт и многочисленная судебная практика позволяют нам правильно и оперативно решать Ваши проблемы.

Участие любого из юристов «ДОЛЬЩИКА» в деле позволит значительно увеличить шансы на благоприятный для Вас исход дела как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости

Вопросам приобретения и защиты прав на недвижимое имущество уделяется большое внимание. Но практика показывает, что приобретением объекта и защитой титула риски собственника не исчерпываются. Часто не менее важные проблемы возникают при дальнейшей эксплуатации приобретенного имущества.

Отношения, связанные с эксплуатацией жилой недвижимости, достаточно подробно урегулированы законодательством о жилье. Нежилая недвижимость в основном осталась за пределами прямого правового регулирования. Именно при эксплуатации нежилых помещений и зданий часты «коммунальные» войны.

Цель настоящей статьи — показать, какие юридические риски возникают при приобретении и использовании нежилой недвижимости, какими способами их можно устранить или уменьшить их влияние, какова арбитражная практика по этому вопросу.

Юридические риски при эксплуатации недвижимости

Возможны различные классификации рисков, возникающих при эксплуатации собственной недвижимости. Например, по субъектам-источникам, по сфере отношений.

В отличие от рисков, связанных с приобретением и обладанием титулом, перечень субъектов, с которыми могут быть связаны юридические эксплуатационные риски, довольно специфичен и замкнут.

Это либо соседи — собственники или иные правообладатели, либо энергоснабжающие организации.

Полагаем, что риски, связанные с эксплуатацией, можно объединить в две основные группы: это риски доступа и риски снабжения.

Риски доступа сопряжены как с обеспечением доступа к объекту, так и с доступом к коммуникациям, точкам подключения, приборам контроля и учета.

Риски доступа исторически обоснованны. Их причина — приватизация, продажа и приобретение в результате инвестирования отдельных нежилых помещений, горизонтальное деление нежилых зданий, изначально для этого, обыкновенно, не приспособленных.

Если в пятиэтажном административном здании коридорного типа по три-четыре помещения на каждом этаже поставить на самостоятельный технический и кадастровый учет и продать разным лицам, закономерно возникает вопрос: а кому принадлежат сами коридоры, лестницы, лифты и т.

п.? Если здание распродано поэтажно, может ли собственник верхнего этажа ходить по нижним лестницам? Если в паспорт одного нежилого помещения включены все лестницы и помещения с водомерными узлами и электрощитовые, могут ли все остальные иметь туда доступ для подключения и снятия показаний?

Для этой группы рисков характерна повышенная латентность, поскольку очень многое зависит от нерегулируемых правом отношений между собственниками-соседями. Если отношения дружеские, никаких препятствий не возникает.

Стоит им испортиться, а может, сменился один из собственников, желающий реализовать полную меру приобретенных им прав, — сразу возникают осложнения. Охрана перестает пускать в офис через холл или коридор, и попадать туда приходится по пожарной лестнице.

Неожиданно прекращается подача холодной воды, а на двери к водомерному узлу появляются замки. Так что если неприятности не дают себя знать, спокойно спать рано.

В свою очередь, риски снабжения обусловлены возможностью купить объект (как правило, помещение) без подключений к инженерным сетям и без доступа к коммуникациям. Обычно они выявляются достаточно быстро и связаны с дополнительными затратами по приобретению существующей мощности, по созданию нового подключения, по поиску альтернативных вариантов (например, использование дизель-генератора).

Основная работа по минимизации рисков должна быть произведена, естественно, до или при приобретении объекта.

Следует помнить, что подход, воплощенный в правовом регулировании по отношению к этим двум группам, различен. Риски, связанные с доступом к объектам, обусловлены использованием иного имущества — вспомогательных помещений, территорий общего пользования и т.п.

В ряде случаев здесь применимы правила о главной вещи и принадлежности или о сложной вещи (статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ). Иногда можно установить сервитут (статьи 274, 277 ГК РФ).

Кроме того, можно воспользоваться разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ), данными в Постановлении от 23.07.2009 N 64.

Риски снабжения связаны с обеспеченностью коммунальными ресурсами и услугами и, как следствие, с обязательствами энергоснабжающих и сетевых организаций поставлять и передавать энергию или иные ресурсы по присоединенным сетям.

Эти обязательства сопряжены с личностью продавца, а не с отчуждаемым имуществом и поэтому, как правило, не переходят автоматически к покупателю.

Средства правовой защиты и минимизации рисков снабжения при неправильном составлении договора о приобретении объекта относятся к иной правовой сфере и заслуживают пристального рассмотрения в отдельной статье, а потому здесь рассматриваться не будут.

Ни рисков снабжения, ни рисков доступа полностью и всецело договор устранить не может, уже хотя бы в силу того, что он не обязателен для третьих лиц, посредством имущества которых может осуществляться доступ к приобретенному объекту. Во многих случаях приходится прибегать к юрисдикционной форме защиты.

Распространенные способы защиты прав

Правоприменительная практика показывает, что чаще всего используются такие способы защиты права, как признание права собственности на имущество, необходимое для нормальной эксплуатации собственного объекта, и установление сервитута на такое имущество.

Как правило, требования о признании права собственности на нежилое помещение или вспомогательное (техническое) помещение как на принадлежность к объекту, уже приобретенному истцом, связаны с необходимостью восполнить недостатки договора или иного основания, по которому объект был приобретен.

В силу статьи 135 ГК РФ принадлежность — это вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Однако суды применяют правило о главной вещи и принадлежности не механически, а с учетом правовой природы недвижимости.

Статьи 130, 131 ГК РФ и нормы Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости » позволяют утверждать, что объекты недвижимости представляют собой всегда индивидуально-определенные вещи.

Отсюда следует, что при приобретении недвижимости к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта, созданным в установленном законом порядке.

Этот вывод подтверждается и нормами о договорах по поводу недвижимости.

Статьи 218, 549, 551 ГК РФ предполагают, что по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации. Это следствие требования об определенности предмета договора можно считать в данном случае принципом исчерпания прав.

Следует также учесть, что обычно заявитель соответствующего требования является собственником не всего здания, а части нежилых помещений в нем. Это уже служит препятствием для удовлетворения иска: даже если спорная недвижимость является принадлежностью здания, она может не быть принадлежностью отдельных помещений в этом здании (то же относится и к движимым принадлежностям).

Арбитражная практика в целом подтверждает такой подход при рассмотрении исков о признании прав на недвижимое имущество как на принадлежность другого объекта.

Например, собственник нежилого помещения потребовал признать его право на вентиляционную камеру, ссылаясь на то, что его нежилое помещение не может использоваться без венткамеры, а потому венткамера является принадлежностью помещения.

Суд указал, что статьи 133, 135 ГК РФ содержат нормы о некоторых специфичных объектах гражданских прав и не предусматривают самостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Однако договором, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность истца только основного помещения.

Дополнительным основанием для отказа в иске послужило то, что возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации (Постановление ФАС Северо-Западного окр уга от 21.07.2005 по делу N А56-13117/04).