Чем отличаются апартаменты от квартиры: минусы, плюсы, в чем разница статуса жилья

Апартаменты и квартира: в чем разница — отвечаем на главные вопросы

Современный рынок недвижимости полон большим количеством вариантов на любой вкус. Но, прежде чем приступать к выбору жилья, важно определиться, где именно вы будете жить.

Многие риелторы предлагают приобрести современные апартаменты вместо обычных квартир.

Если вы не знаете, в чем разница апартаментов и квартиры, советуем разобраться в этом вопросе, так как каждый тип жилья имеет свои нюансы.

Мы покажем вам определение апартаментов и квартир, их плюсы и минусы и наиболее существенные отличия.

Обратите внимание

Для начала поговорим о понятии апартаментов. Что означают апартаменты? Это недвижимость, предназначенная для временного проживания – и, как правило, имеющая высокую стоимость.

Можно представить, что такое апартаменты в новостройке: в большинстве случаев такое жилье имеет современный лаконичный дизайн, а дешевые варианты оснащены только самым необходимым (в отличие от дорогостоящих помещений с баром, джакузи и другими преимуществами).

Что это такое, квартира-апартаменты, несложно понять, если узнать больше об условиях обслуживания в таких помещениях. По сервису они напоминают номера в гостинице, так как вам всегда вовремя поменяют постельное белье, выполнят уборку комнат и предоставят целый перечень других услуг.

Внимание! Стоимость проживания в московских апартаментах начинается примерно с 12 тысяч долларов.

Один из критериев, чем отличаются апартаменты от квартиры в новостройках – это статус такого жилья.

Что это, статус апартаментов? Имеется в виду, что данные помещения не относятся к жилому фонду и чаще всего размещены в офисных зданиях.

Юридический статус апартаментов несет и конкретные требования к их площади: такое жилье должно иметь площадь от 40 квадратных метров, как минимум две жилых комнаты, отдельную кухню и санузел.

Теперь мы плавно подошли к вопросу, в чем подвох апартаментов. Так как такие помещения являются объектом коммерческой недвижимости, взять апартаменты в собственность нельзя.

Нередко риелторы останавливают внимание на том, что вы не сможете в них прописаться. Что значит апартаменты без права прописки? Это говорит о том, что вы можете лишь арендовать их для временного проживания.

Важно

Несмотря на то, что есть немало нюансов, чем апартаменты отличаются от обычной квартиры, у них имеются и свои преимущества. Поэтому советуем взвесить все за и против апартаментов перед поиском подходящего жилья.

Плюсы апартаментов:

• свободная планировка. Подразумевается использование офисного жилья или приобретение апартаментов в новостройке, что значит возможность переделывания внутренних конструкций по своему усмотрению;
• развитая инфраструктура. Наиболее дорогостоящие апартаменты размещены на территории, прилегающей к фитнес-клубам, СПА-центрам, магазинам и другим объектам;
• удобное размещение. Поскольку большинство апартаментов ориентировано на бизнес-класс, такое жилье находится недалеко от деловых центров города;
• если рассматривать плюсы апартаментов с точки зрения окружения – вы можете быть уверены, что по соседству найдете единомышленников или лиц аналогичного социального статуса.

Чем плохи апартаменты, так это стоимостью: для некоторых она будет заоблачной. Но если анализировать, в чем минусы апартаментов, то их ценовые характеристики можно считать и преимуществом, так как по сравнению с квартирами с аналогичным размещением и дизайном они будут гораздо более дешевыми.

Основные особенности квартир

Теперь обсудим, в чем разница квартиры от апартаментов. Квартира – место, где мы можем чувствовать себя полноценными хозяевами (если, конечно, приобрели это жилье, а не взяли в аренду). Такое помещение имеет отдельный вход и оснащено всем необходимым для жизни.

Но в новостройках все чаще отсутствуют коммуникации, поэтому, отдавая предпочтение такой категории жилья, стоит не забывать о будущих расходах.

Грамотные специалисты помогут вам подвести воду, газ, электроэнергию, установить сантехнику и даже выполнить ремонт в квартире с учетом ваших предпочтений. Но есть одно «но»: в отличие от апартаментов, переделать квартиру внутри не всегда будет просто.

Помните! На некоторые проектные работы (к примеру, прокладывание газовых коммуникаций или реконструкция несущих стен) необходимо получить разрешение от контролирующих органов.

Еще один момент, в чем отличие квартиры от апартаментов – это ее размещение. Располагая ограниченными средствами, вы сможете выбрать более бюджетный вариант подальше от центра города.

Квартиры относятся к жилому фонду, поэтому нет ограничений относительно их площади и количества комнат. И приобрести их в личную собственность вполне реально. Пожалуй, наиболее приближенный к апартаментам вариант квартир – это современные студии, выполненные в соответствии с последними тенденциями дизайна.

Чем студия отличается от апартаментов? Это те же характеристики, как и в случае обычных квартир.

Характерные отличия

Подведем итоги, что лучше: апартаменты или квартира, в чем разница между апартаментами и квартирой, и на какие нюансы необходимо обратить внимание:

1. Цель использования жилья. Апартаменты ориентированы на временное проживание, в квартирах можно жить постоянно.
2. Возможность получения прописки по месту жительства. В случае пользования апартаментами получить регистрацию по адресу проживания вы не сможете. У собственников квартир таких проблем не возникнет.
3. Цена жилья. Тут все зависит от качества ремонта, планировки, площади и других характеристик. С учетом возможности одной лишь аренды апартаментов квартира обойдется вам дешевле, но только не в том случае, если вы выберете элитный вариант.
4. Сервис. Проживание в квартире существенно ограничивает нас в этом плане. Вероятнее всего, вам придется самим ухаживать не только за квартирой, но и за подъездом. В апартаментах все вопросы решат за вас.
5. Тип недвижимости. Апартаменты – это нежилой фонд, квартиры – жилой. Отсюда вытекают ограничения по возможности размещения таких помещений. Квартиры располагаются в жилых домах, а апартаменты можно встретить в офисах.
6. Внутренняя планировка и площадь. В отличие от квартир, на апартаменты существуют законодательные ограничения по площади, количеству комнат, их параметрам и планировке.
7. Оснащение. Свою квартиру придется оформлять самостоятельно. Заезжая в апартаменты, вы получаете максимальный комфорт, так как в большинстве случаев они обставляются богатой мебелью и техникой.

Как видите, отличий достаточно много, поэтому не стоит торопиться с выбором жилья, тем более, что зачастую речь идет о больших затратах. И, конечно же, стоит заранее учесть возможность проведения ремонта и переоснащения всех комнат, чтобы в своем доме чувствовать себя уютно.

Отличия апартаментов от квартиры

Согласно Жилищному кодексу, технические помещения многоквартирного дома (чердаки, подвалы и др.) находятся в долевой собственности владельцев жилых помещений. Для апартаментов такая норма не предусмотрена.

Поэтому покупатель, приобретающий их, должен помнить, что право собственности на остальную часть здания и инженерные сети находится у застройщика, и он может навязывать собственникам услуги выгодной ему управляющей компании.

Чем отличаются апартаменты от квартиры еще? Тем, что необходимость или возможность перепланировки этих помещений регламентируются общими положениями Градостроительного кодекса, согласно которому разрешения не требуется, если предполагаемые изменения не несут конструктивных перемен и не меняют уровень надёжности и безопасности нежилого здания. И если отсутствие разрешений весьма упрощает проведение переустройств в помещении апартаментов, то существует немало проблем в организационных особенностях функционирования подобных зданий.

В чем разница между апартаментами и квартирой

У застройщика при постройке нежилых помещений, каковыми являются апартаменты, полностью отсутствует социальная ответственность. Закон не обязывает строительные компании возводить апартаменты в микрорайоне школы, поликлиники или рядом с прочими объектами социального назначения. Квартиры же должны располагаются в районах, где существует социальная инфраструктура.

Перепланировка квартиры проводится в разы сложнее, поскольку это жилая площадь. Владельцам недвижимости придется согласовать проект с ведомствами, которые имеют отношение к перепланировке. Обязательными являются разрешение от пожарных органов и санэпидемстанции.

Чем отличаются апартаменты от квартиры: минусы, плюсы, в чем разница статуса жилья

Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.

Так чем отличаются апартаменты от квартиры? Апартаменты относятся к нежилому фонду и могут находиться даже на территории офисных торговых центров, в то время, как квартира — жилищный фонд. Однако, объединяет эти две категории недвижимости одно – они действительно предназначены для проживания!

Совет

На рынке недвижимости так же присутствуют апартаменты класса «люкс» расположенные в деловых и офисных центрах, которые значительно комфортнее и дороже обычных квартир.

В данном случае у помещений присутствует статус апартаментов не из-за отступления от строительных норм или экономии на материалах, а из-за невозможности присвоить статус квартиры так как дом возведен на земельном участке предназначенной для нежилой застройки.

• Цена. Как правило, стоимость апартаментов ниже стоимости аналогичных по площади квартир;
• Местоположение. Апартаменты часто строятся на земельных участках, на которых строительство обычных жилых домов запрещено. В результате чего на рынке недвижимости могут присутствовать уникальные варианты местоположений, недоступные для многоквартирных домов;
• Экономия на взносах на капитальный ремонт. Собственники не обязаны вносить данные взносы, так как апартаменты не являются жилым домом.

Рекомендуем прочесть:  Договор о разделе имущества супругов

В Москве большое количество апартаментов сосредоточено в ММДЦ «Москва-Сити». Стоимость их — от $8 500 за 1 кв м. Арендная ставка зависит от местоположения жилья, его площади, дизайна и материалов для отделки.

Аренда апартаментов-студии с фирменным дорогим дизайном и площадью 115 кв м в «Москва-сити» составляет около $18 000 в месяц, а аренда студии с обычным «евроремонтом» площадью около 107 кв м — от $8 500 до $11 000 в месяц.

Стоимость коммунальных услуг — от $800 до $2000 в месяц.

Первые три типа апартаментов сдаются в аренду без права их покупки. Жилье в кондо-отелях можно купить в собственность. Часть апартаментов в таких отелях сдается в аренду, а другая часть, как правило, выставляется на продажу. Можно проживать в приобретенных апартаментах самому, размещать в них гостей, а также сдавать их в аренду.

Апартаменты и квартира: в чём разница, плюсы и минусы, юридические тонкости

Как правило, многие люди, решая купить недвижимость, стоят перед выбором, какое именно жильё приобретать – квартиру, студию, таунхаус и т.д. А такое понятие, как апартаменты, осложняет эту процедуру. Чтобы облегчить задачу, рассмотрим такой вопрос, каковы достоинства и недостатки покупки этого вида недвижимости? Также разберём: апартаменты – это жилое или нежилое помещение?

Большинство рядовых граждан при слове «апартаменты» представляет себе элитное жильё. Однако российское законодательство совершенно по-другому трактует данный термин и причисляет этот вид недвижимости к нежилой. Поэтому каждый, кто решил купить себе жильё, должен знать, что такое апартаменты и квартира, в чём разница между этими видами помещений, нюансы юридического оформления и проживания.

Чем отличаются апартаменты от квартиры

Кроме вида объекта недвижимости его главными жилищными характеристиками является функциональность.

То есть, в соответствии с действующими нормами российского законодательства, это обязательно изолированные помещения, пригодные для проживания в них на постоянной основе.

Эти помещения должны в обязательном порядке отвечать санитарно-гигиеническим нормам, строительным правилам, противопожарной безопасности и прочим законодательным критериям.

Рекомендуем прочесть:  Товары которые не подлежат возврату и обмену

Чтобы иметь представление о том, что вообще такое апартаменты, можно отметить этот объект недвижимости как полностью пригодный для проживания, но при этом имеющий статус временного жилья. То есть, предоставляя жильцам стандартный ассортимент качеств, систем коммуникаций для комфортного проживания, апартаменты, в отличие от квартир, лишены полноправных льгот и неких юридических гарантий, которые предоставляются владельцам.

Чем отличаются апартаменты от квартиры в России и Европе

На практике это выливается в большие материальные проблемы для собственников.

Поскольку покупатель приобретает лишь квадратные метры самих апартаментов, компания-застройщик остаётся владельцем остальной части здания и инженерных сетей.

Не будет большой натяжкой предположить, что компания непременно навяжет собственникам жилья услуги своей управкомпании, а уж та постарается максимально взвинтить тарифы на общедомовые коммунальные услуги.

С юридической точки зрения это вообще не жильё. Документы на покупку апартаментов не дают права на регистрацию по месту жительства. Даже с временной регистрацией не всё просто: она возможна, только если здание, в котором расположены апартаменты, является гостиницей или апарт-отелем.

Отличия апартаментов от квартир

4. Удобство расположения. В силу своей специфики апартаменты не подпадают под городские ограничения по «точечной» застройке. Они могут располагаться в густонаселенных районах или на верхних этажах премиальных бизнес-центров.

Городские апартаменты часто покупают для того, чтобы сэкономить время на дорогу – жилье может располагаться в пяти минутах пяти от офиса.

А загородные комплексы имеют возможность предложить своим жильцам эксклюзивные услуги, например, членство в расположенном поблизости яхт-клубе .

5. Закрытая экосистема. В отличие от городских многоквартирных домов, застройщики которых обязаны отдать часть квартир под муниципальное жилье, застройщик апартаментов не имеет такого обременения. Поэтому жильцы элитных апартаментов могут вращаться в кругу людей, близких по социальному статусу, жизненным ценностям и увлечениям.

В чем отличие апартаментов от обычных квартир

Для проживания большой семьи коммунальные расходы вполне могут стать серьезной статьей расходов.

Однако такие наценки смущают далеко не всех покупателей – часть из них инвестирует в дополнительную недвижимость, пользуясь сегодняшней дешевизной и ожидая дальнейшего взлета цен.

Другие используют их как коммерческий проект, сдавая в наем и перекладывая оплату счетчиков на плечи арендаторов.

Важное отличие апартаментов от квартиры – их юридический статус. Такое помещение признается нежилым, а застройка – коммерческой. Это означает, что оформить постоянную регистрацию в них невозможно, для временной же постановки на учет никаких ограничений нет. Соответственно и неудобства отсутствие «прописки» может вызывать у тех, кто планирует приобретать апартаменты как единственное жилье.

Чем отличаются апартаменты от квартиры согласно Жилищному кодексу?

Апартаменты – категория арендной недвижимости, ориентированной на размещение гостей с повышенным комфортом. Отличительная особенность апартаментов – роскошь. Жить в такой недвижимости на постоянной основе нельзя, только временно.

Квартира – категория недвижимости, которую можно отдать в аренду или использовать для постоянного проживания. Здесь имеются все условия для комфортного проживания.

В чем разница между квартирой и апартаментами? Согласно законодательству существуют 9 основных отличий.

Отличие первое: прописка

С юридической точки зрения апартаменты не считаются жильем, поэтому документы на приобретение такой недвижимости не дают право собственнику прописаться там. Что касается временной прописки, то тут не все просто: она возможна только в случае, если апартаменты официально являются гостиницей или отелем. В квартире же проживающие могут оформить прописку.

Отличие второе: социальная ответственность

У застройщика при постройке нежилых помещений, каковыми являются апартаменты, полностью отсутствует социальная ответственность. Закон не обязывает строительные компании возводить апартаменты в микрорайоне школы, поликлиники или рядом с прочими объектами социального назначения. Квартиры же должны располагаются в районах, где существует социальная инфраструктура.

Отличие третье: стоимость

Цена нежилого помещения значительно ниже. Это связано с полным отсутствием у строительной фирмы социальных обязательств.

Разница в стоимости зависит от города. В качестве примера возьмем Москву: средняя разница в сумме между апартаментами и квартирой составляет 10%. Так, цена нежилого комплекса комфорт-категории за один квадрат составляет 125 тысяч рублей, для аналогичной квартиры цена колеблется от 140 до 150 тысяч рублей.

Отличие четвертое: повышенная квартплата

Из-за специфики помещения квартплата в нежилых помещениях выше. Разница в тарифах за оплату следующая:

• За канализацию выше на 10%;
• За холодную воду выше на 10%;
• За горячую воду выше на 22%;
• За отопление выше на 22%.

Из-за того, что хозяева нежилых помещений не упоминаются в Жилищном кодексе РФ (ЖК), владельцы, имеющие доход ниже среднего или инвалидность, не имеют права пользоваться государственными скидками на оплату коммунальных услуг.

Различие шестое: налоговая ставка

Законодательная власть уже в ближайшем будущем планирует увеличить налоговую ставку на всю нежилую собственность (именно в эту категорию входят апартаменты) с 0,1 до 0,5 процента. При этом кадастровая стоимость для квартир составляет 0,1%.

Следовательно, разница станет действительно существенной, но собственникам, возможно, не придется платить в 5 раз больше. Органы местного самоуправления в регионе могут снизить процентную ставку, если сочтут это необходимым.

Отличие седьмое: сложности с общим имуществом

Жилищный кодекс обязывает владельцев квартир делить на равные площади технические помещения (подвалы, чердаки и т.д.), но ЖК не действует на нежилые помещения, что выливается в проблемы:

• Покупатель приобретает только квадратные метры, расположенные в самих апартаментах;
• Компания застройщик является полноправным владельцем всех технических сооружений и инженерных сетей;
• Для того чтобы пользоваться чердаком или подвалом владелец жилья должен будет выкупить или арендовать их у застройщика.

Отличие восьмое: невозможность создать ТСЖ

Так как апартаменты с законодательной точки зрения не включаются в категорию жилых помещений, то и создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) хозяева не могут.

ТСЖ – объединение владельцев жилых помещений для совместного управления помещениями и землей, находящихся в совместном владении.

В этом случае стоит обратить внимание на другие формы самоуправления. Например, простое товарищество, которое создается при заключении договора между жильцами.

Отличие девятое: отсутствие разрешения на перепланировку

В случае с апартаментами актуальным является понятие «свободной перепланировки», поскольку эта недвижимость не является жилым помещением. Все ограничения относятся лишь к несущим конструкциям.

Перепланировка квартиры проводится в разы сложнее, поскольку это жилая площадь. Владельцам недвижимости придется согласовать проект с ведомствами, которые имеют отношение к перепланировке. Обязательными являются разрешение от пожарных органов и санэпидемстанции.

Преимущества и недостатки

Так апартаменты или квартира? Таким вопросом задается множество людей, желающих приобрести жилье. Рассмотрим плюсы и минусы апартаментов перед квартирой.

Преимуществами апартаментов являются:

• Приобретая подобный класс жилья, владелец экономит немалую долю сбережений на помещении;
• Свобода в переустройстве – отсутствие необходимости в разрешении на перепланировку позволяет менять оформление помещения по любой возможности;
• Для юридических лиц возможность создать в апартаментах фронт-офис для ведения важных переговоров.

Недостатков у апартаментов значительно больше:

• Отсутствие постоянной регистрации. Возможна только временная прописка, получить которую бывает достаточно непросто;
• Жилищный кодекс не распространяется на апартаменты, из-за чего возникает множество проблем с общим имуществом;
• Повышенная квартплата и, в будущем, увеличенная налоговая ставка;
• Отсутствие социальной ответственности у застройщика. Если владелец купит такой класс жилья в районе, состоящем только из апартаментов, то вокруг не будут располагаться объекты социального назначения: площадок, детских садов и школ.

Отличия апартаментов и квартир (видео)

В этом видео специалист по недвижимости подробно укажет, какая существует разницу между статусами объектов:

Итак, ответ на вопрос, в чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, можно обобщить в следующих пяти пунктах:

• Квартира – компонент жилого фонда, а апартаменты жильем не считаются, поэтому они могут располагаться даже в офисных зданиях на законных основаниях;
• В квартире разрешается прописка любых лиц, в апартаментах же возможна только временная регистрация;
• Для присвоения помещению статуса «Квартира» количество комнат и их площадь не важна, тогда как в апартаментах должно быть не меньше 2-х комнат, размер которых превышает 40 кв. м.;
• Цены апартаментов в среднем на десять процентов ниже квартирных.

Чем апартаменты отличаются от квартир с юридической точки зрения

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Понятие «апартаменты» появилось на российском рынке недвижимости не так давно, и оно до сих пор ассоциируется с особенно роскошным и просторным жильем.

Но с юридической точки зрения квартиры и помещения в апарт-отелях отличаются. Комплекс с апартаментами не является многоквартирным домом, это — нежилая недвижимость.

У такого статуса есть свои плюсы и минусы, которые стоит взвесить до подписания договора с застройщиком.

Чем грозит статус нежилого помещения

И в апартаментах, и в квартирах есть все удобства: вода, канализация, интернет, видеонаблюдение. И все же разница есть. Строительство коммерческих объектов контролируется не так строго, как возведение многоэтажных жилых домов.

Для последних действуют жесткие санитарные нормы, требования по планировке и уровню звукоизоляции. Новые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками.

Жилую недвижимость нельзя строить возле опасных или шумных производств, а коммерческие зоны нужно оборудовать отдельными входами.

Обратите внимание

На апартаменты эти правила не распространяются. Качество используемых материалов, расположение зданий, наличие придомовой территории и количество коммерческих помещений остаются на усмотрение застройщика.

Не учитываются здесь и территориальные нормы по количеству школ и детских садов на число проживающих. Это грозит тем, что образовательные учреждения не предоставят место для каждого ребенка из тех, кто живет в апарт-отеле.

А дополнительные школы никто строить не обязан.

Как быть с регистрацией

Апартаменты не попадают под определение жилого помещения, которое подробно разъяснено в Жилищном кодексе РФ. Следовательно, в них нельзя зарегистрироваться на постоянной основе (прописаться). С временной регистрацией также возникнут сложности: закон разрешает оформить ее только в апартаментах гостиничного типа.

Если недвижимость располагается в деловом центре, временный вариант исключен. Родителям нужно учитывать, что для регистрации детей в апартаментах требуется согласие всех совершеннолетних собственников.

С квартирами дело обстоит проще: прописанный взрослый имеет право зарегистрировать своего ребенка в возрасте до 14 лет без согласования с другими владельцами.

Вопрос с регистрацией критичен, если вы приобретаете апартамент для постоянного проживания и пользуетесь при этом региональными льготами. Выплаты зачастую привязаны к месту прописки. Такие моменты лучше уточнять заранее.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

К сожалению, на апартаменты не распространяются государственные программы поддержки, льготные условия кредитования или субсидии. Использовать материнский капитал также нельзя. И выгодную шестипроцентную ипотеку для семей с двумя и более детьми в этом случае не дадут. Все перечисленные льготы действуют только для жилых помещений.

То же относится к имущественному вычету. После покупки квартиры вы имеете право вернуть определенную сумму подоходного налога. В 2018 году ее максимальный размер составил 260 000 рублей.

Если недвижимость оформлена на обоих супругов, то каждый может запросить налоговый вычет. Тогда сумма удвоится. Если квартира приобреталась в ипотеку, то вы также получите дополнительный вычет по кредитным процентам.

Важно

Его максимальный размер составит 390 000 рублей. На апартаменты эти законы не распространяются.

Еще один щекотливый момент — коммунальные платежи. Тарифы для многоквартирных домов контролируются на федеральном и региональном уровне. Если они завышены, жильцы обращаются в антимонопольную службу, жалуются в прокуратуру или меняют управляющую компанию. У владельцев апартаментов такое право отсутствует.

А что с налогами?

Налог на жилую и нежилую недвижимость рассчитывается по разным ставкам. По федеральным нормам за квартиру платят от 0,1 до 0,3% кадастровой стоимости (государственной оценке недвижимости) в год. Для владельцев жилья предусмотрены вычеты: общая площадь уменьшается на 20 квадратных метров. В регионах действуют понижающие и повышающие коэффициенты, но сам принцип остается неизменным.

Размер налога на апартаменты зависит от типа здания и варьируется от 0,5 до 2%. Кадастровая стоимость нежилой недвижимости обычно ниже, чем у квартир, но вычетов не предусмотрено — придется платить за всю площадь. Лучше заранее узнать ставку для объекта, где вы собираетесь приобретать апартамент, и рассчитать предполагаемый налог.

Если вы ищете подходящий для покупки номер в апарт-отеле, обратите внимание на жилые комплексы от авторитетных застройщиков Санкт-Петербурга:

Владельцы квартир часто не знают, что им принадлежит и часть общего имущества. К нему относятся крыши, фасады, подъезды, лифты, придомовые территории. И хотя жильцы не могут продать свою долю, они вправе принимать решения о благоустройстве.

Для серьезных изменений требуется согласие собственников. Здесь все относительно демократично: вы голосуете своими квадратными метрами. Оплата коммунальных услуг также распределяется между жильцами, а ее размер зависит от площади квартиры.

С апартаментами все не так однозначно. Высший арбитражный суд определил, что собственники нежилой недвижимости обладают теми же правами и обязанностями по содержанию общего имущества, что и владельцы квартир.

Но есть нюанс: помимо самих апартаментов, в комплексе могут быть и большие вестибюли, и зоны отдыха для посетителей офисов, и торговые помещения.

Совет

Если управляющая компания наймет садовника или дворецкого, эти расходы лягут на плечи всех собственников.

Чем апартаменты отличаются от квартиры: плюсы и минусы

Редакция Domik.ua решила исследовать, в чем разница между апартаментами и квартирами от застройщиков.

Что такое апартаменты в новостройках

Вопреки расхожему мнению о том, что апартаменты — это те же квартиры, только просторные и с дизайнерским ремонтом, этот вид недвижимости юридически относится к нежилой. Апартаменты предназначены для временного проживания, в них нельзя прописаться.

Они могут располагаться в перестроенных зданиях, которые оформляются как недвижимость офисного, гостиничного или коммерческого назначения, либо в обычных жилых комплексах.

Второй вариант предпочтительнее для инвестирования — все же удобнее жить или сдавать жилье в доме, где также расположены квартиры, а не только офисы.

Отличие апартаментов от квартир

Недостатки апартаментов

Инвестируя в апартаменты, следует учитывать, что эта недвижимость относится к нежилому фонду.

• невозможность прописки. Юридические апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому получить прописку или долговременную регистрацию по месту жительства в них нельзя. Поэтому при покупке апартаментов следует учесть все вытекающие отсюда обстоятельства: так, без прописки вы не получите места в детском саду или школе, расположенных в этом районе.
• коммунальные платежи как для нежилой недвижимости. Платить за пользование городскими коммуникациями придется по тарифам для нежилых помещений, которые в среднем на 15% выше тарифов для жилых площадей. Для сравнения: электроэнергия для жилого фонда стоит 0,9 грн за кВт⋅ч, для нежилого — 1,97 грн. Отопление для жилого фонда стоит 1611 грн за 1 Гкал, для нежилого — 1813,7 грн. Впрочем, если площадь апартаментов до 30 кв. м, то разница в коммунальных счетах практически неощутима;
• невозможность оформить субсидию или льготу. Поскольку апартаменты не рассматриваются как жилое помещение, получить на них субсидию либо пользоваться льготой при оплате коммунальных платежей нельзя;
• нормы строительства жилья. При возведении объектов жилого типа застройщик должен придерживаться ряда норм, среди которых плотность застройки, уровень инсоляции и шумоизоляции в помещениях, наличие паркомест и прочее. Возводя апартаменты, все эти нормы можно не соблюдать. И если проблему с парковкой и шумоизоляцией еще можно решить самостоятельно, то на способность пропускать солнечный свет следует обратить отдельное внимание при покупке апартаментов. Если же апартаменты соседствуют с жилыми помещениями, проблем с инсоляцией не должно возникнуть;
• налог на недвижимость. Владелец апартаментов должен ежегодно оплачивать налог на недвижимость — 1% от минимальной зарплаты за квадратный метр;
• налог при продаже. И на жилую, и на нежилую недвижимость действует одинаковое налогообложение: 5% налога плюс 1,5% военного сбора. Но в случае жилого фонда эта схема работает, только если недвижимость в собственности менее трех лет, а в случае нежилого — всегда. То есть налог 6,5% вы заплатите в любом случае;
• судебные тяжбы. Если по каким-то причинам (долги по кредитам или оплате ЖКУ) суд накладывает арест на жилую недвижимость, и она оказывается единственным жильем ответчика, то выселить из квартиры его не могут. Другое дело с апартаментами, которые не считаются жильем. Если наложено взыскание долга посредством реализации недвижимости, то суд имеет право выселить вас и выставить апартаменты на торги.

Преимущества апартаментов

Явных причин для того, чтобы инвестировать в апартаменты, — семь.

• выгодная стоимость. Это главный плюс апартаментов — разница в цене между ними и квартирой составляет около 10-20% в пользу апартаментов. Если добавить к демократичной цене небольшую их площадь, то получится, что за 450-500 тыс. грн можно приобрести недвижимость в центре Киева. Для сравнения: в среднем 400-450 тыс. грн стоит квартира 35 кв. м в Броварах;
• многоцелевое назначение. Купив квартиру, вы можете либо жить в ней, либо в сдать в аренду. Инвестиция в апартаменты открывает перед вами гораздо больше возможностей. Так, в них можно временно жить, приезжая в другой город в  командировку или на отдых с семьей. Их можно сдавать в аренду как жилое либо коммерческое помещение. В них можно жить, а в свое отсутствие сдавать в аренду. И, наконец, апартаменты можно продать, даже если в данный момент там живут арендаторы;
• месторасположение. В силу своего функционального назначения апартаменты обычно размещаются либо в деловом центре города, либо в рекреационных зонах — то есть в местах, где не всем по карману приобрести квартиру. Первый вариант поможет сэкономить время на дорогу и избежать пробок, второй — проводить отпуск или уикенды в собственном жилье в зоне отдыха. Оба варианта станут отличным объектом для сдачи в аренду. Кроме того, застройщики апарт-комплексов, повышая инвестиционную привлекательность проекта, предлагают владельцам эксклюзивные услуги: например, членство в закрытом загородном клубе;
• окупаемость инвестиций. Вложение средств в апартаменты окупится быстро: изначально их цена ниже стоимости квартиры, плюс доход от сдачи в аренду. Также следует учесть, что апартаменты можно сдавать как под жилье, так и для коммерческих целей — это снижает риск возможных простоев недвижимости;
• привлекательная инвестиция. В первую очередь апартаменты — это выгодная инвестиция. Апартаменты можно сдавать в краткосрочную или в долгосрочную аренду. Если нет желания заниматься поиском арендаторов и обслуживанием жилья, можно заключить договор с сервисной компанией, которая возьмет все заботы на себя;
• офис + жилье. Статус коммерческой недвижимости разрешает зарегистрировать в апартаментах юридический адрес и открыть там, например, косметологический кабинет, приемную психотерапевта или даже звукозаписывающую студию — соседи не смогут пожаловаться на шум, ведь закон о тишине не работает в нежилых помещениях. А грамотное зонирование помещения позволит обустроить рядом кабинет или спальню — для тех, кто не спешит уходить с работы домой;
• из коммерческой — в жилую. Если от инвестиции в апартаменты вас останавливает только то, что это все же нежилая недвижимость, вспомните, как было со смарт-квартирами. Еще два года назад нужно было потрудиться, чтобы перевести «смарты» в жилой фонд, а сегодня они уже официально считаются таковым. Вполне возможно, что застройщики пролоббируют и апартаменты, переведя их в жилой фонд со всеми вытекающими — местами в детских садах, школах и возможностью прописки.

Примеры апартаментов в Киеве

ЖК Mirax от «Киевгорстроя»

Краткое описание: жилой комплекс Mirax возводится в историческом центре Киева — на стыке Подольского и Шевченковского района. Новостройка будет состоять из четырех многоэтажных домов, соединенных между собой 8-этажными «вставками».

Архитектурными особенностями комплекса станут балконы со стеклянным ограждением и построенные каскадом верхние этажи, визуально облегчающие фасад. На первых этажах комплекса разместятся коммерческие объекты.

Территория будет закрытой, на ней построят пятиуровневый паркинг для жильцом дома с зарядками для электрокаров.

Апартаменты будут расположены в первом доме (с 3-го по 12-й этаж) и в восьмиэтажной секции (с 1-го по 8-й этаж). В продаже были представлены варианты от 19 до 42 кв. м. На данный момент к покупке доступны только апартаменты 42 кв. м. Поскольку все апартаменты будут соседствовать на этаже с жилыми помещениями, застройщик отделит их и обустроит отдельный вход.

На последних этажах ЖК «Миракс» предусмотрены квартиры с открытыми террасами

Локация: Шевченковский район, ул. Глубочицкая, 43; до станции метро «Контрактовая площадь» — 10 минут на общественном транспорте.

Кто строит/класс жилья: «Киевгорстрой» /«бизнес».

Количество домов, паркингов: 7 домов высотой 8, 11-13, 19-20, 23 и 28 этажей; наземный пятиуровневый паркинг.

Технические характеристики: монолитно-каркасная технология строительства; стены — керамоблок с утеплением базальтовой ватой; отопление — центральное; высота потолков — 2,9-3,9 м.

Территория: 3 га; закрытая от автомобилей и посторонних.

«Изюминки»: поквартирная установка счетчиков, бесшумные лифты, «двор без автомобилей», пятиуровневый паркинг с зарядками для электрокаров, двухуровневый внутренний двор, собственная торговая инфраструктура на территории комплекса, кладовые для хранения вещей.

Цена за квадратный метр/срок сдачи: апартаменты — от 22 623 грн кв. м. Введение в эксплуатацию 1-го и 2-го домов — IV квартал 2019 года, 3-го и 4-го домов — IV квартал 2020 года.

Программа лояльности:

• рассрочка с первым взносом от 50% и равными ежемесячными платежами до окончания строительства. Сумма остатка не фиксируется;
• ипотечное кредитование от банков-партнеров «Глобус», «Укргазбанк» и «Кристалбанк». Срок кредитования — от года до 20-ти. Подробнее об условиях ипотеки можно узнать в отделе продаж «Киевгорстроя» либо на сайтах банков.

Форум: на форуме ЖК «Миракс» пользователи активно обсуждают ход строительства комплекса, выкладывая фотографии со строительной площадки. Многие форумчане недовольны тем, что сроки введения в эксплуатацию застройщиком переносятся.

Также их беспокоил вопрос об аресте участка земли, на которой строится «Миракс». 28 января 2019 года представитель «Киевгорстроя» написал, что «завершився апеляційний суд, який розглядав апеляційну скаргу директора ТОВ «Гама консалт».

Арешт на землю скасовано повністю».

Апарт-комплекс в Пуще-Водице от «Киевгорстроя»

Краткое описание: апарт-комплекс разместится на Пятой линии Пущи-Водицы, между улицами Лесная и Квитки Цисык. Это рекреационная территория — в 150 м расположена лесопарковая зона на 30 тыс. га. Согласно документам, новостройка проходит как рекреационно-оздоровительный комплекс, именно поэтому застройщик предлагает здесь не жилые квартиры, а апартаменты.

Их площадь варьирует от 30 до 76 кв. м,  в каждых апартаментах — открытые лоджии. Во внутреннем дворе, закрытом от машин, обустроят детскую и спортивную площадки, прогулочные аллеи и зеленые зоны.

Тут можно не только отдыхать, но и комфортно жить — от апарт-комплекса не более десяти минут ходьбы до общеобразовательной школы №104, продовольственных магазинов, санатория «Славутич» и муниципального пляжа Горащихи.

Апарт-комплекс от «Киевгорстроя» возводится в зеленой зоне Пущи-Водицы

Локация: Оболонский район, Пуща-Водица, ул. Квитки Цисык, 34, 36; до станции метро «Академгородок» — 15 минут на автомобиле.

Кто строит: «Киевгорстрой».

Количество домов, паркингов: 7 пятиэтажных домов, гостевой паркинг.

Технические характеристики: монолитно-каркасная технология строительства; стены — пенобетон с утеплением базальтовой ватой; отопление автономное; высота потолков — 2,7 м.

Территория: 0,68 га; закрытая от автомобилей.

«Изюминки»: расположение в рекреационной зоне, малоэтажность застройки, 4-7 апартаментов на этаже, хороший выбор планировок, «двор без машин», развитая социально-бытовая инфраструктура.

Цена за квадратный метр/срок сдачи: от 18 630 грн. Введение в эксплуатацию запланировано на IV квартал 2020 года.

Программа лояльности:

• рассрочка с первым взносом от 50% и равными ежемесячными платежами до окончания строительства. Сумма остатка не фиксируется;
• ипотечное кредитование от банков-партнеров «Глобус», «Укргазбанк» и «Кристалбанк». Срок кредитования — от года до 20-ти. Подробнее об условиях ипотеки можно узнать в отделе продаж «Киевгорстроя» либо на сайтах банков.

Форум: ветка форума, посвященная апарт-комплексу, открыта в сентябре прошлого года и пока не слишком активна. Там можно посмотреть рендеры новостройки и найти краткую информацию об апарт-комплексе. Пока что больше всего пользователей беспокоит ценовая политика «Киевгорстроя» и условия договора купли-продажи.

Выводы

• апартаменты — новая категория недвижимости на украинском рынке, у которой есть все шансы завоевать популярность среди инвесторов. Пример ЖК Mirax, в котором продана большая часть апартаментов, говорит о том, что на данный вид недвижимости есть устойчивый спрос;
• приобретать апартаменты стоит тем, кто планирует сдавать их в аренду, использовать для временного проживания или передавать детям в качестве первого жилья. Если у вас есть определенная сумма денег, которой не хватает на покупку квартиры в центре города, и вам нужно временное жилье либо источник дохода, апартаменты — ваш вариант;
• если зарегистрироваться по месту проживания — ваша приоритетная задача, то апартаментам стоит предпочесть квартиру. Даже если со временем апартаментам предоставят жилой статус, то этот процесс все равно займет некоторое время;
• определяясь с тем, куда вложить средства, разумнее выбирать не между квартирой или апартаментами, а между жилыми комплексами. Стоимость квадратного метра, технические характеристики дома, его месторасположение и срок введения в эксплуатацию должны стать определяющими при принятии решения.

Обсудить отличие квартиры от апартаментов и высказать свое мнение по поводу данного вида недвижимости можно в разделе форума Рынок квартир Киева и вторичный рынок в целом.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2019

Чем отличаются апартаменты от квартиры

Современная недвижимость разнообразна и термин «апартаменты» на российском рынке возник совсем недавно.

Большая часть покупателей считают этот тип недвижимости классической квартирой в новостройке, но это не совсем так.

Чтобы избежать неприятностей и недоразумений при приобретении жилища, следует выяснить плюсы и минусы апартаментов, что такое апартаменты в новостройках, а также узнать больше о правовом статусе этого типа собственности.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это специальные габаритные номера, площадь которых превышает показатель в 40 кв. м. Это не постоянное жилое помещение, а временное место для проживания с несколькими помещениями для сна, кухней и ванной комнатой. Номера этого типа относятся к высшей категории и чаще всего располагаются на территории гостиничных комплексов, пансионатов и отелей.

Фактически апартаменты относятся к недвижимости коммерческого типа:

1. Гостиничные варианты могут быть разными – это номера в апарт- и кондо-отелях, а также сервисные апартаменты. Большая часть вариантов не предназначены для частного приобретения, а вот жилье в кондо-отеле можно купить для себя.
2. Апартаменты офисного типа представляют собой жилье в бизнес-центрах. Их используют для своих нужд компании и фирмы, которые стараются предоставить своим работникам комфортные условия. На рынке недвижимости эти апартаменты можно купить или арендовать на любой срок, но отличаться от классической квартиры они будут.

Апартаменты имеют свои преимущества и недостатки, которые обязательно следует учитывать, если вы хотите стать собственником такой недвижимости.

Плюсы проживания в апартаментах

Среди плюсов покупки и проживания в апартаментах стоит выделить:

1. Удобное месторасположение с хорошей инфраструктурой. Чаще всего этот тип недвижимости находится в центральной части города, благодаря чему владельцы апартаментов могут экономить время и всегда иметь доступ к магазинам, аптекам, ресторанам и другим важным объектам.
2. Цены. Апартаменты примерно на 20% дешевле, нежели классические квартиры в центре. Покупать их даже в какой-то степени выгоднее.
3. Любая планировка. Апартаменты могут иметь любую планировку, особенно, когда речь идет о новостройках, где проекты могут быть самыми разными и современными.
4. Апартаменты можно использовать для заработка, сдавая их в аренду.

Покупка апартаментов – выгодная инвестиция, благодаря которой можно приумножить свой капитал. Главное знать различие этого типа недвижимости и не забывать о его юридическом статусе.

Минусы проживания в апартаментах

Есть не только плюсы у апартаментов, но и минусы:

1. Отсутствие постоянной прописки. Владелец этой недвижимости может оформить только временную регистрацию и сроком до 5-ти лет. Далее нужно будет оформлять продление, что влечет за собой волокиту с документами и трату времени.
2. Коммунальные услуги придется оплачивать не только своевременно, но и по завышенному тарифу. Апартаменты оплачиваются по тарифам, которые актуальны для нежилых помещений. Проблема в особенности касается горячего водоснабжения и отопления в холодное время года.
3. Налог на жилье, когда речь идет об апартаментах, выше, чем у квартир.
4. Владельцу этой недвижимости бессмысленно рассчитывать на субсидию.
5. Редко какой банк может дать кредит на приобретение апартаментов.

Существенным минусом также является факт наличия необычных соседей. Часто компании используют апартаменты как офис, и если вы решили купить такую недвижимость для собственного проживания, будьте готовы к неподходящим соседям.

Чем отличается жилая квартира от апартаментов

Не многие знают, чем апартаменты отличаются от квартир. У этих типов недвижимости разный юридический статус, поэтому отличия апартаментов от квартир более чем существенные.

Квартира – это помещение изолированного типа, которое соответствует техническим и санитарным нормам и предназначено для постоянного проживания. Апартаменты – это нежилой фонд, но представляющий собой временное жилье. Отличие квартиры от апартаментов тесно связано с юридическим статусом этой недвижимости.

Среди основных отличий можно выделить:

1. Нежилой и жилой фонд.
2. Отсутствие возможности получить регистрацию в апартаментах.
3. Стоимость коммунальных услуг, ведь за классическую квартиру с такой же площадью нужно будет платить меньше.
4. Инфраструктуру. Около жилых многоквартирных домов должны располагаться необходимые социальные объекты. Для апартаментов такого требования нет.
5. Защиту дольщика. Законодательство частично защищает покупателя новой жилой недвижимости от непредсказуемых неприятностей (банкротства застройщика и т. д.). Покупатель апартаментов таких привилегий не имеет.
6. Налогообложение. Налоги при покупке или продаже классических квартир меньше.
7. Стоимость. Из-за минимальных требований к нежилым постройкам, застройщику не нужно тратить большие деньги, поэтому классические квартиры всегда стоят дороже.

Можно ли прописаться в апартаментах

Сегодня на постоянной основе прописаться в апартаментах невозможно, даже если покупка была оформлена правильно и законно. В отличие от классических квартир тут можно жить и получить лишь временную регистрацию с максимальным сроком в 5 лет. Хотя эти сроки всегда можно продлить.

Регистрация временного типа возможна только в апартаментах, которые являются частью гостиницы или имеют статус апарт-отеля. Обязательно поинтересуйтесь у застройщика о статусе здания, в котором вы собираетесь приобрести жилье, чтобы в будущем избежать недоразумений и иметь законную возможность регистрации.

Налогообложение апартаментов

Многочисленные апартаменты, ежедневно возводящиеся по всей стране, облагаются немалым налогом. Это часто отпугивает покупателей. За жилье, непригодное к постоянному проживанию, необходимо заплатить от 0,5 до 2% кадастровой оценки. С учетом ежегодно возрастающей ставки сумма получается большой.

Нельзя оставить в стороне и тарифы за коммунальные услуги, которые для коммерческих зданий являются завышенными. Их размер на 10-30% больше, нежели для обычных квартир, потому что они относятся к особому жилому фонду. Также придется платить за услуги, предоставляемые управляющей компанией.

Отказ от них невозможен, поскольку это стандартный набор: домофон, консьерж, вывоз мусора, уборка территории и помещений.

Не стоит забывать, что в соответствии с Жилищным кодексом, помещения обслуживающего назначения, так же как и инженерные коммуникационные сети, принадлежат застройщику, и он вправе навязать дополнительный сервис, изымая за него плату.

Размер налога прямо пропорционально зависит от площади, указанной в техническом паспорте.

Если жилье находится в многоэтажном здании с примыкающей придомовой территорией и местами общего пользования, та налоговая ставка рассчитывается и на обслуживающие территории, а также раскидывается на всех собственников. Размер налога соответствует площади, указанной в документах на право собственности.

Минимальная ставка налогообложения в 0,5% от кадастровой оценки возможна, если:

1. Апартаменты расположены в здании, оформленном как гостиница.
2. Кадастровая стоимость не превышает 300 000 рублей.
3. В бумагах не указано прямое назначение сооружения: офисные помещения, заведения общественного питания, магазины.

Как перевести апартаменты в квартиру

Первоначально важно отличать апартаменты от квартир, ведь разница существенная. В правовой практике нашего государства существует не так много случаев, когда владельцы апартаментов успешно переоформили их на квартиру. Главным условием переведения долевой собственности, к которой относят апартаменты, в жилой фонд, является согласие всех без исключения собственников сооружения.

Известны прецеденты, в которых жильцам удавалось добиться своей цели и перевести многоэтажные здания из назначения апартаменты в назначение квартира, но все они не обошлись без судебного процесса. Немалая заслуга в достижении желаемого результата за плечами опытных юристов. Правильный подход к делу дал свой результат.

Законодательная база нашей страны еще не усовершенствована, поэтому переведение в жилой фонд объекта инвестирования на административном уровне невозможно. Необходимо обзавестись терпением, собрать все необходимые документы, найти хорошего юриста и начинать судебное разбирательство.

Обратите внимание

Еще одним неотъемлемым условием переоформления коммерческой собственности в жилье является право собственности и соответствие помещения санитарным и техническим нормам квартиры.

Затраты на оформление такой недвижимости обойдутся в кругленькую сумму, да и времени процесс займет немало (от 6 месяцев до года).

Получив все разрешения и согласования, проведя ремонт, потребуется провести приемку помещения специальной государственной комиссией.

Для переведения апартаментов в квартиру, нужно собрать пакет документов:

1. Бумаги на право собственности.
2. Правильно заполненный бланк заявления на переоформления одного вида имущества в другой.
3. Технический паспорт.
4. Полная планировка постройки по каждому этажу.
5. В случае перепланировки, новый утвержденный проект и др.

В столице по вопросам перевода нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и предоставить правоустанавливающие документы, заявление о переводе, технический паспорт БТИ, поэтажный план здания, в котором находится апартамент. Только так можно попробовать перевести апартаменты в квартиру законно и пользоваться ими исключительно легально.