Налог при продаже квартиры менее 3 лет, 5 лет в собственности в 2019 году

Продажа квартиры, которая в собственности менее 5 лет, в 2019 году облагается налогом

Продажа квартиры в 2019 году принесет гражданину РФ доход, с которого, при определенных условиях, необходимо заплатить НДФЛ.

До 2016 года срок владения имуществом, после которого налоговое обязательство не наступало составлял 3 года, теперь – 5. Однако остались пункты, которые позволяют избежать налогообложения по-прежнему – через 3 года.

Еще, в 2019 году цена реализуемого жилья привязывается к его кадастровой стоимости на начало текущего года.

Обратите внимание

При реализации жилья в 2019 году подразумевается получение продавцом прибыли.  В этом случае, согласно закону, она облагается налогом в размере 13%, если квартира приобретена за меньшую стоимость, чем продана. Однако данная норма действует, только если продавец был обладателем объекта продажи менее установленного законом срока, после которого налог платить не нужно.

От уплаты НДФЛ освобождается доход с продажи жилья, если право собственности у продавца на него наступило до 01.01.2016 и прошло минимум 36 месяцев или он получил во владение квартиру после этой даты, и прошло 60 месяцев.

Но 3 летний период, освобождающий от уплаты налога, еще сохранился при получении продаваемого объекта такими путями: по наследству; в дар от близких родственников; приватизации в частную собственность; в результате содержания иждивенца или на условиях пожизненной ренты.

Получив собственность по одному из этих пунктов после 2016 года платить НДФЛ при ее реализации не нужно, будучи владельцем до сделки хотя бы 36 месяцев.

В случае реализации жилья за большую стоимость, чем оно было приобретено, налог насчитывается на разницу в ценах в размере 13%. Такая ситуация никаких сложностей в расчетах не вызывает.

Сложнее рассчитать, если продажа осуществляется за меньшую стоимость (умышленно или нет), либо оно было унаследовано или подарено.

В таком случае налог будет браться со всей суммы сделки, с учетом кадастровой стоимости и применения имущественного вычета.

Имущественный налоговый вычет – это сумма до 1 млн. руб. получаемого дохода в результате договора купли-продажи жилья, с которого резиденты РФ НДФЛ не уплачивают. Размер кадастровой стоимости, который будет применяться для расчета величины налога, согласно поправкам в закон, составляет 70%.

Важно

Продавая квартиру, которая досталась, например, по наследству до 2016 года, кадастровая стоимость не учитывается.

Если права на нее зарегистрированы после, то расчет налога при реализации будет произведен таким путем: 70% от кадастровой стоимости на начало года минус имущественный вычет в 1 млн. руб. и умножено на величину НДФЛ в 13%.

Такой же способ применяется и при реализации жилья, до прошествия минимального налогоосвобождающего срока, по заниженной цене.

Получая прибыль от продажи квартиры, продавец может быть избавлен от обязательства оплаты налогов. Осуществить это возможно при соблюдении определенных требований:

— продажа недвижимости должна быть проведена по прошествии минимального срока, освобождающего от обязательств. В зависимости от наступления прав собственности он составляет 3 или 5 лет;

— взаимного зачета налогов при приобретении и реализации жилья. Существование определенных нюансов поможет избежать оплаты;

— НДФЛ не нужно будет платить в том случае, когда сумма продажи будет равна сумме приобретения объекта недвижимости.

Когда налога на доход избежать не удается, есть смысл воспользоваться способом его уменьшения. Первый – это указание разницы между суммой на покупку и понесенных дальнейших расходов и суммы реализации. Следующий способ – использование имущественного налогового вычета, размер которого может достигать 1 млн. руб.

С начала 2019 года действия статьи закона о налогообложении при реализации жилья распространяется не только на резидентов страны, но и на нерезидентов. Они теперь тоже освобождаются от НДФЛ при продаже по прошествии 3 или 5 лет.

Налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет

Исчисление срока разнится в зависимости от того, когда и каким именно способом была приобретена жилплощадь.

В Российской Федерации до конца 2015 года действовал закон, который обязывал уплачивать 13% налога с полученного дохода, при условии, что продаваемая недвижимость была приобретена менее трех лет назад. С начала 2016 года этот минимальный период увеличен до пяти лет.

Обязательность налога

Государственная система выстроена таким образом, что ее члены взаимодействуют. Это налагает определенные обязанности на всех участников взаимодействия.

Люди, проживающие на территории страны, на постоянной основе, обязаны выплачивать налоги с любых своих доходов.

Государство обеспечивает их определенными благами, предоставляют различные социальные гарантии и льготы, защищает и оберегает.

Люди делятся на резидентов и нерезидентов. Граждане РФ и иностранцы, которые проживают на территории страны подряд более полугода, являются резидентами, и их доходы облагаются налогами по ставке 13%, а вот лица, которые на срок более полугода выезжают за границу, обязаны отчислять 30% от полученных в стране средств.

Уплата налогов считается обязательной повинностью, а уклонение от нее наказывается штрафами, а иногда даже влечет уголовную ответственность.

Налог с продажи квартиры

Недвижимость всегда считалась лучшим вложением имеющихся средств. Практически каждый человек стремится приобрести собственную квартиру, комнату или дом, а при наличии излишков средств и не одну.

Существует немало причин и для продажи жилья.

В первом случае граждане могут получить налоговый вычет на покупку, а во втором, наоборот, могут встать перед необходимостью отчислить определенную сумму в бюджет государства.

Совет

Продавая квартиру, продавец получает некое вознаграждение. Далеко не вся сумма считается доходом. Прибылью является та часть средств, которая превышает размер стоимости жилья между покупкой и продажей. К примеру, человек приобрел жилплощадь за 5 млн рублей, а продал за 7 млн. Разность в 2 млн будет обложена налогом в 13%, но только при определенных условиях.

Законодательно налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет и той, что находилась во владении более длительный срок, будет отличаться.

Менее 3 лет

До 31 декабря 2015 года в РФ периодом исчисления налога с продажи недвижимости считался трехлетний барьер. Если квартира или иная недвижимость, была продана в течение трех лет с момента ее приобретения, продавец обязан подать сведения об этом в налоговую инспекцию и уплатить 13% с суммы полученного дохода.

В любом случае, если хотите продавать почти сразу, то налогов избежать нельзя.

Применение сроков производится следующим образом:

1. Недвижимость, приобретенная до 01.01.2016, имеет трехлетний период налогообложения.
2. Жилплощадь, которая куплена, начиная с 1 января 2016 года, будет облагаться налогами при условии, что собственник решит ее реализовать в течение пяти первых лет.

Указанные периоды начинают отсчет не с даты заключения сделки по купле-продаже, а с момента регистрации жилья в Росреестре. В случаях с иными способами получения прав на недвижимость действуют другие правила расчета.

Более 3 лет

Не придется выплачивать налоговые взносы тем собственникам, которые распоряжались жилплощадью больше установленных периодов. Однако даже в этих случаях могут быть исключения.

Владея частным домом, собственник может произвести его реконструкцию и пристроить какую-то новую часть к нему или надстроить этаж. Сам дом при этом выходит за указанные сроки, то есть не подлежит начислению взносов, а новая часть подпадает под действие налогообложения.

Оплатить 13% налога придется в том случае, если в ходе перестройки внешние границы домостроения изменялись.

Физические лица, владеющие жилой площадью и реализующие ее в 2018 году, не оплачивают налог в размере 13%, если госрегистрации прав собственности была произведена до начала 2016 года, и с этой даты прошло три года и более. Гражданин, который стал полноправным собственником жилплощади после 1 января 2016 года, сможет реализовать квартиру без обязательств по оплате налогов только через пять лет, то есть не ранее, чем в 2021 году.

Законодательное регулирование

Налогообложение регулируется НК РФ. Этот документ регламентирует кому, когда и в каком объеме следует оплачивать налоговые взносы в бюджет. Физические лица обязаны выплачивать 13% со всех видов своих официальных доходов.

Статья 208 НК РФ содержит определение объекта дохода, который по правилам должен облагаться налогом. В соответствии с законом им может стать любая недвижимость.

Именно поэтому продажа квартиры полностью подпадает под налогообложение, а лица, продавшие свою жилплощадь в РФ, обязаны выплатить 13% от полученного дохода. Размер налогооблагаемой базы определяется исходя из суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Обратите внимание

Искусственное занижение стоимости является нарушением законодательных норм и влечет административные наказания.

В 2016 году в Налоговый кодекс были внесены некоторые поправки, которые изменили срок освобождения от уплаты налоговых взносов за полученные доходы от продажи имущества. В остальном законодательные нормы остались нерушимы и применяются в том же порядке.

Категория плательщиков

Совершая сделку по купле-продаже жилплощади, каждая из сторон участников имеет свои обязательства и права.

Покупатель расходует заработанные средства, с которых он уже оплатил НДФЛ в размере 13%, поэтому он получает возможность воспользоваться имущественной льготой в виде налогового вычета.

А вот продавец, наоборот, получает доход, поэтому обязан уплатить с него подоходный налог при условии, что минимально установленный период еще не прошел. Если установленный срок закончился, продавец освобождается от НДФЛ, и ничего ему платить не придется.

Следует также разобраться и с группами налогоплательщиков, вернее тех, кто к ним причисляются. Статья 207 НК РФ указывает на то, что НДФЛ налагается на всех лиц, которые причислены к резидентам страны. К ним относят:

1. Людей, которые проживают в России не менее шести месяцев в год.
2. Лица, которые не живут на постоянной основе в стране, но получают на ее территории прибыль.

Продажа на территории РФ недвижимости обязывает продавца подчиняться законам страны, даже если он не является ее резидентом.

Правила исчисления срока

Для определения срока нахождения квартиры в собственности действуют установленные правила.

Узнать, когда была приобретена недвижимость, можно, заглянув в свидетельство о государственной регистрации собственности.

Последние годы бланки свидетельства упразднены, а узнать точную дату регистрации можно через Росреестр. Но такой, казалось бы, простой и понятный метод действует совсем не всегда.

Существует ряд исключений из правил, при которых, чтобы посчитать срок, нужно использовать иные методы. К ним относят:

1. Унаследованные жилые объекты.
2. Квартиры, купленные в кооператив, то есть приобретаемые в рассрочку.

Индивидуальный расчет срока владения имуществом может быть применен и в случае с частным домом, который в течение последних трех-пяти лет перестраивался или достраивался.

Гражданско-правовые сделки

Недвижимость может быть получена в собственность разными путями: обмен, дарение, наследство, приватизация и многое другое. Но наиболее частым способом является покупка жилплощади. Приобрести жилье можно за наличные деньги, скопленные самостоятельно либо при помощи государственных невозвратных субсидий.

Еще один распространенный метод покупки квартир является ипотека, но она налагает на приобретенное имущество обременение, а потому не может быть реализовано в первые три-пять лет. Ипотечные кредиты выдаются на десятки лет, и до полного их погашения банки не позволяют распоряжаться имуществом с целью его продажи.

Если покупка жилья не облагалась обременениями, то собственник может распоряжаться недвижимостью любым образом. Продать свою квартиру он может в любой момент, когда наступит такая необходимость.

Важно

Рассчитать период, прошедший со дня покупки в этом случае несложно.

Для этого необходимо лишь уточнить дату государственной регистрации жилья в Росреестре и уже от нее отсчитать положенные три или пять лет.

Наследование

Изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ в 2016 году, увеличившие срок налогообложения доходов с продаваемых квартир, имеют свои исключения. Согласно правилам трехлетний период не был увеличен для следующих категорий владельцев недвижимости:

1. Получивших квартиру по наследству или в дар.
2. Приватизировавших жилье.
3. Заключивших договор пожизненного содержания.

В соответствии с этим правилом лица, унаследовавшие недвижимое имущество могут его продать без обязанности по уплате НДФЛ через три года. Следует понимать, с какого момента необходимо производить отсчет трехлетнего периода. В отличие от сделок по продаже наследование имеет несколько иной порядок исчисления, период начала владения квартирой отсчитывается со дня открытия наследства.

Наследство открывается:

1. В день смерти наследодателя.
2. Датой, когда наследодатель был признан умершим, если он пропал без вести, и не было выдано свидетельство о смерти в стандартном порядке.

Факт вступления в наследство и регистрации прав собственности не имеет в этом случае значение. Наследополучатель может оформить права на недвижимость в 2018 году и сразу же продать ее, при этом уплачивать взносы не придется, если наследодатель умер за три года до этого.

Вступление в кооператив

Вступление в жилищно-строительные кооперативы позволяет гражданам приобрести квартиры дешевле, чем на рынке вторичного жилья. К тому же кооперативы позволяют вносить паевые взносы частями, что удобнее для людей, не имеющих сразу всю необходимую сумму средств на руках.

Отношения между членами ЖСК и застройщиками регулируются Гражданским кодексом РФ. Существует два основных условия, при выполнении которых недвижимость переходит в собственность пайщика:

1. Паевые взносы внесены в полном размере, и этот факт подтверждается документально.
2. Кооператив передал жилплощадь члену ЖСК по акту приема-передачи помещения.

Срок отсчета периода исчисляется с даты внесения последнего паевого взноса по оплате строящегося жилья. Если документально подтвердить факт внесения денежных средств владелец не может, то датой отсчета также может считаться день подписания акта приема-передачи.

Размер налоговой ставки

Физические лица, реализующие свою недвижимость на территории РФ, обязаны уплатить НДФЛ с полученного дохода. Размер налоговой ставки разнится в зависимости от статуса субъекта налогообложения:

1. Резиденты облагаются НДФЛ в размере 13% со всех видов полученных денег, в том числе вырученных за проданное имущество.
2. Лица, не являющиеся резидентами РФ, также не освобождаются от уплаты взносов в бюджет, но отчисляют их в увеличенном размере – 30% от полученной прибыли.

В соответствии с Налоговым кодексом не являются резидентами те лица, которые проживают на территории страны менее 183 дней за последние 12 календарных месяцев.

Расчет налога

Налог на полученную от продажи квартиры прибыль высчитывается по особым правилам. Необходимо учитывать, что он рассчитывается не со всей полученной суммы. Есть несколько способов его расчета:

1. Недвижимость, приобретенная ранее за собственные средства и проданная раньше установленного трехлетнего периода, рассчитывается из разности. Если сумма продажи превышает сумму продажи, то с полученной положительной разницы высчитывается 13%. К сумме покупки можно присовокупить расходы на ремонт жилья, если они подтверждаются документально.
2. Жилплощадь, стоимость которой меньше одного миллиона рублей, вообще не подлежит налогообложению, так как данная сумма является льготной.

В связи с существующими ограничениями, продавцы часто искусственно занижают цену продаваемой квартиры на бумаге.

С 2018 года и эта лазейка стала невозможной, так как теперь к расчету принимается не только сумма фактической продажи, но и кадастровая стоимость жилья.

Если продавец реализовал свое имущество ниже 70% кадастровой стоимости, то применяется коэффициент 0,7. Указанную в кадастре цену умножают на 0,7 и полученную цифру берут за основу для вычета НДФЛ.

Если квартира находилась в долевой собственности, то налог рассчитывается для каждого собственника пропорционально его доле.

Снижение налога

Недвижимость во все времена стоила недешево, именно поэтому обладать ею может далеко не каждый.

При продаже жилплощади, будь то комната, квартира или дом продавец выручает немаленькую сумму, из которой обязан заплатить положенные 13 или 30% во избежание проблем с властями в будущем.

По закону выплачивать НДФЛ обязаны все люди, независимо от их возраста, социального положения и места работы.

Освобождения от уплаты нет даже для пенсионеров, хотя они по праву считаются наиболее финансово уязвимой категорией.

Полностью уходить от уплаты налога можно только в том случае, если срок исчисления прошел, то есть с момента получения прав на жилье прошло указанные три года. А вот уменьшать налогооблагаемую сумму может каждый продавец, для этого существует ряд законных возможностей:

1. Воспользоваться правом на имущественный вычет.
2. Представить документальные доказательства произведенных владельцем расходов.

Одновременно можно воспользоваться лишь одним вариантом.

Имущественный вычет

Государство освобождает от выплат НДФЛ тех граждан, которые продали свою жилплощадь и выручили за нее денег меньше одного миллиона рублей.

Вложиться в данную сумму возможно не всегда, тем более часто искусственно снизить стоимость уже не получится. Но даже при более крупных сделках каждый продавец может воспользоваться правом на имущественный вычет в размере 1 миллиона рублей.

Из полученного дохода от продажи жилья отнимается миллион, а с полученного остатка высчитывается 13 или 30% НДФЛ.

Имущественный вычет применяется в следующих случаях:

1. Квартира была получена по наследству и продается раньше, чем прошло три года с момента смерти наследодателя.
2. Жилплощадь была подарена и реализуется в течение первых трех лет со дня подписания дарственной.
3. Право собственности получено в результате приватизации, а с даты подписания договора и перехода прав собственности от муниципалитета физлицу не прошло трех лет.

Превышение указанных сроков и вовсе освобождает от налогообложения полученного дохода, поэтому все же не стоит торопиться и рано продавать квартиру. Лучше подождать установленное законом время.

Произведенные расходы

Под расходами на жилье могут подразумеваться следующие пункты:

1. Деньги, потраченные на покупку недвижимости.
2. Суммы, которые указывают на то, сколько было израсходовано на ремонт жилплощади.

Если собственник понес те и/или другие расходы, он может рассчитывать на вычет этих сумм из полученной прибыли. Важно, чтобы он мог не просто заявить об этих затратах, но и доказать их документально. Проще всего представить сведения о сумме покупки жилья.

В договоре купли-продажи всегда прописывается стоимость квартиры. Этот документ является основанием для уменьшения налогооблагаемой базы. Ремонт также снижает налогооблагаемую базу, но придется собрать квитанции об оплате, а это зачастую довольно проблематично.

Все доказанные расходы суммируются и отнимаются от вырученной стоимости. Если разность остается, то с нее выплачивается НДФЛ.

С какой суммы при продаже квартиры платится налог в 2019 году

Еще пару лет назад налоговое законодательство претерпело существенные изменения, в этом году вступил в силу ряд нововведений. С какой суммы при продаже квартиры платится налог в 2019 и как изменился размер суммы, которая не будет облагаться НДФЛ, мы рассмотрим в этой статье.

Декларация о доходах

Налоговая декларация, заполненная по форме 3-НДФЛ, подтверждает полученные доходы от реализации недвижимого имущества. Составляется она не позднее 30 апреля следующего налогового года. После ее рассмотрения гражданину направляется квитанция для уплаты налога со сроком до 15 июля. При наличии льгот гражданин должен их подтвердить документально.

• Скачать пустой бланк 3-НДФЛ
• Образец заполнения 3-НДФЛ

Способы снижения размера налогов

Налог на полученный после продажи недвижимости доход будет начисляться в размере 13% от общей суммы дохода. Но существует ряд возможностей для снижения налогового платежа.

Реализация недвижимости, находящейся в собственности более пяти лет

Нововведение касается квартир, домов и объектов недвижимости, которые были приобретены после 01 января 2016. Для всех объектов, построенных ранее, продолжает действовать срок для безналоговой продажи после трех лет владения.

Правом 3 лет минимального владения недвижимостью для избежания налоговых сборов будут по-прежнему обладать лица:

Если срок получения квартиры в собственность составляет более пяти лет (более трех лет для исключений), то гражданин не только может не платить налоги после продажи квартиры, но имеет право не декларировать свой доход.

Доказательство несения расходов по объекту недвижимости

Гражданин, который продает недвижимость, находящуюся в собственности менее трех лет, может приложить к налоговой декларации первоначальный договор купли-продажи квартиры, квитанции и счета по контрактам, проектам и покупкам, направленным на улучшение, ремонт и отделку приобретенного жилища.

Размер налога на полученный доход составил бы 4000000*0,13=520000 рублей. Но гражданин имеет на руках первоначальный договор купли-продажи и чеки по понесенным расходам, поэтому с какой суммы платится налог с продажи недвижимости, будет рассчитываться иначе (4000000-2500000-700000)*0,13=104000 рублей.

Разница очевидна, поэтому всегда необходимо копить все документы о покупке квартиры, тем более если она приобреталась по ипотечному кредиту, по которому начислялись проценты и чеки по расходам.

Собственник имущества может указать любую стоимость в договоре, но она не может быть установлена ниже минимальной цены квартиры. В случае, если все-таки стоимость при продаже имущества была занижена, налоговая инспекция имеет право выписать квитанцию по уплате налога в размере 0,7*кадастровая стоимость недвижимости.

Оформление имущественного вычета

По прежнему существует необлагаемая сумма при продаже квартиры, в 2019 она также составляет 1 миллион рублей и предоставляется один раз в налоговый период.

То есть если гражданин реализует два или более объектов недвижимости в один год, 1 миллион будет вычитаться из стоимости одной из квартир.

Если же он продавал бы по квартире раз в год, то сумма в 1 миллион вычиталась бы из стоимости каждого недвижимого объекта.

Совет

Нововведения 2019 года касательно налога на продажу имущества направлены на снижение количества мошеннических сделок с недвижимостью, исключение большого числа перепродаж квартир в короткий срок и борьбу с искусственным занижением цен в договоре купли-продажи. Законопослушные граждане смогут воспользоваться рядом налоговых льгот или имущественным вычетом (причем раз в год).

Особенности уплаты налога при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет

В Российской Федерации прибыль, полученная от реализации квартиры, облагается соответствующим налогом. Поправки, принятые в последние годы, внесли в законодательство страны ряд особенностей. Например, минимальный срок обладания недвижимостью для освобождения от выплат в пользу государства изменился для квартир, приобретенных владельцами после 2016 года.

Иным стал и порядок начисления самого налога. Всю актуальную информацию о налоге с продажи жилья мы собрали в материале.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную консультацию:+7 (499) 504-88-91 Москва
+7 (812) 317-50-97 Санкт-Петербург

Какой налоговый вычет надо платить и когда?

Для резидентов

Полученные от продажи квартиры деньги являются доходом, налогооблагаемой базой в соответствии положениями главы 23 НК РФ. НДФЛ или подоходный налог выплачивается от фактически полученной за недвижимость суммы по фиксированной ставке – 13%.

Для нерезидентов

Налоговыми резидентами, согласно статьи 207 Налогового кодекса РФ, считаются физические лица, которые на постоянной основе пребывают в России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд.

Резидентами становятся и теряют это право, например, переезжая в другую страну. Если в течение года физическое лицо не провело в РФ 183 дня, ставки по отчислениям государству для него Сменяются.

Например, ставка НДФЛ (налог на доходы физических лиц) для нерезидента вырастает, и будет составлять не положенные 13%, а сразу 30%.

Платят ли пенсионеры?

Облагается ли налогом недвижимость, которую продают пенсионеры, и если да, то каким? Пенсионеры в РФ оплачивают налог на прибыль, полученную от продажи недвижимости на общих условиях по ставке 13%.

В нашей стране налоговые обязательства по возрастному цензу не дифференцируются. Налогооблагаемая база – фактически полученная за жилье сумма.

Срок владения собственностью

С 2016 года в России изменили минимальный срок обладания квартирой, после которого гражданин освобождается от отчисления налога на доходы физических лиц в пользу правительства. Если ранее НДФЛ не выплачивался гражданами, продающими квартиру после трех лет владения, то теперь право собственности должно быть закреплено за владельцем на протяжении 5 лет.

Трехлетний лимит остался актуальным для следующих категорий владельцев жилья:

• По наследству.
• По договору дарения от ближайших родственников.
• Приватизированной недвижимости.
• После передачи жилья по договору ренты по договору с пожизненным содержанием.

Еще одна особенность современного законодательства коснулась даты, когда жилье было приобретено владельцем, решившего его продать. Разные положения действуют при продаже жилья, купленного до 1 января 2016 года и после января вышеуказанного года.

Для жилья, приобретенного до 2016 года

Если жилье было приобретено до 2016 года, для его владельца действует трехлетний срок освобождения от налогов на прибыль. Это означает, что, получив недвижимость, например, в январе 2015 года, хозяин сможет продать его без налоговых отчислений уже с января 2018 года.

Для недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016 г

В тех случаях, когда право на жилье было передано после 1 января 2016, отсчитывается пятилетний срок для снятия обязанностей по выплате налога. Например, квартира была получена нынешнем владельцем сразу после внесения изменений в НК РФ, в марте 2016 года. Продать ее без налоговых отчислений владелец сможет только в 2021 году.

https://www.youtube.com/watch?v=9BHyl9HXoRs

Требование владеть квартирой не предусматривает соответствия календарным годам, то есть, срок владения недвижимостью может начаться весной, летом или осенью – в момент регистрации права собственности нового хозяина жилья в Росреестре, а не с 1 числа года, наступившего после получения недвижимости в личное пользование.

Как рассчитать?

С 1 января 2016 года налог после реализации жилья стал зависимым от кадастровой стоимости.

До 2016 года фактической налогооблагаемой основой считалась сумма, которую продавец получал от покупателя за недвижимость. Инвентаризационную стоимость недвижимости во внимание не принимали.

Это привело к тому, что стороны начали занижать договорную стоимость в договорах, чтобы снизить отчисления.

Теперь ситуация поменялась и налог рассчитывают по-другому.

Если фактическая цена жилья, указанная в договоре между покупателем и продавцом, оказывается выше кадастровой – именно она станет налогооблагаемой базой.

Бывает и так, что кадастровая стоимость квартиры оказывается завышенной и продавец вынужден продавать ее ниже КС – тогда он сможет выплатить налог с кадастровой цены, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Актуальной для налоговых расчетов считается кадастровая стоимость квартиры, определенная по состоянию на 1 января года, в котором продается квартира.

Если хозяин недвижимости видит, что его жилье переоценено на 30% и более процентов (понижающий коэффициент не сможет покрыть переоценку), он может воспользоваться возможностью пересмотра КС, для этого ему необходимо провести рыночную оценку жилья.

Давайте выясним, сколько государству заплатит хозяин квадратных метров, проданных в 2017 году по прошествии двух лет владения. По закону, ему надлежит выплатить налог на прибыль. В договоре между покупателем и продавцом указана цена недвижимости в размере 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость этого же объекта равна 9 500 000 рублей.

Чтобы выяснить размер суммы, с которой и будет высчитываться НДФЛ, необходимо величину кадастровой оценки умножить на понижающий коэффициент: 9 500 000 × 0,7 = 6 650 000 рублей.

Сумма КС, умноженной на понижающий коэффициент, оказалась выше фактической стоимости контракта, поэтому именно она станет налогооблагаемой базой. Теперь, чтобы узнать, какой налог нужно будет заплатить, 6 650 000 рублей умножаем на 0,13 ( ставку 13%) = 864 500 рублей.

Обратите внимание

Предлагаем еще один вариант вычисления размера налога – на квартиру, чья рыночная стоимость оказалась выше кадастровой. Предположим, владелец решил продать недвижимость за 5 700 000 рублей, при кадастровой стоимости 4 000 000 рублей.

Чтобы узнать, сколько придется заплатить, умножаем налогооблагаемую базу (в этом случае фактическую стоимость сделки купли-продажи) и умножаем на 13%, получаем 5 700 000 × 0,13 = 741 000 рублей.

Как уменьшить размер?

Налоговый кодекс предусматривает, как можно значительно уменьшить налог, выплачиваемый государству после продажи недвижимости, которой меньше трёх лет. Первый вариант заключается в возможности гражданина воспользоваться налоговым вычетом, второй – уменьшить доходы на расходы, которые ранее были понесены в процессе приобретения квартиры.

Каждый способ может быть более или менее выгодным в разных ситуациях. Например, хозяева, получившие недвижимость в наследство или по договору дарения, имеют право воспользоваться только налоговым вычетом, ведь квартиру они за деньги не приобретали.

С другой стороны бывают ситуации с затратной покупкой недвижимости – в этом случае владелец скорее воспользуется правом учесть именно их. О каждом способе сэкономить на налогах в пользу государства мы поговорим в следующем разделе.

Практика расчета налогового вычета

Пункт 1 и 2 статьи 220 Налогового кодекса дает гражданам страны право получить компенсацию в виде налогового вычета.

Им могут воспользоваться люди, продающие недвижимость, которая была в их собственности менее трех или пяти лет. Россиянину могут «уменьшить» доход от продажи, что приведет к снижению суммы НДФЛ.

Ныне сумма такого вычета фиксированная и не превышает 1 млн рублей в год.

Предположим, владелец продал квартиру за 1 200 000 рублей. Стоимость в договоре превысила кадастровую стоимость, поэтому ее и берем во внимание при расчете налога.

Без льготы со стороны кабмина налог составил бы: 1 200 000 × 0,13 = 156 000 рублей. С дополнительной компенсацией в размере 1 млн рублей, формула будет выглядеть следующим образом: 1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 (новая налогооблагаемая база). 200 000 × 0,13 = 26 000 рублей.

А как быть, если квартира продается по цене равной налоговому вычету? В этом случае сумма налога также снижается до нуля, однако владелец проданной недвижимости не освобождается от обязанности отчитаться о доходах в форме декларации.

Чтобы получить вычет, налогоплательщик должен заполнить налоговую декларацию по окончании года по форме 3-НДФЛ. Подготовить для инспекторов документ, подтверждающий факт продажи имущества (подписанный договор купли-продажи).

• Скачать бланк формы 3-НДФЛ
• Скачать образец формы 3-НДФЛ

При себе заявитель должен иметь оригинальные документы для проверки налоговым инспектором.

Доходы минус расходы

Если владелец продал квартиру, которую ранее сам приобрел, он может количество учетной прибыли вторым методом, предусмотренным статьей 220 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Для этого к декларации 3-НДФЛ необходимо подать налоговому инспектору договор купли-продажи, подтверждающий наличие расходов, связанных с конкретным объектом недвижимости, а также платежный инструмент – платежное поручение, расписка от продавца.

Предположим, продавец продал квартиру за 1 600 000 рублей, а купил ее два года назад за 1 400 000 рублей.

Важно

Если расходы подтверждены документально, то налоговая база составит не 1 600 000 рублей, а 1 600 000 – 1 400 000 = 200 000 рублей. Тогда налог будет равен 200 000 × 0,13 = 26 000 рублей.

В этом случае продавцу выгоднее использовать не налоговый вычет в размере одного миллиона рублей, а вышеуказанную формулу «доходы минус расходы».

Как избежать уплаты?

Актуальный для многих наших сограждан вопрос — можно ли уйти от уплаты, то есть как сделать так, чтобы не платить НДФЛ? В Налоговом кодексе России (в статье 217) предусмотрено, что не платить государству отчисления получают право только хозяева жилья, продаваемого спустя три или пять лет. Напомним, что разница в два года вызвана внесением поправок в законодательство, и касается квартир, полученных до 2016 года и после, соответственно.

В положении 1 вышеназванной статьи профильного документа говорится, что во всех остальных случаях оплаты налога избежать не удастся.

Теперь вы знаете основные особенности налогообложения, касающееся сделок с реализацией имущества. Обращаем внимание, что для недвижимости, полученной до 2016 года, минимальный срок, позволяющий не платить кабмину деньги, установлен на уровне не менее 3х лет, а для объектов, перешедших во владение после 2016 года – 5 лет.

Государству придется выплатить налог по ставке 13% от кадастровой стоимости умноженной на 0,7 – если она выше фактической, или от фактической стоимости жилья, превышающей КС.

У граждан есть возможность уменьшить сумму налогооблагаемой основы, воспользовавшись налоговой льготой или формулой «доходы минус расходы».

В первом случае государство снизит сумму прибыли от 1 миллион рублей, во втором – на сумму, потраченную на приобретение данного объекта.

Чтобы снизить налоги, обращайтесь в налоговую с минимальным пакетом документов – паспортом, декларацией 3-НДФЛ и документом, доказывающим факт продажи (и расходов).

Небольшое видео, в котором идет речь о возможных способах избежания уплаты налога при продаже квартиры:

Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет

Любые сделки, связанные с недвижимостью, контролируются государством. Суммы выплат в бюджет зависят от конкретной ситуации. Главным фактором, влияющим на величину сбора, является период владения имуществом. Продавец обязан платить налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности.

Законодательная система предъявляет свои требования к любому доходу, полученному на территории страны. Прибыль после продажи квадратных метров, также является доходом, следовательно, подлежит налогообложению.

Кто является налогоплательщиком

Выплату в бюджет обязан совершить бывший собственник жилья, получивший доход. Но есть отличия в размере налоговой ставки для резидентов и нерезидентов России, гражданство при этом никак не учитывается:

1. Резиденты – люди, которые территориально находятся в РФ не менее 183 дней в году – выплачивают 13% налог.
2. Нерезиденты – проживающие в России менее 183 дней в году – выплачивают 30% налог.

Для представителей первой категории Налоговым Кодексом предусмотрены вычеты и льготные условия при расчете налога, для нерезидентов таких бонусов не имеется, и срок владения ими недвижимостью при продаже не имеет значения.

В законодательстве нет строгих требованиям к документам, доказывающим сколько человек находится в стране. Подтвердить время пребывания в России можно с помощью заграничного или дипломатического паспорта, миграционной карты, паспорта моряка и т.д.

Лица, освобожденные от выплаты налога государству при продаже имущества, владевшие им менее 3 лет:

• получившие квартиру в дар по договору;
• вступившие в права наследования;
• приватизировавшие квартиру;
• получившие жилье, составив договор пожизненной ренты.

Также, согласно новому законодательству, освобождением от уплаты налога является срок владения недвижимостью от 5 лет (для тех, кто приобрел квартиру до 1 января 2016 года).

Размер суммы налога

На налог напрямую влияет кадастровая стоимость жилья – считается, что величина полученного дохода должна быть более или равна 70% от ее величины.

Кадастровая стоимость – это установленная государственными органами стоимость жилья на рынке недвижимости, зависящая от удобства расположения, наличия транспортных узлов, удаленности от центра, комфортабельности, площади и других факторов. Узнать цифру можно в Кадастровой палате, из кадастрового паспорта или на сайте Росреестра.

Когда рассчитывается налог, за основной показатель принимается максимальная стоимость квартиры. В случае, если это кадастровая, к ней в 2017 году применяют коэффициент понижения 0,7. Договорная учитывается вся целиком. Если квартира была приобретена до начала 2016 года, то налогообложение от кадастровой стоимости не зависит.

Поэтому продавцам следует задуматься о том, когда им будет выгоднее расстаться со своей собственностью и следует ли ждать несколько лет до вероятного освобождения от налога.

Продавая квартиру, находящуюся во владении менее 3 лет, собственник должен заполнить декларацию 3-НДФЛ и высчитать величину налога самостоятельно.

Как рассчитывается сумма налога при продаже жилой недвижимости

Величина налога равна 13% от суммы стоимости квартиры.

К примеру, собственник владел купленной им квартирой 1,5 года и продал ее за 3 450 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 4 850 000 рублей.

Для расчетов берется большая цифра, в этом случае это установленная государством:

13%*(4 850 000*0,7) = 441 350

441 350 рублей следует платить в бюджет.

Способы уменьшить сумму налога

Обновленный налоговый кодекс РФ позволяет уменьшить сумму доходов, облагаемых налогом в отчетном периоде, на сумму расходов.

К расходам относятся траты на нотариальные услуги и адвокатов, ремонтные работы в квартире и т.д. В таких ситуациях при подаче декларации 3-НДФЛ прикладываются все чеки. Если расходы превышают доходы, то уплата налога не потребуется, но декларацию, в любом случае, нужно предоставить.

Пример:

В начале 2017 года была куплена квартира за 3 500 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 3 200 000.

Имеется расчетная квитанция от ремонтной фирмы на проведение в ней работ в феврале на сумму 300 000 рублей. Новый жилец решает продать собственность, находит покупателя.

Совет

Они обращаются в юридическую контору и оформляют договор купли-продажи на 3 900 000 рублей. На юриста было потрачено 3000.

Расчет налога происходит следующим образом:

• величина дохода равна 3 600 000;
• расходы составили – (3 500 000+300 000+3000) = 3 803 000;
• доходы за вычетом расходов — (3 900 000 – 3 803 000) = 97 000, с этой цифры рассчитывается налог;
• (297 000*13%) = 12 610.

38 610 рублей – налог на доход с продажи квартиры, необходимый к уплате в бюджет.

Сумму налога можно уменьшить, используя право на налоговый вычет. Когда продается жилая недвижимость, он составляет 1 000 000 рублей.

Пример:

• 2 человека владеют квартирой в равных долях 1 год;
• при ее продаже можно составить 2 договора с покупателем и каждым из них, и уменьшить сумму, облагаемую налогом;
• продавая квартиру за 4 000 000 рублей, каждый договор составляется на цену в 2 000 000;
• за минусом налогового вычета остается 1 000 000 дохода на продавца.

Таким образом, каждый налогоплательщик отдаст государству по 130 000 рублей.

Сумму налога это не уменьшит, но если собственник в том же налоговом периоде приобретет новую недвижимость, то возврат подоходного налога может компенсировать ранее уплаченный.

Каким образом платится налог

Когда срок владения квартирой составлял меньше, чем 3 года, после ее продажи необходимо рассчитать налог самостоятельно и сдать декларацию в налоговые органы. Отчетным периодом считается календарный год. Подать форму 3-НДФЛ следует до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Если сумма налога уменьшается за счет расходов, то вместе с декларацией предоставляются все документы, эти расходы подтверждающие.

Наказание за неуплату

Если форма 3-НДФЛ не была сдана в указанный период, то за каждый месяц просрочки придется заплатить 5% штрафа от суммы налога, но не менее 1000 рублей. Если даже платить в бюджет нечего, пеня все равно взимается.

Штраф увеличится до 20% за месяц, если уплата будет произведена с задержкой.

Как можно обойти закон и чем это грозит

Многие собственники, не желая выплачивать налог, в договоре купли-продажи указывают намного меньшую сумму, чем та, что реально ими была полученная в результате сделки. К примеру, прописав в документах цифру меньше 1 000 000, уменьшенная на вычет налогооблагаемая величина становится нулевой.

Но такая практика часто не устраивает покупателя:

1. В случае покупки квартиры по договору ипотечного кредитования этот момент принципиален.
2. Если судом сделка будет признана недействительной, то квартира вернется к продавцу, а покупатель может остаться лишь с суммой, указанной в договоре.

Когда жилье нравится, новый собственник избежит возможных рисков потери денежных средств, если согласится выплатить продавцу величину налога. Но этот вариант не многим подходит.

Именно из-за подобных спекулятивных действий в законодательство были внесены изменения об учете кадастровой стоимости при исчислении налога на доходы от продажи недвижимости.

Ранее при расчетах учитывали инвентаризационную стоимость, которая значительно ниже и не отражает истинной цены объекта на рынке. Изменения, в том числе, коснулись и временных рамок владения недвижимостью.

Теперь всех, кто приобрел квартиру с начала 2016 года и продает ее, пока она не пробыла в собственности 5 лет, обязуют к уплате налога.

На видео о налоге с продажи квартиры

Продажа недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, оформляется стандартным образом. Но на уплату налога в этом случае следует обратить внимание. Заполнение налоговой декларации является обязательным, в независимости от того, имеется ли сумма, положенная к выплате в бюджет, или нет.

Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2018-2019 году

Рядовые граждане не слишком часто сталкиваются с продажей жилья, поэтому это целое событие.

Здесь важно понимать, что нужно не только правильно собрать документы, грамотно оформить все правоотношения, но и знать свои обязанности в связи с совершением сделки.

Среди обязанностей отметим своевременную уплату налога в государственную казну. Поэтому нужно знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2019 году.

Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2019 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.

Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2019 году

Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры.

Налоговый кодекс определяет срок, до которого они передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом. Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2018 году, вы обязаны отчитаться до 30 апреля 2019 года.

Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили вы выручку от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.

Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимися штрафом и пенями.

Сумма, с которой платится налог

Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученной выгоды. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.

Если квартира, которую вы продали, получена была в качестве дара или иными путями, когда нет указания на сумму приобретения, то государство применяет налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

Это касается только той недвижимости, которая досталась вам до наступления 2016 года. Работает такой вычет следующим образом: сумма продажи квартиры за минусом 1 млн.рублей составит налогооблагаемую базу.

Вычислив из нее 13%, и получим ту сумму налога, которую требуется внести в бюджет.

Но не всем необходимо этот налог платить.

Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет

В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:

• 3 года для квартир, полученных или приобретенных до начала 2016 года,

Налог с продажи квартиры в 2019 году. Новый закон для физических лиц

Государство пополняет казну за счет налогов, поэтому постоянно ужесточает налоговую политику относительно недобросовестных плательщиков. Регулирует налогообложение в России Налоговый кодекс РФ, последние изменения в который для физических лиц по налогам с продажи недвижимого имущества были внесены 382 – ФЗ. Законом был обозначен срок вступления в действие изменений – 1 января 2016 г.

Когда возникает обязательство по уплате налога

Многие собственники недвижимости, мало знакомые с законодательством, уверены, что минимальный срок владения, для продажи без уплаты НДФЛ — 3 года. Что налог платится при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет.

Изменения, которые вступили в действие 1 января 2016 года, изменили срок на 5 лет. Теперь налог платится при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет. Важно отметить при этом, что действие закона распространяется на недвижимое имущество, приобретенное в 2016 году, т.

Обратите внимание

е свидетельство о регистрации права на собственность оформлено после 1 января 2016 года. На жилье, приобретенное ранее, распространяется срок – до 3 лет. Каждый субъект РФ на основании принятого Федерального закона может принять региональный закон с уменьшением срока.

Перед продажей квартиры необходимо обратиться в местную юридическую консультацию для уточнения сроков.

На кого распространяется льготы

Налоговые льготы распространяются на следующие случаи продажи недвижимости:

• налог не взимается совсем, независимо от срока владения, если продается единственное жилье (квартира, дом);
• если на приобретение квартиры было затрачено больше средств, чем получено при ее продаже (подтверждается документально);
• при наличии у продавца в собственности нескольких объектов недвижимого имущества, он не будет платить подоходный налог при сроке владения 3 года в следующих случаях:

Если объект получен продавцом по дарственной. Дарение близкими родственниками квартиры регулируется нормами семейного права. Подаренная квартира при продаже не облагается НДФЛ.
При наследовании. Если объект получен продавцом по наследству он также не будет облагаться подоходным налогом.

Приватизация. Такая недвижимость при продаже также не облагается НДФЛ.
По договору пожизненной ренты. Объект перешел в собственность по договору пожизненного содержания.

Для пенсионеров льготы по данному закону не предусмотрены. Имущество ими продается на общих условиях.

Расчет НДФЛ при продаже квартиры

Для расчета подоходного налога нужно ориентироваться на размер налоговой базы, которая рассчитывается с учетом вычетов. Закон определил следующие возможности ее уменьшения:

• на сумму приобретения продаваемого объекта;
• на 1 млн. руб. от суммы продажи.

Продавец сам определяет, какой из вариантов уменьшения налоговой базы он выберет.

Внесенные в закон изменения для исключения занижения стоимости продаваемой квартиры определили брать для исчисления налоговой базы стоимость недвижимости по кадастровой оценке, умноженной на коэффициент 0,7. Если в договоре будет обозначена более низкая стоимость, налоговая инспекция не только доначислит налог, но и выпишет штраф в размере 20% от недоплаченной суммы.

Если кадастровая стоимость объекта на 1 января года заключения сделки еще не определена, то для расчета НДФЛ берется стоимость объекта, обозначенная в договоре. В 2019 году таких объектов уже останутся единицы. В регионах могут быть приняты законы, понижающие коэффициент до нуля.

Кто может не платить налог при продаже квартиры