Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением на квартиру, образец, налоги, риски сторон

Договор ренты и его риски | Юридическая консультация

Различные страницы нашего портала уже раскрыли многие аспекты самых разных вариантов отчуждения жилья или его приобретения. Мы говорили о его купле-продаже, о дарении и получении в наследство, а также о мене.

Каждый такой вариант вполне позволяет превратиться в законного собственника недвижимости любого типана самых разнообразных условиях.

Но в перечне манипуляций с недвижимостью можно выделить совершенно особенную группу договоров, которые отличаются своей спецификой и поэтому располагаются немного особняком от всех других.

Обратите внимание

В каких бы обстоятельствах не находился любой человек, ему от природы свойственна тяга к чему-то лучшему, более комфортному, более удобному. И естественно, что это же стремление человек распространяет и на свое жилье.

Но нередко ни он сам, ни его семья не в состоянии даже приблизиться к возможности приобретения квартиры: доходы не блещут большими суммами, а банки не соглашаются даже на самые скромные кредиты.

И богатые дедушки, владеющие нефтяными скважинами в Техасе, не стучатся в двери, чтобы облагодетельствовать. Безнадежно ли такое положение?

+7 (812) 904-34-26 Юрист по договору ренты в СПб. Горячая линия бесплатных консультаций

Юридическая консультация по договорам ренты

Юридическая консультация по договорам ренты проходит у нас в офисе. Мы составляем подобные договоры и ведем судебные споры по ренте. Читайте из первых рук, в чем особенности договора ренты и обращайтесь за юридической помощью к нам, если столкнулись с вопросами, которые не можете разрешить.

Суть договора ренты

Как показывает практика – даже в таком раскладе можно отыскать благоприятную возможность.

Например, где-нибудь совсем неподалеку обитает какой-нибудь пенсионер, которому возраст уже не дает возможности нормально организовать свой быт, а размеры пенсии покрывают только квартирные платежи, да и то – не каждый месяц. И единственным его ресурсом остается только сама квартира.

И он может быть вполне готов ее обменять на возможность без проблем пройти остаток своего жизненного пути. А вы готовы эти проблемы для него решить, становясь плательщиком ренты. Осталось только придать вашим взаимным интересам законную форму.

На уровне законов ваши отношения приобретут название рентных, а их договорная основа оформится в договор ренты. Однако такие договора входят в непростую категорию рисковых, и на практике это означает, что заранее, в момент, когда договор еще только заключается, нет никакого способа выяснить, на чьей стороне будет выгода от него.

Примеры договоров ренты в действии

Рента недвижимости

Объяснить это будет несложно на нескольких примерах. Например, заключенный вами, как плательщиком ренты, договор передает вам на безвозмездной основе недвижимость, оцениваемую в три миллиона рублей, под рентные выплаты.

А величина ежемесячных рентных платежей установлена на уровне десяти тысяч рублей. Учитывая, что совершенно невозможно достоверно предсказать, насколько долго продлится период этих выплат, а рентный договор – из категории длящихся, то сумма выплаты может быть любой.

Он может закончиться через месяц – и тут вам как плательщику ренты просто сказочно повезло. Он может продлиться и десять лет, что в среднем и происходит.

Важно

В этом случае сумма будет уже существенной: в году двенадцать месяцев, в месяц – по десять тысяч, и за десять лет выйдет 10 х 12 х 10 000 = 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей. И вы все равно в выигрыше – просто это займет больше времени.

А теперь разберем другую ситуацию, когда предметом ренты становится передаваемый вам как плательщику ренты автомобиль, стоимость которого – триста тысяч рублей, а величина ежемесячной выплаты – пять тысяч рублей.

Если взять за основу тот же средний период в десять лет, то общая сумма, выплаченная за этот временной промежуток, будет равна 10 х 12 х 5 000 = 600 000 (шестьсот тысяч) рублей.

Вот в этой ситуации вы переплатили сумму, равную еще одному автомобилю – триста тысяч рублей.

Сущность рентного договора заключается в том, что в нем участвуют две стороны: одна сторона владеет имуществом (как правило — квартирой) и становится получателем ренты, вторая сторона получает это имущество в собственность и в счет нее с определенной периодичностью или выплачивает получателю ренты конкретизированную в договоре сумму денег, или в других формах предоставляет средства на его, получателя ренты, содержание, становясь плательщиком ренты.

+7 (812) 904-34-26 юридическая консультация по договорам ренты

Договор постоянной ренты и пожизненное содержание с иждивением

Срок, в течение которого выплачивается рента, формирует два основных ее варианта. Если этот срок ограничений не имеет, то рента такого типа именуется постоянной.

Если длительность выплат плательщика ренты имеет ограничение, равное сроку жизни получателя ренты, то это уже пожизненная форма ренты, которая может быть установлена и на условиях, когда какой-либо гражданин будет получать пожизненное содержание с иждивением.

У каждого из подобных договоров существует своя, совершенно обязательная, установленная нотариальная форма, и каждый такой договор в случае недвижимого имущества, что также совершенно обязательно, должен быть зарегистрирован на государственном уровне. Права сторон вполне позволяют им принять самостоятельное решение о том, как именно имущество перейдет от собственника к плательщику ренты – бесплатно или на платной основе.

Когда общая структура и суть договора ренты стала ясна – углубимся в детали.

Договор постоянной ренты и его условия

Если рента – постоянная, то получателями ренты могут выступать не только граждане, но и организации некоммерческого типа. А права получателя ренты в том случае, если стороны договора не договорились как-либо иначе, вполне могут быть переданы другим лицам, к примеру – как наследство.

Рента, которая плательщиком ренты выплачивается на постоянной основе, может выплачиваться и в денежной форме, и в форме натуральной, что означает, что получателю ренты, если это предусматривает договор, могут в виде ренты предоставляться вещи, выполняться какие-либо работы, могут оказываться какие-то услуги, и по стоимости они должны соответствовать той сумме, которая определена как размер выплаты.

Выплаты плательщика ренты могут быть не обязательно ежемесячными, но обязательно их сумма, если ее пересчитать на месяц, не должна быть меньшей, чем величина прожиточного минимума, который на данной конкретной территории определен как минимальный. К примеру, такой платеж для Санкт-Петербурга должен быть не менее, чем 6 457 рублей 90 копеек.

Выкуп постоянной ренты

Согласно общему правилу, выплата ренты плательщиком постоянного типа – бессрочна. Однако если плательщик ренты пожелает отказаться от дальнейшей ее выплаты, он вполне может это сделать, выкупив такую ренту. Этот выкуп фактически означает, что получателю ренты выплачивается единовременно некая денежная сумма, и на этом обязательства по ренте полностью прекращаются.

В ситуации, когда любой вид имущества, который до того был передан по ренте, передавался изначально только за плату, и общая величина его выкупной суммы при том в самом договоре никак не была обозначена, то цена выкупа этой ренты будет равна величине годовых рентных выплат. Например, если рента выплачивалась раз в квартал, и каждая такая выплата была равна тридцати тысячам, то величина выкупа ренты составит 30 000 х 4 = 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей.

Если рентное имущество изначально было передано на бесплатной основе, то реализация выкупа потребует дополнительно к полной сумме всех причитающихся за год выплат и выплаты полной стоимости абсолютно всего переданного ранее объема имущества, определяемой договором ренты.

Совет

Ясным представляется расчет получателя ренты. Он надеется в основном на то, что выплаты за свое имущество он будет получать в самом скромном случае — до окончания своего жизненного срока.

Этот расчет он на официальном уровне твердо фиксирует в документе, не предоставляющем возможностей для выкупа этой самой ренты до момента истечения его жизненного срока, или же срок может быть указан другой, но он не перешагивает тридцатилетней с момента точной даты заключения отметки.

Весь пакет обязательств, которые они приобрели, заключив договор ренты, прекратить вправе обе его стороны. И подобное возможно при множестве разнообразнейших ситуаций, причем все эти ситуации полностью прописываются в договоре ренты, а если в нем этого нет, то — определяются законом.

В качестве наглядной ситуации: выплаты по подобной ренте были просрочены на весьма значительный срок, скажем – на год или же более, а сам плательщик ренты официально вошел в число неплатежеспособных индивидуумов.

В таком раскладе получатель ренты осознает тщетность продолжения ожидания любых выплат в те сроки, которые ему нужны, и в том объеме, которого он ожидал, уже не имеет смысла.

+7 (812) 904-34-26 юридическая консультация по договорам ренты

Договор ренты пожизненное содержание с иждивением

Пожизненный тип договора ренты имеет от постоянной ренты несколько весомых отличий.

Важным отличием становится круг получателей ренты – стать получателем ренты может только и абсолютно исключительно гражданин. Договор ренты пожизненного типа ограничиваются периодом жизни – либо гражданина, который был собственником имущества, либо того гражданина, которого такой собственник укажет.

Самоочевидным следствием этого становится условие того, что получатель ренты в абсолютно обязательном порядке при заключении договора просто обязан быть жив – иначе такой договор ничтожен.

Обратите внимание

Граждан, которые могут стать получателями ренты, бывает нередко и несколько, а их доли считаются или равными, или абсолютно обязательно предусматриваются договором ренты.

При этом в договоре пожизненная рента определяется именно как определенная денежная сумма, а значит – в нем указываются и ее размеры. В случае передачи под выплату ренты имущества на бесплатной основе такие размеры опять-таки должны быть не обязательно ежемесячными, но обязательно их сумма, если ее пересчитать на месяц, не должна быть меньшей, чем величина прожиточного минимума.

Нарушения рентного договора плательщиком ренты на существенном уровне способны привести к тому, что получатель ренты воспользуется своим правом потребовать от него выкупить ренту, аналогично ренте постоянного типа, либо потребовать: договор – расторгнуть, а убытки – возместить.

Если изначально имущество под ренту пожизненного типа было передано на бесплатной основе, то аналогичные нарушения рентного договора плательщиком ренты на существенном уровне способны привести к тому, что получатель ренты воспользуется своим правом потребовать это самое имущество вернуть, а его стоимость зачесть в счет цены выкупа ренты. На практике эта формулировка означает, что выкупная цена снижается, и величина такого ее снижения равна стоимости этого имущества.

Пример договора ренты пожизненного содержания с иждивением

Допустим, рентным имуществом будет авто, его стоимость – тридцать тысяч рублей, а ежемесячный рентный платеж будет равным трем тысячам рублей. Нарушение договора для плательщика ренты обернется возвратом автомобиля – и еще дополнительно шести тысяч рублей.

А вот плательщик ренты права выкупить ренту не имеет, и выплачивать ее обязан даже в ситуациях, когда имущество будет повреждено или подвергнется случайной гибели, что лишний раз подтверждает риски рентных договоров.

Риски договора ренты пожизненного содержания с иждивением

Без рисков не обходится и та разновидность общего массива подобных договоров, которая получила наибольшее распространение и предполагает пожизненный вариант содержания, включающий в себя и иждивение.

Передается в нем исключительно имущество недвижимое – это может быть дом, или же квартира, или же — участок земли.

Соответственно в обмен на такую передачу сторона — плательщик ренты берет на себя обязательства — на пожизненной основе, включая иждивение, содержать либо самого передавшего имущество гражданина, либо того, кого он укажет.

Иждивение, по определениям — это процесс обеспечения человека, не работающего в основном из-за проблем с его здоровьем, необходимым комплексом средств, нужным ему для его существования.

Когда предоставляется такое содержание с иждивением, оно может включать в свой состав обеспечение таких потребностей, как жилищная потребность, потребность в питании, потребность в одежде, потребность в уходе, если этого требует состояние гражданина. Включить в такой договор можно и оплату услуг ритуального характера, да и вообще – прописать детально весь комплекс обязанностей и прав сторон.

Величина ежемесячного содержания будет определяться платность либо бесплатностью передачи имущества.

Бесплатный вариант передачи в качестве минимального содержания в месяц предполагает сумму двукратной величины прожиточного минимума, который на конкретной территории передаваемого имущества определен как минимальный. Формой могут быть и деньги, и натуральный вариант.

Важно

Сторона, оплачивающая ренту, становится, конечно, собственником недвижимости, но с ограниченными правами. Для нее нет возможности его отчуждения, сдачи в залог и прочих подобных прав – если на то нет согласия получателя ренты.

Если сторона — плательщик ренты существенно свои обязанности по договору нарушает, то получатель ренты может воспользоваться своим правом потребовать возврата того имущества, либо его выкупа, а цена выкупа определяется аналогично варианту постоянной ренты. Если при том такой плательщик ренты еще и не обеспечил должный уровень ухода получателю ренты – он лишается права на компенсацию своих расходов, что опять-таки подтверждает рисковость рентных договоров.

Обязательства по рентным выплатам, как в пожизненном варианте, так и в варианте пожизненного содержания с иждивением, прекращаются только в момент наступления смерти получателя ренты.

Тем не менее, нередко без сюрпризов не обходится, и на сцену могут выйти внезапно обнаружившие себя родственники, которым этот самый получатель ренты при жизни был никак не интересен, а вот после смерти ими овладело страстное желание возвратить в лоно семьи «семейную» квартиру.

И статистика показывает, что суд в преимущественном большинстве случаев становится именно на их сторону, оставляя плательщика ренты без квартиры.

Такая ситуация, естественно, неприятная, но далеко не однозначная, и добросовестность некоторых плательщиков ренты также бывает далека от совершенства, а иногда они даже способствуют переходу получателя ренты в мир иной самой короткой дорогой.

Конечно, предполагая себя плательщиком или получателем ренты, нужно строить свои расчеты, исходя из благополучных вариантов, но и про ворох возможных проблем также забывать не рекомендуется. И опираться в подобных вопросах оптимальнее всего на грамотную помощь профессионалов, чье образование и опыт позволяют им предугадать проблемы и подсказать пути решения.

Совет

Большое число проблемных ситуаций привело к тому, что для договоров ренты установлена абсолютно обязательная нотариальная форма.

Это вполне обосновано еще и тем, что такие договора охватывают тех, кто наименее защищен – пожилых, нередко одиноких и не особенно здоровых людях, у которых часто нет возможности хоть куда-нибудь обратиться за поддержкой или советом. А желающих стать владельцами их недвижимости – вполне достаточно.

Избежать множества ловушек и для плательщика ренты, и для получателя ренты, и найти наиболее рациональные решения всегда можно при помощи грамотного юриста, способного предельно внимательно рассмотреть комплект ваших документов и выслушать ваши намерения и идеи в отношении договорных условий, проверить собственника конкретной отчуждаемой недвижимости, истребовать, если будет на то необходимость, любые нужные документы и дополнительные справки, прояснит личности и состояние дееспособности сторон, и проанализировав весь комплекс информации сможет разъяснить любые нотариальные действия, которые предпринимаются. Такой юрист сможет также проверить соответствие содержания представленного проекта сделки тем намерениям, которых действительно придерживаются стороны, и сформулировать вывод о том, есть ли в них противоречия требованиям закона. И только после всего этого он может удостоверить именно ваш договор ренты.

Едва ли хоть сколько-нибудь полезно раздавать советы в отношении того, что и кому следовало бы делать.

Наша статья делает очевидным то, что заключение договора ренты либо договора, предполагающего пожизненное содержание с иждивением – самая последняя возможность, и использовать ее следует только тогда, когда нет больше никаких вариантов обзавестись собственным жильем для плательщика ренты, или приобрести возможность достойного содержания на исходе лет – для получателя ренты.

+7 (812) 904-34-26 юридическая консультация по договорам рентыПодробно

Рента и Пожизненное содержание с иждивением

Последнее обновление: 05.08.2017

Рента – это передача имущества (например, квартиры) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, получатель ренты передает в собственность свою квартиру плательщику ренты, а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е.

берет Продавца на содержание). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру.

При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже).

В самом договоре, кроме регулярного содержания, может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты) сразу при подписании договора.

Содержание прежнего собственника (получателя ренты) может выражаться как в материальном виде (регулярные денежные платежи), так и в нематериальном (обеспечение едой, одеждой, лекарствами, уходом за больным и т.п.), либо совмещением обоих вариантов.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца.

Обратите внимание

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующего отчуждения квартиры плательщиком ренты.

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания происходит по цене в разы ниже рыночной, но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре – полным пансионом (содержанием) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру

Договор пожизненного содержания с иждивением – это частный случай договора ренты, который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае – квартиры (Глава 33 ГК РФ).

Иждивение – это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца, на регулярные денежные выплаты (ст. 603 ГК РФ).

Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением, либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора, плательщик ренты получает квартиру в собственность только после смерти получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется Нотариусом и подлежит государственной регистрации в УФРС.

В Договоре пожизненного содержания с иждивением обязательно должен быть указан срок «прописки» (регистрации) и проживания в квартире ее прежнего владельца – получателя ренты. Его право пользования квартирой подтверждается ст. 34 ЖК РФ.

Рента (или пожизненное содержание) – это обременение права собственности на квартиру, и оно регистрируется в ЕГРП (ЕГРН) и, соответственно, отмечается как обременение в Титуле.

 Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, сама квартира остается в залоге у получателя ренты на весь срок действия договора (т.е.

до самой смерти получателя ренты).

Если плательщик ренты не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 599 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания, только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). В этом случае, обязательства по выплате ренты переходят к новому собственнику (Покупателю) квартиры (ст. 586 ГК РФ).

На практике чаще бывает, что квартиру, приобретенную по Договору пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты продает уже после смерти получателя ренты, сняв обременение со своего права собственности на квартиру.

После снятия обременения, процесс купли-продажи квартиры происходит уже обычным порядком, принятым на вторичном рынке недвижимости. Этот порядок подробно показан в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру обычно заключается с одинокими пожилыми людьми. Им обеспечивают должный уход за право получения жилья в собственность.

Иногда люди путают пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением. Но эти отношения регулируют два разных договора. У них есть отличия:

1. В договоре пожизненного содержания с иждивением предметом, на который переходят права, обязательно является недвижимость.
2. Такое соглашение предполагает не только денежные выплаты, но и уход за пожилым человеком, покупку для него продуктов и лекарств. Иногда в договоре прописывается оплата и организация похорон.

Правовые нюансы сделки

По этому договору одна сторона передает второй свою недвижимость в собственность. Последняя же за это обязуется пожизненно содержать пожилого человека. Особенности договора:

1. Плательщик ренты получает недвижимость в собственность сразу после государственной регистрации.
2. Получать ренту может только гражданин. А вот ее выплачивать вправе и юрлицо.
3. Плательщику ренты разрешено проводить сделки с полученным имуществом только с согласия рентополучателя.
4. Договор прекращается со смертью получателя ренты.
5. Документ составляется письменно, заверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре.

Правовой смысл документа

Правильно составленный договор пожизненного содержания с иждивением гарантирует отсутствие любых споров между сторонами. В нем специалисты стараются предусмотреть все нюансы.

В договоре указываются данные сторон:

• имя, фамилия, отчество;
• дата и место рождения;
• адреса проживания;
• паспортные данные.

Договор обязательно содержит такие разделы и пункты:

1. Предмет соглашения. Этот пункт содержит подробную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую и жилую площадь, возможное целевое использование (для земли). Указывается цена имущества, о которой договорились стороны. Для экспертной оценки иногда привлекают профессионального оценщика.

2. Права и обязанности сторон. Здесь подробно описываются все действия, которые берется осуществлять плательщик ренты:

• обеспечить продуктами;
• покупать медикаменты,
• оплачивать коммунальные услуги.

Нужно указать стоимость каждого действия и общую стоимость ренты. Напоминаем, что она не может составлять сумму меньшую, чем двукратный прожиточный минимум.

3. Условия и порядок выкупа пожизненного содержания за квартиру. Здесь приводятся обстоятельства, при которых стороны по сделке могут прибегнуть к выкупу ренты.

4. Заключительные положения. В них прописывается срок договора и порядок оплаты расходов по его заключению.

Договор стороны подписывают в присутствии нотариуса.

Полезная информация для плательщика ренты

Прежде чем заключить такой договор гражданину нужно хорошенько подумать, сможет ли он на протяжении нескольких лет ухаживать за пожилым человеком и вносить регулярные платежи.

Нужно знать, что получатель ренты может попытаться расторгнуть договор в одностороннем порядке и попробовать вернуть назад свое имущество. Основанием для этого обычно являются доводы о том, что плательщик ренты плохо справляется с обязательствами, которые он на себя взял.

Непременно нужно указать, что имущество передается за определенную плату. Потому что если квартира досталась плательщику ренты за деньги, то к соглашению будут применяться правила купли-продажи.

А если бесплатно – то правила дарения. И если за недвижимость будет уплачена хоть какая-нибудь сумма, то вернуть имущество назад у получателя ренты уже не выйдет.

Ему остается только право потребовать возместить убытки.

Договор пожизненного содержания и наследники

Если плательщик ренты умер, договор не прекращается, а обязанности по нему переходит к наследникам. В дальнейшем осуществлять выплаты придется им.

Полезная информация для получателя ренты

Нужно детально прописать в договоре все обязанности по уходу, которые берет на себя человек.

И если он будет это делать недобросовестно, то можно обратиться в суд с ходатайством о разрыве договора и возмещении убытков или возврате недвижимого имущества (когда оно было передано безвозмездно).

Видео: О договоре пожизненного содержания с иждивением в программе «Нотариус для вас»

Рекомендации для обеих сторон

Желательно оставаться партнерами и стараться не переходить на слишком доверительное общение. Нужно очень подробно расписать весь объем предстоящих платежей и услуг, их размер, форму и периодичность. При передаче денег обязательно нужно брать расписку или переводить их банковским либо почтовым переводом.

Как видно из приведенного материала, договор пожизненного содержания с иждивением – документ, который порождает достаточно широкий круг обязанностей и имеет подводные камни. Поэтому оттого насколько подробно он составлен, зависит точное его исполнение и отсутствие споров между сторонами.

Договор пожизненного содержания с иждивением

В соответствии с действующим законодательством гражданам, нуждающимся в посторонней помощи, предоставлена возможность заключить договор пожизненного содержания с иждивением.

Заключение договора пожизненного содержания с иждивением является наиболее приемлемым способом распоряжения имуществом в случае, если гражданин нуждается не только в разовом получении материальных выгод за свое имущество, сколько в обеспечении себя жильем, питанием, одеждой и уходе.

Нельзя недооценивать значимость данного договора, поскольку заключение последнего позволяет решить проблемы социального обеспечения одиноких, пожилых людей и инвалидов.

Важно

Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты.

По договору пожизненного содержания с иждивением основной обязанностью плательщика ренты является обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если это необходимо в силу состояния здоровья последнего в осуществлении ухода за ним, приобретении медикаментов и т.д.

Предметом передачи по договору пожизненного содержания с иждивением является недвижимое имущество, это может быть дом, квартира, или даже комната в квартире, принадлежащая на праве общей долевой собственности.

Пожизненное содержание с иждивением носит длящийся характер, поэтому срок, на который заключается договор, определяется не конкретной датой, а моментом наступления смерти получателя ренты. Прекращение пожизненного содержания с иждивением происходит в результате смерти получателя ренты.

Обязательство пожизненного содержания может быть прекращено по соглашению сторон, а так же допускается прекращение пожизненного содержания с иждивением и в одностороннем порядке.

В случае если плательщик ренты не выполняет или ненадлежащим образом выполняет свои обязательства по договору получатель ренты вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора. В данном случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества либо выплаты ему выкупной цены.

При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации понесенных расходов, связанных с содержанием лица. Договор пожизненного содержания с иждивением необходимо удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

После регистрации права в агентстве по государственной регистрации договор ренты приобретает юридическую силу. Плательщик ренты становится собственником имущества, получатель ренты приобретает право получать от него содержание.

Нотариус О. Осмоловская.

Риски при заключении договора ренты, как их избежать, расторжение договора | Жилищный консультант

1246

Содержание статьи:

Договор ренты

Соглашение, в рамках которого происходит передача имущества одного гражданина, другому, в обмен на регламентированные выплаты или содержание является договором ренты.

Сторонами сделки могут выступать физические лица, на момент подписания сделки, достигшие совершеннолетия и являющиеся дееспособными. Плательщиком вправе быть и юридическое лицо, если условия заключения соглашения не противоречат деятельности организации. Очень важно, чтобы получатель подтвердил свои права на имущество в документальном порядке.

Определение понятия дается в п.1 ст. 583 ГК РФ, а правовые отношения подобного вида регламентируются главой 33 Гражданского кодекса.

Срок заключения акта зависит от того, какой вид ренты был использован:

1. Рента постоянная, описана в статьях 589-595 ГК РФ. Срок сделки не ограничивается никакими датами и временными периодами.
2. Соглашение пожизненной ренты имеет ограничения сроком жизни рентополучателя.
3. Пожизненное содержание с иждивением имеет ограничения сроком жизни получателя. Также, рентодатель не имеет права совершать сделки с имуществом без письменного согласия получателя.

Чаще других заключается рента пожизненного содержания, так как получатель платежей может полностью контролировать действия рентодателя и при необходимости оформить выкуп.

Расторгнуть соглашение можно только при соглашении между участниками или в судебном порядке, путем подачи иска в судебную инстанцию.

Риски договора ренты

Рентные соглашения принято считать одними из самых рискованных сделок. Это объясняется тем, что каждая сторона получает свою выгоду лишь частично.

Риски договора ренты сводятся к следующему:

• сделка может быть признана недействительной;
• получать ренты может потребовать расторжение соглашения в одностороннем порядке;
• получатель может совершить выкуп ренты.

Больше всего подвержен риску рентный должник, поскольку даже в случае порчи или гибели рентного имущества он не освобождается от обязательств по договоренности, согласно ст.600 и п. 2 ст. 601 ГК РФ.

Как избежать рисков при заключении договора ренты

Существует несколько способов свести риски рентной сделки к минимуму:

1. Чтобы соглашение нельзя было отнести к недействительным, необходимо проверить все юридические аспекты при его заключении: права кредитора, его дееспособность, а также соблюсти правила и форму составления акта.
2. Основаниями для расторжения сделки в одностороннем порядке служат: просрочка по платежам, выплата сумм в неполном объеме, неисполнение условий соглашения. Поэтому, чтобы не доводить до этого, должник должен выполнять все требования прописанные в акте.
3. Чтобы избежать рисков, связанных со случайно гибелью или потерей имущества, а также нанесению ему повреждений, необходимо застраховать сделку.

Судебная практика подтверждает, что риски при покупке квартиры по договору ренты практически невозможно минимизировать. Единственное что можно сделать, этот тщательно проверять юридическую чистоту сделки и соблюдать все ее условия.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по рискам при заключении договора ренты

Пример по рискам при заключении договора ренты

Заключение

В итоге можно сформулировать ряд полезных советов и тезисов:

1. Под рентным соглашением следует понимать правовые отношения между рентодателем и рентополучателем, которые основаны на передаче имущества от одного участника сделки к другому за оговоренное вознаграждение.
2. Участниками процедуры могут стать физические, совершеннолетние и дееспособные лица, а также в роли плательщика допускается участие юридического лица.
3. В законе описаны три разновидности ренты, каждая из которых должна соответствовать ряду установленных требований, в том числе и конкретному сроку (соглашение может быть неограниченно по времени и ограниченно периодом жизни рентополучателя).
4. Соглашение может быть расторгнуто либо в добровольном порядке, путем оформления выкупа, либо посредством судебных разбирательств.
5. Рентная сделка относится к одной из самых рискованных.
6. Различается несколько видов рисков: сделка может быть признан недействительной, может быть расторгнута в одностороннем порядке, а может возникнуть ситуация, в которой будет причинен ущерб имуществу, выступающему в качестве предмета соглашения.
7. Чтобы избежать проблем в будущем, следует проверить сделку на юридическую чистоту, соблюдать требования и обязательства, установленные в рамках договоренности и по возможности застраховать сделку.
8. При приобретении квартиры по договору ренты, необходимо проверить все правоустанавливающие документы на жилище, а также соответствие жилья, той сумме, которую кредитор желает получить за свое имущество.

Список законов

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются и .

Выгодно ли его заключать договор ренты с пожизненным содержанием?

Договор ренты с пожизненным содержанием является сделкой, на основе которой получатель ренты добровольно передает все свое имущество во владения плательщика, в обмен плательщик обязуется регулярно выплачивать получателю определенную сумму денежных средств, размер которой будет указан в соответствующей документации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

При этом период внесения регулярных оплат равен сроку жизни получателя, то есть плательщик ренты обязуется выплачивать определенное количество денежных средств получателю взамен на получение имущества собственника после его смерти.

Общая информация

Одним из современных нововведений российского законодательства сегодня стало такое понятие, как рента. Рента является своего рода видом регулярного дохода, которая не требует от получателя ведения никаких видов трудовой деятельности, предпринимательства или других видов оплачиваемой деятельности.

Основой ренты является добровольная отдача своего имущества получателя плательщику ренты. Договор о соглашении сторон (плательщика и получателя) такой процедуры, как рента, составляется обоюдно.

На основе 583 статьи Гражданского Кодекса нашего государства рента представляет собой периодические платежи получателю, владельца имущества, от плательщика на протяжении жизни получателя, в обмен на получение имущества получателя после его смерти. Соглашение сторон о ренте, чтобы набрать силу, должно быть нотариально заверено.

Предметом выплаты ренты может являться любой вид имущества.

Совет

Например, автотранспортное средство, жилое или нежилое помещение, все виды недвижимости, земельные участки, даже денежные средства.

Полный список имущества, который после смерти получателя переходит в собственность плательщика, указывается в договоре ренты.

Согласно статье № 584 Гражданского Кодекса нашего государства, все объекты или предметы ренты, которые находятся в собственности получателя и будут переданы плательщику, должны в обязательном порядке подлежать государственной регистрации в соответствующих органах.

На сегодняшний день существует два вида ренты: пожизненная и постоянная. Особенности этих понятий можно выразить следующим образом:

• пожизненная рента. Пожизненная рента устанавливается с пожизненным содержанием гражданина, получателя ренты. Другими словами, пожизненную ренту можно назвать пожизненным содержанием на иждивении. Получать ренту могут только граждане нашего государства;
• постоянная рента. Постоянную ренту могут получать, как граждане нашего государства, так и некоммерческие организации. Разрешение на получение постоянной ренты может быть полученным в наследство, уступлено или получено в порядке своей очереди.

Главным обстоятельством для прекращения регулярной выплаты ренты считается только смерть получателя. Если имущество было испорченно или повреждено, то это не является причиной приостановки выплат по ренте получателю.

Договор считается недействительным, если получатель ренты скончался ранее регистрации договора о ренте. Соответственно, плательщик не имеет прав на вступление в собственники имущества.

Сторонами пожизненной ренты являются рентный кредитор и рентный должник.

Рентный кредитор

Рентным кредитором является собственно получатель регулярных денежных средств.

Это гражданское лицо, которое после своей смерти передает свое имущество во владения другому лицу, от которого поучал рентный доход.

Рентными кредиторами пожизненной ренты могут выступать только граждане нашего государства, и не в коем случаи не организации или компании.

На сегодняшний день существует множество государственных организаций и муниципальных служб, которые помогают одиноким пожилым людям, семейным парам без наследников или одиноким инвалидам, которые имеют в собственности какие-либо имущество, например, квартиру, заключить с ними договор ренты.

Государственные организации и муниципальные службы после составления договора ренты предоставляют услуги такие, как уборка, приготовление пищи, помощь в санитарно-гигиеническом плане, медицинские услуги, а также транспортные и ритуальные, после смерти рентного кредитора. После смерти рентного кредитора, его имущество переходит в собственность государственной организации или муниципальной службы.

А также популярен договор ренты между рентными кредиторами, которые имеют малый социальный доход и гражданами, которые имеют жилищные проблемы.

Обратите внимание

В данном случаи рентные кредиторы, которые являются материально необеспеченными гражданами, получать стабильный доход, что улучшает качество их жизни.

А граждане, которые оплачивают ренту, после смерти рентного кредитора, получают решение своей жилищной проблемы в виде вступления в права собственности имущества рентного кредитора.

Рентный кредитор может не быть лицом, владеющим рассматриваемым имуществом, информация о котором представлена в договоре ренты. Но после смерти рентного кредитора владелец имущества обязан отдать право на собственность плательщику рентной ставки.

Рентный должник является плательщиком рентной платы, в обмен на что он получает права на собственность на имущество рентного кредитора.

Это могут быть, как частные лица, так и коммерческие и некоммерческие организации.

Разрешается установление ренты в пользу нескольких рентных должников, которые будут оплачивать рентную ставку в равных долях, и, соответственно, после смерти рентного кредитора, получат имущество в собственность в соответственном соотношении.

Особенности

Зачастую договор пожизненного содержания заключается с пожилыми людьми, которые не имеют наследников, но имеют в собственности квартиру, дом или земельный участок, которые могут стать предметом договора ренты.

Материально необеспеченные пенсионеры, о которых некому позаботится, передает свою собственность лицу или организации, которые будут по условиям договора пожизненного содержания полностью обеспечивать пенсионера, повысив уровень его жизни.

Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора ренты только тем, что плательщик ренты при заключении договора пожизненного содержания обязан обеспечивать все потребности рентного кредитора.

К этим потребностям относятся получение одежды, хорошего питания, забота и уход, что значительно труднее выполнять, чем просто выплачивать регулярно определенную сумму денежных средств, как при договоре пожизненной ренты.

Документы, необходимые для заключения

Пакет документации, которая необходима для заключения пожизненной ренты, состоит их следующих заявлений, актов и бумаг, на основе которых нотариально заверяется договор и регистрируется в соответствующих органах по месту проживания рентного кредитора.

Итак:

1. Заявления рентного кредитора и должника (получателя ренты и плательщика).
2. Платежный документ, в котором указана оплата государственной пошлины.
3. Документация, которая удостоверяет личности рентного кредитора и должника. Зачастую, предоставляется паспорт гражданина РФ, а также его копия, нотариально заверенная.
4. Пакет документации, который устанавливает право получателя ренты.
5. Договор пожизненного содержания с иждивением.
6. Пакет документации, который подтверждает владение определенным видом недвижимости или имущества, которое перейдет во владения рентному должнику после смерти кредитора.
7. Справка об отсутствии арестов или запретов на имущество.

Обязательства плательщиков

Плательщики ренты, или как их еще называют, рентные должники обязаны четко следовать всем пунктам, которые прописаны в договоре ренты, чтобы после смерти рентного кредитора получить его имущество.

К таким пунктам могут, относится или регулярные выплаты рентному кредитору определенной суммы денежных средств, которая указана в договоре, или полный уход за получателем ренты.

Соответственно с законодательством нашего государства, минимальная сумма рентной выплаты получателю не может быть меньше двух минимальных социальных выплат. В основном размер денежных средств, которые плательщик обязан отдавать получателю рассчитывается соответственно стоимости имущества.

Важно

Если рентный кредитор соглашается на услуги по уходу за ним для улучшения качества его жизни, то при заключении договора ренты каждый раздел по уходу описывается в договоре.

К услугам по уходу, которые могут быть указаны в договоре ренты вместо регулярных денежных выплат, относятся услуги по уборке и легкому ремонту жилья рентного кредитора, приготовление пищи, медицинское и санитарно-гигиеническое обслуживание, транспортные услуги в случаи необходимости, а также ритуальные услуги после кончины рентного получателя.

Защита прав получателя ренты

Договор ренты подлежит не только обязательной госрегистрации, но и нотариальному заверению, что дает все основания и гарантии получателю ренты.

Соответственно с законодательством при задержке оплаты рентной ставки плательщиком, ему начисляются штрафные проценты, которые он обязан в следующем платеже выплатить получателю. Размер процентов прописывается в договоре ренты.

Если условия договора регулярно нарушаются плательщиком, получатель имеет право подать в суд на расторжение договора ренты без возвращения компенсации плательщику уже на тот момент потраченных средств.

Условия расторжения

Соответственно с законодательством право на расторжение пожизненного содержания с иждивением имеет исключительно получатель, рентный кредитор, если плательщик регулярно и существенно нарушает все прописанные в договоре ренты условия содержания.

К нарушениям плательщиком условий рентного договора относятся не только задержки денежных выплат плательщиком, или не предоставление необходимых услуг, которые указаны в договоре пожизненного содержания на иждивении получателя ренты.

Основным условием расторжения пожизненного содержания на иждивении принято считать отсутствие в ходе исполнения ренты условий, на которые рассчитывал рентный кредитор.

Как оформлять?

Сделка считается не действительной в случаи отсутствия государственной регистрации, или нотариального заверения. А также, обязательным условием рентного соглашения является присутствие при нотариальном заверении и регистрации обеих сторон, и рентного кредитора, и рентного должника (получателя и плательщика).

Если при заключении сделки после нотариального заверения рентный получатель умирает, до госрегистрации договора ренты, тогда договор ренты считается не действительным. Только согласие двух сторон, получателя и плательщика, подтверждают действительность договора ренты.

Чтобы подтвердить выполнение всех условий, которые прописаны в договоре ренты и обезопасить себя, плательщику необходимо получать подтверждение о передаче денежных средств, сохранять все квитанции и чеки, которые подтверждают уход и заботу у получателе ренты, ежемесячно или раз в квартал получать от рентополучателя расписки, что он не имеет претензий к рентоплательщику.

Налогообложение

Соответственно с договором пожизненного содержания на иждивении или договора ренты, доход получает только рентополучатель.

При получении денежных средств от плательщика ренты рентополучатель обязан платить налог на доходы, который равен 13%.

Рентоплательщик, после получения имущества в собственность после смерти получателя ренты, налог на имущество платить не будет. Имущество, которое перешло в собственность при передаче, не является доходом.

Следует обратить внимание на тот факт, что несмотря на относительную простоту, стандартность и не проблематичность процессов заключения, изменения, расторжения и признания недействительности соглашения о ренте, все же для данной процедуры требуется индивидуальный подход. А гарантировать 100%-ый результат смогут только профессионалы.

Договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру или другую недвижимось

Договор пожизненного содержания с иждивением – это двустороннее соглашение, которое направлено на отчуждение одним гражданином, получателем ренты, другому своей недвижимости.

Объект передаётся по итогу осуществления пожизненного содержания и иждивения собственника. Срок действия договора ограничивается наступлением даты, которая связана со смертью владельца недвижимости.

Весь комплекс прав и обязанностей по данному виду договора сосредоточен в Гражданском Кодексе РФ.

Суть и правовая природа договора

Пожизненное содержание с иждивением – это новый вид отношений, однако он приобретает популярность и становится всё более актуальным. Это связано с нестандартным решением вопроса с жилищной площадью, по отношению к лицам, которые согласны взять на себя обязанности по содержанию другого человека взамен на приобретение права собственности на недвижимость.

С другой стороны, собственник также является заинтересованным лицом, так как чаще всего ими выступают люди, не имеющие родственников, одинокие и престарелые граждане, и по независящим от них причинам – состояние здоровья или другие – не способны самостоятельно о себе позаботится.

В роли плательщика ренты могут выступать как юридические, так и физические лица. Однако в обоих случаях сделка связана с риском невыполнения одной из сторон своих обязательств.

Совет

Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением – это один из видов договора ренты, который имеет условия по отчуждению недвижимого комплекса имущества, которым чаще всего выступает квартира (глава 33 ГК РФ).

Иждивение по сути – это удовлетворение потребностей в жилье, пище, одежде и т.д. при чём, по желанию и соглашению между сторонами, получателем ренты можно сделать третье лицо.

Закон также предусматривает возможность замены данных услуг по содержанию на ежемесячные регулярные денежные выплаты с целью обеспечения текущих потребностей иждивенца (ст. 603 ГК РФ).

Передача квартиры в собственность плательщика ренты возможна сразу после заключения сделки, в оговоренное между сторонами время, либо только после смерти иждивенца — получателя ренты.

Договор подлежит обязательному заверению у нотариуса и государственной регистрации в УФРС.

В содержании договора обязательно оговаривается срок регистрации и проживания на жилплощади ее прежнего владельца — получателя ренты. Это право подтверждается на основании ст. 34 ЖК РФ.

Какие существенные условия договора выдвигаются к содержанию?

Правильное составление документа гарантируется отсутствие возможности по возникновению споров между сторонами и конфликтов. В его содержании необходимо стараться оговорить все нюансы отношений между сторонами.

Договор должен содержать:

• Инициалы сторон, дата и место их рождения, паспортные данные;
• Предмет соглашения. В этом пункте описывается объект недвижимости: адрес, площадь, расположение, если это земля. Указывается цена, о которой существует договоренность. При необходимости стороны могут привлекать профессионального оценщика;
• Права и обязанности сторон. Описанию подлежат все обязанности плательщика ренты во всех подробностях. Необходимо описать стоимость каждого действия и общую величину стоимости ренты. Она должна составлять сумму, которая меньше по величине двух прожиточных минимумов;
• Условия и порядок выкупа недвижимости за пожизненное содержание. Приводятся основания, которые позволяют прибегнуть к выкупу ренты;
• Заключительные положения. Это срок действия договора и порядок оплаты расходов на его заключение.
• Договор подписывается в присутствии нотариуса.

Возможные ошибки при оформлении

Не следует спешить при оформлении и заключении договора пожизненного содержания с иждивением для получения права на квартиру либо другую недвижимость. Это имеет отношение к обеим сторонам сделки. Так, в процессе составления договора требуется соблюсти все правила, условия, а также быть предельно осторожным и внимательным.

Для избежания наиболее частых ошибок необходимо:

• Хорошо познакомиться обеим сторонам сделки. Не только лично, но и узнать сведения о человеке из других источников, во избежание совершения мошеннических действий;
• Содержателю требуется выяснить, нет ли у иждивенца наследников. Которые могли бы претендовать на наследство после его смерти;
• Необходимо подробно описать все условия соглашения, во избежание двусмысленной трактовки его положений, прописать все нюансы на случай возникновения непредвиденных обстоятельств;
• В договоре требуется чётко прописать, когда, за что и в каком размере должен платить содержатель, а также сроки выплат.

К договору непременно должны быть приложения – это те документы, данные из которых указываются в договоре. Это Свидетельство о праве собственности на недвижимость, копии паспортов и другие при необходимости.

Аннуляция договора

Аннуляция сделки возможна исключительно в судебном порядке. Для того, чтобы подтвердить факт нарушения условий соглашения требуется предоставить доказательную базу и показания свидетелей, которые могут послужить основаниями для расторжения сделки. Если содержатель долгое время избегал уплаты коммунальных услуг, то получатель ренты может потребовать возмещения нанесённых убытков.

Расторжение также возможно по соглашению сторон, при этом недвижимость подлежит возврату, а содержатель может претендовать на получение потраченных финансовых затрат на иждивение.

Следует отметить, что договор пожизненного содержания с иждивением, является новым для законодательства РФ.

Обратите внимание

Этот договор следует понимать, как разновидность договоров ренты, при чём обязательства присутствуют у обеих сторон.

Таким образом одна сторона проводит отчуждение недвижимости взамен оказания другим лицом регулярного гарантированного ухода. Последний имеет неопределённый период, до самой смерти иждивенца.

Это определяет неопределённый размер ренты в общем составе, а также временные рамки периода содержания. Все отношения связаны не только с передачей денег и помощи, предоставлении ухода, но и личном контакте.